德城区胜利街棚户区改造一期项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

年月份，德州市商品房销售延续了年旺盛态势，销售面积达到万平方米，同比增长，比去年同期高出个百分点。

从销售方式看，期房销售量快于现房销售。

月份，全市期房销售面积万平方米，所占比重为，增幅为现房销售步伐更快，销售面积为万平方米，同比增长。

但与上年同期相比，房屋销售价格上涨左右，同比涨幅回落个百分点。

近年以来，德州市房地产市场继续保持稳定运行态势。

地理位置好楼盘好房价上涨，但总体房屋销售价格呈平稳趋势。

房屋销售平均价格在全省处于偏低位，升幅也是偏低。

月份房屋销售平均价格为元平方米加权平均，比全省房屋销售平均价格低元平方米。

投资资金到位情况较好，对房地产投资增长形成支撑作用截至年五月底，全市房地产投资到位资金约亿元，比上年同期增长。

在国内贷款预算内资金大幅下降情况下，德州市积极加强招商引资步伐，月自筹及其他资金亿元，增长，其他资金亿元，增长。

从整体上看，资金到位情况有所好转，资金对投资制约作用有所减轻，为今后发展留下空间。

德城区胜利街棚户区为建成于七十年代平房居住区，现居住户主要为城市低收入家庭。

由于该棚户区房屋年久失修现象较为严重，多数已成危房，给居民日常生活带来极大安全隐患，严重影响市容市貌，同时定程度上也影响到德州市整体形象提升。

如今周边优美整洁小区环境与此处低洼破旧住房条件极不协调，居民要求改善居住条件呼声也越来越高。

为贯彻落实德州市第十五次常务会议精神和德州市人民政府关于加快城区城中村居旧住宅区和棚户区改造意见德政发号文，对胜利街棚户区进行改造。

该项目所处区域拥有优越地理位置，良好人文环境，加以市场化运营模式，项目建成后将成为改变城市面貌，提升城市品位，提高城市居民居住质量和改善生活环境个亮点工程。

正是在此背景下，德州嘉汇房地产开有限公司响应区委区政府对该项目建设构想，参与了胜利街棚户区改造项目。

项目建设必要性项目建设符合产业政策与发展规划该项目符合由山东省建设厅山东省发展和改革委员会山东省财政厅山东省国土资源厅山东省物价局等五部门制定山东省安康居住工程实施方案。

近年来，德州市以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加速工化业城镇化和信息化进程，加快产业结构调理，积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会。

根据国家产业政策和未来走向，结合德州市实际情况，未来年德州市投资战略重点之是以旧城改造经济适用住房廉租住房建设小区建设为主体房地产业。

该项目开发符合市政府文件规定棚户区改造政策，以居者有其屋为主要目标，配合国家住房保障政策精神，本着密度适中环境优美有利生产方便生活原则，实现住宅建设小区化小区规模化。

是德州市进步完善城市建设需要预计到年，德州市区将成为人口达到万人中型城市，人民生活达到小康水平，跨入全省中等发达行列。

近年来，德州市城市建设尤其是房地产业得到迅速发展，德州城区建设更是日新月异，随着城市经济发展，该项目建设正是推进城市建设步伐，完善城区建设，促进当地经济更好更快发展需要。

该棚户区作为德州市老城区，以其深厚历史沉淀，直承载着城市中心区功能。

随着国家改革开放政策逐渐深入社会进步经济体制与增长方式转型，旧城区承载职能逐渐多元化复杂化。

旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著是随着房地产市场开放，城市土地有偿使用制度实施，土地级差效应发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。

加快旧城改造，将棚户区改造建设纳入城市建设长远规划，可使城市功能布局更趋合理。

加大城区建设力度，建设普通住宅小区，提高市民居住水平德州市正处于大发展起步阶段，老城部分小区建设相对落后，居民居住水平相对较低。

随着德州市经济发展，城镇居民人均可支配收入也得到了相应提高，人们对改善居住条件要求也日益强烈，加之城市化进程加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来对德州市城居住教育卫生等各项关系民生问题设施提出了更高要求。

