恒安阳光商住楼项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

年壶关县房地产市场发展特点房地产开发投资增幅平稳，房价基本稳定几年来，壶关县商品房价格直没有大起大落，普通住宅多在元左右上下浮动。

每年上升比例不超过，直保持平稳发展。

年商品房销售呈现上升态势，但下半年销售有所回落，从年上半年，商品房销售总体呈缓慢上升趋势。

外地人乡下人富裕人员企业白领经商富裕人员等购房成为县房地产市场主力军。

外来人口购买我县商品房极大地促进了我县商品房市场发展，为城市经济快速增长做出了贡献。

中小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商消费者追捧。

二年房地产市场预测我县经济持续发展，为房地产业持续发展提供了保证。

政府对土地调控度加强，拍卖挂牌土地等竞投现象将继续出现，政府调控与市场调节互补效应逐步显现，土地供应将更加规范。

年商品房价格预计将保持相对平衡，我县房地产市场经过近几年发展，房地产市场逐步向专业市场化迈进，开发商开发行为和购房者消费行为都趋于理智与成熟，房价平稳或稳中缓慢趋升应该是年总趋势。

方面，在整体环境和配套设施上有较大优势产品质量上升，地段优越优质楼盘，市场价格将有定上升空间另方面，些自身素质差规划设计欠佳建设手续不全推盘周期较长项目，价格则会下降。

外地人乡下人富裕人员企业白领经商富裕人员行政事业单位公职人员等人员购房将进步扩展，继续支撑我县房地产市场繁荣。

第三章用地现状调查及动迁安置土地调查项目占地为平方米约亩，属县域级商住用地，地理位置优越，土地增值趋势明显。

二拆迁调查本项目土地使用权属集体转国有，经县国土资源局挂牌出让取得，其土地为耕地并无其他建筑物，所以不存在拆迁难问题。

三市政基础配套设施调查项目地块两面临街，其雨污排放及燃气电力电讯等设施均可从已建小区就近接入。

四地块交通就学医疗条件调查本项目周边路网基本完善，两面临街，政府各部门学校医院单位家属楼左右毗邻。

出行，就学就医十分方便。

第四章基础数据恒安阳光商住楼拟规划设计主要经济技术指标如下规划用地平方米约亩规划设计总建筑面积平方米，砖混六层，临街层底商其中商业用房平方米住宅平方米，车库平方米，储藏室平方米。

绿地率容积率建筑密度为建筑限高米第五章规划设计方案选择项目市场定位项目周边类比竞争楼盘市场调研为了进步了解壶关县房地产开发项目整体情况，为恒安阳光商住楼项目开发提供数据信息支持，而对该区域楼盘进行市场调查。

壶关县城南区域门面单价总体来说不是太高，根据现有商业地产开发前景来说，该区域在附近几个楼盘带动下，以及随着市政配套设施进步完善，只要项目门面房面积适中，其门面销售单价应有很大提升潜力。

住宅随着县城区域拓展，壶关县城南区域比其他般商住楼项目住宅销售单价总体偏低，其原因于其各自项目本身规划设计以及区域内城市配套设施有关系，因此，对于本项目而言，只要我们在项目前期规划做细，设计尽可能人性化，以及随着政府对土地控制力度加大，本项目住宅销售单价应该比较乐观，根据现该区域楼盘凝聚人气，销售走势也是可以乐观预计。

