悦天地房地产开发项目可行性投资论证建议报告120页（doc文档）

此外，它还是中国面向东南亚南亚开放门户枢纽，是中国唯面向东盟大都市。

昆明处于中国东盟自由贸易区和泛珠江经济合作区域两个国际国内经济圈有利结合部同时，在现代新昆明建设中，项目地处于主城和新城连接带，是现代新昆明建设中产业支撑带，发展潜力和发展空间十分巨大。

区位优势明显。

交通条件项目用地位于昆明市原橡胶厂，地处书林街。

多条道路可到达，并有多条公交线路设站经过，正在建设地铁号线金马寺站。

项目距北京路，距环城南路，距金碧路，距环城西路公里，昆明南窑火车站。

综上所述，本项目地理位置，交通条件非常便利。

详见下图。

气候条件本项目所在地点属北纬低纬度亚热带高原山地季风气候，由于受印度洋西南暖湿气流影响，日照长霜期短年平均气温。

气候温和，夏无酷暑，冬无严寒，四季如春，气候宜人，年降水量毫米，具有典型温带气候特点，城区温度在之间，年温差为全国最小，市区年平均气温在左右，最热时月平均气温左右，最冷时月平均气温左右。

昆明气候主要特点有以下几点春季温暖，干燥少雨，蒸发旺盛，日温变化大夏无酷暑，雨量集中，且多大雨暴雨，降水量占全年以上，故易受洪涝灾害秋季温凉，天高气爽，雨水减少。

秋季降温快，天气干燥，多数地区气温要比春季低左右。

降水量比夏季减少半多，但多于冬春两季，故秋旱较少见冬无严寒，日照充足，天晴少雨。

干湿季分明。

全年降水量在时间分布上，明显地分为干湿两季。

月为雨季，降水量占全年左右月至次年月为干季，降水量仅占全年左右。

综上所述，本项目气候条件相当适宜。

水电气及通讯条件供水条件及排水条件供水区内已形成供水能力万立方米日，管径分别为与供水管道通至地块边缘。

本项目供排水均可使用已建成城市市政管道。

排水及污水处理开发区铺设了雨污水管道公里，下水实现雨污水分流。

污水通过开发区排污管网，进入日处理能力万吨东郊污水厂处理后，排入滇池水系。

供电条件区内现有雨龙变电站座，容量为万千伏安。

根据规划，还将建设另外座变电站。

本项目临时用电和永久用电均可使用城市电网，因此，本项目电力供应是稳妥可靠。

通讯市区现有万门程控邮电通讯中心，开发区内程控电话装机容量为万门，期装机总容量万门已建成。

供气可通过城市煤气管网提供生产和生活用煤气。

地质条件项目场地位于古滇池盆地边缘，场地近等高，自然坡度，根据邻近工程建设项目地质勘探结果，拟建场地有地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上层滞水，各土层对建筑材料无腐蚀性。

拟建场地附近无发震断裂通过，区域上处于相对稳定位置，自然坡面稳定，自然坡度小，地层分布均匀，无不良地质作用存在。

属对抗震基本有利地段中软场地土类型，Ⅱ类建筑场地，适宜建筑工业厂房和民用生活设施。

地震设防基本烈度为度。

综上所述，本项目场地稳定，适宜建筑，地质条件可以满足建设要求。

前期工作条件项目用地为自有土地，地上定着物已基本清除完毕，地势也重新经过平整，水电线路保持畅通。

项目建设地块已具备开工条件。

项目建设有关批文为投资项目备案证官发改备案号备案证编码二国有土地使用权证地块国有土地使用权证昆国用第号地块国有土地使用权证昆国用第号三建设用地规划许可证地字第号四昆明市规划局国有建设用地使用权出让规划条件昆规条件号。

