旅游景区商业配套项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

符合国家关于产业发展政策要求，符合城市定位，具有极强可行性。

第章项目市场分析与价格定位项目优势分析本项目是三大寺旅游景区项目配套项目，位于三大寺北部，安代广场东南部，是库伦旗人流活动中心与旅游中心结合部，地理位置得天独厚。

对于库伦本地人而言，这里是个游玩购物绝佳去处，是由安代广场至三大寺人流通道，通道经济效果明显。

对于外地游客而言，是三大寺旅游中购物欣赏特色地域文化演艺和住宿最佳位置，并能通过此通道，向库伦镇城市中心移动，拉动人流向库伦镇北部商业中心转移，对于打造整个库伦旗旅游氛围将起到至关重要连接作用。

市场供需及前景分析对于市场需求而言，由于库伦旗着力打造旅游型城市发展思路和三大寺影响进步扩大，项目区建设必将成为集旅游和商业为体区域。

依附于南部三大寺旅游，接通于北部城市人流重要区域，这里将成为库伦旗个新商业重点部位。

目前，库伦旗特色旅游商业零散地分布于镇内各处，无法集中。

通过本次建设，必将会把这些特色商业吸纳入这个商业圈。

同时，通过宾馆建设，与三大寺相呼应，这里也必将拉动相当大部分餐饮企业入驻。

而且，库伦旗目前最大演艺平台搭建，吸纳力将会更强，更有助于构助和打造商业与文化氛围，使项目区形成库伦旗人流中心和商业中心。

由此可以看出，商业价值地域价值文化特色功能作用等方面作用，使项目区具备着库伦镇其他商业地带无法比拟先天优势，市场需求态势将随着优势形成，成为库伦旗独无二黄金地段。

市场需求旺盛。

价格定位通过对库伦旗商业区域地产价格分析，综合旅游配套建设功能作用，以极其他可应用条件，包括通道作用特色文化产业区特色餐馆和商品区特点，我们对本项目外售商用房价格进行了科学定位。

临街店铺营业房元内部店铺营业房元第章建设条件库伦旗概况本项目位于库伦旗库伦镇，库伦镇位于库伦旗中部。

属黄土丘陵区，养畜牧河南缘，铁牛河流域，介于低山坨沼之间，高程般在之间，地形呈微波状起伏，高差。

地表多为黄土状堆积物，结构疏松，风势强烈，冲沟十分发育。

最深陡坎可达百余米。

项目区地表水资源较为丰富，养畜牧河铁牛河厚河查干河等四条较大河流从旗境内流过。

河流总长公里，流域面积平方公里，平均流径深，年径流量亿立方米。

地下水受地形地貌地质结构和岩性控制，其形成分布埋藏均有明显差异。

养畜牧河以北坨沼区，第四纪松散岩类孔隙水含量丰富，单井昌涌水量可达吨吨厚河沿岸河谷地带松散岩类空隙与风化带网状裂隙混合潜水含量适中低山黄土丘陵地带碳酸盐岩类隙溶洞水和基岩裂隙水含量贫乏。

库伦境内交通极为便利，现有公路总里程公里，其中等级公路公里油路公里砂石路公里省级干线条公里，县级公路条公里，乡级公路条公里，村级路公里。

乡乡通油路村村通公路情况个苏木苏木镇，个农牧林场，年末实现乡乡通油路全旗个嘎查村在十五全部实现村村通公路。

目前，库甘铁路已经建设完成，年能够实现通车，改变了库伦旗无火车历史。

库甘级公路也将于年开工建设，届时，库伦旗交通情况也将大为改观。

库伦旗经济条件年，全旗工业经济总量大幅度提升，全旗地区生产总值完成亿元，同比增长。

其中二三次产业分别完成亿元亿元和亿元，同比分别增长和。

三次产业比达到。

财政收入完成亿元，同比增长。

城镇居民人均可支配收入达到元，农牧民人均纯收入达到元，分别较上年增加元和元。

社会消费品零售总额亿元，增长。

面对金融危机重大挑战，采取保企业抓招商上项目积极措施，不仅成功抵御了危机影响，而且工业经济在困境中实现了快速发展。

全年工业企业完成增加值亿元，同比增长实现销售收入亿元，同比增长上缴税金万元，同比增长。

工业经济对财政贡献率达到，较上年提高了个百分点。

对重点工业企业，在帮助融资同时，千方百计筹措并注入了万元救企资金，使规模以上企业效益大幅提升，实现工业增加值亿元，实现销售收入亿元，上缴税金万元，分别占核算工业企业和。