项目定位市场定位本项目拟建设成为壶关县少有精品商住楼盘。

区域定位在本项目区域内，要把恒安阳光商住楼建设成为高品质商住小区，在销售价位方面能让消费者更容易接受精品小区。

主力客户群定位中高收入居民包括临时居民白领阶层二次置业者经商富裕人员以及外地来县人员。

功能定位临街部分底层临街面为商业，二层以上为住宅。

其总层数最高为六层。

建筑风格定位本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。

二项目规划发展建议规划设计要点小区整体感要强，应符合自然条件。

宗地地势平坦，可考虑为单围合布局，围合内为小区中心景观区步行街。

项目两面临街，根据项目周边物业发展趋势，临街考虑门面或商铺，楼门面可用于般商业用途。

住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为六层。

小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计以简单现代休闲风格为主。

二建筑设计要点底层门面开间宜控制在米之间，进深宜控制在米左右。

住宅部分面积宜以建筑面积平方米左右两室两厅双阳台单卫或三室两厅双阳台双卫为主，住宅设计尽可能人性化。

为解决小区小车停车位，在小区内设置生态停车位或车库以满足小区停车。

小区采取统燃气集中地热供暖楼宇对讲系统设计。

三建筑风格及外立面建议本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。

住宅部分外立面尽量采用简单清爽高雅外墙漆色彩。

四小区环境景观设计要点园林设计时以中心景观为主，需作地势设计，植物配搭方面需结合气候特征，尽可能作到年到头长绿，植物颗数计划合理，考虑高达长绿植物。

五社区服务及物业管理要点社区服务方面配置自行车停车棚小车停车位小区值班室物业管理用房。

前期物业管理工作由开发商组建信誉度高服务周到有资质恒安物业管理公司进行管理，在小区业主委员会成立后，由业主委员会续签合同或重新选聘物业公司。

六装修标准本项目所有住房和门面房标准均为粗装修，但也可以根据客户需要提供个性化精细装修。

三环境影响评价大气小区采取集中供暖方式，严格按照环保要求设置除尘设备，居民日常生活以燃气为燃料，对大气污染严格控制在标准之内。

噪音对锅炉供水等产生噪音设备采取相应消音措施，如在泵房设备布置上采取消音措施，车辆实行限速，以减少机动车辆噪音。

污水居住区污水主要有餐饮业废水，生活，洗涤，洗浴，污水，所有污水都通过隔油，沉淀处理后排入市政下水管。

节能，国家颁布现行有关节能和合理利用能源政策有关规定及标准。

各有关专业提供相关技术资料。

建筑物墙壁结构设保温隔热性能，如外墙，屋顶，地板传热系数值和门窗密封性能都按国家规定指标进行设计。

建筑物内外抹面，保温层严格计算，做到室内不出现结露滴水，门窗严密。

供热管网采用地沟敷设，并加保温层，保温层厚度严格计算。

采暖供热系统，严格按设计负荷设置，不得扩大负荷，设置计量仪表严格控制。

供电系统根据电网运行情况，采取高压或低压补偿。

充分利用自然条件，白天利用自然通风采光采用高效节能灯组合分区控制在建筑物走道及楼梯间采用声控开关，以达到节约用电效果。

供水均采用变频自动供水系统。

第六章工程建设与管理资源供给建筑材料需要量采购方式和供应计划建筑材料需要量将根据最终经政府批准通过施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强项目外，其余材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可材料价格执行。

需甲供材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。

施工力量组织计划本项目施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力信誉好报价合理最优施工单位进行施工。

项目施工期间动力水等供应本项目施工期间电水均由县城水电管理部门就近接入。

项目建成投入使用后水电燃气通讯等均就近接入，其项目交通在两面均留有出入口，方便业主出行。

二项目开发组织机构开发项目管理体制机构设置本开发项目实行项目管理机制，对项目开发全过程实施全程管理，即由建设方组建成立个恒安阳光商住楼项目开发部，协同公司工程技术部财务部市场部综合部完成该项目。

管理人员配备方案项目开发部设项目经理名，负责对项目开发全过程实行领导管理，并对公司负责。

工程技术部下设技术负责人名，负责项目技术问题协调解决，配置技术员名，负责现场质量工期监控并协调现场各方面工作。

财务部设置财务负责人名，负责项目切财务工作，配置会计出纳各名，其职责按公司财务制度执行。

市场部设销售负责人名，负责项目销售策划项目定价以及销售所需外联工作，配置销售员五名，协助销售负责人开展工作。

拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况工程技术部财务部市场部培训计划均按有关部门每年要求执行，公司不再另行安排。

三招标及开发建设计划前期开发计划项目可研分析规划设计条件方案总图设计总图报批地勘方案报批地勘审查施工图设计施工图审查施工图报批监理测绘建设工程许可证施工招投标开工工程建设计划开工基础工程主体工程预售装饰工程初验室外工程竣工验收交付住户销售期项目后期维护及维修工作建设场地布置以项目施工组织设计为主。

外立面尽量采用简单清爽高雅外墙漆色彩。

四小区环境景观设计要点园林设计时以中心景观为主，需作地势设计，植物配搭方面需结合气候特征，尽可能作到年到头长绿，植物颗数计划合理，考虑高达长绿植物。

五社区服务及物业管理要点社区服务方面配置自行车停车棚小车停车位小区值班室物业管理用房。

前期物业管理工作由开发商组建信誉度高服务周到有资质恒安物业管理公司进行管理，在小区业主委员会成立后，由业主委员会续签合同或重新选聘物业公司。

六装修标准本项目所有住房和门面房标准均为粗装修，但也可以根据客户需要提供个性化精细装修。

三环境影响评价大气小区采取集中供暖方式，严格按照环保要求设置除尘设备，居民日常生活以燃气为燃料，对大气污染严格控制在标准之内。

噪音对锅炉供水等产生噪音设备采取相应消音措施，如在泵房设备布置上采取消音措施，车辆实行限速，以减少机动车辆噪音。

污水居住区污水主要有餐饮业废水，生活，洗涤，洗浴，污水，所有污水都通过隔油，沉淀处理后排入市政下水管。

节能，国家颁布现行有关节能和合理利用能源政策有关规定及标准。

各有关专业提供相关技术资料。

建筑物墙壁结构设保温隔热性能，如外墙，屋顶，地板传热系数值和门窗密封性能都按国家规定指标进行设计。

建筑物内外抹面，保温层严格计算，做到室内不出现结露滴水，门窗严密。

供热管网采用地沟敷设，并加保温层，保温层厚度严格计算。

采暖供热系统，严格按设计负荷设置，不得扩大负荷，设置计量仪表严格控制。

供电系统根据电网运行情况，采取高压或低压补偿。

充分利用自然条件，白天利用自然通风采光采用高效节能灯组合分区控制在建筑物走道及楼梯间采用声控开关，以达到节约用电效果。

供水均采用变频自动供水系统。

第六章工程建设与管理资源供给建筑材料需要量采购方式和供应计划建筑材料需要量将根据最终经政府批准通过施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强项目外，其余材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可材料价格执行。

需甲供材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。

施工力量组织计划本项目施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力信誉好报价合理最优施工单位进行施工。

项目施工期间动力水等供应本项目施工期间电水均由县城水电管理部门就近接入。

项目建成投入使用后水电燃气通讯等均就近接入，其项目交通在两面均留有出入口，方便业主出行。

二项目开发组织机构开发项目管理体制机构设置本开发项目实行项目管理机制，对项目开发全过程实施全程管理，即由建设方组建成立个恒安阳光商住楼项目开发部，协同公司工程技术部财务部市场部综合部完成该项目。

管理人员配备方案项目开发部设项目经理名，负责对项目开发全过程实行领导管理