原有场地照片投资估算和资金筹措投资估算项目总投资万元。

其中，建设投资万元，流动资金万元，建设期利息万元。

资金来源本项目总投资万元，资金来源情况为自筹资金万元，占总投资额。

主要用于土地投资和前期相关设计规划费用基础建设费银行贷款万元，占总投资额。

用于建设投资。

主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注总用地面积折合亩总建筑面积其中办公总面积商业总面积地下停车场机动车位辆非机动车位辆容积率建筑密度绿地率项目总投资万元其中建设投资万元流动资金万元建设期利息万元资金筹措万元比例其中银行贷款万元企业自筹万元销售收入万元达产年总成本万元达产年可变成本万元达产年固定成本万元达产年经营成本万元达产年利润总额万元达产年净利润万元达产年累计盈余资金万元达产年上缴税金合计万元达产年项目投资财务内部收益率所得税前所得税后项目投资财务净现值所得税前万元所得税后万元项目投资回收期所得税前年所得税后年盈亏平衡点总投资收益率就业人数人投资利润率投资利税率投入产出比产值利税率成本利润率社会贡献率社会积累率项目资本金净利润率结论项目开发是在公司现有土地资源基础上，构建个集办公购物餐饮和娱乐为体城市综合体，从而实现经济效益与社会效益最大化，促进环境保护并带动当地经济发展，改善东聚片区办公和购物环境，促进区域经济社会整体协调发展。

该项目对于云南宏盛东园商贸有限公司而言是在充分发挥自我优势基础上，实现公司发展战略目标重大市场机会，该项目不仅能为公司获得较为理想财务投资回报，而且能为公司取得良好社会效益，为公司进步发展将奠定良好基础。

第二章市场分析与预测宏观经济运行状况分析增长情况年全年国内生产总值亿元，比上年增长，增速比上年加快个百分点。

分季度看，季度同比增长，二季度增长，三季度增长，四季度增长。

图年中国增长情况分产业看，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

图三大产业占经济比重固定资产投资增长情况年中国全年全社会固定资产投资亿元，比上年增长，增速比上年回落个百分点，扣除价格因素，实际增长。

其中，城镇固定资产投资亿元，增长，回落个百分点农村固定资产投资亿元，增长，回落个百分点。

在城镇投资中，第产业投资增长，第二产业投资增长，第三产业投资增长。

分地区看，东部地区投资增长，中部地区增长，西部地区增长。

全年房地产开发投资亿元，增长。

图年年中国固定资产投资增长情况消费品零售总额增长情况年全年社会消费品零售总额亿元，比上年增长，扣除价格因素，实际增长。

图年中国消费品零售总额增长情况图年涨跌幅度按经营单位所在地分，城镇消费品零售额亿元，增长乡村消费品零售额亿元，增长。

按消费形态分，餐饮收入亿元，增长商品零售亿元，增长。

其中，限额以上企业单位商品零售额亿元，增长。

热点消费快速增长。

其中，金银珠宝类增长，家具类增长，汽车类增长，家用电器和音像器材类增长。

城镇居民人均可支配收入增长情况年全年城镇居民家庭人均总收入元，比上年增长。

其中，城镇居民人均可支配收入元，增长，扣除价格因素，实际增长。

在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长，转移性收入增长，经营净收入增长，财产性收入增长。

农村居民人均纯收入元，增长，扣除价格因素，实际增长。

其中，工资性收入增长，家庭经营纯收入增长，财产性收入增长，转移性收入增长。

年中国房地产市场分析年，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，比上年增长房屋新开工面积亿平方米，增长房屋竣工面积亿平方米，增长。

其中，住宅竣工面积亿平方米，增长。

表年房地产开发和销售主要指标完成情况指标单位绝对数比上年增长投资完成额亿元其中住宅亿元房屋施工面积亿平方米房屋新开工面积亿平方米房屋竣工面积亿平方米其中住宅亿平方米商品房销售面积亿平方米本年资金来源亿元其中国内贷款亿元其中个人按揭贷款亿元本年购置土地面积亿平方米土地购置费亿元年，全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，增幅比月提高个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长，办公楼增长，商业营业用房增长。