工业项目建设在危机之年强势推进，并取得重大突破。

全年完成工业固定资产投资亿元，实施续建项目个，新开工建设项目个，是近几年来工业项目投资规模大项目质量最好年。

新开工个项目总投资超过亿元，其中东蒙水泥三期工程大连佐源糖业食品生产线项目宏利有色金属有限公司电缆铜材三期工程库伦沈阳电缆有限公司电缆材料生产线等个项目投资都在亿元以上，并且有个是两头在外非资源型项目。

国电风力发电香港协鑫集团铅锌矿勘探开发河北三鑫实业集团丁腈手套生产和河北京华公司碳酸钙生产等项目成功签约，为工业经济持续发展蓄积了后劲。

年，全旗地区生产总值预计达到亿元。

其中二三产业预计分别达到亿元亿元和亿元。

财政收入预计完成亿元。

全社会固定投资预计达到亿元。

社会零消费品零售总额预计达到亿元。

农牧民人均纯收入预计达到元。

工程地质水文地质情况工程地质本项目场地属典型河岸丘陵地貌。

上部为淡黄色亚砂土粉砂胶结松散，含云母片黑色矿物较多，厚度下部为粗砂烁石层，烁石占，烁径厘厚，可作为城市建设用地。

基地内未见大断裂和大褶皱，小型断裂亦不发育，岩层产状比较稳定。

此外，项目区内未见含矿地层和含矿构造，项目建设不存在压覆矿产问题。

根据国家质量技术监督局发布，年月日实施国家标准中国地震动参数区划图，商业综合楼地震动峰值加速度相当于原地震裂度小于六度。

水文地质地下水由大气降水补给，水量较小，场址及周边未见滑坡溶洞及软地层等不良地质现象。

区域规划情况本项目建设性质和建设内容符合库伦旗总体规划用地要求。

在项目建设过程中将按照批准规划设计条件进行建设，合理组织交通，使项目满足城市景观绿化设计消防交通等规范要求。

交通情况本项目位于三大寺北侧，安代广场东南部，项目区东西两侧将建设两条市政道，况且三大寺部南部是库伦镇老城区中心，交通十分便捷。

社会环境条件本项目区规划用地附近无工业企业，项目附近无化学污染源军事设施，无过境架空高压线，无危及人身安全易燃易爆危险物品库。

公共设施条件已铺设市政给水排水电力通讯光纤有线电视等市政主管道，市政设施能满足该项目施工和使用需要。

施工条件本项目场址水电可就近接入工程建设砖烁石沙等材料可就地取材，钢筋水泥可就近购买，施工条件较好。

第章项目总体规划和总体设计规划依据中华人民共和国规划法城市居住区规划设计规范城市规划管理技术导则民用建筑设计防火规范建设地址本项目总占地面积为，位于库伦镇南部，三大寺北部，安代广场东南部，是目前库伦旅游中心和由人流中心向旅游中心移动通道。

