新街口项目前期市场调查及初步项目可行性投资论证建议报告word文档（49页）

其改造工程将于明年上半年全部完工。

马家堡西路建设，南城将形成第五商圈马家堡西路通车有利于西单庄胜等商业圈对南城渗透，真正缩短北京南城和北城差距。

项目分析项目用地区位关系该项目位于西直门内大街北侧，新街口北大街西侧。

它向南经过平安大道西四通至西单，向北是积水潭新街口外大街，向西是西直门外大街，向东为三海景区。

地块形状为反形。

详见附图项目用地性质该项目为西城区规划北京„新街市‟商业文化步行街区部分，它以商业为主，集商业娱乐休闲餐饮办公和商住为体。

周边环境商业该项目所在位置是北京市传统商业街区新街口商业区，目前该区域集合了以电子音像和服装专卖店为主其他如餐饮金融文化等为辅商业业态在项目东南角对面是该区域比较大商场新街口商场，但是它经营状况不是很好项目需要拆迁部门有家比较大型音响专业商店超音速音响商店。

它南面是北京市最著名三大重要商圈之西单商业中心，不过这两个商业区中间有西四段商业氛围断断续续它西面是以通讯产品为主西直门商业区北面还连接着以产业为主中关村商业区，南面还连接着金融街商业中心东面是正在规划建设什刹海烟袋斜街传统文化商业步行街。

景观它东面什正在规划和建设什刹海金丝套民俗风情旅游区，其中包含了西海后海和前海三大景区，还有宋庆龄故居四合院景观。

地块周边还有徐悲鸿纪念馆汇通祠广化寺得感景观。

文化教育在项目围绕桃园二期危改项目中间，有教育学院西区分院及其附属中学新街口电影院等。

交通状况现状该区域地面交通很发达，但是比较拥挤，东西和南北路面宽度大概为四车道。

它西面是西直门交通枢纽北面在新街口和二环交汇地方是德胜门公共汽车站和地铁积水潭站。

北面二环路离该项目很近便。

从北面西面去往西单公共汽车绝大部分都要经过此处。

它也是中关村商圈和金融街商圈连接点。

但是目前它主干道还是个丁字路口，往东去往三海前海后海西海风景区路面还是很小胡同。

规划未来在年必须完成交通规划有贯通南北和东西现有路面扩建为米宽，地铁四号线经过于此，并且在该项目拐角处有个站口出入口。

根据原有方案现在丁字形路口向东要扩展为十字形，也就是说要把新街口和三海区域连接起来，但是目前什刹海周边整体规划方案需要调整，调整后方案要年底才能得知。

本项目规划说明按照上报北京市规划委员会初步方案地下二层为车库和卸货区地下层为商业区下沉式广场货区仓库和酒店机房区地上层为办公楼大堂酒店大堂商业中庭步行通道地上二到五层标准层为商业酒店餐饮娱乐游泳池五层以上为写字楼和酒店分区说明区域限制高度米五层以下为商业五层以上为办公建筑面积平方米区域限制高度米用途为酒店建筑面积万平方米区域限制高度米用途为娱乐建筑面积千平方米区域限制高度米五层以下为商业五层以上为办公建筑面积平方米区域限制高度米为办公建筑面积平方米区域限制高度米用途为商业建筑面积平方米区域限制高度米用途为商业建筑面积万平方米以上占地面积平方米，建筑面积平方米区域为幼儿园，占地面积平方米，建筑面积千平方米现有规划方案评析按照原规划方案，本项目商业部分可能要达到万平方米以上，是否有这么大市场容量来支撑这么大体量是个问题，而且商业部分大部分都规划到五层，更增加了项目难度和风险。

按照原规划方案，其中规划了万平方米宾馆，如果再运作前期能够引入整体购买者或者整体长期租赁者，则是可行。

但是如果在建成之后再去出售或者作为公司固定资产进行招商和管理，无疑会大大增加项目风险。

原规划方案中商业娱乐宾馆以及办公用地性质是否能够作大变更是个很重要因素。

因为按照原规划方案，其中物业形态配比很不合理，必须对其进行大调整以降低风险。

市场分析基于西城区城建开发公司上报北京市规划委员会初步方案，可以把本项目业态作个基本分类，它可以包括商业商铺或商业中心写字楼商住公寓住宅以小户型为主四种基本物业形态。

