意大利名品商业街项目可行性投资论证建议报告word文档（17页）

作为城中之城，城市综合体汇集购物办公居住娱乐餐饮等于体，为市民提供快捷高效服务，极大地提高了城市生活和宜居品质。

比如以前河埒口地区，虽然人气也比较旺，但由于缺少统规划，商业布局显得杂乱，地区环境和品位比较欠缺。

而自万达广场建成后，带来了非常好商业效应和社会效应，周边房地产业也迅速升温，可以说是城市综合体个成功典范。

接下来，河埒街道还将致力打造特色商业街区，通过合理布局规划，用年时间打造条四五万平方米建筑路商业街。

惠山区万达商业广场带给本项目机会惠山区独特区域位臵造就了惠山区未来商业发展机会与潜力。

惠山区万达广场入驻更是会惠山区区房地产市场以及商业地产发展带来利好消息。

经过近几年发展，惠山区政和大道已经成为区域中心商业金融中心地带。

万达城市综合体以及完达商业步行街，与本项目意大利名品商业街相互辉映。

在惠山核心地段成为商业街亮丽风景线。

意大利名品商业街在政府大力支持下，定能成为无锡最亮丽商业风景线，同时给惠山整体商业档次，商业氛围带来良好蝴蝶效应。

第四章项目运营思路概念定位购物中心是具有良好规划商业区，而传统商业街般是自发形成无规划商业区，二者都是种商业物业类型，相同点在于都是由多个零售商铺集合在起从事零售经营活动商业经营场所，各个零售上都是分散经营自负盈亏，都是具有购物餐饮娱乐休闲旅游等多种功能，既具有传统商业所有功能又能对新兴城区商业招商产生重要影响。

购物中心与商业街区又具有较大区别，其中最本质区别在于前者物业产权比较集中，主要集中在少数投资商开发商手上，由经营管理公司对租户进行统管理而后者物业产权则比较分散，般分属于多个不同业主。

各种门类松散地结合在起，缺乏统规划与经营管理。

而我们项目商业街既不同于传统商业街也不同于无锡现有商业街，前期是由开发商进行统规划统开发，尽管准备在今后运营过程中要将物业产权采取拆零销售，先租后售以租促售，但中后期我们基本要按照购物中心运作模式来运营，即以统招商为主体，采用统布局规划统宣传策划统经营管理方法完成开街及其后管理。

二经营布局定位商业街各个经营门类是有计划地组合在起。

经营门类包括各种购物类餐饮类娱乐类等。

这些经营门类类型规模数量特色品牌档次等在街区都应有明确规定，如服装经营类，其经营规模面积位臵布局针对目标消费对象引入品牌特点都应该有明确要求。

各种经营门类选择及组合方式是根据街区目标商圈特点确定，其目是全面满足目标商圈人群物质和精神方面需求。

按照国内外购物中心通用黄金分割定律为购物类占娱乐餐饮类占，而本项目可根据实际情况购物类可达。

同时，各门类需按比例均衡配合，其间互补性强相互促进作用大共同对消费者形成较强聚集力吸纳力，并尽可能避免同类经营恶性竞争，从而使商业街各个经营门类经营利润最大化。

三形象与档次定位新型商业街除了具有多功能于体特征外，同时也要对新城区商业格局城市形象产生重要影响。

本项目是惠山区首开特色商业街项目，所以其独特建筑设计与风格要使使其形象在当地及周边城市都堪称独树臶，是惠山区最具时尚特色形象代表，所引进品牌是意大利特色优质品牌，所有入住经营商铺要体现优质品牌国际特色形象。

