旅游区公共基础设施配套工程项目可行性投资论证建议报告doc文档（55页）

这现象表明从年开始，土地出让重点区域已经由岛内向岛外转移。

全年岛内幅出让土地中仅有幅居住用地，而体育商业酒店旅游用地则达到幅，体育酒店旅游用地异军突起让人们看到市政府发展体育和旅游业决心。

由海岛型城市向海湾型城市发展，不可避免地推动房地产市场重心由岛内向岛外转移。

市国土资源与房产管理局于年月日发布关于促进我市房地产市场持续健康发展实施意见中明确表示，将优化房地产开发土地供应结构，增加岛外土地供应，引导房地产开发重点向岛外转移，促进岛内岛外房地产平衡发展。

这说明岛内土地供应量将越来越少，物以稀为贵，即使最近国家出台政策宏观调控房地产价格，但岛内土地价格也不可能有所下降。

土地价格预测本项目土地价格预测，有紧邻本项目用地南边地块可比年月日市土房局公开挂牌出让地块，用地性质为体育设施商业酒店，容积率以内，土地面积平方米，拍卖成交价万元，地面单价元平方米。

由于本项目用地性质包含了商业办公住宅等，我们再列举去年两例公开挂牌出让地价地块位于前埔，土地面积平方米，土地用途为居住，容积率以下，总地价为万元，楼面地价为元平方米地块位于嘉禾路以东，是办公商业用途，成交楼面地价是元平方米。

在预测时，也考虑以下几个因素随着经济发展和城市开发，岛内土地资源相当紧缺地块在岛东部海边路边上，地理位置相当优越项目责任单位区国投，有项目开发经验，又有政府相关部门支持④国家出台政策宏观调控房地产价格，预计近几年土地价格不会有太大变化该地块原规划为生态绿地，计划在地块内保留绿地做为主题公园用地，这部分地价对整个项目地价会有所影响。

综合分析，本岛土地资源供给不是十分充足，但从中央近期出台房地产政策分析，宏观上中央政府希望房地产市场处于个健康发展稳步而不是快速上涨态势。

因此，根据以上情况，预计本项目土地价格在今后三年内不会有太大变动从第四年起，按每年楼面地价递增计。

则本项目在经营期各年不同用地性质楼面地价如表所示表经营期不同用地性质楼面地价预测表单位元用地性质年年年年年年商业用地住宅用地办公用地旅馆用地公园用地表年度公开出让地块详情览表地块编号出让方式占地面积地点容积率出让时间成交价万元成交楼面价元中标公司土地用途挂牌岛内小于香港京鼎集团有限公司体育设施商业酒店挂牌岛内以下古龙集团房地产有限公司住宅商业挂牌岛内小于市鑫新景地房地产有限公司办公商业挂牌集美小于市海勃建设发展有限公司住宅商业挂牌同安小于磐金实业有限公司居住挂牌翔安小于国贸地产有限公司住宅商业旅馆挂牌集美小于惠龙集团有限公司酒店挂牌集美小于惠龙集团有限公司居住挂牌岛内小于建发集团房地产有限公司居住挂牌岛内小于上海百脑汇电子信息有限公司住宅办公挂牌岛内小于市鑫新景地房地产有限公司住宅商业挂牌集美小于古龙集团房地产有限公司居住教育挂牌岛内小于融坤房地产开发有限公司商业酒店娱乐挂牌岛内小于福兴实业公司体育活动及配套挂牌海沧小于住宅商业小计图年市商品房季度价格走势建设规模五通高林片区东南角总用地面积为百多万平方米，通过对现状农村用地整合，可为思明区政府提供平方米土地。

