惠水房地产项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

该楼盘同样实现了楼上楼下高端城市综合体开发模式。

恒基大厦主要推出户型均为三室两厅厨卫和两室两厅厨卫，面积集中在。

住宅销售以元起价，层差元，均价元销售价格为惠水目前商品房最低价，到目前为止，项目销售率已达。

该项目在年月开工，到目前为止已经封顶，预计在今年年底能够竣工交付使用。

恒基时代广场项目地址惠水县和平镇纸酒路与人民南路交汇处开发商惠水恒基房地产开发有限公司设计单位深圳市国际印象建筑设计有限公司代理商贵州德博房地产经纪有限公司售楼电话周边配套金融配套中国建设银行中国农业银行中国邮政教育配套惠水四中城关五小惠水职业技术中学市政配套邮政局电信局检察院法院公安局和平镇政府医疗配套惠水中医院恒基时代广场位于惠水县和平镇纸酒路，项目占地面积约平方米，拥有万方建筑面积，项目主要推出是现代简约风格商住综合体，根据惠水县同类项目比较而言，该项目在地理位置上不占据绝对优势，距惠水县城中心稍远，周边配套不完善，绿化率只达到，这些缺点将会都导致楼盘滞销房开商结合了本身项目区位发展状况，在该项目商业区域配备步行街购物中心，成立个万方超级商业集合体，用这商业决策来会改变楼盘滞销状况。

据目前对恒基时代广场调查情况了解到，该项目期目前正在建设中，二期正属规划阶段，建筑结构均为框架剪力墙结构。

预估项目共有套住房，期项目栋楼共有套房，在地下将建立两层停车场，停车位比例。

恒基时代广场主推户型有室厅厨卫，其次是室厅厨卫，主力户型面积在之间。

该项目住宅单价以元起价，层差元，其商铺是根据所在方位定价，临街商铺售价元，后面商铺售价为元，次性付款还可享受折折优惠。

该项目在年月开工，预计将在年年底竣工，年便可投入使用目前该项目销售率约为，销售进度相对其他楼盘较慢。

景致新城二期又名南苑花城三期项目地址惠水县人民南路开发商广东时映房地产开发公司物业单位久联集团新联物业售楼电话景致新城位于惠水县人民南路，项目占地面积万余方，共推出了绿化率为，建筑面积为万方西欧风情洋房和电梯房，建筑结构均为框架结构，其中有层步梯房和层电梯房，临街面三层商业布局景致新城二期项目总共推出约套住房，车位比例项目主要推出户型四室两厅厨两卫三室两厅厨两卫面积均在范围内，户型偏大。

该项目售价步梯房为元起价电梯房为元，层差分为元元元三个档次，没有具体定格商铺销售起价万元，均价在万元左右。

就目前项目情况而言，绿化率本身具备西欧风情园庭和近万方欧式原生态园林配备，在惠水县所有项目中是独无二，这是该项目卖点之，在户型设计上，主要是针对改善性需求客户设计，因此景致新城不会因为周边配套不够完善，没有小户型而影响销售，目前销售率已达。

朝顺公园道号项目地址惠水县涟江北段三岔河开发商重庆东朝房地产集团公司代理商贵州朝顺房地产有限公司物业单位荣华物业管理有限公司朝顺公园道号地处于涟江北段三岔河，项目占地面积亩，总建筑面积万方，其中拥有万方欢乐岛主题公园滨江生态亲水公园和现有布依水乡旅游度假区，还有自身配备会所幼儿园景观游戏地儿童游乐园老年康乐场等设施，与环境优美自然风光相结合，是绿化高达高端城市综合体。

朝顺公园道号建筑属于南北朝向现代简约风格，共有栋，其中栋层建筑业态未定酒店或是公寓，全为电梯房，楼层数有层，项目将分三期开发，目前项目期正处于认筹阶段，预计在年月开盘，期两栋中，栋是梯户部电梯层栋是梯户部电梯层，共套住房，车位比例主要推出户型是两室两厅厨两卫三室两厅厨两卫还有复式房，主力户型面积在之间预估价格将定在元之间，层差在元。

