因此，任何个地产项目成败，必须放在城市发展大背景中进行考虑。从城市结构及其发展脉络来研究个地段空间，只有对地段价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中最佳功能定位。武汉市武汉概览武汉市位于湖北省东部，长江与汉江交汇处，市区被长江汉江分隔为武昌汉口汉阳隔水相望三部分，素有武汉三镇之称，其中，各区域大体有如下特征汉口商业繁华之地武昌高校行政集中区域汉阳工业与科技旅游区武汉具有突出区位优势，它位于中国经济地理中心区，北至北京东至上海南达广州西去西安，均在公里左右行程，有水陆空交通相连。在中国东部中部西部三大经济带中，武汉具有承东启西特殊区位。武汉与其周边地区具有更为密切经济联系，这个范围涉及四个省份十多个城市。包括煤铁石油等重要资源供应基地，以及与之共同构建汽车冶金建材纺织石油化工工业走廊。武汉是湖北省会城市，我国中部重要中心城市，全国重要工业基础地和交通通信枢纽。武汉是长江中游特大城市，今后发展应抓住长江沿岸经济走廊开放开发有利机遇，加强与全省和我国中部地区联系，更好地发挥经济增长聚合功能体制改革示范功能对外开放先导功能商贸金融辐射功能交通通信枢纽功能高新技术扩散功能。武汉城市定位城市综合竞争力排名根据中国经济社会发展研究中心年月日发布年中国城市竞争力排名可知，武汉在全国城市综合竞争力排名位。其中，城市经济竞争力涵盖总量，增速，人均，人均可支配收入，职工平均工资水平，经济和产业结构，全社会固定资产总投资额，社会消费品零售总额，金融机构存贷款总额以及经济发展潜力等方面。具体排名情况见表武汉市城市综合竞争力排名如表所示指标城市综合竞争力城市经济竞争力城市文化竞争力城市排名表二武汉城市圈武汉城市圈是指武汉及其周边公里范围以内黄石鄂州黄冈孝感咸宁仙桃潜江天门市，又称武汉城市圈。该区域占全省土地和人口以及。城市密集度较高，经济基础较好，环境及自然条件优越，是湖北省乃至长江中游最大城市圈域。武汉城市圈定位如图所示。武汉城市圈三武汉城市总体规划根据武汉市城市总体规划，武汉市城市建设与发展要坚持可持续发展战略，完善城市功能，发挥中心城市作用，把武汉市建设成为经济实力雄厚科学教育发达服务体系完备城市布局合理基础设施完善生态环境良好社会高度文明并具有滨江滨湖城市特色现代城市，为把武汉建成为城乡体化开放型多功能现代化国际性城市奠定坚实基础。武汉市市域城镇体系市由四级构成。其中，第级主城三镇规划结构职能分工和人口分布如表所示。主城三镇规划结构职能分工和人口分布三镇划分规划片区城市定位汉口地区江北核心区，二七三阳新华宝丰个中心片区古田常青后湖个综合组团金融贸易商业服务和市级行政中心汉阳地区晴川片和十升四新沌口个综合组团汽车工业港口和旅游等职能武昌地区江南核心区，首义晒湖中南徐东杨园个中心片区青山光谷白沙南湖个综合组团金融贸易省级行政中心教育科研钢铁机电高科技产业及旅游等职能表四武汉市交通规划对外交通武汉火车站武汉广州高速客运专线同时，结合长江沿江开发，兴建上海至成都铁路，这两条铁路都将途经武汉，预计在十五后期至下个五年计划期间实施。加上京广线武九线汉丹线，途经武汉铁路届时将形成米字结构新建阳逻飞机场市内交通建设城区道路主骨架系统改善区域交通条件完善支路网改善自行车和步行系统等。完善三环线建设和过江交通，形成地上公路地下隧道空中轻轨和高架桥梁为主体立体交通体系，形成对外与对内交通环形枢纽交通格局内环线联系主城三镇中心区快速路，全长约公里，主要服务于武汉市金融商业中心区。目前，循礼门立交已经建成，香港路立交正在建设，近期还将陆续启动长江二桥上下桥匝道阅马场付家坡岳家嘴武青三干道等系列立交工程，通过综合整治全面提升内环线交通功能。