御花园住宅小区房地产开发项目可行性投资论证建议报告word文档（42页）

十二五期间，大同市委市政府要突出转型发展，拓宽快速提升大空间。

确立转型发展绿色崛起战略，着力推进文化名城旅游名都生态名邑经济强市三名强建设步伐，重力突破支柱产业单发展困局，开辟多元化发展广阔前景，综合实力和竞争力显著增强。

年大同市要继续做好城市生态建设工作，实现水与绿完美结合人与城和谐相处。

御河蓄水绿化景观工程便是大同市十二五期间项园林绿化景观工程之。

年大同市开工建设保障性住房面积万平方米套安置房，已竣工万平方米套。

大同棚户区改造经验得到中央肯定，国务院在大同召开了全国城市和国有工矿棚户区改造现场会议。

中新校二中初中部河南城建学院本科毕业论文第二章投资环境分析实验中学初中部工程基本完工。

医院五医院中医院六医院二医院放疗室卫校等开工建设，三医院综合住院楼医疗废物处理中心完工。

发放救助资金亿元。

争取上级社会保障就业补助资金亿元。

财政拨付费用亿元，专项解决户关闭破产企业名职工安置和善后问题。

开展社会治安综合整治专项活动，强化安全生产管理，煤矿安全生产实现零死亡。

年大同城市建设继续强力推进，为三年大变样目标实现奠定基础。

政府将投资亿元新建改造城市道路条桥梁座总长公里。

拆迁各类违规不协调建筑达万平方米。

新增城市绿化面积万平方米。

新铺设城市供水管网公里，新铺设城市天然气管网公里。

新增集中供热面积万平方米，拆除家台燃煤锅炉，全年二级以上天气天，比上年增加天，综合污染指数下降，降幅位列全省第。

垃圾发电厂和东郊污水厂中水回用工程投入运营。

城市数字化管理平台启动，机械化清扫面积达到以上，城市规划展示馆对外开放。

实施个城中村改造，建筑面积万平方米。

年末，大同市政府做出规划，要突出双城格局，打造中国特色城市大未来大同市政府要运用城市化与工业化是现代化两个轮子，加快推进城市化步伐，建设特色化古今双城，是大同迈向现代化重大战略。

在城市化进程中，大同不被平庸浪潮所淹没，不为时代进步所抛弃，最根本在于创造自己特色。

有特色城市，才拥有生命，拥有未来，拥有高贵价值。

大同特色灵魂在于轴双城古今兼顾独特布局。

穿越历史尘埃古城巍然特立，给我们自信底气彰显时代水平新区脱颖而出，虽然国家大局方面对房地产行业实行各种打压政策，但对于大同这样个正在蓬勃发展，加快步伐建设城市来说，房地产还是很有前景与市场。

而该项目御花园住宅小区地址正在这轴之上，具有绝佳地理优势，和环境优势，投资开发必要性极大。

第三章市场分析市场趋势分析房地产市场概况年，大同市房地产开发投资继续保持平稳快速增长，施工规模进步扩大，新开工步伐减缓，商品房销售持续回落。

房地产开发投资平稳快速增长，住宅投资仍占主体年大同市房地产开发投资完成亿元，比上年同期增长，高于全市固定资产投资增速个百分点。

在房地产开发投资中，住宅投资完成亿元，同比增长，高于房地产开发投资增速个百分点，所占比重为办公楼投资完成亿元，同比增长，所占比重为商业营业用房投资完成亿元，同比下降，所占比重为其他投资完成亿元，同比增长，所占比重为。

项目建设进展顺利，施工规模扩大，新开工步伐减缓年，商品房建设规模进步扩大，商品房施工面积万平方米，同比增长。

其中住宅施工面积万平方米，同比增长办公楼施工面积万平方米，同比增长商业营业用房施工面积万平方米，同比增长其他房屋施工面积万平方米，同比增长。

受国家宏观调控政策影响，全市房地产新开工建设步伐放缓。

月，全市商品房新开工面积万平方米，同比下降。

房屋竣工面积进步持续增长年，全市房屋竣工面积万平方米，同比增长倍多，其中住宅竣工面积万平方米，同比增长倍多其中平方米及以下住宅竣工面积万平方米，同比增长倍多商业营业用房竣工面积万平方米，同比下降其他房屋竣工面积万平方米，同比增长倍多。

④商品房销售总量及增速双双回落年月，全市商品房销售面积为万平方米，比上年同期下降，增速比上月回落个百分点。

其中，商品住宅销售面积为万平方米，比上年同期增长，增速比上月高出个百分点。

在商品住宅销售中，平方米及以下住宅销售面积万平方米，比上年同期增长，增速比上月高出个百分点，占商品住宅销售面积比重为平方米以上住宅销售面积万平方米，比上年同期下降，增速比上月回落个百分点，占商品住宅销售面积比重为。

全市商品房销售额亿元，比上年同期增长，增速比上月回落个百分点。

其中商品住宅销售额为亿元，比上年同期增长，增速比上月高出个百分点。

在商品住宅销售中，平方米及以下住宅销售额亿元，比上年同期增长，增速比上月高出个百分点，占商品住宅销售额比重为平方米以上住宅销售额亿元，比上年同期下降，增速比上月回落个百分点，占商品住宅销售额比重为。

房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速，资金来源趋紧年，全市房地产企业本年到位资金亿元，同比增长，增速高于上个百分点，房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速个百分点。

若扣除上年末结余资金，本年全市房地产企业到位资金为亿元，同比下降，其增速低于完成投资增速。

其中，国内贷款亿元，同比增长，增速低于上月个百分点，所占比重自筹资金亿元，同比下降，增速低于上月个百分点，所占比重为其他资金亿元，同比下降，增速低于上月个百分点，所占比重为。