品牌形象，所有广告形象设计应成为与之相配套意大利风格鲜明特色。

商业街未来主要是为无锡地区居民服务，既不但有惠山区行政工作人员居民群体，同时要吸引老城区以及江阴新型消费群体。

其消费品位都是无锡经济文化商业流通新观念在消费领域反映。

以时尚品牌为主流，其档次定位应以中档大众消费为基础，在此层面上有所提升中高档消费，其中中高档中档比例为。

四消费客户群定位在商品经济日益发达现代社会，能吸引顾客前来购物及消费有两类类为交通便捷二类为特色服务。

而对于本项目来说，目标顾客群有两类类为当地中高档收入群体，此类顾客多为到上海或南京等地消费，部分为有车族另类为年轻时尚具有新潮消费观念族，年龄层在岁群体。

商业街要以中高档商品和消费吸引前者，要以特色商品和国际时尚品牌效益吸引后者。

五经营管理定位商业街是商店群集合体，是众多零售商汇集在起从事商品零售经营活动商业场所。

分散经营，统管理是商业街管理基础。

零售商经营活动是分散，各自承担经营风险自负盈亏，各自经营状况相互关联性不大。

同时商业街又是统规划统开发统管理商业物业，经营管理公司对商业街进行统经营管理，对经营布局商品组合招商推广形象宣传营销活动等都进行统运作管理。

本项目在统经营统管理原则下组成管理团队，以现代管理理念为指导，以务实高效工作方法达到创新流效益。

第五章投资计划与经济分析投资计划及建设周期投资计划拟成立意大利名品贸易公司，对意大利精品商业街进行统招商以及经营管理。

建设周期年月月组织筹备成立意大利名品贸易公司，年月份开始对其他城市特色商业街进行考察对本项目业态进行前期考察以及招商洽谈。

拟定首期意大利名品商业街年月份以后与万达广场万达步行街同时开业。

第阶段年月年月首期意大利商业街筹备期招商期。

第二阶段年月年首期意大利商业街市场培育期，步入规范期。

百好锦园三期商铺招商开始。

第三阶段年年以后首期意大利商业街逐步发展期走向成熟期。

首期意大利商业街逐步走向成熟，百好锦园三期商铺开始招商开业，因为有先前招商资源以及经验，初步预计需要年时间。

二意大利商业街项目机会分析前提条件根据惠山区开发区政府在意大利罗马所签订招商引资协议。

以及本项目所占据天时地利人和因数。

三经济分析当年财务状况预测该商业项目第年完全属于放水养鱼时间，根据第年经营发展情况来进步确定下年度商业经营和维护。

所以第年经营过程中可能主要是费用，在商业经营管理方面收入为负收入。

以下我们将前年可能产生费用支出罗列如下管理费用固定成本主要包括人员工资奖金福利和办公费用。

根据商业街今后维持情况来看，我们人员主要应该包括经营管理公司负责人名翻译名招商及营销人员名保安人员名保洁人员名水电及工程维护人员名。

共计名。

如人均工资设为元年，则人员费用全年有万元，办公费用为我们商业街项目管理组日常办公开支，主要包含办公地点租金万年水电费万元年通讯费万元年误餐费万元年等等开支，我们根据大致预估可暂定为万元年。

这样管理费用总计有万元年。

此费用以后每年都按此预估经营费用可变成本主要包括前期招商费用广告宣传费用交通配套贴补费用。

前期招商费用本项目独特定位，招商引资对象为意大利品牌企业，赴意大利招商洽谈，以及意大利客户来无锡考察招待等，以及本项目对高端人才引进人力成本等注定本项目招商费用成本很大。

为了能顺利引进商家营造商业氛围，前期根据我们工作计划安排需要如下万元开支费用。

新闻发布费用万元招商手册制作费用万元广告媒体宣传费用万元其他不可预见费用万元意大利招商交通配套贴补费用万元年广告宣传费用为长期宣传费用估计万元年综上所述该项目第年经营费用预计在万元人民币，项目第年实际亏损状态。

项目第年度财务预算项目第年度财务预算科目金额计算依据万元年管理费用固定成本人员费用根据商业街今后维持情况来看，该项目人员主要应该包括经营管理公司负责人名招商翻译名招商及营销人员名保安人员名保洁人员名水电及工程维护人员名。