为提高交通路口通行能力，并利用周围留出道路控制带，岳家嘴路口拟建二层互通式立交桥，真正让各个方向车流四通八达，形成城市核心区域交通系统。武昌区武昌区地处武汉市城区东南部，与汉口汉阳隔江相望，北至余家头罗家港与青山区毗邻东南与洪山区洪山乡青菱乡交错接壤，西临长江。在全市七个中心城区中地域最大人口最多，辖区面积平方公里，人口万，辖个街道，个社区居委会。武昌始建于年前战国时期，现为湖北省委省政府所在地，是全省政治文化信息中心，多家外地驻汉机构和众多金融机构商贸企业大公司总部汇集在此，形成武汉市江南核心区。城市规划优势按照国务院批准武汉市城市总体规划年，确定在武昌区规划布局江南核心区等，重点发展金融贸易，省级行政中心教育科研机电高科技产业及文化旅游等职能。结合武昌发展态势，将形成沙湖体育文化旅游发展区武昌首义文化区中南路水果湖省级商贸行政区东湖风景名胜旅游区南湖居住风景旅游区街道口大学城徐东路梨园商贸居住区沿江制造业纺织业发展区白沙洲武泰闸现代制造业发展区等九大板块。交通发达便捷武昌地处武汉市南大门，具有湖北省地理要冲和华中交通枢纽重要地位，京广铁路国道长江水道京珠高速公路沪蓉高速公路宜黄高速公路等重要交通命脉在武昌成米字形交汇，旅客运输在公里范围内基本实现夕发朝至，公路长途运输履盖半径延伸至公里范围。武汉长江二三桥和规划中两条过江隧道均座拥武昌，沿江分布有多个客货运码头，城区西侧有临江大道和平大道武青三干道等三条市区主干道，东侧有中北路中南路迎宾大道等干道，北边和南边分别有徐东路武珞路与长江大桥和长江二桥相接，形成通畅内环。近期，铁道部将投资亿元人民币对武昌火车站进行改造，京广线将成为京广高速客运线。科教实力强大武昌区是全国闻名智力密集区，其密集程度仅次于北京海淀区。辖区内有著名武汉大学等所大专院校和以中科院武汉分院为代表所国家省市级科研机构，拥有多万高级专业技术人才，在校大学生万人，每年产出余项科研成果。占地亩武昌宝安科技创新园入孵企业已达家，建设中国家信息安全成果产业化中部基地和平方公里武昌科技工业园将成为发展高新技术产业重要载体。武昌是全省教育大区，有中小学所，在校学生万人，拥有多所省市级重点名牌学校，为社会培养了大量可塑人才，全国唯少年科学院士就产生在武昌实验中学。投资环境好硬环境方面，武昌区将实行旧城改造和新区开发并重策略，方面，改造旧城区，降低核心区人口密度，提高环境质量和居住水平另方面，重点开发外围区域，完善公共与市政配套，建立健全良好社区服务体系，创造吸引投资综合环境，带动现代服务业高科技产业房地产业金融商贸业文化旅游业等产业发展。软环境方面，武昌区坚持不懈地抓好环境创新，着力整顿规范市场秩序，营造良好市场法制环境抓好武昌区投资投诉服务中心建设，完善服务承诺制和门式办公条龙服务机制强化重大项目跟踪服务和综合协调机制，对外来投资企业实行重点挂牌保护制定鼓励投资政策，营造亲商护商良好氛围，努力建设服务型法治化政府。地块开发条件分析地形地貌分析项目所在地尚未开工,且用地上无建筑物,地势比较平坦,四周用围墙围住。如图所示。日照通风分析武汉地处中低纬度，属典型亚热带季风气侯，夏热冬冷，四季分明，无霜期长达天，降水丰沛，多年平均水量为毫米，光照充足，热量丰富。武汉市常年夏季主导风向为南偏东，住宅朝向要考虑夏季主导风向，保证通风采光日照基本要求。交通条件分析公交站点有公交线路可直达，附近公交线路还有等公交线路。轨道交通地铁号线期工程从常青花园至光谷广场，今年底将开通运营。