年，商品房销售额万亿元，比上年增长，增幅比月提高个百分点。

其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房分别增长和。

市场供给现状分析总体特征综合来看，不同产业对写字楼楼层及面积需求特征较明显。

第三产业中小企业办公面积需求主要在以下第二三产业大型企业及外资集团办公面积需求集中在，表现为整层多层购买或租用。

因此，世博会期间及之前入市写字楼物业多数存在供给尺度多样化特点，同物业既满足中小企业办公需求，也满足大型集团企业大面积产品需求。

但从近几年以来面市写字楼项目来看，这产品供给特征正在改变。

中小面积分割与整层大面积产品相互分离，北辰财富中心产品为整层或分为二顺城双塔栋提供小面积分割产品栋提供大面积分割产品以商业和办公两用物业同样受到市场青睐。

由此看来，昆明办公物业正在向两个方向发展。

另方面，健康绿色生态概念成为发展潮流总部经济蓬勃发展使得写字楼市场出现集群趋势。

高档写字楼存在阶段性市场空间，中心区在营高档写字楼入驻率较高，大部分达到以上，有达到年新推高档写字楼销售情况相对较好，但进入年后市场表现较差。

在售分析目前，写字楼营销模式主要以租售为主，般来说大多喜欢租售并用。

但在售项目较少，在建潜在供应项目较多，且多分布于昆明未来城市新格局下各区域中心，写字楼市场正向着均衡式发展，逐渐形成次级区域中心商务办公区域。

以在售项目来看，总体表现出了未来写字楼产品两个发展方向，高端智能化与经济绿色发展。

潜在供应未来年时间内，预计旧城改造项目推出写字楼面积在万左右，其中中高档写字楼预计推出面积达万左右。

随着城中村改造推进和各级政府多个建设项目启动，近几年内，将有大量写字楼项目推出，且多为综合性或上办下商项目，纯写字楼项目目前已知只有俊发中心个。

昆明房地产市场投资情况分析近年供应市场分析开工量竣工量从年起，昆明房地产市场开工量呈现高速增长态势，年平均年增长万平方米，年平均增长，年和年是高速增长期。

竣工量年平均年增长万平方米，年平均增长。

昆明房地产市场投资情况分析近年供应市场分析年年昆明房地产供需市场统计年份供应量万平方米销售量万平方米供需比年年昆明房地产供需市场对比图。

市场供应量随着房地产投资增长，昆明楼市供应量和销售量也出现了持续上升态势，但国家政策调控及房市大户型房屋居多，小户型房子相对较少等原因，销售量波动起伏较大，但是供应仍保持个较为活跃状态。

前所得税后项目投资财务净现值所得税前万元所得税后万元项目投资回收期所得税前年所得税后年从财务内部收益率看物流行业财务基准收益率融资前税前指标为，本项目财务基准收益率大于，说明项目融资前财务内部收益率较理想，从财务净现直看，当折现系数按行业设定时，本项目财务净现值税前为万元，财务收益好，两项指标均说明项目融资前财务可行。

融资后财务现金流量分析资本金财务内部收益率按设定融资方案对融资后项目盈利能力进行分析，由资本金现金流量分析可得到资本金财务内部收益率为。

静态分析指标项目资本金净利润率总投资利润率投入产出比昆明东聚紫金商务中心建设项目偿债能力分析项目投资回收期为年税前，借款偿还期为年，项目利息备付率和偿还备付率大于，两项指标均表示项目偿还能力较强。

财务生存能力分析项目计算期内各年投资活动中净现金流量为正值，说明项目有足够经营净现金流量维持财务运行，项目方案合理，各年累计盈余资金为万元，说明项目生存能力强。

不确定性分析说明对于建设项目，建设投资产品成本产品售价生产负荷建设期和人民币汇率等是比较容易发生变化和波动进而影响项目效益主要因素。

本项目敏感性分析选取建设投资经营成本和产品售价为不确定因素，同时选取所得税后全部投资财务内部收益率为敏感性分析指标，通过计算敏感度系数，