以下就是对这四种物业形式北京市市场分析商业部分北京市商业房地产开发综述随着北京房地产市场再度升温，本市底商商场购物中心超市批发市场等用于商业用途房地产开发越来越富有吸引力。

据悉，北京有家大型购物中心正在筹建中。

另外，还有其他商场等商业房地产正在建设之中。

交通带旺商业房地产。

列入北京十五规划四条环线二环三环四环五环构成北京城市商业开发四条金带。

二环路带来大量车流，车流能带来人流。

百盛华普华联万通官园等商场通过二环带来了大量客流。

三环路是家居用品个环型商圈，许多家居用品，包括各种各样家具家庭摆件家庭装修材料都在这个商圈。

三优家具城环三环家具城城外城立泽桥家具城等在这个区域内。

四环路沿线则构成了厨房用具个商圈，是为居民家庭厨房里各种各样用具和用品提供服务。

五环路被称为批发配送带。

因为从外省市往北京调运商品，远远高于从北京往外出商品。

北京近商品都是从外进京。

为了使大量物流不至于导致城市交通堵塞。

许多批发配送中心物流中心靠近五环。

从物流角度来讲，从城市外环带往城市中心进行疏散，从理论上叫最佳直线距离，不存在回流运输，货远运输，重复运输。

另外，北京市规划还有多公里地铁沿线。

到年将建成公里，从而形成地下运输网。

许多商家将地铁与商场进行了连接。

贵友大厦城乡贸易中心国贸等都采取了相关策略，将地铁站与商场连通，从而对吸引客源产生了积极影响。

住宅郊区化刺激商业房地产。

北京城市规划确定了北苑酒仙桥东坝定福庄阀头南苑丰台石景山西苑清河等个边缘集团。

北京市人口重心将集中在个边缘集团。

这些边缘集团，正在进行大规模房地产开发，到了年，十个边缘集团人口总量将达到万。

这些区域也是未来社区商业发展个重心。

其次，北京市城市规划涉及到个卫星城。

包括通县亦庄黄村良乡房山镇长辛店门成镇沙河昌平延庆县城密云县城平谷县城和顺义县城等。

个卫星城是未来休闲工业发展主要地带。

休闲商业也将在这个地带发展。

北京商贸学院教授王希来指出对于商业经营而言，人口聚集是种稳定商机，这种商机对于商业房地产开发提供了可观前景。

商业房地产开发注意事项。

专家指出目前，对于商业房地产开发而言，北京存在区域结构与商业服务配比问题。

比如说天通苑回龙观望京，不管是住宅还是商业房地产，开发规模都是很大。

但是，在这样区域，要开发什么样商业地产多大面积商业地产，商业服务实际需求和商业地产开发面积即商业服务配比还要进行仔细调查和测算。

此外，要从商业房地产买家角度去分析。

买家通常要考虑三个条件，是人口数量。

人口数量不够，开发商是不愿意去开发，投资商也不愿问津。

二是人口流向。

团结湖小区在文革以前就形成规模了，但到七十年代中期，小区中商业设施大部分都亏损，就是没有考虑到人口流向问题。

城市人口有种向心性购物心理，从环路外向里渗透，但反过来从里往外并不多。

当时团结湖人口大量都流向三环路以内了。

三是交通条件。

比如，商场定位给消费者层次中富有层提供服务，就要有相应交通条件如停车场等。

关注三种类型住宅底商住宅底商从形式上看就是利用住宅底层或低层作为商业用房。

目前北京市虽然商业总体规模较大，但人均商业面积仍嫌不足。

另方面，北京旧城区改造和拆迁使许多门面房老沿街店面消失，拥有资本者要找新经商地。

而新社区强大购买力和聚集人气能力正是他们所看中，小业主开始寻找出口。

基于这些原因，近期北京市住宅底商销售情况普遍比较好，市场前景乐观。

概念型底商叫好未必叫座。

北京住宅底商已改过去纯粹配套服务功能，开发商愈加注重突出项目概念和主题包装。

而就市场反馈来看，概念型住宅底商招商效果也确令人满意，不仅如此，底商与住宅销售相辅相成，开发商真可谓名利双收。

