愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

同时，清江作为长江在湖北境内第二大支流，具有富集人文旅游资源和自然旅游资源，在宜昌乃至湖北省旅游规划中都具有较高地位。

在清江愚人岛发展现代生态旅游，方面顺应了旅游发展趋势，改变宜昌旅游结构，推进鄂西生态文化旅游圈发展，提高整个湖北地区旅游档次，另方面保护清江生态环境，实现清江旅游业可持续发展，为清江旅游业今后发展开辟了新页。

二愚人岛生态旅游区筹建有助于清江流域旅游业可持续发展愚人岛旅游开发对于做强做大清江旅游板块对于推进鄂西生态文化旅游圈发展对于改善宜昌旅游产品结构对于配合三峡大坝观光旅游对于提升湖北度假旅游产品国内外知名度都具有重要意义。

主要体现在根据宜昌市旅游业发展总体规划，从观光产品向休闲度假产品转变是未来宜昌旅游产品开发策略之，愚人岛进行度假旅游开发正是这策略体现。

无论是宜昌还是湖北，要留住三峡游客最关键点就是要做好以三峡大坝为点以长江中下游和清江流域为线以鄂西旅游圈为面旅游开发。

愚人岛开发增加了三峡大坝旅游和清江旅游互动，形成观光与度假结合，增加了旅游者停留时间。

目前，清江旅游线路上也有几处度假区，但是它们规模较小，级别也不高，对宜昌市度假旅游市场基本上没有什么影响相反，愚人岛可以确保至少平方公里土地面积用于旅游开发，可以做大度假区规模，并且可以打造高端度假产品，这样完全有可能影响宜昌整体度假旅游市场。

在清江愚人岛发展现代生态旅游，方面促进宜昌旅游结构改变，推进鄂西生态文化旅游圈发展，提高整个湖北地区旅游档次，另方面保护清江生态环境，实现清江旅游业可持续发展，为清江旅游业今后发展开辟了新页。

三愚人岛别墅群项目开发助推愚人岛生态休闲旅游区开发步伐愚人岛生态休闲旅游度假区项目投资金额大总投资亿元人民币建设周期长建设期年，如果不通过分期开发滚动发展，这种资金压力是任何家民营企业都无法承受。

因此，湖北愚人岛实业有限公司股东集体做出决策首先开发资金回笼快别墅群项目，通过别墅群项目开发快速回笼资金，以此支撑愚人岛生态休闲旅游度假区可持续发展。

第三章市场分析与市场定位国内别墅市场分析引爆生态旅游度假别墅市场随着市场发展，别墅客户群体也在逐渐改变。

以前购买别墅主要是位于金字塔顶尖国内外成功人士公务员高端技术人才。

随着市场发展和涌现，别墅市场客户群体趋于年轻化，些从事金融证券和等行业年轻白领脱颖而出，逐渐成为中档别墅主要消费力量。

据金网络公司提供资料显示，购买客户是三资企业管理人员，是私营民营企业主。

在别墅客户中，外籍人士海外归国人员对别墅环境质量和设计风格最重视国内买家更为注重别墅面积和户型，在强调生活品质外，更认为拥有别墅是身份与地位象征。

目前，别墅市场重要问题在于缺少有特色和个性高档项目出现，项目品质普遍较低，少数低容积率高绿化率项目倍受市场推崇。

愚人岛别墅群将人居环境与愚人岛生态旅游区有机地结合在起，实现了人与自然有机融合，休闲养生功能更为突出，必将成为之中精品。

品质追求差异性为体现产品差异化和别墅品质，目前很多发展商都比较注重产品定位，并在规划设计上强调实用功能空间分布，试图从生活方式角度作为营销卖点。

愚人岛别墅群采用欧式建筑方格，与优美自然环境浑然天成，更易迎合成功人士海归人士所追求归属感，具有较高市场品位。

二宜昌市房地产市场基本分析年上半年，在国家宽松货币政策刺激宜昌市政府关于促进房地产市场健康稳定发展实施意见出台股票市场强劲反弹等多种利好因素共同影响下，积累性置业需求不断释放，市场逐渐回暖，商品房销售呈现逐月上升趋势。

