御景铭洲房地产开发项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

年重庆市作为全国第个城市综合体制改革试点城市，将原四川省永川地区并入，实行国家计划单列，赋予省级经济管理权限，年月日八届全国人大五次会议决定设立重庆直辖市。

建国以来重庆综合经济实力迅速增强，年全市国内生产总值不足亿元，年上升到亿元，按可比价格计算，国内生产总值年平均增长速度为，其中年高达，高于全国同期水平。

重庆市近几年来房地产开发直呈持续走强发展态势，尤其是年月重庆市成为我国四个直辖市后，表现得更为明显。

年至年年重庆市房地产开发投资年均增长率超过，保持了较高增长速度，而同期国内生产总值年均增幅约为左右。

重庆作为全国著名山城，具有独特山水立体景观优势。

随着重庆经济持续发展，居民生活水品日益提高，追求住宅舒适性享受性已经成为部分高收入人群购房主要动机。

自年初重庆掀起开发生态住宅热潮以来，生态房大受青睐，已经开发生态房如御景江山华庭嘉园江都怡园江山多娇等项目都取得了成功，证明生态住宅具有广阔市场空间。

投资增加。

年月末，全市累计完成房地产投资亿元，同比增长。

同年月，全市累计完成土地开发面积万平方米，同比下降累计发生土地购置费亿元，同比下降商品房竣工万平方米，同比下降月商品房销售面积万平方米，同比增长。

价格趋升。

根据统计局数据显示，商品房销售表现出量增价升总体态势。

去年同期全市商品房销售价格均价为元平方米，今年均价为元平方米，上涨了元平方米其中住宅售价为元平方米，写字楼为元平方米，商业营业用房售价为元平方米。

消费增长。

重庆市房地产市场出现日渐升温市场趋势，这不仅与重庆地区整体经济表现稳定增长城镇居民可支配收入逐渐增加有着紧密关联。

年月重庆市实现亿元，增长，消费增长城市居民人均可支配收入元，增长。

人均居住面积增长。

据年重庆市国土房管局在房交会期间次调查，年末，重庆市人均居住面积为，年末本市人口万人，年住宅销售面积万，年末重庆市人口万人，年人均居住面积为。

按重庆市住宅发展规划，到年人均居住面积将为，即到年人均增加居住面积。

年末主城区人口为万人，到年主城区因人均面积而增加住宅需求量应为万。

从以上数据分析，可以看出，重庆房地产市场从总体上来说，是呈渐进式向前发展趋势。

居民收入重庆市市民总储蓄额已超过百亿元，以上财富集中在人手中，银行不断降息，股市风险不断增大，西部大开发建设与扩大内需经济战略，甚至海峡双方局势都让人意识到买房是最好储蓄手段。

城市家庭人均年居住支出由年，增加到年元。

居住消费总支出比重由年提高到年。

到年末，重庆城市人均居住面积达到平方米，住房成套率达到了，但按重庆市十五计划和重庆市住宅发展规划，到年，全市人均居住面积平方米计算，城镇每年对住宅需求量应为万平方米左右，年度需求投资总额约亿元，再考虑到城市化水平提高，住房分配货币化实施，则重庆市住宅建设规模是相当可观。

投资环境人口环境年末，重庆市总人口达到万人，比上年增长，江北区年末总人口为万人，较上年增长。

经济环境年，重庆全市完成亿元，增幅为，高于全国个百分点，较上年增加亿元，经济增长速度位居全国位，西部第位。

根据重庆市计委报告，年全市预计增长，固定资产投资增长，外资出口增长，地方预算内财政收入增长。

收入与消费年末城市居民可支配收入员，比上年增长，人均消费支出员，扣除价格因素，每年实际增长。

到年全市城镇居民收入将增长。

年月城市居民可支配收入达元，较同期增长个百分点，人均消费支出元同比增长。

城市自然环境略社会政治环境略政策环境重庆房地产开发主要政策措施►加大住房制度改革，进步完善住房公积金制度。

►调整税收政策，鼓励住房消费。

►加大信贷支持力度，提高住房消费。

►清理收费项目，降低住宅开发成本。

►拓宽空置商品住宅消化渠道。

►加强管理，完善配套设施。

►加强对房地产开发项目方案审查和设计审查。

►加强对房地产开发项目综合验收工作。

►建立完善房地产交易市场，实行站式服务。

►强化企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。

►各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设投入，完善住宅小区外配套设施，方便新开发区居住者生活。

