徐汇创意产业即时办公中心项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

即时办公形式，能大幅降低企业成本，根据经验，般可使企业降低成本支出更为重要是，即时办公中心载体园区已经具有较为成熟产业环境，能够对新生企业产生市场自发式孵化，能够降低企业创业风险提高成活率。

因此，从种意义上来说，办公中心项目可以成为政府关于创意产业领域孵化政策试验场，因为进入孵化器企业数量不多，容易控制进入标准，并且评估结果，是属于可控政策效应范围。

编制依据和研究范围编制依据本报告主要编制依据如下徐汇区关于推进专业孵化器建设实施细则徐汇区产业园区管理服务办法徐汇区促进金融业发展若干意见国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业建设国际金融中心和国际航运中心意见徐汇区政府与上海创意产业协会签订共同推进创意城市战略合作协议创意大院规划和发展现状资料本项目可行性研究报告委托编制合同研究范围本报告主要研究范围包括如下内容项目建设背景及重要性分析项目市场环境分析项目功能定位和发展目标项目建设内容和选址及规模项目管理运营与执行计划项目投资估算及资金筹措项目运营效益分析主要技术经济指标徐汇创意产业即时办公中心项目主要技术经济指标见表。

表项目主要技术经济指标序号项目名称单位指标总建筑面积项目总投资万元项目建设总投资万元即时办公信息服务平台运营和维护万元办公中心运营费用万元孵化专项资金万元项目市场环境分析即时办公理念发展应用即时办公室，也叫商务中心。

起源于欧美，在国外经济发达国家和地区非常流行。

它是契合市场需求而诞生新型服务，也就是即时进入即时办公，也可以随时退房。

这种模式包括可以按小时计算灵活租期专业且服务完善商务办公室包括商务秘书在内各类配套服务国际多城市办公场地提供等，定程度上满足了跨国办公移动商务短期会议等系列商务办公新需求，也填补了市场上各种短期办公需求空白。

即时办公不仅提高了办公便利性，还大大节约了办公成本。

在全球办公趋于国际化品质化网络化今天，即时办公开发定位管理和服务差异化是商业地产领域大具有深刻意义探讨和实践方向。

近几年即时办公也开始在我国上海，北京，深圳等线城市流行，并逐步向二三线城市拓展，如成都宁波等地。

目前，在国内即时办公主要还是集中在繁华地段高档写字楼中，主要服务于创业型中小企业大企业驻外办事处，和创意产业园区结合发展目前还很少见。

上海即时办公需求及现状根据专业机构研究在国际金融航运中心确定落定上海后，国内外金融机构及其相关行业纷纷在上海或即将来上海设立办事机构，有甚至将亚太地区总部搬至上海。

受它影响，未来上海甲级办公楼需求将继续稳步攀升，同时跨国办公移动商务短期会议等系列商务办公新需求也将越来越多，这也意味着上海即时办公需求将越来越大。

目前，上海浦东徐汇长宁卢湾静安等中心城区都已经有定规模即时办公服务提供，同时还有向外环发展趋势，不过和创意产业园区结合发展即时办公中心目前在上海还没有出现。

创意企业发展需求及孵化现状分析我国创意产业发展正处于初期起步阶段，由于市场体制不够完善，各方面基础条件较为薄弱，目前我国仍是地方主导进行创意产业发展。

虽然近几年产业发展迅速，但存在泡沫成分。

根据调研总结，从事创意产业企业规模普遍偏小以民营企业为主，同时多数企业处于成长阶段，与国有和集体企业相比，这些企业在融资能力上存在先天上弱势，但这些企业却又大部分正处在需要政策资金经验等重要要素催化发展关键时期。

这些企业发展不仅关注办公场地经济性，还很关注出租方式灵活性出租服务是否有助企业发展。

目前，关于创意企业培育扶植措施主要还是集中在政府出台系列扶持政策兴建产业园区搭建服务平台三个方面。

扶持政策方面目前我国从中央到地方与创意企业扶持相关政策，主要以优秀有重要示范意义创意企业或者创意个体为主如创意类高新技术企业科技创业型小企业大学生创业等，扶持措施多样而针对般中小企业扶持则较为单薄，主要采取专项资金采取贷款贴息无偿资助奖励等方式。

