上年提高个百分点。存量市场占据半壁江山年上半年存量房成交套，成交面积万，成交金额亿元其中住宅成交套，成交面积万，成交金额亿元。已购公房上市套，成交面积万，成交金额亿元。中档价位成市场主力统计数据显示，在商品房价格结构上小于元房屋成为市场主力，成交户数户，占总成交户数元成交户数为户，占总成交户数元成交户数为户，占总成交户数超过元成交户数为户，占成交总户数。市场存在问题信贷资金增长过快年以来，市房地产企业开发资金供应充足，但从资金来源结构看，国内贷款筹资增幅高位攀升。前月，市房地产开发企业本年资金来源累计亿元，比上年增长，从结构看，国内贷款亿元，占，比上年增长，高于本年到位资金增幅个百分点自筹资金亿元，占，增长，其中企业自有资金亿元，在全部资金来源中仅占，增幅，远低于全部到位资金和国内贷款增幅,说明市房地产企业在项目开发环节中对信贷资金依赖大，而自有资金积累不足。可供销售房源缺口大年以来，市直处于新开工项目启动期，竣工房屋供应量短缺，导致商品房供给出现瓶颈效应，但从实际销售情况看，商品房销售却呈现出持续走热态势，所以整个房地产市场供求关系愈加显得紧张。前个月，市累计竣工各类房屋万，比上年下降，其中住宅竣工万，虽比上年增长，但低于新开工面积增幅个百分点。从销售看，商品住宅销售面积万，比上年增长，比竣工面积多出万，住宅销售额实现亿元，比上年增长另方面，全市房地产开发预售商品房所收定金及预收款亿元，比上年增长。房价持续高位面对房价与居民家庭年收入悬殊比值，房价高已成为不争事实，据测算，前月全市商品住宅平均售价元，比上年上浮元，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价元，比上年上浮元。分析其原因，是地价高走促使房价水涨船高。二是投机炒作行为变相提拉了房价。三是以外购房族带动了房价上扬。市区北部地产板块有待激活在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足情况下，导致许多中低收入者望房兴叹，今年以来，市已开工建设多万经济适用房，未来两年随着这些房屋竣工开盘，无疑会对供求紧张状况有所缓解，但是由于这部分房屋多位于市区北部，因周边环境交通基础建设等配套设施明显落后于老市区，致使许多因城建拆迁而亟待购房和虽有购房意愿但收入不高本市居民踟蹰难择，从而抑制了北部房地产板块活跃。因此，加速市区北部配套设施改善与开发力度，尽快形成居住规模化是当务之急。需求趋势房地产需求趋势近来呈现以下特点经济适用房是解决住房困难中低收人家庭主要手段，需求量巨大。小面积户型需求呼声高，小户型公寓是青年人及中等收入家庭理想居所。近郊房因其低廉价格和良好发展前景而倍受关注与欢迎。稀缺海景资源使得沿海物业成为投资胜地，是外地人在置业手选。高档物业因优美环境和发展态势吸引众多置业者，因供应量不足积聚大量消费力。第四节项目周边区域房地产状况区域概况沿海物业因其良好自然景观和优美环境而独具特色，沿海房地产项目也成为比较独特类产品，而位于崂山区内旅游度假区带也形成沿海物业中个比较典型片区。该地块所处区域为崂山旅游度假片区，自然资源优越，海洋旅游资源丰富，属重点旅游区域，北侧有浮山金家岭山午山三山环抱，南侧为宽阔平缓沙滩和狭长岸线，自然环境十分优美。尤其地处海滨风景区与峙山风景名胜区之间，地理位置非常优越。度假区自成立以来，不断招商引资，使本区丰富旅游资源得以充分开发和利用，先后建起了弄海园海上乐园国际啤酒城国际美食娱乐城国际高尔夫球场环字国际城体育中心及高级别墅区。