总之，在这样投资环境下，开发御景铭洲，有定规避风险能力投资安全性和价值增值性会得到保证。

重庆房地产开发主要政策措施重庆房地产开发主要政策措施是加大住房制度改革，进步完善住房公积金制度。

主要是坚决停止福利性建房和分房，实行货币化分房。

扩大公积金制度实施面，提高公积金归集率，提高公积金贷款最高限额，延长公积金贷款贷款期限。

允许房改房上市交易，鼓励差价换购，以旧换新，以小换大。

调整税收政策，鼓励住房消费。

加大信贷支持力度，提高住房购买能力。

清理收费项目，降低住宅开发成本。

拓宽空置商品住宅消化渠道。

加强管理，完善配套设施。

加强对房地产开发项目方案审查和设计审查。

加强对房地产开发项目综合验收工作，凡综合验收不合格者律不得交付使用。

建立完善房地产交易有形市场，实行站式服务，凡房屋交易所需办理切手续，均可在市场内次完成。

强化开放企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。

各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设投入，完善住宅小区外配套设施，方便新开发区居民生活。

取消市内主要路桥收费站适时调整地价政策和配套费政策。

投资环境地理位置黔江区地处武陵山腹地，东临咸丰，西界彭水，南连酉阳，北接利川。

东经，北纬，是渝鄂湘黔四省市边贸重镇，素有渝鄂咽喉之称。

二气候条件黔江气候温和，四季分明，热量丰富，雨量充沛，属典型亚热带湿润季风气候，局部具有垂直气候特点。

年平均气温，无霜期天左右，年平均日照小时，平均降雨量。

三面积人口行政区划面积平方公里，人口万人，以土家族苗族为主体少数民族占总人口。

下辖个乡镇街道办事处，个行政村，个居委会，区政府驻地城西办事处。

四基础设施交通国道线三级公路穿境而过二级公路正在建设中，重庆至长沙高等级公路走线方案经过黔江国家级电气化铁路渝重庆怀怀化铁路正在建设中，并将于年建成通车黔江机场已列入国家十五期西部首批十个支线机场建设规划，将于年开工建设。

十五期末，黔江将建成武陵山片区集公路铁路航空运输为体立体交通枢纽，使黔江成为重庆南达广州大通道，成为重庆向东南沿海全方位开放前沿。

通信年全区程控电话交换机总容量万门，电话普及率为每百人部，并已开通小灵通。

移动电话无线寻呼国际互联网和多媒体宽带网等现代通信网络覆盖全区。

供水城区供水总量万立方米，日供水能力万吨，水质符合国家饮用水标准。

日处理万吨污水处理厂正在建设中。

供电全区电力装机容量万，与华东电网并网运行，电力调度自动化，电力网络完善，现有变电站座，变电站座，变电站正在规划建设中。

生态环境黔江区是全国著名优质烟叶基地和重庆市主要中药材生产基地全区森林覆盖率，木材积蓄万立方米境内有银杏红豆杉铁尖杉黄杉鹅掌秋等珍稀树种，野生动物种牧山草坡万亩，是理想畜牧产业基地。

金融保险设有中国人民银行中国工商银行中国建设银行中国农业银行中国农业发展银行城市信用社农村信用联社等金融机构和中国人寿保险公司中国财产保险公司平安保险公司等保险机构。