根据产业实践调研，扶持政策这方式资助对象范围存在限制性对企业发展作用不显著还会存在企业享受优惠政策不畅等问题。

兴建产业园区国际创意产业发展经验证明，孵化甚于扶植，需要提供个良好产业发展环境给中小企业。

美国文化创意产业因为首创了孵化器模式而雄起。

上海目前有数量可观创意产业园区，但是很多园区发展偏离了为创意企业服务目，打着创意产业旗号靠收取租金赚钱，造成了园区配套功能缺失，无法为创意企业提供良好发展环境同时也造成了租金不断上涨甚至比周边甲级写字楼还要高，使不少正处于创业期规模较小创意企业望而却步。

搭建服务平台近两年，上海越来越重视创意企业发展服务平台搭建，依托重点园区形成了服装产业动漫产业数字媒体电子商务新媒体等系列专业性很强孵化器，以及动漫研发公共服务平台创意产业展示与服务平台服装产业公共服务平台等系列服务平台。

可以看出，上海创意产业园区发展正开始从简单物业管理向专业服务方向转变。

不过完成全面转变和提升还需要个阶段，同时方式也比较单，需要进行多样化探索。

即时办公和企业孵化结合现状根据上述分析，即时办公作为国际流行办公方式，具有灵活便利和能够大幅减少企业办公成本显著特征，已经在我国繁华地段高档写字楼里应用发展，不过其与创意产业园区结合发展实例还很少见。

根据了解，目前仅有年月底开园广州国际服装设计创意园提供服务和即时办公有些相似。

它通过为服装专业毕业符合条件大学生提供办公桌租赁服务，为初出校门大学生提供展示才华平台。

园区由设计群落暂名和灵动空间暂名两部分组成，包括入园机构工作室或品牌营销策划工作室，咖啡红茶廊与设计创意作品展示空间，另设有创意设计配套服务。

毕业大学生每月只需元便可进行创业实现梦想。

项目位置及发展条件项目位置项目拟选址于上海市徐汇区龙华路号创意大院号楼楼和号楼，均靠近园区正大门。

建筑面积分别为平方米和平方米。

发展条件区位交通优势创意大院地处徐家汇商圈上海南站世博会址形成三角几何中心，周边有十余条公交线网，与内环高架地铁号线四号线和轻轨明珠线仅路之隔，至虹桥机场分钟车程，至浦东国际机场分钟车程。

总体而言，项目所在地具有很好交通可达性。

良好办公氛围和环境创意大院提倡理念，意在打破传统工作与生活壁垒，打造开放性工作氛围和环境，倡导现代智慧型产业工作观念，让臵身在这样环境中工作人们拥有份愉悦心情。

这为项目建设提供良好办公环境，也将使项目和目前流行高档写字楼中即时办公中心形成鲜明区别。

强有力产业链支撑创意大院产业定位以新传媒创意产业为核心，辐射广告策划设计公关会展策划新媒体产业艺术创作其他设计咨询类产业及现代服务业。

现已入驻企业家，其中创意类企业家，如博客大巴严友人雕塑工作室上海同盟广告行动成功企业管理有限公司靓菁文化传播公司欧伯格装饰设计公司等。

园区已经形成健康良性多媒体发展产业链，为本项目建设提供了强有力产业链支撑。

较为完善产业发展环境创意大院本着建立服务导向型园区管理模式和组织文化为宗旨，为入驻企业提供完善物业服务及其他增值服务，包括积极搭建交流展示参展参会园区信息服务平台建设，积极组织园区企业参加行业展会组织各类交流培训活动如摄影赛工商税务讲座以及各类行业评选评优征信评选等。

年还牵头成立了上海徐汇创意产业中心，为徐汇区各产业园区及其企业发展提供更多信息共享服务平台，功能涵盖了信息服务功能园区管理培训和交流园区星级评定服务人才孵化基地园区及企业展示推广服务等。