由于期工程无法有效辐射光谷腹地，武汉市规划了地铁号线南延长线，最初计划是从光谷广场沿珞瑜路方向延伸，途经珞喻路佳园路至流芳火车站止，线路全长公里，均为地下线，共设车站座。考虑到上述延长线依然难以满足光谷地区市民出行需要，武汉地铁集团最近又多次与东湖高新区管委会沟通，充分借鉴光谷地区整体规划实施方案，拟将该线路再适当延长。根据最近研究成果，新增延长段从流芳火车站向南沿光谷路走行，至光谷路与高新六路交会处十字路口止。此方案可有效加强光谷地区与城市主城区联系。城市轨道交通建设如图所示图噪音影响分析该项目所处位置主要噪音来源于北边铁路因此解决这方面交通噪音就可以了。周边配套分析商业小区配套商铺文豪广场光谷广场运动设施光谷体育馆，以及周边运动健身场所金融工商银行农业银行建设银行华夏银行浦发银行等学校内设知名重点幼儿园附近还有光谷二中。华中科技大学中国民族大学武汉科技学院等医疗药店武汉同济光谷医院商业价值分析前面关于区位分析中，对地块商业价值有所认识。实际上本项目商业价值是不言而喻，包括其可达性能见度商业氛围及人流量等各方面都能满足商业开发要求，且符合城市规划限定条件。地块价值分析总结如下本地块交通便利配套完善价值影响，如果采用高利率折现会影响房地产净现值收益。二是对房地产债务资金成本影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者开发成本，加重其债务负担。财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬可能性。产生财务风险主要原因有是购房者因种种原因未能在约定期限内支付购房款二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资不确定性，加大了收不抵支抵债可能性。社会风险。是指由于国家政治经济因素变动，引起房地产需求及价格涨跌而造成风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。本项目在建设过程中主要面对风险是市场竞争风险和社会风险，主要表现在国家政治经济因素变动，引起房地产需求及价格涨跌而造成风险。房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来推广成本提高或楼盘滞销风险。敏感度分析敏感性分析是投资项目经济评价中常用种研究不确定性方法。它在确定性分析基础上，进步分析不确定性因素对投资项目最终经济效果指标影响及影响程度。敏感性因素般可选择主要参数如销售收入经营成本生产能力初始投资寿命期建设期达产期等进行分析。若参数小幅度变化能导致经济效果指标较大变化，则称此参数为敏感性因素，反之则称其为非敏感性因素。敏感性分析表敏感性分析表因素变化幅度内部收益率季变化值敏感系数净现值变化值敏感系数投资平均值销售收入平均值经济分析及敏感性分析结论与建议分析结论上述分析和财务效益评估结果表明，本项目投资财务内部收益率投资回收期净现值能较好满足市场投资收益率要求，同时本项目也有较强抵御市场风险能力，说明本项目在经济上可行。另外，本项目建设也有利于城市核心区建设和武汉市房地产市场形象提升，所以在社会效益上可行。评估结果表明，该项目可行。建议重视公司资金预算工作要做好房地产企业资金管理必须做好企业资金预算，做到投资有计划，收支相匹配，对资金要做到好钢用在刀刃上，这样才能做到不闲置资金浪费资源。房地产企业资金预算分为两个阶段。第阶段是项目可行性研究。此阶段主要是解决整个项目资金流问题，从财务角度落实项目资金来源以及项目资金流情况。次阶段要做好以下几项工作做好背景情况