共计名，如人均设为元，则人员费用全年有万元。

办公费用主要是对办公场所租赁费用万元年及相关办公用品折旧及摊消办公设备万元分十年摊消预测，水电费万元误餐费按照每人每天元餐费补贴结算天总费用业务招待费按照每月元业务招待费开支预测个月差旅费用按照每月元差旅费开支预测个月通讯费按照每月元办公通讯费开支预测个月合计固定成本经营费用可变成本招商费用定期宣传费用为长期宣传费用估计万元月，计算个月合计可变成本总经营费用可见拟成立意大利名品贸易公司第年支出以及开支综合成本约万元。

初步预计估算项目经营前年，都处于负收益状态。

项目经营第三年处于处于保本期。

只有当百好锦园三期商业约平米整体招商结束正式营业后，才有可能开始盈利。

四利润点分析可见意大利商业街经营管理公司前三年初步预计亏损多万。

这对意大利商业街经营管理公司来说，是很大个压力。

所以必须从其他经济利益上给予相关弥补。

商业街经营管理是非常重要，若将商业分开销售给业主。

那么对统招商经营管理定会照成影响。

造成招商不利或者业主与经营者纠纷等不利统经营管理事宜。

因此可考虑由意大利名品商业街所属经营公司统购买百好锦园二期商业店面。

百好锦园开发商给予定价格优惠。

政府对开发商进行定补贴。

从而达到多赢效果。

这样意大利商业街所属经营公司才能在所购店面后期升值空间上弥补掉前期亏损资金。

第六章政府政策支持特色商业街是展示城市商业形象和商业发展水平重要窗口，是城市竞争力重要体现。

因此中外很多城市都重视特色商业街建设。

现在政府都大力投入资金建设特色商业街。

无锡天力房地产开发有限为惠山区招商引资企业，也是家具有社会责任感公司。

经开发区政府建议以及在罗马招商引资期间所签订协议。

拟成立意大利名品贸易公司，对意大利品牌进行招商引资。

我公司牺牲项目商业热销利润，积极响应区政府号召，为惠山区城市建设以及商业发展贡献企业社会责任感。

为更好打造出全省，全国闻名特色商业街。

也希望惠山区政府对我企业有更好支持政策。

近年来惠山区商业不断完善，随着万达广场开始建设，以及惠山区商业迎来发发展良好时期。

欣惠路与吴韵路也成为惠山未来商业核心区域。

不过吴韵路与欣惠路道路绿化过于落后，不能与商业核心位臵相匹配。

所以请区政府出面与各部门协调对欣惠路与吴韵路道路绿化进行改造。

能彰显商业核心区域商业氛围。

万达广场开工建设，使得欣惠路与吴韵路道路绿化与商业项目定位严重不符合。

特别是欣惠路绿化过于落后，也必须要重新绿化整改。

所以请区政府早日协调好相关部门对拟成立意大利商业街沿街绿化进行整改。

二对于意大利商业街经营单位分别给予以下优惠政策水电气与工业同价。

意类等。

这些经营门类类型规模数量特色品牌档次等在街区都应有明确规定，如服装经营类，其经营规模面积位臵布局针对目标消费对象引入品牌特点都应该有明确要求。

各种经营门类选择及组合方式是根据街区目标商圈特点确定，其目是全面满足目标商圈人群物质和精神方面需求。

按照国内外购物中心通用黄金分割定律为购物类占娱乐餐饮类占，而本项目可根据实际情况购物类可达。

同时，各门类需按比例均衡配合，其间互补性强相互促进作用大共同对消费者形成较强聚集力吸纳力，并尽可能避免同类经营恶性竞争，从而使商业街各个经营门类经营利润最大化。

三形象与档次定位新型商业街除了具有多功能于体特征外，同时也要对新城区商业格局城市形象产生重要影响。

本项目是惠山区首开特色商业街项目，所以其独特建筑设计与风格要使使其形象在当地及周边城市都堪称独树臶，是惠山区最具时尚特色形象代表，所引进品牌是意大利特色优质品牌，所有入住经营商铺要体现优质品牌国际特色形象。

品牌形象，所有广告形象设计应成为与之相配套意大利风格鲜明特色。

商业街未来主要是为无锡地区居民服务，既不但有惠山区行政工作人员居民群体，同时要吸引老城区以及江阴新型消费群体。

其消费品位都是无锡经济文化商业流