无锡市荡口镇鹅湖旅游度假区项目前期可行性投资论证建议报告word（定稿）

因湖边堤岸较高，使低密度高档住宅标高也需提高。

另外，当鹅湖水位较高时，该地块还需要进行机械排水，这将提高造价和以后管理运行成本，这是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意问题。

宏观经济与政策面分析我国宏观经济将持续快速稳定发展房地产业与国民经济有着密切关系。

方面，国民经济发展趋势决定着房地产业发展速度，另方面，房地产建设也是国民经济发展重要增长点。

九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机冲击，排除世界经济增长放慢消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好发展势头。

年，全国达到万亿元，比上年增长。

今年季度，我国国民经济增长速度又显著加快，同比增长。

国民经济快速发展也带动了房地产业发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元，占全社会固定资产投资亿元，比上年增长，快于全社会固定资产投资增长比例对于我国国民经济发展趋势，根据不久前召开中央经济工作会议精神权威政府部门及许多著名学者专家预测，今后年我国国民经济必将继续将保持较高增长速度，理由是这是党十六大提出全面建设小康社会重要目标之。

十六大报告指出本世纪头二十年经济建设和改革任务是，完善社会主义市场经济体制，推动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平。

制度与政策环境将更加有利于经济增长，特别是民私营经济将进步加速发展积极和稳健宏观政策包括积极财政政策稳定货币政策等将保持连续性，这是经济适度快速增长保证入世积极效应将会进步释放。

外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。

跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲其出口额已占全国出口总额以上些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车旅游住房等新兴消费热点在政策刺激和消费结构升级推动下，有望进入快速稳定增长轨道。

这些消费热点逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费升级带动产业结构升级，加快我国制造业和相关服务业快速增长。

我国将继续实行稳健货币政策，银行信贷投放增加将继续有力地推动实体经济部门增长。

当然，在国民经济发展中，也存在着些困难，如固定资产投资继续保持高速增长会有定难度今后两年还会继续面临通货紧缩压力全球经济复苏还存在不确定性等。

但这些困难通过采取适当宏观调控政策是可以克服或缓解。

正如著名经济学家胡鞍钢最近指出中国将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用二十年时间，将成为世界强国。

以上分析表明，未来年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为住宅建设开发，包括低密度高档住宅市场扩展提供较好机遇。

同时作为扩大内需新增长点，住宅建设也将对国民经济增长作出更多贡献份额。

国家和地方房地产业政策走向近期内，国家和地方对于房地产业政策动向可以用两句话概括继续努力保持房地产业持续健康发展，同时要客观分析对待和采取有力措施解决当前存在各种突出问题。

继续努力保持房地产业持续健康发展。

虽然从去年以来，些中央高层领导再强调要防止房地产过热，但是并未否定加快住宅开发必要性。

胡锦涛总书记在不久前召开中央经济工作会议上明确指出住房汽车电信旅游环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。

这些领域市场潜力大产业关联度大，对促进结构调整拉动经济增长有重要作用。

要完善政策，促进其健康发展。

这论述充分表明，在今后较长时间内，至少在本届政府任期内，我国住房开发必将继续以较快速度发展，而绝不会出现对房地产开发进行刀切强劲收缩政策。

加强对房地产开发宏观调控力度。

为了促进房地产市场健康发展。

国家及各级政府将加强对房地产市场有效调控，包括运用税收金融行政监管等多种手段，旨在克服目前部分地区投资增幅过大土地供应过量价格上涨过快等不同程度过热虚热和结构性问题，以防止出现较严重风险。

为此将逐步出台些相关调控政策。

当前首先出台就是明令禁止别墅开发系列相关政策。

如国土资源部已通过全国进步治理整顿土地市场秩序电视电话会议，提出对违规建立各种园区要进行清理，对土地执法中做法坚决纠正。

各级土管部门已经停止对别墅开发用地审批。

上述政策走向对本项目影响我们认为上述政策对本项目影响具有两重性方面，它将制约本项目中别墅型住宅开发另方面，它将在客观上为本项目造成潜在竞争优势。

理由是经济型和高端别墅需求仍然旺盛，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势。

国家禁止开发别墅住宅政策主要出发点是保护土地资源，但未充分估计市场对别墅住宅需求。

根据中国房地产指数系统主办上海别墅指数系统首次发布会信息，上海别墅指数办公室年月别墅指数报告显示，上海别墅指数已达点，比月基期上涨点，上涨比例。

据该报告预测，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势，经济型和高端别墅需求仍然旺盛。

在这种条件下，人为地禁止别墅开发是不符合市场规律。

本项目创意是旅游度假区开发项目，较好地回避了禁令红线，禁令对项目影响程度将大为降低。

由于各级政府在近几年中已经不再审批别墅片区用地，本项目已批用地含金量将有所升值，更为重要是，这将为本项目排除掉相当批别墅开发竞争对手。

项目环境分析无锡国民经济概况无锡市行政区划及地理位置。

无锡地处太湖之滨。

全市总面积平方公里，年末人口万，其中市区面积平方公里，人口万。

现辖江阴宜兴个县级市和崇安南长北塘锡山惠山滨湖新区个区。

是全国首批个较大城市和个重点旅游城之。

经济总量。

年无锡国内生产总值亿元人民币下同，比上年增长，人均国内生产总值接近美元全部工业总产值现价亿元，增长，财政收入亿元，增长固定资产投资总额亿元，增长社会商品零售总额亿元，增长。

