张家界国际养老园项目可行性投资论证建议报告word文档（共102页）

在推广上，本公司将采用分区负责，分区管理模式。

每分区设立个办事机构，单独核算，单独管理，业绩与收入挂钩。

在分区设立上，将纬度偏北且有着相同人种与文化源头，同时又为老年化问题困扰日本和韩国作为个分区。

港澳台及东南亚华人社会作为另个分区，而北美与欧洲作为第三个分区。

以上分区推广工作，主要聘用本地具有丰富人脉与推广经验人员或机构来负责。

在国内，我们把推广重点放在北方，成立北方分区，尤其是北方些大型国有企业军工单位国家部委等作为我们推广重点对象。

在宣传上，我们主要采用与各地电视台合作方式，利用综艺类文化类旅游类节目，以扩大影响，同时用免费或少花费手段吸引些老年人前来短期休养等。

在管理上，针对村民和些优秀核心村民员工，本公司将推行村民及员工持股计划。

村民以其土地林权作价入股，村民和员工持股总额在左右。

本项目计划融资总额为亿元人民币。

主要采用债权融资。

融资期限为年，担保形式为项目担保。

资金使用范围为海南国际老年城期项目，建设内容主要为前期基础工程及房地产项目酒店式老年公寓和公寓住宅部分玫瑰园小区，期项目建设与销售期为年。

资方可以在此期限内债转股或融资到期后，项目方以利润或销售收入返还投资方。

在年项目期建设与销售中，酒店式老年公寓和公寓住宅玫瑰园小区部分合计建筑开发面积为万平方米，按最低销售均价计算，每平方米销售均价为元，销售收入为万，税前利润为万。

在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决现实问题，同时，此项目还会为海南形象提升，海南经济增长提供助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见，政策方面风险基本为零。

另外，由于政府支持原因，征地费用相对较低，目前评估价为每亩万元。

年后，土地价值就将增加到约亿元人民币。

因此，仅土地增加价值这项，就可以规避所有投资风险。

同时，在资金使用方面，我们将严格控制融资资金使用范围，融资资金都使用于固定设施或不动产建设，仅从使用方面来看，资金安全性有效性增值性是有保证。

而对于市场方面，如何将信息有效传达到客户群中，才是市场运作中最大风险。

为此，我们将积极寻求同国际国内有实力传播公司合作，尤其加强同媒体合作，力争将此类风险降到最低。

第二章养老产业现状与发展世界养老产业现状与发展据世界卫生组织发布份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达，其次为希腊和日本，再次是德国和瑞典。

不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出几个‚老人大国‛都是发达国家，但目前全世界老年人有半以上老人生活在发展中国家。

根据联合国提供最新统计数字，年全世界岁以上老人为亿，占世界人口总数。

到年，老人人数将猛增到亿人，占世界总人口，平均每年增长万。

其中，世界经济发达地区老人总数将由目前亿人增加到亿人，占该地区总人口比例将由目前增加到，经济欠发达地区将由目前亿人猛增到亿人，占总人口比例将由目前增加到，届时人口老龄化问题最严重个国家是西班牙意大利和日本。

表世界岁以上人口占总人口比率增长情况年份全世界发达地区发展中国家中国资料来源中国老龄科学研究中心二中国养老产业现状与发展国内老年住宅市场现状分析中国养老设施传统上是民政机构社会福利部分，最初以为三无老人服务社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。

目前社会福利社会化改革，相当重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。

由于民政系统财力限制加之没有有力投资发展环境，养老设施发展在现阶段仍然是有限和缓慢。

据统计，年我国共有家庭万户，其中岁以上老年人口户数为万户。

民政部等个部委提出，到本世纪末社区服务设施要发展到万个，街道都要有所老年公寓。

这与现有不同层次老年人需求已经不相适应，如果没有新举措，仍采取对现有房地产开发商贷款条件自有项目资金贷款周期年，养老设施建设不可能现代化成规模和持续发展，那么在未来年中，养老设施供需矛盾会随着老龄人口迅速发展而日趋加大。

我国老年人口发展状况我国是世界上老年人口最多增长最快国家之，年成为老年型国家。

世纪年代以来，岁以上老年人口平均每年以速度持续增长，更为突出是，岁以上高龄老人已高达万，并以年均速度递增。

本世纪中叶，岁以上老年人口将达到亿左右，约占亚洲老年人口总数，占世界老年人口总数。

中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有。

从老龄化过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段第阶段过渡阶段年年岁以上老年人口由万增长到亿，占总人口比重由增长到。

年比年老年人口几乎翻了番。

这期间，老年人口以速度递增，大大快于总人口年均增长速度。

第二阶段发展阶段年岁以上老年人口由亿增长到亿，比重由增长到。

从到年年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。

第三个阶段高峰阶段年年岁以上老年人口由亿增长到亿，比重由增长到，比年翻了两番。

从区域来看，我国目前已有三分之省市区人口呈老年型，其中上海浙江北京江苏天津山东湖南广东广西四川等省市区岁以上老年人口已超过其总人口，辽宁河南安徽福建等省岁以上人口接近。

表二中国人口年龄构成及发展预测年份岁岁岁国内老年住宅现状国内老年建筑现状据有关部门调查表明，与目前超过亿岁以上老年人相比较，我国只有多所养老机构，所拥有床位还不到万张，只能为亿老年人解决住房问题。