该区域随着城市进程城市重心转移及旅游事业发展，配套逐步完善，已成为崂山区政治经济旅游中心，人文环境优越。交通条件良好，已经形成较为成熟道路网络，香港路崂山路东海路等成为贯穿整个区域主干线。多路工交线路穿行该区域，良好交通条件也为房地产开发提供了较好基础。区域与周边关系旅游度假片区西起麦岛，北至香港路浮山脚下，东到沙子口镇。是以旅游度假区为基础向外做部分延展个片区，该片区房地产项目都以海景旅游度假区为主要卖点，都依靠美丽景色和良好大环境来提升自身品质，这也是将其归为个片区重要依据。浮山在该片区中占有举足轻重地位，正是它与浮山湾形成了山水之间条绝佳带状开发区域，使该区域住宅有山有水，有气势有灵性，成为真正高档物业。金家岭山和午山也起到了很大支持作用。片区开发态势该区域远期以市和高科技工业园总体规划为依据，强调了统性连续性，科学合理进行功能与空间布局与开放。片区规划中应多运用现代城市设计手法，充分结合自然环境，满足开发建设要求，合理布局，提高土地利用价值，为土地开发利用更具有合理性，可操作性创造条件。加强居住内景观，绿化建设充分利用金家岭山和午山等周围远山优美自然景观，丰富住区内空间环境和自然生态环境也是方向之。早在多年前，该片区就已开始向热点区域靠拢，沿海住宅吸引了众多人们视野。瑞纳花园是该区域中较早开发商品住宅小区之，悦海豪庭项目开发把区域进步向东延伸，去年热点楼盘之汇海山庄则越过了地段。目前该片区范围内正在开发建设楼盘数量并不少，去年开盘销售有美林小镇汇海山庄千泰居凯旋家园裕龙大厦中惠雅园等，正在筹备阶段有山水名园丽海花园二期等。从目前情况看，该片区开发方向有两个是沿海岸线继续向东，二是从高新区五大广场向北。沿海岸线向东走海景住宅开发路线，定位倾向于中高价位向北则走中档精品开发路线，定位于适合广大市民居住精品家园。从向东开发方向上看，是午山南麓成片区域，二是村整体改造，三是继续向东，南姜村带。向北则侧重于午山村附近辽阳路东路及附近区域。位于项目地块东邻美林小镇，是去年成功楼盘，除了有个良好楼盘销售业绩，还把个纯社区介绍给了房地产市场。美林小镇热销，方面验证了房地产市场对新型住宅产品吸纳与接受，另方面也验证了本土购买力水平。第五节已调查楼盘分区分区情况为便于进行产品细分研究，在本片区调研中，根据地理位置不同产品类型不同价格档次不同又可分为麦岛区雕塑园区王家村区沙子口区浮山区等五大竞争区域麦岛区区域特点处于市南区与崂山区交汇处，面向麦岛风景区，近邻大学校园区，自然景观人文环境具佳，属于高档成熟片区。价格区间元代表楼盘颐灏园海怡名都雕塑园区区域特点东部地区最优质海景资源，开发最早高档别墅区，近期此片区已没有土地储备，新增项目不多，是高档别墅住宅典型代表地区。价格区间元代表楼盘弄海园银都景苑海风花园王家村区区域特点比较典型城乡结合部感觉，但自然资源较好，北山南水，且正处于高速发展阶段，是近期热点地区。价格区间代表楼盘千喜龙苑美林小镇悦海豪庭沙子口区区域特点处于大环境相对较差农民村落聚集区，离市区距离较远，配套设施不完善，但山海景色良好，可通过内在品质提升价位。价格区间代表楼盘山水名园汇海山庄阳明山庄未名山庄浮山区区域特点位于沿香港路浮山脚下，距离海岸线较远，大多依山势而建，有自然高差，产品形式以多层为主，总体规划相对落后，比较零乱。价格区间代表楼盘天泰馥香谷建飞花园凯旋山庄。市区重点楼盘分析略因该片区位置独特，相对与市区楼盘对比不强，所以对于市区楼盘在此不做详述。