旅游设施一期项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。

电力有聂各庄变电站，万伏万伏。

居民用电分别由昌平区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。

通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入使用。

电话线空中架设，无地下管沟敷设。

有线电视由海淀区有线电视局提供。

周边大市政现状北清路北清路期敷设有上水，末端距凤凰岭地区约公里。

北清路期敷设有中压天然气管，末端距凤凰岭地区约公里，且估计中压管线压力不足以到达本地区。

颐阳路只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。

公共设施状况宗地附近有环绿艺苑实创总公司培训基地等小型度假旅游设施。

聂各庄村分布有邮局卫生院商店等简单公共设施。

总体规模较小档次偏低布局分散，不能满足该区域未来发展需要宗地开发目标本项目完成后应达到用地范围内三通通上水通电通路及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。

各种市政基础设施管线接至规划红线外。

第三章投资环境海淀区经济介绍海淀区以高科技高知识含量为特色。

无论是从区位商业氛围业态构成还是人气旺盛程度，都坚实捍卫着其在京城科技龙头地位。

中关村高科技园区上地园区已经成为北京高科技标志，海淀区是高等学府聚集地，是输送高科技人才重要枢纽。

海淀区大西山风景旅游区现状分析自然风光和民俗旅游凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区风景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲好去处。

海淀区北部地区开发办同时组织实施了当地民俗旅游文化，抓住现代人回归自然巨大商机。

丰富商业资源凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区聚集在海淀区大西山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好商机。

现在已有配套设施不能满足日益增加旅游观光者需求。

优越地理区位海淀区大西山风景旅游区地处海淀区中关村商圈后花园，具有明显区位优势。

周边环境本项目所在海淀区，是高新技术产业聚集地，上地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在海淀区，这些必将对本项目有辐射影响，本项目所在大西上风景区是成功人士旅游度假会议办公好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术研讨会学术展示会优选之所。

商圈环境海淀区大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区为依托，以旅游饮食住宿为主体商圈已经初具规模，同时受到中关村商圈，上地商圈辐射作用，有益于本项目商业环境。

丰富旅游资源海淀山后地区凤凰岭独特地理位置和良好气候及适宜居住环境，凤凰岭厚重历史宗教文化沉淀传统旅游观光文化良好人文亲和环境，必将带来巨大旅游休闲会务等市场资源。

海淀区大西山风景旅游区目前存在问题海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护限制和交通条件限制，除了现有各旅游景区相应配套设施外，还没有形成大型商业环境。

功能不尽完善，结构不够合理海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假绝好选择，但相关配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理衔接起来，对消费者吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。

配套设施不够完善各旅游风景区同相应配套设施没有合理组合，各行其是，没能达到相辅相成作用，除旅游景区外，各饮食住宿等地停车位数量有限。

海淀区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约海淀区大西山风景旅游区商业氛围发展旅游区内企业在结构调整产品营销形象宣传等方面各行其是，没有形成合力，企业间协调组织商会作用没有充分发挥，使打造海淀区大西山风景旅游区整体商业氛围工作难以顺利进行。

海淀区大西山风景旅游区市政设施不完备，电信燃气供暖管线没有实现介入，不能满足该区域市政需求。

项目建设必要性分析从海淀区旅游配套设施总体供应量来看，市场供不应求，随着中关村以及高科技产业进步发展，未来对于高档旅游配套设施市场需求将有大幅提升。

结合本项目区域特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游配套设施类产品有非常好市场前景，不但与大西山风景区整体规划方向相符合，而且还能够填补海淀区旅游配套设施市场空缺，服务于中关村高科技园区企业商务交流技术研发等。

另外，本项目建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为大西山风景区可持续发展提供保障。

第四章市场分析总体宏观经济分析中国经济在过去二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界。

中国零售业也在两位数增长，与年前相比，翻了四倍多。

这样发展速度将会在短期到中期内存在。

与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低水平不到，零售业和零售价格指标都保持相对稳定。

这样国民生产总值能力保证了大多数外商直接投资达到相当高水平，在今后几年中有这样发展趋势作为中国入世过渡部分，经济重要组成部分将会进入反常前进状态。

排除无法预计政治或其它方面剧变影响，中国经济强大发展水平将会在中期内存在。

中国都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有至万人移居到城市。

同时，农村总人口量也在持续增长。

北京是全国政治文化与国际交往中心，又是生机勃勃充满活力综合性产业城市。

改革开放以后特别是十五时期，中共北京市委市政府大力发展首都经济。

循着北京经济发展要立足北京服务全国面向世界思路，对经济结构和布局进行调整，经济增长方式加速转变，使全市国民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。

近年来北京经济保持了高速增长趋势，年年年均增长速度达到，年增长率高于国家平均水平，服务业和高新技术产业增长迅速，年奥运会将进步拉动北京基础设施建设和生态环境改造，进步改善投资环境，提升国际形象。

年，北京总量为亿元，比上年增长，连续六年保持二位数增长。

人民生活水平迈上新台阶，城市居民人均可支配收入达到元，四年平均实际增长幅度达到。

土地市场分析从未来发展来看，现阶段土地供应以及房地产市场强势政策调整对我国房地产业发展影响主要可从以下几方面加以分析土地供应总量将会进步得到控制从供给方面看，国土资源部下发关于清理各类园区用地加强土地供应调控紧急通知以及国务院下发关于暂停审批各类开发区紧急通知和关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理通知等文件，对城市各类开发区园区别墅用地供给作了严格限制，这将使城市土地增量供应出现较大回落。