其中居住用地平方米，商业用地平方米，办公用地平方米，旅馆用地平方米，公园用地平方米，公建面积为平方米，小学用地面积为平方米，绿化用地面积为平方米。

第章项目选址与开发条件分析项目选址本项目属于五通高林片区东南角百多万平方米个组成部分，位于本岛东部地区，邻湖湖边水库近湾钟宅湾，拥山虎仔山面海，自然环境优美。

本项目东侧为路，西侧为五石路，均为城市主干道，南至香山及何厝村，北至东宅村。

本项目中部为观音山海拔米及绿地，以中部绿地为界，开发范围自然分为南北两片。

开发条件交通从大区位交通条件分析，本项目北距高崎国际机场仅公里，又紧邻五通客货联运码头，西距火车站约公里，周边为已建成或规划城市交通干道。

水陆空交通十分便捷。

本项目东侧为已建成路，是城市主干道西为规划五石路，也是城市主干道，目前正在审查概算，将在近期内开工建设南北侧为规划城市次干道但南北侧数公里处即为已建成城市主干道吕岭路和正在建设城市主干道仙岳路。

给水本岛供水均来自高殿自来水厂，水源有充足保证。

给水管道在城市道路下均已建成。

排水岛内石胃头污水处理系统期日处理万吨污水厂已于建成并投入使用，远期规划形成万吨污水日处理能力。

污水管网随城市道路建设而敷设。

电力岛内变电站布点合理，电力供应充足稳定本项目区用电近期由西南部半兰山变电站供应，可就近接入供电。

远期按规划由岭兜变电站供应，而岭兜变电站两回电源，分别引自现状半兰山变电站和规划湖边变电站。

配套服务本项目所处五通高林片区及周边钟宅湾等片区，均已规划建设中学小学幼儿园文化娱乐医院金融保险等社会公益事业。

第章开发建设方案规划布局方案用地规划本项目建设用地东起现状路西侧，西至规划五石路东侧，北起规划中横路，南抵规划中横五路，总面积平方米。

本区用地可分为居住用地办公酒店商业公共设施小学公园绿化用地等八大类。

见表表路旅游区用地统计表序号地块用地面积备注居住用地商业用地办公用地旅馆用地公园用地公建用地小学用地绿化用地合计开发建设内容及规模本项目基础设施建设内容主要包括土石方工程道路工程给水工程排水工程电力工程电信工程燃气工程路灯工程绿化工程公建服务设施工程小学及征地拆迁安置工程。

土石方工程本项目场地平整土石方尽量考虑区内平衡，道路及公建部分土石方量合计约为万。

道路工程规划区东临已建成路，西至规划中五石路，这两条都是城市主干道。

区内道路分南北两区，北区交通次干道为横路横二路纵路，北区旅游道路为横三路纵二路南区交通次干道为横四路横五路纵三路，北区旅游道路为纵五路。

主要道路与次要道路联接形成网格状路网布局。

道路等级划分根据用地性质道路功能和按规划要求，确定项目区道路等级及道路占地宽度为主干道米次干道米支路米道路工程技术指标主干道设计车速公里小时，次干道设计车速公里小时。

主干道最小平曲半径米，次干道最小平曲半径米。

最大纵坡最小纵坡交叉口缘石半径主干道与主干道相交米主干道与次干道相交米次干道与次干道相交米次干道与旅游路相交米旅游路与旅游路相交米路基工程根据总体规划，路线按照路段不同采用不同路基宽度。

其中次干路宽米，旅游路宽米。

对机动车行车道和非机动车道路基采用标准横断面设计，为保证路基强度和稳定性，路基填筑前必须清除淤泥，表土等不易压实物。

路面工程道路路面结构为数车型量结构机动车人行道面层厚水泥砼厚高强砼彩砖基层厚水泥稳定砂石厚水泥砂浆垫层厚水泥稳定砂石厚水泥砼路基压实度不小于重型标准压实度不小于重型标准路基路面排水全线路面排水采用雨水管排水，路面横向坡度为，人行道横向坡度为，般地段雨水口采用单蓖，特殊地段雨水口采用双蓖，雨水口连接管径。

道路用地指标项目区道路用地万平方米，约占项目总用地面积。

道路标准横断面米宽道路横断面为米人行道米绿化带米车行道米绿化带米车行道米绿化带米人行道米宽道路横断面为米人行道米绿化带米车行道米绿化带米人行道米宽道路横断面为米人行道米绿化带米车行道米绿化带米人行道米宽道路横断面为米人行道米车行道米人行道道路工程规模及数量道路总长米，道路工程包括路基路面道路绿化分隔带等见表。