片区竞争楼盘分析竞争楼盘状况项目名称位置户型产品形式价格装修项目评述麦岛区金海广场澳门路北珠海路西复式元毛坯房二手房如意花园澳门路南珠海路西复式万精装修全海景二手房碧海花园台湾路东东海路北平层万精装修全南向海景房二手房颐灏园东海路北麦岛路西平层别墅高层起别墅起毛坯房占地，容积率，共户，电梯房，年交房海怡名都东海路北麦岛路西平层复式元毛坯房占地面积建筑面积绿化率绅园麦岛路西东海路北平层万四层精装修海景房二手房雕塑园区海风花园雕塑公园对面平层别墅万万精装修二手房银都景园东海路北海安路西平层四层元精装修二手房澳门花园香港路南海宁路西面积，平层，阁楼复式，电梯现价元，毛坯房项目占地万,容积率，年月交房，购买群体本土占，外地占。颐景园香港路南海宁路东多层户型平层元毛坯房年交房，当时卖价，现价左右，项目相比档次较低。二手房金地公寓香港路南山东头路平层元毛坯房全海景高层二手房。蔚蓝海岸海口路北海尔路西平层少量复式双拼别墅元精装修海景房总面积万，分两期开发，二期需拆迁，预计年底会拆弄海园海口路北秦岭路两侧复式别墅元元精装修最早介入该区域开发商，高档物业代表二手房千泰居海口路北松领路东平层精装修年建成，原价二手房王家村区千禧龙园香港路北松领路东平层复式层阁楼元毛坯房建成二手房，现价元美林小镇香港东路毛坯房总占地万，共北规划路东窄面层户型带车库，带小面积私家庭院，部分带车库。万万万阁楼看海户，梯户共五层含夹层和地下层，面宽较窄，户型功能分区复杂，绿化率，年月开盘，交房时间年月底悦海豪庭香港路南王家村对面平层别墅复式年元现元厨卫精装共套栋多层栋独栋别墅栋双拼，年入伙。二手房卧龙山庄香港路北村平层海景房沿街底层后排均价毛坯房总建面，共栋，户，年底交房，本地客户以上爱琴海公寓香港路北村平层年元现元毛坯房六栋共户，四及附加教育费及附加以营业税为计征依据，税率为营业税。即万元。综上，相关税费为,万元。因此项目综合总成本为,万元。二项目销售均价模拟市场比较法以年推出主要类比竞争楼盘价格如山水名园为基准，结合项目自身质素，并综合现有同等项目二手楼价格进行定价。成本法定价本项目总成本为,万元，从静态形式分析，本项目建筑面积为平方米，本项目综合成本价按建筑面积为,元平方米。根据市场比较法和成本法，本项目即将在年上半年推出，市场价格将会接近,元平方米，通过竞争性定价，本项目均价按建筑面积销售价格若定位为,元平方米左右，将对目标市场具备较强竞争力。三项目产出本项目在年月进入销售期后，将会有销售回款资金产出。项目产出主要指住宅销售收入。按总建筑面积平方米，销售均价统估算为,元平方米，即总销售额为,万元。四项目资金筹措从项目开始征地至年月项目开工，到年月项目开盘销售，累计需要投入资金约万。这也是项目滚动开发时需要投入最大数额资金。这需要公司资金达到万元以上，项目就能顺利开发。进入销售环节后，销售资金回笼能支撑项目正常运转。东营精公石油开发集团股份有限公司自有资金若为,万元，向银行进行年期贷款，数额为,万元，贷款年利率，利息约万元。第四节项目经济及财务效益分析项目盈利能力分析财务净现值财务净现值指按行业基准收益率，将项目净现金流量折现到建设期初现值之和。房地产行业基准收益率为。„财务净现值„第年现金流入量„第年现金流出量„基准收益率以年月份为计算基准时间点，在实际折现时，计算年起始时间从月份至第二年月份，第年度内销售房屋面积达到，第二年度内销售剩余房屋面积。据此，项目现金分年度流量为年度现金流量表表注现金流动以年中为时点计算。万元由于大于，因此，项目可行，可以接受。财务内部收益率财务内部收益率指建设项目在整个计算期内净现金流量现值累计等于零时折现率。它反映项目所占用资金盈利率，是考察项目盈利能力主要动态评价指标。内部收益率计算公式为当时，故当时项目方案经济上可以接受。投资利润率本项目投资利润率指项目利润与建设