旅游养老养生生态园项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

党中央国务院黑龙江省政府高度重视发展旅游业，出台了系列扶持旅游业发展政策措施和部署，黑龙江省人民政府也发出了关于加强旅游业发展通知，将旅游业列为国民经济支柱产业，制定了确实发展措施，并出台了有关保证旅游业持续快速健康发展法规和办法。

三养老养生生态园面临良好发展机遇目前，我国第二三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高。

在宏观经济较快增长同时，通货膨胀水平相对较低，各类价格水平变动均较平稳。

随着国民生活水平进步提高，人们对居住空间和品位追求已上升到个更高层次。

在充分考虑到经济可行技术可能环境保护和满足精神需求等条件选址建造养老养生生态园，能较好地体现居住性舒适性安全性和文明性必然会受到普遍欢迎。

后小康人们居住主要可以分为三种情况种是城市中心区低密度高容积高层住宅第二种是城郊结合部中密度高绿化率小高层住宅为主小区第三种是城市郊区车程在小时左右低密度低容积率高绿化率低层住宅为主小区。

我们正是迎合了广大都市人家庭团体等集体休闲度假消费需求，大家庭大团体回归生态自然更显得自然和谐。

另方面，生态园内酒店式别墅仅仅出别墅客房床位时段使用权，人们可以根据需要选择适合自己租赁时段，这使得人们不需要花费大量资金便可自由享受高档别墅住宿待遇。

二当地政府大力支持及优惠政策生态园项目已获得黑龙江省政府及地区政府及大力支持。

该项目从规划阶段就引起包括省委省政府等领导高度重视。

将此项目列为农业生态观光旅游开发号工程。

并要求各有关部门尽最大努力配合支持该项目开发建设。

同时又获得当地政府大力支持，无疑为项目规划开发招商和经营等各项工作顺利开展进行提供了有力保障。

二相关优惠政策三面临良好机遇二中国加入加速旅游产业发展加入世界贸易组织会为我国旅游产业突破性发展创造重要机遇。

加入对旅游业发展整体影响是积极有力。

我国加入以后，将加速旅游相关各业对外开放步伐，有利于建立更加符合国际规则运行机制，外国旅行社将通过合资和独资方式逐步进入中国市场，将直接带来入境客源增长，外国投资者进入中国机会增多，也为发展商务旅游带来广阔市场。

三旅游业已经成为促进经济发展新经济增长点国内旅游行业迅速发展，极大地拉动了经济消费，同时创收了大量外汇，国内五黄金周十黄金周以及春节，更是为国家经济发展作出了巨大贡献，国家主要部门越来越重视旅游业发展，人们也越来越有条件享受休闲度假乐趣。

四周遍地区具有较强消费能力和市场需求东北三省经济发展迅速，特别是我省经济已经连续十余年增长迅速，多项发展指标位居全国前列，国内生产总值增幅连续呈现越来越强劲发展态势。

东三省及周边地区人口密集，随着生活水平不断提高，人们消费观念和消费意识不断得到增强，特别是对休闲度假消费需求旺盛，从而为旅游养老养生综合产业提供了广阔市场空间和客源基础。

四发起人具备承担项目建设优势和能力经营管理能力水韵林都通过建立健全管理控制系统和必要制度，确保公司战略政策和文化统性。

并在此基础上对各级主管充分授权，造成种既有目标牵引和利益驱动，又有程序可依和制度保证活跃高效和稳定局面。

二资本运作能力作为本项目资本运作平台水韵林都投资将依托养老养生生态旅游开发积极探索资本经营，利用产权机制更大规模地调动资源并取得良好经济效益。

实践表明，实现这种转变取决于整个集团综合实力和时机。

外延扩张依赖于内涵做实，机会扑捉取决于事先准备。

水韵林都投资在进行资本运营时，重点选择那些有实力有市场以及与公司有互补性战略伙伴合作。

公司资本运做遵循有利于巩固企业已经形成价值分配制度原则，必将取得良好回报。

三产权机制和经营理念水韵林都创新产权机制和开放经营理念强调追求产权制度和管理制度优化，实现经营管理人员和优秀员工持股。

在企业收益分配中体现有突出成就员工对企业价值创造重要作用。

第四部分市场分析庞大潜在市场规模和强劲市场需求现代都市人工作生活节奏越来越快，每天面对城市高楼拥挤不堪交通，大部分人需要回到自然生态环境放松心情，享受休闲度假乐趣，养老养生生态园迎合了现代大都会人群需要，环湖而建为人们提供住宿酒店式别墅更是生态园内经典之作。