是渝东南金融中心。

医疗城区现有医疗卫生机构所，其中医院所，医疗床位个，建立国境外人员固定诊疗室和医疗专家组。

教育现有中等师范学校所，中等专业学校所，完中完小各所，其中黔江实验中学和黔江实验小学列入重庆市重点中小学，师资雄厚，环境优美。

居住建有腾龙苑祥龙苑公务员住宅小区等具有良好物业管理完备生活设施住宅群。

现有涉外旅游宾馆酒店家，其中涉外四星级和三星级酒店各家，二星级宾馆家，其它规模较大宾馆家。

五特色资源旅游资源黔江旅游资源丰富，拥有国家级地震遗址保护区个，全国防震减灾科普宣传教育基地处，国家级森林公园个，国家级旅游区个，市级风景名胜区森林公园自然保护区各个。

中国仅有世界罕见深山明珠小南海地震遗址，曾与梵净山峨嵋山齐名武陵山佛道教文化，独具魅力阿蓬江峡谷风光，良好生态环境以及纯厚古朴民风民俗和丰富多彩民族文化，形成了自然风光与人文景观交相辉映，具有丰富文化内涵。

矿产资源主要矿产资源有煤铝土矿铅锌矿硫铁矿萤石重晶石石英砂石灰石等。

其中煤可开采储量万吨，铝土矿级储量万吨，石英砂级储量万吨，石灰石储量亿吨以上。

绿色食品资源黔江具有良好自然生态环境和优越气候条件，绿色食品资源丰富，地牯牛珍珠兰茶武陵山珍等享誉全国。

中药材资源黔江是重庆市主要中药材基地，境内常用大宗野生工程以及重要设备将采取招标方式进行，以追求高品质和节省投资。

第八章经营管理现代化市场建设，必须实行现代化企业管理，实行市场准入制。

本项目在建设期和运营期实行两种不同管理模式。

第节扩建期组织管理为了确保项目顺利实施，项目在筹备扩建期间，由地产公司主要负责人牵头，组建项目班子，组织强有力管理技术力量，落实项目建设各项具体工作。

项目部专司其职，负责项目组织指挥。

全权负责项目实施组织与协调。

二项目部分别设立技术工程财务后勤等业务部门，承办具体工作。

第二节运营期组织管理项目建设后，公司对项目实行二级法人管理制度，本着精干高效原则，组建项目营销中心，委派综合素质较高人员出任营销总监。

营销中心下设策划部销售部财务部合同等管理部门。

管理机构设置图略第三节劳动定员及培训劳动定员御景铭洲项目由重庆重庆有限公司具体组织开发和项目经营，为了该项目实施，项目组织机构准备设置为总经理办公室营销中心财务部工程部物业管理部预算部和人事部。

御景铭洲项目施工除了必须委托相应监理公司外，重庆有限公司还将准备设置劳动定员大约人，其中工程技术人员人，管理和后勤人员人左右。

二培训当项目启动运行时，需营销管理人员策划广告置业顾问财务合同保安人员等共约人。

这些人员定岗定责后，必须分门别类进行技术和管理培训，大致应分五个方面。

市场营销策划人员，主要应进行现代专业市场管理信息系统应用与维护信息收集与广告发布等高层次培训。

营销管理人员培训。

置业顾问培训。

物业管理人员培训。

财务管理人员专业培训必须过硬，持证上岗。

第九章投资估算与资金筹措第节计算依据计算系数依据项目方设计所确定工程量进行计算二材料设备价格按重庆现行市场价格对指数进行修正三工程建设其它费用按国家及重庆现行政策规定计取四遵照重庆市九九计价定额费用定额。

第二节总投资估算项目总投资万元。

其中，固定资产投资万元，铺底流动资金万元。

项目投入预算本项目总投入预算金额为万元。

总投入预算表详见下表附表项目总投入预算表序号项目名称预算金额万元结构百分比备注规划设计费土地成本拆迁安置开发综合成本其中建安工程室外工程配套设施其他费用开发管理费用开发规税合计项目总投入分项估算表项目单位成本元总金额万元取费标准备注土地费项目转让费土地出让拆迁安置费小计估算按总建筑面积估算房屋开