从需求方面来看，由于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定以及协议出让国有土地使用权规定等发布实施，经营性用地停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出让，市场化程度大大提高，竞争也将更为激烈，土地价格也将因此而上涨。

土地价格上涨，将降低土地市场需求。

在供求机制共同作用下，土地市场经过调整将重新实现平衡，土地总供应量缩减，土地价格则将上浮，从而最终实现控制土地供应总量，减少土地收益流失。

地产价格短期将会有所波动，长期趋向平稳土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度实施，对房地产价格影响在不同阶段表现存在着定差异。

制度建立之初，由于对土地供应总量调控力度加大，使得土地供应规模有所缩减，加上开发商以及购房者理性预期影响，房地产价格有可能会呈现上涨态势，而且上涨幅度在些区域可能较大。

与此同时，由于政府对住房市场干预，尤其是大规模经济适用房推出，将对住房市场需求形成较强分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作用。

再者，随着土地储备制度完善，土地利用规划土地供应计划等落实，政府将根据市场需求进行土地供应，以避免房地产市场价格大幅波动。

因此，从中长期来看，土地供应政策调整对房地产价格影响不会特别明显，市场价格总体上将保持平稳发展态势。

旅游市场分析年全市接待入境旅游者万人次，比上年增长。

其中，外国人万人次，增长港澳台同胞万人次，增长。

全市旅游外汇收入亿美元，增长。

全年出境旅游者达万人次，增长。

全年接待国内旅游者亿人次，增长。

国内旅游收入亿元，增长。

十五期间，全市共接待入境旅游者万人次，旅游外汇收入累计达到亿美元，分别比九五时期增长和。

共接待国内旅游者亿人次，实现旅游收入亿元，分别比九五时期增长和倍。

不单是北京，年全国旅游业都在飞速发展。

我国入境旅游人数达亿人次，出境旅游者达万人次，旅游总收入达亿元。

入境过夜旅游人数达万人次，国内旅游人数达亿人次。

在旅游业总收入中，国内旅游收入达亿元，国际旅游收入达到亿元。

预计，年入境旅游人数将前所未有地达到亿人次，比去年增长。

其中入境过夜人数达到万人次，外国人万人次，国际旅游收入达到亿美元。

年旅客运输总量万人，比上年增长。

其中，铁路万人，增长公路万人，增长民航万人，增长。

十五期间，客运总量累计达到亿人，比九五时期增长倍。

北京作为中华人民共和国首都，是座有多年悠久历史古城，在全世界都享有盛誉。

它是座拥有大量文化历史古迹和皇家风格宏伟壮观城市，同时也是表明本项目在财力上是可行，投资可获定效益。

现金流量表见附表现金流量表。

借款偿还本项目借款万元，发生借款利息万元，按稳健估计，借款偿还期为年，偿还借款及利息资金来源为土地出让收入，详见表。

表借款还本付息表结论综上所述及相关财务分析，本项目能够偿还建设贷款，运行期间可以产生定利润，财务内部收益率高于基准收益率，因此在财务上是可行。

第九章风险分析不确定性分析收款时间和方式不确定性土地出让收益收款时间和方式不同，直接影响财务成本，也关系到投资成败。

市政设施费用测算时是对整体进行估算，没有按照单价及管线长度进行核算，在具体实施阶段如果管线长度有变化，实际发生费用将会随之发生变化。

土地出让价格不确定性随着时间推移，房地产市场情况可能会发生变化，地价也会随之波动，影响出让价格。

由于本项目容积率小于，根据相应得政策，在缴纳土地毛地价时按照用地面积计算，因此本项目毛地总价较高。

盈亏平衡分析在诸多不确定因素中，土地取得费对整个项目影响程度较大。

本次盈亏平衡分析选取其为不确定变量进行分析。

假定建筑面积总成本等不变，以出让单价为不确定性变量分析。

盈亏平衡计算公式如下总收入总成本平均出让单价出让建筑面积，则盈亏点平均出让单价总成本出让建筑面积，万元万平方米元平方米盈亏平衡分析如图所示收入或总成本平均出让单价元平方米亏损盈利图项目盈亏平衡分析图单位万元本项目土地取得费为元建筑平方米，其中取值标准是严格按照国家和政府法律法规以及政府相关规章，结合项目所在区区位因素制定出来，具有实际可操作性。

但由于项目拆迁补偿统计数据没有进行核实，项目土地取得费用准确性来源于项目统计数据准确性方面，因此，土地取得费预算存在定误差。

本项目熟地单价盈亏平衡点为元平方米，而预测单价为元平方米，后者超过前者元平方米。

由以上分析可知，该项目盈利能力较好。

敏感性分析本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取土地级开发完成后熟地单价和征地拆迁成本为敏感因素进行分析。

以项目竣工后熟地单价为敏感因素当项目熟地单价以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为当项目熟地单价以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为。

当项目熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。

当项目熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。

以土地取得费为敏感因素当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为。

当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为。