这为本项目建设提供了良好创意产业发展环境。

项目建设指导思想目标与内容项目建设指导思想以提升徐汇区整体形象增强徐汇区综合竞争优势为宗旨进行办公中心项目策划建设，将项目和徐汇区发展战略产业结构调整国际化形象塑造结合起来，为其在上海创建国际金融中心国际航运中心过程中争取更多发展机会。

立足徐汇面向上海，联动长三角，充分整合创意产业人才政策等各种资源，依托创意大院产业环境，引入创新性手段，突出市场运作特性，搭建创意企业孵化成长平台，促进创意产业主体力量壮大。

进行统筹规划，实现办公中心项目与所在载体园区融合发展，实现为创意企业提供良好成长环境同时，完善载体园区服务功能，对徐汇创意产业园区发展起引领和示范作用。

项目定位和发展目标根据项目环境和市场需求分析项目位臵及发展条件综合分析，结合创意企业发展特点，项目拟整合创意产业人才政策服务机构等各方面资源，依托创意大院这个创意产业园区载体，打造形成徐汇创意产业即时办公中心。

项目产业定位徐汇创意产业即时办公中心总体产业定位与其载体园区保持相对致，定位于以新传媒创意产业为核心，辐射广告策划设计公关会展策划新媒体产业艺术创作及其他设计咨询类产业和现代服务业。

保持相对致产业定位，有助于徐汇创意产业即时办公中心和创意大院之间融合渗透，形成紧密产业链互助关系，能为入驻办公中心创意企业提供良好产业发展环境。

项目功能定位依据项目建设指导思想结合项目环境和市场需求分析载体园区发展条件等，办公中心项目功能定位于以即时为特色具有孵化功效商务资源和服务高度整合创意产业办公中心。

即时办公特色中心引入国际先进即时办公理念，为入驻者提供多种类型规模不等办公空间和灵活租期选择短至可以小时出租，长至以年为单位进行出租室提供大开间式办公场所，并有各种细致周到办公室服务。

只需走进来坐下就可以立即开始工作。

适合在当地设立办事处机构但并不需要全职办公室办公团队和专业人士园区来访客户来沪商务人士。

虚拟办公室虚拟办公服务包括专用徐汇创意产业即时办公中心地址作为入驻客户对外宣传名片和信纸上联络地址专业秘书以特定公司名义接听电话代收传真代收信件和包裹处理日常商务往来文书等等服务。

适合不需要固定办公室工作人群或企业，尤其是需要安静环境进行创意设计工作者。

配备会议室洽谈室通讯网络等共享设施除办公空间外，办公中心还配备会议室洽谈室培训室等候室茶水间打印扫描通讯网络等方面共享设施。

完备周到办公行政商务服务办公行政服务为入驻企业提供完备优越办公行政服务，比如文员秘书翻译接待员电话接听等服务。

打印服务中心提供专业复印打印打字扫描传真等服务。

同时，根据客户区域流动性，推出远程打印服务，为客户提供细致周到服务。

商务服务主要包括代客订票订酒店订参展摊位旅游物流代理快递工商注册代理税务代理商标注册商务考察培训举办交流展示活动等等。

其中交流展示活动涵盖以下类型定期或者不定期地开展些论坛联谊活动，多种形式主题，目是把所有入驻企业客户聚在起，增加商务人士和企业之间商业合作机会。

定期开展些关于企业经营管理交流会，主题也可以由各位客户自己定或者交流讨论。

协助入驻企业提升经营管理质量，并成为同业互动拓展人脉创造机会渠道。

开展些产品展示活动，进行设计产品展示零售集团采购设计品牌发布等服务，为入驻企业提供展示个性文化信息交流平台。

建立专业孵化服务体系针对创意企业发展初期通常面临融资困难发展经验不足等问题，即时办公中心建立孵化服务体系，这是该项目区别于般即时办公服务重要特色服务，是项目