方舟苑小区三期工程8#住宅楼项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

总体分析，朝阳区在社会经济持续稳定发展同时，还存在不少困难和问题，主要表现为经济结构性矛盾突出，产业布局还有待进步完善经济整体效益不太理想，质量不高。

三房地产政策环境分析为了提高百姓住房质量和水平，拉动国民经济增长，建设部几年前就提出了要让百姓愿意买房买得起房买放心房发展住宅产业三个步骤。

以这三个步骤为基础，国家相继出台了系列有利于住宅产业发展政策，全国各地根据各自实际，也相应颁布实施了有关政策，使住宅产业在近年国民经济中发挥了积极作用。

作为发展住宅产业龙头房地产业，只有及时准确地把握每项政策精神实质，才能为国家发展住宅产业做出贡献，为企业求得可观效益。

年，国家全面停止福利实物分房政策，使百姓在思想观念上逐渐接受了个人买房事实，目前，要住房，就买房思维逻辑已成为社会共识。

据资料统计，个人购房占新建商品房比例，年为年为年为年为多。

针对货币分房政策，大多房地产企业在促销时，重点对率先实施房改政策单位进行宣传，为销售打开了新局面。

虽然个人买房已成为社会共识，但许多大中城市房价与收入比仍在倍以上，普通工薪阶层买不起房居民收入预期与支出预期反差大，使许多人不敢出手买房。

所以为使百姓买得起房，国家三管齐下调整经济适用住房价格发放住房补贴提供住房金融支持。

特别是提供住房金融贷款支持政策，使百姓提前具有了买得起房基础。

据悉，为保证顺利实施经济适用房建设，北京市有关部门将出台对经济适用住房减半征收项行政事业收费等配套政策全面实行建设项目承诺制度价格审定制度，杜绝不合理收费和摊派，规范收费标准和行为全面推行招投标制度，突出小区环境和配套设施建设提高经济适用房建设科技含量等，保证了经济适用住房良好发展势头。

整体分析，我国宏观经济在年以来增长率连续近年下滑后，经济增长率将出现回升势头。

北京市至年，经济年均增速达到，住宅产业在政策引导之下已经得到了定程度发展，投资环境较好。

第三章房地产市场分析房地产市场总体分析年上半年，北京市房地产市场整个市场异常活跃。

据统计数据表明上半年，北京市房地产开发投资以速度增长，累计完成投资亿元，今年月至月开发投资累计增速分别为和，维持着高速发展态势。

根据房地产投资对相关行业诱发系数表明，投资万元，对经济拉动为万元，可以认为上半年由房地产所带来经济效应将达亿元。

上半年房地产市场投资回顾商品房施工面积月份，全市房地产开发施工面积万平方米，比去年同期相比增长，其中住宅万平方米，同比增长，办公用房万平方米，同比下降了，商服用房万平方米，同比上升了其他用房万平方米。

上半年，北京市住宅市场交易持续活跃，消费量稳步上扬，在市场有效需求推动下，北京房地产市场开发显著增加，房地产开发商信心进步加强。

同时，在政策指导和刺激下，特别是房价持续下跌，使市民对住宅潜在消费需求得以释放。

商品房销售继续保持旺势。

今年前个月，全市累计销售各类商品房屋万平方米，较上年增长倍。

其中住宅万平方米，较上年增长倍。

从销售情况看，上半年，全市共销售住宅万平方米，销售额达亿元。

同比分别增长了和。

销售项目集中在三四环之间，西部中关村北部亚运村地区销售量仍占各区榜首。

二房地产市场供应分析从供应量来看，截止月底，全市住宅竣工面积为万平方米，同比去年增长了，新开工面积达万平方米，市场供应量进步增加。

上半年，全市共有超过个新盘推出包括原有项目二，三期开盘。

从新增供应区位来看，主要集中在东部和北部，分别各占了，南部地区受交通设施改善，政府大力扶持，上半年现开盘数也近个，占总数。

北京经济适用房成热点，自年到今年月底，北京全市经济适用住房建设累计开工万平方米，竣工万平方米，累计销售万平方米。

经济适用住房价格控制在每平方米至元，其中价格在每平方米至元个项目计万平方米，占总量价格在每平方米至元有个项目计万平方米，占总量价格在每平方米元以上有个项目万平方米，占总量。

仅今年上半年竣工面积达万平方米，其中住宅万平方米。

其中回龙观文化居住区于六月竣工面积即达万平方米，其中住宅万平方米。

三房地产市场需求分析在福利分房被取消后，自购住房成为人们不得不面对现实，消费观念改变，特别是投资意识加强，据调查表明在个人购房中有购房者抱有投资理念，同时市场可供选择余地大，住房金融信贷进步放宽，再加上实实在在价格持续走低，更刺激了个人消费者购买欲。

今年前四个月，北京市统计局发布统计报告称，北京个人购房量比去年同比增长。

这明显市场放量证实，住房消费在北京人家庭消费中已经占据日趋重要位置，购买商品房已成为越来越多百姓家庭投资主选方向。

随着个人购房明显增多，说明相当部分人看好北京房地产市场前景走势，抢占市场先机投资置业。

从进入年以来形势看，北京市房地产开发业已逐渐走出上年前三个季度需求不足阴影，房地产开发增长拉动方式也由单纯投资拉动发展变为投资与消费双向拉动，市场调控程度进步提高，北京市房地产开发前景将继续看好。