据估计，目前全国老年人退休金再就业收入和赡养费大约有亿元，借鉴发达国家入住老年公寓人口数占总人口数数据，全国要为万到万老人修建老年住宅，投资总额在亿到亿元。

当前国内老年设施状况项目居住对象自理程度护理方式功能组成老年公寓在定帮助下能生活健康老人自理最低帮助管理医护公共空间门厅餐厅娱乐健身服务用房福利院无亲戚子女赡养及无生活来源老人自理或办自理最低帮助半护理管理医护公共空间门厅餐厅娱乐健身服务用房医疗保健托老所白天家中无人照顾，而生活又不能自理老人半自理或不能自理半护理居住单元卧室活动室卫生间盥洗室医护餐厅管理接待活动及服务用房护理院生活不能自理需要半护理或全护理老人半自理或不能自理半护理全护理护理单元老人居室卫生间走廊活动空间标准层设集中厨房医疗护理康复管理以及服务用房等老年设施综合体各种类型均包括综合国内老年人居住模式购买房屋居住年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房占，购买经济适用房占，购买原公有住房占。

其中，市镇购买商品房家庭占和，购买经济适用房和，购买原公有住房户分别为和。

县购买商品房经济适用房和原公有住房户总共不超过。

可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买住房中。

自行建房居住个人建房有自筹自建自建公助集资联建或集资合作建房等多种形式。

个人出资建房也是我国居民住宅来源主要方式之。

年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房占其中市镇自建住房占和，而县自建住房高。

说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源主要途径。

租房居住这是住宅消费者支付定房屋租金，取得房屋居住使用权种住房消费形式。

年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住占，其中，租用公有住房为，租用商品房占，如果分城乡看，在市镇老年家庭中，有和家庭租用公有住房，租用商品房均为。

居住在农村地区老年家庭户，仅有户租住公有住房或经济适用房。

目前国内老人住宅销售情况老人住宅开发现在才刚刚开始，虽然市场上有些楼盘中隐隐约约有老年住宅影子，但从住宅设计本质上来说，能够称得上是老年建筑可谓凤毛麟角。

而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展楼盘国内有两个，个是广州颐年园中国第个规模最大长者社区，另外个是北京东方太阳城目前国内最大退休社区。

颐年园产品有别墅多层洋房不带电梯带电梯小高层，销售价格在元平方米，到年约期销售率达到，到年期基本售罄。

东方太阳城产品构成为低层老年公寓四层以上带电梯联排别墅，期销售均价为元每平方米，已经售罄。

个最新对成都高收入老年人调查资料显示，大多数能够承受单价格为元平方米，总价为万商品房。

目前国内老年设施形式目前有大型退休社区北京东方太阳城广州颐年园酒店式服务老年公寓浦东老年公寓上海假日老年公寓筹划中按照星级宾馆标准设计‚宾馆型‛养老院上海松江社会福利院各地均出现些私人性质盈利性质小型养老院。

年发布中国老龄事业发展白皮书显示，全国城乡有社会福利院敬老院养老院老年公寓和老年护理院等养老服务机构约四万个，总床位约万张。

中国岁以上老年人已达亿，约有老年人有入住养老院愿望，而实际入住率只有，远远不能满足老年人入住需求。

根据中国老龄事业发展‚十五‛规划，‚十五‛期间年，要求新增城镇孤老集中供养床位万张，以缓解城镇孤老安臵床位紧张局面。

即使上述目标能够达到，也只能解决万名老年人养老院需求。

而要满足全国老年人入住养老院愿望，需要万张床位。

养老院建设有着巨大发展空间。

在市场需求方面，年老年市场需求为亿元，年将达到万亿，但我国每年为老年人提供产品还不足亿元。

目前，中国老龄商品主要以老年保健营养品为主，其他老年人休闲养老事业开发得很少，无论是老年服务和老年产品，还是养老机构和老年服务设施，都有待于产业化市场化。

老年人消费能力在不断加强，关键是没有开发出满足老人实际消费需要产品，以及为老年人服务软硬件设施。

发展老龄产业带动老人消费市场，以造福于老年人，造福于整个社会。

三居家养老社会化意义与发展趋势什么是居家养老社会化‚夫孝，天之经也，地之义也，民之行也。

‛寿经‚夫孝，臵之而塞乎天地，溥之而横于四海，施诸后世而无朝文‛礼记中华民族是有着数千年敬老爱老传统民族。

从远古开始，社会文化就把‚孝‛作为理论依据和精神力量，使‚家庭‛成为了中国社会养老核心力量和唯承担者。

数千年来，中国老年人养老方式无例外都是‚居家养老‛。

上世纪下半叶，各类新养老方式开始在中国出现，如福利院敬老院等。

这些养老方式因与中国惆怅孤寂，行为退缩。

他们中许多人深居简出，很少与社会交往。

究其原因，是对离退休后生活变化不适应，从工作岗位上退下来后感到冷清寂寞二是对子女情感依赖性强，有‚养儿防老‛传统思想，及至老年正需要儿女做依靠时候，儿女却不在身边，不由得心头涌起孤苦伶仃自悲自怜等消极情感三是心境抑郁，行为退缩，这些老人可能由于本身性格方面缺陷，对生活兴趣索然，缺乏自主振奋精神重新设计晚年美好生活信心和勇气。

空巢家庭老人，特别是单身老人，生了病以后特别感到无助。

单身老人病死在床上，待人们发现时已成堆白骨事例，近年来也屡见不鲜。

就是那些相依为命老夫妇家庭，也同样面临这问题当个老人生病时另个尚可陪同就医但当夫妇俩人都因病而躺在床上时，怎么办单身老人对此忧虑最大，因为随着年龄增加，精力衰退，将来总有天难以地照料自己，到了这天怎么办特别是生活中发生意外时候，如何得到援助老年消费是个纯消费阶段，这是老年消费性质特征。

绝大多数老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加段时间社会劳动，但相当部分老年人再就业时间不会很长，般在岁前后还是会真