新建拆迁安置房项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

向南拓展跨过内环线，发展中梁山铜锣山之间南部地区。

可发展区域适宜城市建设用地约为平方公里，用地少，不宜作为城市未来主要发展区域。

因此，重庆主城区面积由原来平方公里放量为平方公里。

都市圈面积由原来平方公里放量为平方公里。

磁器口古镇旅游发展现状近年来，沙坪坝区按照打造优秀旅游目地思路，着力景区开发建设，使全区旅游得到了快速发展，接待游客量近万人次，已成为全市名副其实旅游大区。

磁器口作为重庆历史文化名片，旅游核心区域之，旅游地位不可撼动。

磁器口古镇三山相依，两溪环绕，区位极佳，是重庆主城区规模最大保存最完整传统建筑格调历史文化街区。

在政府大力保护开发下，磁器口旅游日益兴旺，游客数量与日俱增，历年游客数量见表。

此外，沙区将红岩联线延长至磁器口古镇，实现了歌乐山烈士陵园与磁器口古镇红色旅游资源整合，„红‟与„绿‟有机结合，互为补充，交叉吸安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书引游客，今后吸引游客数量定将大大超过当前水平。

表磁器口古镇历年游客量年份人数万人虽然拥有多万旺盛游客量，但磁器口古镇旅游业呈现出不足也显而易见，即有人气有市气但缺财气社会效益明显，但经济效益微弱等，在经济增长方式上表现为高投入低消费不协调低效率。

究其原由，结点在于古镇商业配套不足，难以满足多元化，多层次消费需求。

古镇街内部商业均以小商铺构成，经营规模档次较低，吸引力不够强，实现消费能力较差，对如此丰富游客资源形成很大浪费。

同时古镇外部，商铺均沿干道分布，长度接近公里，商业形态比较单，主要以特色餐饮为主，缺乏必要休闲娱乐业态支撑，但是除了少数几家中高档次门店之外，其余绝大部分档次依然较低，这就大大缩小了游客消费选择范围，造成大量中高层以上水平消费人群流失，而这层次消费才是拉动旅游经济发展主动力之。

鉴于以上问题，目前沙区政府正着力规划，在年内将磁器口全力打造成集旅游商品街老重庆民俗风情餐饮街休闲娱乐街创意产业街和码头文化休闲街五大区域主题布局新古镇，同时不断提升磁器口档次和文化品味，解决当前政府高投入保护开发，却获得低旅游消费收入局面，强力带动整个区域旅游经济发展。

本项目提出理由为进步提高改善人民群众生活居住条件，年重庆市对安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书主城区多万平方米实施危旧房拆迁改造，将在三年内完成万平方米危旧房拆迁规模，五年内完成全部改造任务。

拆迁改造量空前巨大，使城市建筑空间布局更为科学合理，人居环境得以提升，很大程度上美化了城市形象。

另外，年重庆将会启动危旧住房改造第二个五年计划，根据重庆经济发展状况，从年到年，改造面积起码达到过去年总和，拆迁改造力度进步扩大，住房改造升级，至少让万户市民受益。

目前重庆城市改造速度迅速加快。

作为经济强区科教文化名城，沙坪坝区是全市改造任务最重区域之，其拆迁改造重点是围绕严重影响居住安全所处地点比较密集位于主干道两侧和窗口地区四个方面地块。

但是目前沙区政府面临着拆迁改造迫切和拆迁改造范围广体量大财力耗费过大等问题之间矛盾。

如何提高拆迁效率，尽量减少政府拆迁财力改造投入，是本项目积极研究探讨并很好实施完成根本目标。

年底磁器口古镇荣获国家级旅游景区称号，根据磁器口古镇旅游发展规划，年前，将磁器口要打造成为国家历史文化名镇。

年内，古镇磁器口将不再是如今弹丸之地，将打造成占地公顷涵盖功能更广更全新型古镇。

目前磁器口除了提升档次，提高品味外，更要求扩大空间。

根据年月日施行重庆市磁器口古镇保护暂行办法规定，磁器口古镇将扩展至东临嘉陵江南接沙坪坝区中心城区西界童家桥北临石井坡区域。

本项目地块位于国道和城市干道两侧，同时处于千年文化名镇安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书磁器口对面，根据磁器口古镇发展规划，将整体打造古镇风貌协调，全面提升古镇周边物业配套形象，促进古镇旅游产业提档升级。

因此本项目提出方面积极响应贯彻重庆市拆迁改造美化城市计划，方面满足对应磁器口古镇发展规划，该项目宏观建设背景十分利于项目推进。

项目建设必要性项目建设，利于提升城市形象本项目地块现状是建筑陈旧落后，内外部环境脏乱差，已经跟城市发展非常不协调。

由于该地块特殊位臵，方面紧邻国道，方面处于磁器口古镇历史文化街对面，不仅有损于沙坪坝区甚至重庆市城市形象，而且很大程度上破坏了磁器口古镇千年历史文化形象。

本项目通过拆迁改造，根据发展规划，重新科学合理构建，使整个地块面貌焕然新，融入整个古镇风格之中，提升磁器口古镇以及城市建设形象。

可以大幅度改善提高拆迁居民生活居住条件地块内现有居住条件比较恶劣，建筑摆放布局错乱，道路高陡不平，内部配套等居住条件十分不便。

另外绝大多数房屋年久失修，墙壁斑驳，土木构件有不同程度损坏，居住安全性较差，急需改造革新。

同时当地居民拆迁改造意愿比较强烈，迫切希望改善生活居安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书住条件。

基于以上种种原因，通过本项目拆迁，重新规划建设，将会大大改善提高当地居民生活环境。

盘活土地资产，充分利用土地资源般拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地资源日益紧张城市建设区来说，是种资源浪费。