上半年城区商品房成交套，销售面积达万，与去年同期同比增长，接近年市场高峰期同期水平。

其中五月商品房销售面积达到万，三四六月商品房销售面积均在万左右城区住宅销售面积达万，与去年同期同比增长，增幅明显，其中六月销售万，销售面积最大。

上半年销售面积增长也带动了销售额大幅增长，上半年城区商品房销售额达亿元，与去年同期同比增长城区住宅销售额亿元，与去年同期同比增长。

随着全国房地产市场回暖，宜昌城区和非城区消费者入市购房热情不断增加，现房销售同比增幅在以上，期房销售同比下降减小，购房对象多元化和区域扩大化，不仅消化了现房，也加快了过去存积期房消化速度。

三别墅群项目分析优势优良旅游区位具有天下之中号称千湖之省湖北省赋予愚人岛良好宏观区位。

天下之中地缘优势有利于与旅游客源地建立便捷航空铁路和公路交通联系千湖之省有利于发挥集聚优势，为开发建设宣传滨水度假旅游产品提供了良好营销形象。

临近三峡大坝赋予愚人岛绝佳中观区位。

三峡大坝作为中国历史上继长城以来最伟大工程，其旅游吸引力也如长城样是不受时空限制，具有长期效益。

而且，三峡大坝资源等级无形之中提升了附近旅游区和度假区资源等级。

愚人岛临近三峡大坝，方面增强三峡旅游产品供给，优化三峡旅游产品结构另方面也会分享三峡大坝这国际性品牌所带来远程客源。

优越自然生态环境愚人岛宁静开阔湖泊景观蜿蜒曲折库区岸线自然契合山水格局平缓起伏低山丘陵生长良好林木植被高耸陡峭峡谷幽静怡人乡野田园，其自然生态环境十分优越。

愚人岛青山秀水，山地和水体交错有致，自然契合山水景观格局，山体水域构成了良好区域小气候，山水相依景观视野具备丰富景观资源。

丰富多彩人文旅游资源愚人岛人文旅游资源以道教和巴楚文化为核心，建于明万历十八年年石柱观位于长阳龙舟坪境内陈家沱南岸，其石崖如城，云霭飘渺，满眼林木森森，四季葱茏片。

古往今来，凡登临者到此，无不为如此河山而生啸傲之慨。

由峰腰直上峰顶，宫观遗址历历可数，到处出没残碑断碣向人们展示这座鄂西南道教丛林。

愚人岛所在区域是巴人文化和荆楚文化发源地交融地之，民风纯朴，流传于民间各种谜语神话传说山歌舞蹈宅居饮食风俗习惯都透着巴楚文化风韵，表现出极高旅游文化价值和欣赏价值。

愚人岛与早期人类活动长阳人遗址仅隔公里。

该岛紧邻红花套城背溪新石器时代遗址，距今已有万年历史，农耕文化源远流长，愚人岛周边作物耕作方式劳作工具农居建筑风格生活习惯和风俗既有巴人土家风情又有荆楚文化民风特点。

二劣势基础设施相对匮乏基础设施是愚人岛进行大规模开发建设重要支撑，对于营造个便利舒适度假环境至关重要。

目前，愚人岛现有旅游服务接待设施存在着档次不高缺乏特色明显不足。

基础设施方面，供水燃气供电能力有限，污水处理和垃圾处理设施短缺，不能满足未来快速发展要求。

区位交通网络相对落后愚人岛三面环水，短期内不能架桥，去愚人岛主要依靠鄢沱码头，对外交通不甚便利。

随着愚人岛旅游开发逐步深入，停车场容量将可能成为限制游客量个制约因素。

而且停车场地大小也会受到游客量周期变化影响，在淡季时候会被闲置，在旺季尤其在黄金周时候又不能满足需要。

因此，鄢沱码头停车问题必然会成为制约愚人岛发展个长期问题。

同时愚人岛内部交通路网络尚未形成。

三机遇鄂西生态文化旅游圈战略确立湖北省已作出着力打造鄂西生态文化旅游圈重大战略决策，激活鄂西地区生态文化民俗等资源优势，破解交通通讯体制机制等瓶颈障碍，使其成为国内外知名旅游目地，以推进鄂西地区经济社会发展，实现湖北东西部相对均衡发展。