该项目建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现德州市城市建设规划提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。

综上所述，该项目符合国家产业政策，建成后将大大改善该棚户区居民住房条件，缩小城市不同群体之间住房差距和生活差距，提高城市基础设施配套水平，实现城市土地资源优化配置。

具有可观经济和显著社会效益，其建设是非常必要。

第三章市场分析需求预测据有关资料预测，未来到年内，德州市区总体住宅需求量可能会超过万平方米。

人口增长带来自然需求据统计，近三年以来，德州市每年新增非农业人口，人左右，按每人住房面积平方米计算，每年新增住房需求万平方米。

随着城市化进程不断加快，人口总量呈加速度增长，住房标准不断提高，对住房需求日益扩大。

预计到年，尚需新增住房万平方米。

房改公房换房需求随着住房改革逐步完成，原先陈旧房改公房产权已陆续过度到个人全部产权。

这些房产所有权人大都是各行政企事业单位具有正式工作和稳定收入人员。

随着房地产业迅速发展，新房新社区不断涌现，使这部分人群产生了对新型住房消费需求。

由于该部分人群具有较好消费能力，因此成为新型住宅小区主力消费群体。

以旧换新以小换大推动需求近两年，德州市二手房交易市场逐步建立，二手房交易数量明显增加，加之国家对购房贷款支持力度进步加大，普通百姓贷款买房已成时尚。

通过贷款改善居住条件，完成以旧换新以小换大住房需求，对房地产持续发展也起到了较大推动作用。

购房投资市场需求随着人们投资意识不断增强，部分人把购买房产作为闲置资金投资渠道，这也在定程度上扩大了社会对房地产需求。

供给预测截止年月，德州市房屋施工面积万，比上年同期增长多万，竣工面积万，房屋销售面积万。

般规律下半年销售情况比上半年好，据统计，待销售住宅建筑面积达多万，还有拟开工项目陆续投入市场，市场供给容量很大。

价格预测据市场资料显示，德州市城区中心房价自去年至今上涨近元。

德州市政府从年起实行经营性土地挂牌拍卖政策，德州市区可供开发土地越来越少，相应土地价格也日益趋高，城市建设用地日益紧张，进步显示了土地升值潜力，势必从根本上促进房价上涨再加上最近钢铁水泥等基本建筑材料价格上扬，也导致建筑安装工程成本攀升，这些因素是房地产价位上涨有力支撑。

市场定位市场调研为充分了解德州市房地产市场供需和价格趋势，确定目标客户群，明确项目定位，开发出被市场所接受产品，实现项日投资效益最大化，根据业主意向以及项目前期立项建议批准规划等条件，做了相应市场调研和论证。

采用电话预约随机取样设立集中市调点知名企业中高层定向约访等形式，重点对区域内居民企业职工个体经营业主以及政府企事业单位等进行了调查，行业涉及居民公务员医生职员私营业主工人中高层管理者等十几个层面。

置业意向和动机在对居民购买动机调查中，为改善居住条件所占份额最多，为，其次是购买婚用占，用于投资和本地拆迁仅占。

在此之中，属于二次置业占多数，达，第次置业占，多次置业占到。

可接受购买价格总价分析调查数据分析，购房者最可能购买房价平均值范围在元至元之间，买房者最高能力均值在元，认为质量保证最低线均值元，所能承受买房范围最小值元，最大值元。