表道路工程量统计表项目序号道路红线宽米长度米占地面积平方米机动车道平方米人行道平方米绿化分隔带平方米横路横二路横三路横四路横五路纵路纵二路纵三路纵四路纵五路合计给水工程项目区给水管道随道路起敷设，形成给水环状管网。

给水管道总长米，采用球墨铸铁管，管径为详见表。

给水管埋设于人行道下，埋深大于。

此外，本项目按规范要求设置消火栓，间距不大于，重点地段不大于，完善建筑消防设备配置，加强保养与维护。

表给水管线览表序号管径长度合计排水工程项目区排水工程包括雨水干管工程污水干管工程，沿各地块周边道路工程布置，不包括建设地块内排水管网系统。

项目区排水工程采取雨污分流制，并结合道路及竖向规划进行建设。

雨水管网工程规划考虑到雨水管网应尽量收集周边地块全部雨水，并为其它管线埋地留足适当空间。

雨水以就近排放为原则，充分利用现状河流沟渠，经整治后作为片区排水主要通道，同时在道路中间埋雨水干管，规划雨水管管材采用钢筋砼Ⅱ级管或钢筋砼预应力管，管径为见表。

污水管网工程规划污水管道埋设在单侧人行道下，污水管道管材采用钢筋砼Ⅱ级管或钢筋砼预应力管，污水管径为。

埋深控制在见表。

中水管网工程规划中水管道埋设在绿化带下，中水管道管材采用管，管径为。

埋深控制在见表。

表污水雨水管线览表序号污水管雨水管中水管管径长度管径长度管径长度合计电力工程规划岭兜变电站位于南区西侧，变电容量为，用地平方米，设为户外式变电站。

变电站设置回出线。

开闭所布置根据用电负荷预测，规划在北区设个开闭所，南区设个开闭所，平均每个开闭所承担负荷，占地为平方米。

供电线路区内配电线路成环状与道路平行设置，般设于道路西北侧人行道下。

高压进线采用电缆与架空线相接合铺设方式，规格为及两种。

同塔双回路架空线沿线预留米高压走廊。

及以下线路原则上采用电缆埋地铺设，电缆管沟与道路应同期施工见表。

表电力工程览表序号项目名称含建设期内可偿还全部贷款，满足国家开发银行贷款要求。

项目具有良好偿债能力。

项目还本付息情况详见表。

敏感性分析在项目计算期内可能变化因素主要有征地拆迁费用楼面地价容积率等。

这些因素单因素敏感性分析见表。

表单因素敏感性分析表序号项目基本方案征地拆迁费变化楼面地价变化容积率变化内部收益率较基本方案增减财务净现值，万元较基本方案增减静态投资回收期年较基本方案增减结果表明，楼面地价和容积率是最为敏感因素，征地拆迁次之。

征地拆迁费用对项目财务指标单因素敏感性分析见表。

表征地拆迁费用对项目财务指标敏感性分析序号项目基本方案征地拆迁费用变化内部收益率较基本方案增减财务净现值，万元较基本方案增减静态投资回收期年较基本方案增减楼面地价对项目财务指标单因素敏感性分析见表。

表楼面地价对项目财务指标敏感性分析序号项目基本方案楼面地价变化元平方米地价地价地价地价地价地价内部收益率较基本方案增减财务净现值，万元较基本方案增减静态投资回收期年较基本方案增减容积率对项目财务指标单因素敏感性分析见表。

表容积率对项目财务指标敏感性分析序号项目基本方案容积率变化容容容容容容内部收益率较基本方案增减财务净现值，万元较基本方案增减静态投资回收期年较基本方案增减财务评价结论经测算，该项目计算期内财务内部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期为年。

按最大还款能力测算贷款偿还期为年，完全能够满足贷款偿还要求。

财务分析结果表明，该项目在财务上是可行。

表土地出让收入税金及附加估算表序号项目单位合计土地开发收入，居住用地出让收入万元出让地块出让面积，容积率楼面单价元，商业用地出让收入万元，出让地块出让面积容积率楼面单价元办公用地出让收入万元，出让地块出让面积容积率楼面单价元旅馆用地出让收入万元出让地块出让面积，容积率楼面单价元