项目规模本项目总建筑面积，商业建筑，宾馆建筑，戏台附属建筑，戏台。

绿化面积，硬化面积，道路，给排水及供热管网。

南侧出入口个，东西两侧各设个次入口。

总体规划设计理念充分体现藏传佛教文化蒙古族文化以及库伦地方特色文化。

新生原有地形特点，尽量减少土方量。

打造出浓郁商业文化氛围，同三大寺起成为库伦旅游购物住宿形象代言。

建筑风格为库伦三大寺建筑风格延续和简化。

总图布置本项目总占地面积为，东西长，南北宽总图布置原则总体布局体现心三轴五区，其空间形态采用目前最成功商业街布局模式回字形，商家可以获得最大营业面。

每组建筑之间时断时连，同时结合项目区本身高差形成富有层次感空间效果。

心以戏台及其附属建设为中心。

在项目区核心位置布置戏台戏楼以及安代舞培训展示服装售卖和相关商业用房，充分展示库伦是安代舞故乡风采。

同时该戏台可以作为喇嘛教僧人进行宗教表演场所。

三轴中部文化轴北端宾馆，南端三大寺，有宗教向民俗文化民族生活过渡。

舞台场为地块中心点，凸显安代舞民俗文化。

南部为三寺辅助区。

西侧民族餐馆街素食馆荞麦饮食馆藏族饮食馆蒙古族饮食馆小商业等。

东侧民族商业街民族服饰土产特色礼品饰品器皿用具艺术品等。

五区北侧宾馆区，中部舞台区，南侧辅助区，西侧餐饮区，东侧商业区。

总图布置方式场地分为三大区块，即最南侧三大寺辅助区，为排单层建筑，主门位于此区域中部。

中部以戏台及其附属建筑为中心，纵向四列排列南北走向二层建筑。

西侧为餐饮区，东侧为民俗商业区，餐饮区西部排建筑与民俗商业区东部排建筑面向市政道路。

餐饮区东部与民俗商业区西部各排为位于场地内部。

东西两个侧门位于餐饮区和民俗商业区中部，通向东西两侧两条市政道路。

北部条宽米车行道路相隔，最北端为本项目建设宾馆，为三层建筑。

这条内部道路东西延伸向东西侧市政道路，以便车行。

竖向布置由于本项目地块总体地势走向为北高南低，最大高差为，平均高差为米。

由此，为了减少土方量，同时也为了形成北高南低种俯视效果，项目场地以三个标高进行建设。

以最南部主入口处标高为整个场地正负零点，东西两侧门南边缘线以南所有建筑以此为建筑标高起点自营费用成本万元。

折旧摊销费用万元。

经营税金及附加万元。

利润总额万元。

所得税万元。

净利润万元。

财务指标按全部项目计算财务指标览表序号名称单位数量经济数据总投资万元固定资产投资万元营业收入经营期平均万元营业税金及附加经营期平均万元土地增值税万元利润总额经营期平均万元所得税经营期平均万元税后利润经营期平均万元二财务评价指标销售利润率投资利润率财务内部收益率所得税前财务净现值所得税前万元投资回收期所得税前年资本金收益率总投资收益率项目资本金净利润率由上表可以看出，项目财务内部收益率为，财务净现值为万元折现率。

高于基准收益率，项目在财务上可行。

不确定性分析敏感度系数和临界点分析表基本方案收益率序号不确定因素变化率内部收益率敏感系数临界点临界值可出售面积可销售面积临界值售房价格平均售价临界值出租经营费用出租经营费用临界值建设投资不含利息开发建设投资不含财务费用临界值敏感性分析变化因素变化率基准折线率可出售面积售房价格出租经营费用建设投资不含利息通过上表与上图可以看出，本项目随投资变化反应很大。

由此，建议本项目在建设过程中，严格管理，加强控制，有效控制投资和开发成本。

第章结论推荐方案总体描述如前面所述，本项目充分利用库伦旗三大寺旅游优势和持色文化优势，达到进步强化这个优势目，本报告选择本方案。

本项目建设总投资万元。

项目建设期年，销售期年含建设期。

项目全部完成后，可实现房地产销售收入万元，实现利润总额万元，净利润。

万元。

自营部分正常年可实现自营收入万元，利润总额万元，净利润万元，经营税金及附加万元，土地增值税万元。

财务评价结果，本项目全部投资财务内部收益率为税前，财务净现值万元。

大大高于最低可接受收益率，投资者要求收益水平也可满足。

经不确定性分析，项目对投资总额变化敏感性较大，表明项目虽客观上存在定市场风险，但通过项目有效管理，可完全规避这个风险。

结论与建议本项目有显著财务效益，同时，对库伦旗下步文化旅游和特色经济发展将起到非常大推动作用，进而能从各个方面带动整个库伦旗经济发展。

建议有关方面尽快批准项目建设，建设单位应积极努力，使项目尽快建成运营。

同时项目业主要采取切实可行措施，控制和规避风险，以实现预期效益。

土地及拆迁费用估算表单位万元序号项目名称金额征地费拆迁费合计附表前