朝顺公园道号倚靠涟江河，环境优美，项目规划设计结合地形，房屋朝向均为南北朝向，由于楼盘自身追求品质较高，加之代理商销售策略，现在即将开盘期套住房已有多位认筹客户，预计开盘价格会走高。

玫瑰园项目地址惠水县和平镇圆台东路开发商贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司项目规模总规划建筑面积万平方米投资规模约亿元容积率物业类型中高档住宅小区大型购物广场步行商业街酒店餐饮娱乐休闲会所等开盘时间待定联系电话传真目前玫瑰园还未开盘，具体信息随项目开发进度逐步了解。

永红花园项目地址涟江南路，惠民大桥旁开发商贵州永红房地产开发有限公司开盘时间未定联系电话目前永红花园只是处于部分拆迁阶段，还未动工，初步了解到永红花园户型面积将会定于之间，售价预估是在元之间。

具体信息随项目开发进度逐步了解。

在建在售项目销售现状及数据项目名称商业价格住宅均价层差住宅销售情况涟江尚品万元元元已售金域城市广场万元元房价，无固定层差已售朝顺公园道号预估元正在认筹中元恒基大厦元元元已售恒基时代广场前万元后万元元元已售景致新城万元步梯元电梯元元元元已售玫瑰园待建，不提供任何信息永红花园待建，不提供任何信息在建在售项目对比分析项目名称项目地址占地面积建筑面积商业面积竞争力涟江尚品白果大道涟江大桥旁基本售完金域时代广场和平镇人民路基本售完玫瑰园和平镇园台东路约待定景致新城县城人民南路西欧风格，别具格，竞争力强恒基大厦建设中路约中心位置，单价低，户型设计差，竞争力般恒基时代广场和平镇纸酒路万四层商业，面积不详距离较远，价格提高竞争力朝顺公园道号惠水县涟江北路三岔河注重环境与品质打造，竞争力强待建项目发展评估惠水县目前待建在建在售项目有永红花园玫瑰园朝顺公园道号恒基时代广场恒基大厦金域城市广场涟江尚品和景致新城等根据本项目展硕水岸国际具体情况而言，永红花园竞争力最大，其次是朝顺公园道号和恒基时代广场其他项目对本案构成竞争威胁相对较小永红花园地处于涟江南路，涟江河岸旁，与本案隔河相望，又与惠水老城区紧紧相连，是所有项目中最具有区位优势项目，而且就该项目目前情况来看，工程进度与相关营销节点将与展硕地产投资开发水岸国际项目几乎同步，所以该项目将会对本案展硕水岸国际构成较大竞争威胁涟江北路三岔河朝顺公园道号期正在认筹中，待本案开盘时，可能会与朝顺公园道号二三期相撞，这时，朝顺公园道号广告和宣传已经铺开，这是本项目弱势，在周边配套上，朝顺公园道号略逊筹，所以本项目和朝顺公园道号在竞争力上可以说是势均力敌较量刚开盘恒基时代广场以销售率为最低，但是该楼盘价格优势是现在惠水所有项目中没有任何个能够相比，这将吸引部分刚需客户其它项目目前几乎都完成销售率，待本案开盘，这些项目基本售罄，所以对本案不能构成威胁由此可见，位于白果新区本项目要抢市场先机，就需要在借鉴永红花园和朝顺公园道号成功经验基础上，更加注重本项目特点与品质。