该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这稀缺资源空间利用发挥到最大且由于该项目实施，盘活了周边大面积城中村土地，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地价值。

促进磁器口古镇风貌协调，美化古镇核心区周边形象文化是沙区旅游发展王牌，而千年古镇磁器口更是王牌中王牌。

磁器口古必然对周边建筑风貌提出了古要求，以求达到更完整和谐古镇风貌，更好地促进古镇旅游发展。

该项目处于古镇风貌协调区，营造与古镇相仿建筑风格，对扩散古镇气息，美化古镇核心区周边形象有定配套作用。

综上所述，本项目建设是很必要。

安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书项目市场分析项目定位项目目标定位鉴于本项目是旧城改造项目，具有拆迁安臵特殊社会属性，因此从城市地方区域拆迁户公司角度出发考虑项目开发目标定位为以下方面通过危旧房区域拆迁改造提升城市区域形象通过拆迁还建安臵拆迁住户，大幅度改善其居住生活条件顺应磁器口旅游景区提档升级，协调磁器口古镇整体风貌打造充分利用有限土地资源，将土地价值最大化利用项目业态定位项目地块临近城市主干道紧邻磁器口旅游核心区，通过综合解析地块，地块周边环境以及本项目自身独有特点，寻找项目业态。

经调查研究，分析得出以下二种业态为项目发展方向少量临街商业普通住宅。

临街商业为临街层门面，主要以中高档品牌餐饮娱乐为主，餐饮要突出地方特色，娱乐内容要丰富新颖同时在商业二层及安臵安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书房下面配以定比例小区管理及公共活动用房，以满足小区内管理活动需求。

住房全部按照约定作拆迁安臵，档次定位中等稍偏低档次。

项目前景分析项目周边磁器口古镇和歌乐山烈士陵园在重庆市乃至全国旅游景点中具有较明显影响力，而且近年来游客数量逐步上升。

而本项目酒店商业良好运行很大程度上要依托于磁器口古镇历史文化旅游与歌乐山红色旅游巨大旅游人气，主要是以吸引磁器口古镇旅游客源为主。

磁器口旅游人气旺盛，年旅游人数继续稳定在万以上，随着沙区政府对古镇旅游开发建设投入力度加大，预计今后旅游人次逐年大幅度攀升，这无疑是今后本项目商业光明市场前景稳定保障。

项目临街商业市场前景分析磁器口商业基本上集中在正街内部和磁童路沿线。

正街内部商业形态均为小街铺，包罗特色餐饮地方小吃旅游工业品等，档次偏低磁童路两侧街铺沿线排布大约米，均为层建筑，商业面积有定规模，但是档次依然偏低。

两者基本饱和了中低消费市场，使得该旅游区域中高档商业消费人群大量流失，因此为本项目中高档次少体量商业放量提供了大好机会。

本项目临街商业走差异化路线，寻求中高档层次这市场空缺，安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书旺盛旅游人气加交通便捷性是人流量强有力保证。

预计消费人群构成比例磁器口旅游客源本地附近居民两侧道路过客及其他本项目与很多商业有明显不同，其所拥有旅游人流量交通地段等关键资源依托优势是很多般商业所无法比拟，配以磁器口古镇商业商场中高档消费市场缺乏切入，保证了日后商业门面经营兴旺，会吸引大批投资与经营者前来。

因此本项目商业若是自主经营，则人气旺盛，生意兴隆若对外发售，与其他般商业比起来，发售更为容易。

综合上述分析，本项目临街商业市场前景很好。

项目住宅前景分析根据与磁地主要静态指标分析以定量分析为主，定性分析为辅原则本项目经济评价在计算期内销售价格及成本，均不考虑通货膨胀因素本项目经济评价遵循收入与费用计算口径致原则评价方法本项目财务评价按新建项目评价方法进行效益分析和测算。

基础数据计算期确定本项目为拆迁项目，住房不存在销售环节，只有少量商业需要对安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书外销售，可在完工后不久即可售毕。

故将计算期设定为项目建设工期，即个月。

销售或租赁内容及面积总建筑面积除去住宅其中可销售内容如下商业面积财务评价项目投入估算项目投入费用由项目工程建设投资和经营费用两部分组成用。

工程建设投资万元期间费用万元，其中管理费用万元，营销费用万元。

项目开发建设总投入费用合计为万元。

销售收入预测商业销售收入为万元。

销售收入及税金测算详见附表销售收入及税金测算表。

项目利润利润总额利润总额项目总销售收入开发成本销售税金及附加万元安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书财务评价结果从以上评价结果可知，项目投资收不抵支，存在较大亏损。

经济评价中具体数据及计算，详见附表附表总投资估算表附表前期费用表附表建安工程费用表附表市政设施配套费用表附表销售收入及营业税金测算表附表主要经济技术指标表。

安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书社会评价本项目是重庆市沙坪坝区旧城改造重要组成部分，其建设将为拆迁户提供住房保障，有利于提升城市形象，有利于促进瓷器口古镇风貌协调，并为其提供相关商业配套。

综合分析该项目风险较小，且有着明显社会效益经济效益和极大社会影响力。

社会效益主要体现在完善所在地段规划功能提升城市形象提升市民人居质量增加社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。

社会影响分析可以推动所在地段城市建设进程，促进周边公用设施配套完善，提升当地原有居民生活质量增加所在地区服务业就业机会项目建设，将增加对建材设备劳动力需求项目建成后，车流人流都将增加，加大了环境卫生工作量同时增大了对当地公用服务设施需求，但也有利于增加社会有效消费需求。

项目与周边两大文化旅游区相联合将使得本项目社会效益更加明显。

安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告