购房者愿意花费总房款均值在万元万元之间，被调查者认为质量保证最低金额均值不低于万元套。

能够承担最高房款金额均值为万元套。

据此分析，德州市居民所能承担总购房款在万万元套之间。

面积需求分析被调查者中需求面积在以下占，之间占，之间占，平方米以上。

由此可知，在之间户型总份额占到，最为广大消费者所青睐。

楼型需求分析在人们对期望楼型选择上，选择多层占，其次是小高层为，别墅占，高层仅占。

因为德州市经济发展速度正逐步加快，目前经济尚不发达，人均经济收入不高，人们受传统居住习惯影响，尤其是小高层居住成本高，而相对高层和小高层，多层物业分摊面积较少，人们经济条件能够较轻松承担物业管理费，所以对多层依然偏爱，同时也有部分中高层收入者，因小高层广阔视野，高档物业形象和现代化配套设施，对其表现出定青睐。

户型平面偏好对户型性质来说，选择传统平层居多，占，错层复式占。

人们比较接受传统平层设计，同时，新错层户型也得到很多人垂青。

功能分区需求人们期望卧室数量中，选择三室最多，占总量，选择二室占，选择四室仅占。

对卧室面积需求中，都希望保证主人房舒适度，主卧面积最集中，人希望在，人希望在以上。

人们对厅面积要求比较集中，选择厅份额占，选择两厅份额占。

在厅面积选择中，人们对厅面积要求差异不大，除选择小户型者外，多消费者希望客厅面积在。

在厅朝向选择中，要求差异很大。

消费者对卫生间需求调查看，选择三室消费者中选择二卫，选择卫占。

对阳台面积需求，同卫生间选择相似，选择三室消费者中选择两个南向阳台，选择个南向阳台为。

由以上分析可见，目前总房款接受度集中在万元，房价接受度集中在元之间，三室两厅两卫房型最受青睐。

配套设施要求及购买决策调查分析通过调查分析，消费者购房时所考虑因素，按重要性排序为建筑质量物业管理价格区位户型交通区内配套区内景观教育区外人文自然环境楼型区外配套品牌。

在对社区内配套设施要求上，大部分人希望社区内有绿地，占份额，运动器机械占，大树座椅占，花坛占，街灯喷泉各占，儿童乐园占，特色地面铺装占，水紧邻景观区位置确定其南北朝向控制楼体进深，不宜超过米公用工程供电强电部分该项目由德州市供电公司供电。

弱电部分楼中敷设有线电视电路。

楼中敷设电话线路，住宅房间设有接线口。

给水排水规划给水工程规划生活给水生活用水量估算居住区用水量标准取升人日。

每个楼座设置个生活给水系统。

消防给水消防用水量按同时间发生次火灾，室外消火栓用水量为升秒，发生火灾时给水管网水压不低于室外消火栓间距不大于米，多层住宅消火栓间距不大于米最大保护半径不大于米。

须设置自动喷水灭火系统每个楼座设置个系统。

其它未尽事宜按有关规定执行。

给水水压作施工图设计时经水利计算确定。

给水管道采用球墨给水铸铁管。

水源为城市自来水，给水管道布置详见给水排水规划图。

给水管与其它地下管线构筑物间距按有关规定执行。

热水供应多层住宅拟采用太阳能热水器供应生活热水。

排水规划排水体制本规划区设计采用雨污分流制。

污水规划污水量按给水量计算，生活污水经化粪池后排入小区内污水管网污水经小区污水管网收集后排入城市污水管网，化粪池距建筑物外墙距离不小于米。

污水管道采用钢筋混凝土管，污水管道最小覆土量厚度米。

污水管道布置详见小区给排水规划图。

污水管与其他地下管线见构筑物间距按有关规定执行。

雨水规划雨水经雨水收集口收集后进入小区内雨水管网，雨水经小区内雨水管网后排入城市雨水管网。

雨水管道采用采用钢筋混凝土管，雨水管道最小覆土厚度米。

雨水管与其他地下管线建构筑物间距按有关规定执行。

管道燃气由市政管道煤气管网供气，通过区域内气调压站敷设煤气管道，集中送到需要住宅房间。

供热采用集中供热方式。

第六章环保消防与节能该工程项目为住宅