惠水房地产市场发展趋势城市建设规划发展目标根据惠水县城市规划发展体系而知，此规划范围按两个层次，是县域城镇体系规划，二是中心城区总体规划。

惠水县行政区规划范围总面积平方公里，总人口万人。

城区规划范围东抵平寨，西至吴家寨大坡脚，北起赤土，南至猪场，南北长公里，东西宽公里，总面积平方公里。

目前惠水县城市建设发展目标构建个较完善合理县域城镇体系市政基础设施和社会服务设施体系建成个功能完善设施配套齐全环境优美生态良好生产生活方便宜人居住和安全城市建设个文化繁荣科技发达充满经济活力城市房地产现时发展状况与格局目前惠水县房地产市场正处于日益蓬勃发展阶段，据目前了解，入驻惠水房地产项目有泊岸御都景致新城涟江尚品恒基大厦恒基时代广场金域时代广场朝顺公园道号希望玫瑰园永红花园等目前在售项目有景致新城二期涟江尚品恒基大厦恒基时代广场金域时代广场正在认筹中或是规划中项目有朝顺公园道号希望玫瑰园永红花园景致新城期和泊岸御都已售罄并交付使用据了解，在年惠水县商品房价格均在元左右，在年惠水房价涨至元左右，根据目前我们对惠水县房地产市场调查了解，目前商品房均价在元左右，同年相比，房价涨幅达以上。

商引资政策宽泛，相对成本较低城市主力商业缺乏，急需提升与强化新开发区，城市形象重点区域城市综合服务区，空间大前景广老城区旧改形成大体量高规格商业片区内无其它主力商业，孤掌难鸣传统商业销售过程中恶性竞争主力商业成熟周期拉长，回款受阻周边同类项目竞争。

营业性用房供需总结根据调查了解，在商业方面，惠水目前经营商业大部分较为传统，而新增商业也依托于传统商业基础之上。

目前惠水较为成型商业区位仅仅只有商贸街段，但是规模较小，均为临街铺面，这不仅造成国土资源浪费，而且还降低了商业圈价值，无法带动整个惠水商业市场发展。

结合惠水县城年规划发展目标以及产业转型逐步走向规模化集约化，作为贵阳卫星城全新定位，急切需要打造个具有标志性引导力规划化县级商业中心，全面推动惠水商业从传统到现代华丽转身。

当然，这个机会并不是属于个专属项目，能否在这过程中把握住最佳发展机会，建立城市标志与抢占商业区领导地位同时，为企业赢得更加理想利润与价值，将成为展硕水岸国际项目发展战略重点，也是本项目所涉单位考虑重点。

第五部分项目可行性研究项目概况区位及资源该项目位于百果新区百果大道，未来惠水高速公路入口处，前倚涟江河，背靠卧龙山，有永红大桥惠民桥与老城区相连。

周边配套医疗配套惠水县仁爱医院生活配套凯胜农贸市场，逢源超市教育配套博艺幼儿园惠水四中市政配套检察院人民法院财政局涟江公园等交通配套客车站惠民大桥永红大桥控规划及预期指标主要经济技术指标技术指标计量单位数值规划总用地面积总建筑面积其中地上建筑面积地上其中居住建筑总面积商业建筑面积地下建筑面积容积率绿地率建筑占地面积建筑密度居住总户数户机动车位数俩居住总人口数人人户预期投入产出项目指标计算方式描述结果单价单位总面积信息规划总用地面积平方米二总建筑面积平方米地面建筑面积平方米居住建筑总面积平方米商业建筑面积平方米地下建筑面积平方米容积率绿地率建筑密度居住总户数户机动车位数辆居住总人口数户人收入住宅按照元平方米计算万元商场按照元平方米计算万元地下室按照元平方米计算万元合计万元二成本土地成本万元万元直接成本万元亩万元亩万元土地契税直接成本万元万元土地出让金规划总用地面积元万元建安综合费总建筑面积元万元地勘费总建筑面积元万元设计费总建筑面积元万元测量费注册证办理土地测量费万元注册证办理总建筑面积元万元土地测量费按照万元计算万元市政配套费商场按照元计算，住宅按照元平方米计算，地下室按照元平方米计算万元绿化配套费规划总用地面积绿地率万元防雷检测费估算万元万元园林景观设计费平方米元万元园林景观施工费平方米元万元施工用水用电费估算万元万元正式水电安装费估算万元万元工程监理费建安总造价万元工程质监费建安总造价万元项目施工图审图费设计费勘查费万元项目建档费总建筑面积元平方米万元噪音费万元以每阶段收取万元安全防护文明施工费建安总造价万元拆迁过渡费拆迁建筑面积元平方米月月万元拆迁管理费万元环保检测费万元万元小区市政道路小