但就目前店铺开张效果来看却未能达到人们期望值。

究其原因是，有项目自身条件限制，有投资商实力欠缺，也有经营者经验不足等等。

但这结果却为那些将以主打概念征服市场开发商敲响警钟，为底商作主题包装只是第步，后期对主题概念实施和控制更加重要。

部分概念型底商基本情况项目名称位置商业面积售价租金状态建筑平米元平米美元月平方现代城大望桥已售完欧陆经典亚运村以东待定出售中老番街朝阳门外使用面积出售中潜力型底商时间问题考验投资商。

市场潜力是投资者选择物业重要因素。

如位于亚运村风林绿洲，由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻，周边道路市政设施规划完备，人气凝聚力强大，近几年内市场潜力不容忽视，是难得投资宝地。

潜力型底商前景虽然广阔，但同时也存在风险，这就是商户通常说养店铺时间。

在商业氛围尚不成熟阶段，底商投资者将承受相当段时间低糜期，投资前几年内店铺有可能出现零收益，这对于经济实力较弱投资商确实是不小考验。

部分潜力型底商基本情况项目名称位置商业面积建筑平米售价元平米建面租金美元月平方建面状态百朗园五棵松已售完九台亚运村万年出售中财富中心东三环待定待定建设中成熟商圈住宅底商有利可图。

此类底商由于周边商业已形成定气候，拥有大量稳定消费群体，投资风险小。

因此，拥有高回报率也在情理之中。

成熟商圈内住宅底商虽然在位置和人气上占有绝对优势，然而，投资商铺其他条件如楼层格局层高广告位硬件设施等也十分重要。

以北京科技会展中心为例，其首层店铺出租效果很好，但二层三层，虽然发展商也采取了如加修直通三层手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，以弥补在设计上缺陷，部分店铺仍有空置现象。

部分成熟商圈底商基本情况项目名称位置商业面积建筑平米售价元平米租金美元月平方建面状态国展家园国展附近约已售完北京科技会展中心双安商场旁边已售完东方银座东直门暂定待定未开盘新起点苏州桥待定已售完商业房地产开发风险年房地产业商铺投资火爆大江南北。

不仅是北京这种大城市，商铺热还波及小城镇。

商铺投资发展迅猛原因。

消费者投资意识多元化。

过去，不少人投资股票住宅，但利润回报空间逐渐缩小。

商铺投资相对于股市和住宅，回报率较高。

般来讲，商铺投资回收周期是年，此后年出租收益率为左右。

商铺投资刚刚兴起，投资者都想在此掘第桶金。

大城市商铺发展空间大。

随着郊居化速度加快，城市居民外迁已是大势所趋。

人们衣食日用消费，大都需要临近便捷商业网点实现，这个商业空当恰恰是商铺发展空间。

商铺可出租亦可经营灵活方式也是吸引投资者重要因素。

随着我国加入，市场化进程进步加快，人们就业选择日趋多元化。

与其为老板打工，不如自己当老板，这种潜意识在许多人心里涌动。

商铺平方米投资般在万元左右，而且可以贷款，正好可圆这部分人当老板梦。

商铺投资中风险。

最近，不少商铺项目销售率超过超小户型存在缺点。

调查发现，超小户型主要存在以下缺点总价低，单价高。

例如，单价基本在元平方米以上，这价格水平对于购房者而言实属不低而且各种生活所需配套服务都是有偿，生活成本也高，各性能比自然是其最明显弱项。

工程建设质量采光通风景观差。

目前市场上供应超小户型几乎全部是在原设计基础上经过大量修改后产品，个别甚至是在建成现房后重新动了手术改成，这些经过修修补补打造出来超小户型，其工程建设质量可想而知。

同时很多小户型设计不合理，居室厨卫同在条直线上，形成个狭长空间，房间日照通风景观都不是很好。

使用率低小户型由于墙体和公摊多