商品房空置面积截止年月底，商品房空置年以上面积为万平方米，较年同比增长，与月底相比增加了万平方米，其中，商品住宅空置年以上面积万平方米，占商品房空置面积同比增长了办公用房空置年以上面积万平方米，占商品房空置面积同比下降了商业营业用房空置年以上面积万平方米，占商品房空置面积同比增长了其他用房空置年以上面积万平方米，占商品房空置面积，同比增长了。

商品房价格趋势近年来，大同市房屋需求量不断增加，房地产发展速度较快，从年到年七年时间，大同市商品房整体均价从元增长到近元，些品质较好，位置优越项目在未竣工交房情况下基本销售售罄。

目前大同市品质较高项目主要有格兰云天巴黎华府东方罗马城御馨花都等在政府土地供应政策与方式变化情况下，地价上升。

住宅集中区地段周边开发项目增多，形成扎堆效应，带动地价上升。

需求量大从目前大同市房地产消费市场来看，有消费者都采用了商业贷款或组合贷款方式进行购房置业，而且更多人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款还有居民福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累需求量在短时期内释放出来。

购买力增强，按揭作用大同市市城镇居民人均可支配收入增加，使居民购买力有所增强，再加上不少持币观望者加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。

④住宅品质提高，也成为了房市升温因为随着经济发展，居民对住宅选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔目光审视评判选择住宅，对住宅品质以及物业管理服务要求提高。

最终导致价格上扬。

竞争激烈由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻大同以争夺市场，带来了激烈竞争。

由于大同市房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入大同。

深圳万科浙江耀江广州保利南京三金等国内著名房地产商到来，使大同房地产市场竞争更为激烈化。

综上所述，根据大同市房地产场状况及华岳集团近几年来各小区，各种等级和功能房屋销售经验综合分析，本项目拟建房屋价格确定如下多层商品住宅销售价格起价元最高价元高层商品住宅销售价格起价元最高价元商业建筑销售价格元市场需求分析随着大同市产业转型，全市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展稳中有进，尤其是市政府加大城市建设力度，进行大规模旧城改造，极大地推动大同市当地产蓬勃健康发展。

大同市经济建设和社会发展取得了优异成绩，城镇居民收入进步增长，人民生活质量不断提高，给大同市房地产带来了前所未有机遇，随着人们对居住条件要求越来越高，良好居住环境，经济实用户型结果，价格适中住房，能够极大地刺激消费者购买欲望。

开发舒适美观具备以人为本功能商品化规模化住宅小区，具有广阔前景。

据调查年大同市在商品住宅销售中，平米及以下住宅销售面积万平方米，比上年同期增长，占商品住宅销售面积比重为平方米以上住宅销售面积万平米，比上年同期下降，增速比上月回落个百分点，占商品住宅销售面积比重为。

在商品住宅销售中，平米及以下住宅销售额亿元，比上年同期增长，占商品住宅销售额比重为平米以上住宅销售额亿元，比上年同期下降，增速比上月回落个百分点，占商品住宅销售额比重为。

随着房地产市场逐渐理性成熟，小户型商品房愈受广大客户青睐，小户型商品房市场前景好，因此御花园小区主打平米小户型，占总比例。

迎合市场需求，此时开发该项目还是很有价值。

市场竞争分析年大同市房地产市场在售项目有个，经调查分析，御河生态园带项目有个，与御花园小区构成竞争楼盘主要有个，恒圆魏都御河国际公园华府碧云天颐园海晟财富官邸。

表恒圆魏都项目名称恒圆魏都开发时间年月楼盘地址迎宾大桥南水泉湾开发商山西世纪恒圆房地产开发有限公司价格起价元均价元最高价元建筑类型高层，多层主推户型占地面积平米建筑面积平米总户数停车位地上停车位个容积率绿化率周边配套御河生态园实验小学附小华林商圈直通大同六中十中医院实验小学附小大同六中大同十中楼盘分析该项目地理位置不佳，导致楼盘价格偏低，户型都是中小户型，与本项目有较大竞争力表御河国际公园华府表海晟财富官邸表碧水云天颐园项目名称御河国际公园华府开发时间年月楼盘地址南三环与魏都大道交叉口开发商大同市安家房地产开发有限公司价格起价元均价元最高价元建筑类型高层主推户型占地面积建筑面积总户数停车位地上个地下个容积率绿化率周边配套御河生态园大同中九中十中智家堡学校沃尔玛购物广场居然之家王府井规划中自建商业街等自建双语幼儿园建行大同市四医院社区诊所等休闲娱乐设施九州国际餐厅楼盘分析该项目属于高档住宅社区，占地面积大，周边配套设施较齐全，但是地理位置离御河生态园较远，目前项目刚开始施工，生产周期较长，对本项目影响不大项目名称海晟财富官邸开发时间年月楼盘地址南环桥御河西岸开发商山西海晟房地产开发有限公司价格最低价元均价元最高价元建筑类型高层主推户型占地面积亩建筑面积平米总户数期户停车位地上个容积率绿化率周边配套御河生态园沃尔玛超市华林超市银行双语幼儿园城区十四校大同中大同二中楼盘分析该场产生重大影响。

大同市属于二三线城市，房地产受到限制力度还没有那么明显，年大同市经济发展状况良好，年将延续较好发展势头，大同市政府作出十二五规划，重点扶持愈合生态园这个城市中轴线，所以，目前项目是在良好政治环境下开发，受到国家限制政策影响可能性很小。

经济风险年大同市房地产开发投资完成亿元，比上年同期增长，高于全市固定资产投资增速个百分点。

在房地产开发投资中，住宅投资完成亿元，同比增长，高于房地产开发投资增速个百分点，所占比重为