四房地产市场价格分析今年上半年北京共推出新楼盘个，其中元平方米项目最多，共有个，而在年期间新盘以售价在元平方米所占比例最大。

今年上半年在东南西北各个方位中都是以元平方米项目为最多。

它们分别集中在东部十里堡管庄石佛营酒仙桥西部学清路南部方庄东铁营潘家园陶家园丰益桥及丰台而北部则分布在亚北地区。

而房价高于元平方米中高档住宅，今年上半年推出新盘则都集中在京城东部及西部。

从年下半年以来，京城西部紫竹桥附近，中关村万柳地区这几个地段整体供应量逐渐增大，新项目数量增多。

楼盘以中高价位推出并多维持在元元平方米左右，从而带动了城西整体房价。

今年在东二环以内只有个俊景苑，以元平方米面市。

而东三环国贸商圈内只有个世贸国际公寓推出，并以相对低价美元平方米起价。

这个价位比起去年另个高档外销分寓京华豪园美元平方米起价下降了约。

今年上半年，城东新盘平均价比城西高出了元平方米，而年城东比城西平均价则要高出多元平方米。

在京城各区位中，城北整体房价下降较明显，比起年上半年下降了约多元平方米，这主要是由于今年所有北面新盘均在北四环以外，而北二三环只有个新项目面市，所以，房价呈大幅下降。

在年同期，城东主要以元平方米项目最多，而在年上半年城东多数项目在元平方米之间。

城西房价下调幅度相对较小，预计京西地区在未来三至五年中会像几年前城东那样蓬勃发展，来消化满足这地区积蓄了几年购买力。

而东部二三环内将会有少量高档公寓继续建造，大面积开发普通住宅会出现在东四环附近。

由于北二三环目前用地现状及其开发成本等因素影响，近期内在此地区出现大供应量是不太可能，城北开发将集中出现在亚北望京地区，大批中等价位住宅将在此兴建。

尽管城南旧城拆迁面积巨大，但综合商住条件还是落后于其它三个方位。

另外由于在年南城几个高价位商品房销售与市场接受能力还不太吻合，因此，南城房价有望回落。

从平均售价上看，北京年末商品住宅每平方米平均售价分别为元元元元和元，今年上半年为元。

虽然所售住宅构成对平均售价有相当影响，但经济适用房等相对低价商品住宅进入市场，从而拉动平均售价下降也已是不争事实。

价格下降尤其能吸引个人消费者购买欲，以至推动商品住宅销售。

本项目位于北四环东路，临近机场高速路，为望京社区之门户。

无论北上亚运村南下东四环，或是进城下乡均方便异常，但周边配套还不是很完善，因此综合考虑项目区位条件交通条件以及配套设施等因素，预计建成后销售均价在元平方米左右。

第四章项目总投资估算总投资估算本次项目总投资估算主要基于目前北京市商品住宅般市场水平和有关收费标准，同时结合项目实际市场定位及其已经投入资金状况进行测算。

经过初步测算，本项目总投资为万元，相见下表项目投资估算表单位万元序号项目名称总额备注开发成本至项之和土地费用包括土地转让费地价款及契税前期工程费包括规划设计可研等费用基础设施建设费用包括红线内外基础设施建设费用及绿化费建筑安装工程费用参照项目定位档次进行估算公共配套设施建设费用无开发间接费计入管理费用其他费用监理招投标代理咨询竣工图等费用不可预见费按前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用配套设施建设费用估算二开发费用至项之和管理费用按前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用配套设施建设费用估算财务费用按照基准利率，期末次性还本付息销售费用按销售收入计算三总投资二投资估算具体说明如下土地费用土地费用包括包括土地转让费契税。

土地转让费按照初步协商结果，土地转让费用为万元，楼总建筑面积为平方米，楼总建筑面积为平方米。

按照建筑面积分摊土地费用。

地价款根据区域内低价水平，按地上建筑面积每平方米元估算。

契税按照土地转让费用及其地价款计算。

前期工程费用前期工程费用主要包括前期规划设计费水文地质勘察费可行性研究费等费用。

前期工程费用结合实际情况及市场水平进行估算，其中水文地质勘察按照万元估算，前期规划设计费用按照市场般收费水平按照建筑面积每平方米元估算，可行性研究费参考收费标准和市场行情按照万元估算。

基础设施建设费用基础设施建设费包括红线外基础设施建设费和红线内基础设施建设费。

红线外基础设施及绿化建设费元平方米红线内基础设施费用参照项目实际情况按照建筑面积每平方米元估算。

建筑安装工程费用项目具体结构装修等情况如下结构全现浇钢筋混凝土外墙钢筋混凝土外墙，保温层，主体部分为彩色高级涂料内墙腻子找平大预留插座。

报告根据项目自身定位情况并结合区域内同类项目造价水平，建安标准按照元建筑平方米估算。

公共配套设施费用项目不包含配套设施。

开发间接费用开发间接费用是指房地产开发企业在开发现场组织管理所发生费用，计入管理费用。

管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用。

本项目中管理费用是根据项目实际情况及般取费标准，按基础设施费用建筑安装工程费公共配套设施费之和进行测算。

财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集项目建设资金而发生费用，主要指项目建设期贷款利息，借款总额按照万元期限年，借款利息按照基准利率期末次性还本计算。

销售费用销售费用是指销售房地产产品过程中发生各项费用和专设销售机构委托销售代理各项费用。

本报告根据代理协议，销售费用按项目总销售收入进行测算。

其他费用其他费用主要考虑建设过程中发生质量监理费竣工图费标底编制费招投标管理费招投标代理服务费和咨询费等，其费用均参照目前实际适用收费标准。

不可预见费不可预见费根据般经验数据确定，按基础设施建设费用建筑安装工程费用配套设施建设费用估算。

以上测算过程详见附表项目投资估算明细表。

二资金筹措根据企业和项目资金需求情况，拟向银行申请借款万元，其余资金由建设单位自筹解决。

第五章经济效益评价项目财务效益预测收入测算收入测算可销售面积项目经营方式