二目标客户分析绿色亲水酒店式别墅是商界人士进行业务洽谈加强感情交流重要社交场所，是身份象征，大中型企业经常要举办年会新闻发布会等商业聚会，为了展示企业形象和实力，它们希望到比较高雅安静地方举行。

所以本项目目标客户群主要定位于政府职能部门大中型企事业单位海内外商界精英人士高收入职业经理人外企律师等精英人士追求高层次娱乐且具备消费能力年轻人富二代。

第五部分竞争分析竞争影响因素分析目前为止水韵林都养老养生生态园是省内唯酒店式养老养生度假别墅建筑，同时入住酒店别墅人们还能免费享受万亩生态园内各种配套娱乐休闲运动设施。

价格生态园酒店式湖景别墅价格定位时将参照本地区高档次度假村，俱乐部，会所消费水平，以优质优价为原则，吸引广大客户群体。

二交通生态园位处近郊，交通便利，享有天然地理位置优势。

三环境环境包括自然环境室内装修环境服务环境高素质入住客户群体等多方面。

调查结果表明，清新空气，田园风情装修，星级酒店式服务肯定能吸引大批客户前来消费。

酒店式湖景别墅处在万亩都市生态园内，周边环境良好，将对客户形成良好整体印象。

四娱乐项目配套设施设置娱乐项目与配套设施设置多少直接关系到人们消费欲望。

通过对高收入高消费阶层消费状况调查，我们发现项目设置少，配套设施不完善往往造成客户兴趣消失综合项目越多，配套设施越趋完善，方面可以延长客户停留时间，另方面可以引起客户多方面兴趣，并直接影响到营业收入。

酒店式湖景别墅为生态园初期建设项目，尽享项目提供资源与配套设施指日可待。

二竞争优势分析齐全配套娱乐设施二创新酒店式别墅经营模式三庞大人脉网络及畅通宣传渠道届时同处园区内本集团企业会员俱乐部培训机构专门为各企事业单位中高层管理者和各界友好人士提供各种培训服务，同时俱乐部会员中聚集了大量各地各界高层次高收入阶层精英人士，人人渴望加入张庞大人脉网络格局即将形成。

第六部分经营发展规划黑龙江水韵林都风情生态园旅游有限公司将统规划及经营管理整个养老养生生态园，其核心领导层及财务部由公司统招聘及委派。

核心领导层要具有丰富商业企管经验以及旅游开发经验。

由他们全权负责组建其他基层人员用工招聘和培训上岗，并直接对股东和集团负责。

在初期项目建设过程中，先依托现有人员组织建设及经营。

随着项目推进，人力资源架构及管理体系要不断丰富完善。

未来引入新投资者之后，现有股东将与新进股东将共同协商，在现有基础上改进项目经营发展状况，并对未来发展规划做出进步修改及完善。

从建设上看，该项目建设分为两期，其中期为项目规划设计建设别墅栋及其他附属服务建筑设施市场宣传及推广等，目前正在积极快速进行当中。

内容明细如下序号工程名称工程规模平方米备注公寓楼层带电梯别墅群栋员工宿舍三层门诊部住院部治疗康复中心食堂洗衣房锅炉房浴室，水疗变电所污水处理池泵房超市三层风味条街两排两层绿化工程亩绿化地带及园林亩行政办公大楼其余为田园景观用地。

第七部分市场销售市场计划市场进入市场开拓前期利用公司及合作单位强大人脉网络，邀请全国及海内外政府及企业高级官员和两岸三地地体育与娱乐界名人明显，并充分利用与媒体良好关系，积极举办各种新闻发布会论坛竞技活动大奖赛等等，利用他们影响力迅速扩大自身知名度，带动批高收入人群来参与娱乐休闲，并通过给予价格优惠，为他们提供超出期望服务。