宜昌作为鄂西生态文化旅游圈领跑者，而长阳作为鄂西生态文化旅游圈重要支点，在湖北省鄂西生态文化旅游圈中占有重要地位，清江作为长江在湖北境内第二大支流，旅游资源富集，在宜昌和长阳旅游业发展中起着极其重要作用，而愚人岛作为清江流域重要节点，对于完善清江流域乃至宜昌和湖北产品结构有着重要潜在作用。

生态休闲度假成为主流目前，我国正处于从观光旅游为主向观光度假专项旅游并重发展转折期，度假旅游已成为我国主导旅游产品之，并且其比重在不断上升中。

随着人们在复归自然返璞归真观念影响下，为了缓解压力，享受生活，获得身心愉悦而选择种在大自然中寻找心灵宁静放松方式与人们日益提高人文精神与环境意识结合在起所形成种生态休闲度假绿色消费日渐成为我国主导旅游产品之，并且其比重在不断上升中。

可以预见，随着愚人岛周边区域经济水平提高，度假需求势必会快速增长，愚人岛具有相当市场潜力。

区域大交通日益完善宜万铁路和沪渝高速公路贯穿长阳县全境，大大地改善了愚人岛交通条件，愚人岛所在宜昌小时航空圈完全可以覆盖到国内大部分发达地区，使得旅游通道更加畅通，缩短了交通时间，从而可以吸引更大范围旅游者。

四挑战环保要求方面，愚人岛别墅群开发势必会改变部分土地利用方式，势必会破坏掉部分植被，如果处理不好，必然影响愚人岛整体生态环境。

另方面，近年来随着网箱养鱼以及上游工业污水排放，清江水质处于逐年下滑趋势，这对于愚人岛别墅开发也是个巨大挑战。

利益关系协调为确保愚人岛旅游开发顺利进行，必须处理好如下几个关系当地社区与度假区之间利益关系，清江东岸与度假区利益关系，三峡大坝与度假区利益关系。

为实现愚人岛乃至整个清江流域可持续发展，必须加强政府宏观调控，协调好各部门各利益主体之间关系，避免各自为阵现象及各种短期行为发生。

这是愚人岛项目开发重中之重。

综上所述，整合现有各种资源，加快愚人岛别墅群开发，有助于推动愚人岛旅游开发步伐，在有效保护生态资源前提下，将愚人岛资源优势转化成旅游产品优势，打造愚人岛整体优势品牌，将对促进宜昌长阳地区经济社会可持续发展产生重要影响。

五目标市场定位与产品定位分析目标市场定位湖北清江愚人岛生态休闲旅游区别墅群作为清江愚人岛生态休闲旅游区唯高端住宅项目，针对中高端社会精英人士倾心打造动影响。

从行业特征来看，项目定位质量保证成本控制有效营销策略等都是促进本项目运营关键因素。

因此，在本项目实际开发过程中，必须加强定价与销售管理与控制，采取科学定价策略与营销措施，同时也必须加强成本管理，降低单位建筑面积物料消耗，提高项目整体盈利能力。

五财务评价通过以上分析，可以看出本项目投资利润率为，与同行业相比具有显著优势净现金流量税后约为万元，具有较强流动性投资回收期税后为年，投资回收较快盈亏平衡点销售率为，在正常销售情况下，本项目具有较高安全边际。

综上所述，本项目在财务上具有可行性。

第九章风险分析风险因素通过研究分析，愚人岛生态休闲旅游区别墅群项目面临如下几个风险因素政策风险近年来，为抑制房价涨幅过大过快，国家采取了系列财政政策和金融政策，从土地供给土地开发周期自有资金比例住房贷款等方面抑制房地产价格。

未来，随着经济回暖，如果房地产价格上涨过快，政府可能采取更加严厉房地产开发控制政策，将对本项目开发带来不利影响。

二市场风险本项目市场风险主要体现三个方面是销售价格变动对公司利润影响二是未能达到预期销售量对公司利润和后续项目开发影响三是建筑材料价格变动对投资总额影响。

三管理风险公司管理风险主要表现在以下几个方面是项目开发过程中，建设单位和施工单位没有正确领会愚人岛项目总规和控规内容，从而对生态环境造成破坏带来风险二是公司组织架构不完善管理制度不