二市场开发项目运作中期，在不断宣传和旅行社带来源源不断客流同时，配合不断扩大园内各类俱乐部稳定会员，并通过他们关系网继续拉动消费。

在条件成熟时，逐步推出后期栋别墅，形成大型高档别墅社群，奠定在国内生态旅游开发及生态度假市场领先地位和市场份额。

二销售策略联合国内高尔夫俱乐部马术俱乐部航空俱乐部等高端俱乐部群体，实现资源共享客户共享。

联合国内其它娱乐行业，发展联名贵宾卡。

对持卡来俱乐部消费客户，将给予推荐单位定利润返点和个人礼品，以提高它们积极性，充分利用它们现有资源互动业务。

联合集团下属各地分公司和其它国内外旅行社，为它们提供景点基地，以增加客源进而提高企业知名度。

三公共关系作为新兴商业模式先行者，有必要在消费者中培养稳定顾客群体，可以通过以下方法提升社会关注度以及企业形象平面媒体广告为了强化养老养生旅游在人们心目中高档定位，广告只在时尚类与旅游类杂志刊登。

因为这些杂志消费者有定经济实力，符合我们目标客户定位。

二电视媒体广告不做单纯电视广告视频，要以高档会务发布会等形式进行，以强化人们对养老养生旅游理解和认识。

三广播广告在交通台按小时滚动播出，此广告直接作用于私家车车主乘坐出租车乘客等具有较高消费能力目标客户，虽然价格较低，但是可迅速提高知名度。

四按照公司年度企业经营者绩效考核办法执行。

公司在适当时候，将引入股票期权激励机制。

般情况下，激励机制包括如下几方面每年平均每个雇员工资将增长，奖金将增长以上内部调动雇员以其个人意愿为主导，最大限度发挥人潜力每年评定特殊贡献奖，发放特别奖金和证书提供主要研发人员和管理人员期权奖励为雇员提供医疗保险及社会保险骨干人员年终分享红利，业务人员奖金与业绩挂钩。

第九部分投资估算酒店式湖景别墅项目二期建设栋别墅总投资额万元不包括土地评估价值及流动资金。

前期投入万元，还需再投入资金万元，项目运营第年日常经营流动资金需求为万元不包含在总投资内。

项目实施进度酒店式湖景别墅项目期计划年月份全面开工，工期约年，将于年月日竣工验收投入使用。

年度工程计划如下时间完成工程进度年月日前期策划，项目规划设计宣传及推广必须完成。

年月日前项目期主体工程完成。

年月日前项目期主体工程完成。

年月日项目期主体工程封顶。

年月日项目期竣工验收。

年月日正式试营业。

二投资估算及资金筹措已投入资金总计万元前期策划含人员费用万元项目规划设计及市场宣传推广费用万元需要再投入资金万元三运营第年流动资金万元别墅维护费用按万元年计算，第年为万元。

土地租赁费用万元。

土地租赁费用根据项目公司与甲方签订相关合同规定，按每年元亩计算。

本项目共计占地亩，每年土地租赁费用为万元。

管理费用员工总数人，月工资总额元，年工资总计万元。

年广告投入费用万元将选择电视媒体路牌广告公司报纸广告公司宣传单等印刷品投放网络广告等等推广形式。

财务费用按占销售收入计算，第年为万元。

综合费用水电费交通费等以及低值易耗品等第年计万元。

第年费用支出合计约万元。

第十部分经济效益分析本商业计划采取求实稳健保守原则进行财务预测。

我们不排除在出现不可抗力或难以预测政治经济等风险情况下，财务预测将可能受到较大影响。

为此，我们加上了较大安全系数。

这就使得正常情况下，投资者收益将大大超过本财务预测。

收入预测出租比例预测本项目主要为前往生态园休闲度假人群提供住宿服务，因此客房出租率受旅游行业周期性影响。

般来说，国内每年月月是旅游旺季，其他月份为旅游淡季，本项目湖景别