无锡以全国万分之五土地千分之四人口，创造了全国百分之经济总量。

主要经济指标在省内以至全国大中城市中继续位居前列。

城市综合竞争能力在全国个大城市中排名第六位。

地区开放度。

年无锡就被批准为沿海开放城市，至底，全市已累计批准外商投资企业多家，合同利用外资亿美元，累计实际利用外资亿美元，世界家著名跨国公司已有多家在无锡投资兴业。

年年，合同外资和到位外资分别达到亿美元和亿美元，增长和。

全市已形成个国家级开发区和个省级开发区，累计开发达平方公里，合同利用外资实际到位外资约占全市总量，成为全市对外开放龙头。

外贸出口保持良好态势，去年自营出口亿美元，增长。

区位优势。

无锡位于长江三角洲几何中心，北枕长江，南抱太湖，东距上海公里，南接杭州公里，西临南京公里。

区域经济圈内由个县，万人口。

无锡在在历史上就是南北通衢东联西合经济聚集地。

世纪中叶，无锡就是中国四大米市之，大江南北丝市钱市布码头。

上世纪初，无锡是中国民族工业发祥地之。

近年来随着沪宁高速公路江阴长江大桥锡澄高速公路相继建成和沿江高速公路锡宜高速公路宁杭高速公路加快建设，无锡形成了域内半小时通勤圈，与沪宁形成了小时通勤圈。

海内外大型超市和现代物流企业入住无锡，扩大对长三角地区经济辐射。

无锡作为纵横交错十字交叉点，区域性交通枢纽地位日益凸出。

与上海特殊关联。

无锡与上海具有源远流长经济和人文关系。

无锡历史上曾以小上海著称，与上海地域相近人缘相亲经济相联文化相融，两地联合与协作有着深厚历史渊源和现实基础。

改革开放以来，无锡与上海在制造业协作配套商贸科技人才资金和信息方面联系十分密切，在教育文化艺术学术和旅游会展等方面交流合作日益加强。

目前无锡全市万余家各类工商业企业中，有三分之企业与上海具有产品配套技术合作营销联协生产加工等关系。

无锡将近亿美元年进出口量主要是通过上海口岸，远销世界各地。

上海或以上海为桥头堡世界性大公司，如麦德龙家乐福欧尚欧倍德等，在立足于上海同时，利用无锡在长江三角洲几何地理位置，率先把区域销售中心向无锡转移，利用无锡区域交通枢纽优势，实行梯度辐射。

无锡利用依山傍水临江环湖自然景观发展起来旅游资源，成为上海众多游客向往之地，成为上海市民休闲度假旅游观光后花园。

在无锡万游客中来自上海游客占左右。

同时无锡作为中国加工制造业城市，在上海未来发展规划中已经将无锡作为重要产业分工合作互补制造业配套基地，无锡在经济发展和产业升级中，正在愈来愈多地接受来自于上海技术和产品扩散，成为产业分工梯度转移重要节点。

太湖风景区旅游胜地。

无锡是江南历史名城之，拥有得天独厚山水自然景观和深厚绵长历史文化底蕴。

无锡地处太湖之滨，集江河湖泉洞之美于体，境内自然风光优美，人文景观荟萃，旅游资源非常丰富。

近年来，依托江河湖山林泉洞等自然名胜，开掘历史文化名人及民俗宗教影视等文化资源，初步形成以太湖风景区为主体灵山景区和影视城景区为两翼古运河人文文化贯串其中旅游发展格局。

目前，已形成个四级景区和个三级景区，无锡江阴宜兴同时进入了中国优秀旅游城市行列。

去年接待境内外游客万人次，其中海外游客万人次，全市旅游总收入达到亿元。

表年无锡苏州常州主要经济指标对比资料来源年无锡概览苏州市国民经济和社会发展统计公报所列年数据均为快报数。

其中年各项数据取自无锡苏州常州三市年统计年鉴。

建设特大城市构想。

无锡市已被中共江苏省委江苏省政府确定为重点发展特大城市，其规划编制工作已经结束，经专家论证已由江苏省人民政府报送国务院审批。

按照总体规划，无锡中心城规划城市人口将达到万，市区人口将达到万。

目前，无锡市正在按照城市现代化农村城镇化城乡体化总体思路，加大城市化推进力度，目前全市城市化水平已超过。

市委市政府于年提出了年个样，三年大变样奋斗目标，将在今后三年内投入亿元资金，实施十大建设工程，使城市以及张家港昆山上海等地乃至境外地区其他目标客户加强宣传，确定为第三目标客户群。

市场定位确定做旅游度假区开发项目四大支撑条件是旅游资源交通环境和周围就业支持。

本项目所处荡口镇是无锡地区文物古迹最多保存最好最有古镇开发价值乡镇，被同济大学国家历史文化名城研究中心主任阮仪三等专家誉为无锡后花园，有无锡乌镇之称，旅游资源丰富。

而与本项目相关交通环境等因素都在朝着优化方向发展。

本项目所需基础条件完全具备。

据上海别墅指数办公室公布数据，目前上海市别墅较多集中在万万元价格段，占到了供应量其次是总价在万万元中高档别墅，占总量而总价在万元以下经济型别墅和总价在万元以上豪华别墅分别为和。

结合本项目区位优势，根据以上对无锡地区客户对别墅购买力分析，并针对以上分析三个梯次目标客户群，考虑本项目土地价格以及相关开发成本因素，可以将本项目定位为无锡东南片最佳旅游度假休闲胜地和最适宜居住大型低密度高档社区，物业售价在元平方米之间，并参照上海地区价格段分布特点，合理确定本案别墅价格段构成。

风险分析市场供求变化风险供给方面鹅湖旅游度假区项目占地亩，是本地区苏锡常最大单体项目，总量规模较大。

虽然国土资源部为加强土地资源调控，已经在年月份发出了紧急通知，要求各地方律停止别墅类用地供应，但由于近两三年来本地区低密度高档物业行情较好，已经批出去项目总量较大，无锡市在蠡湖和马山两个地区已批准项目占地达到近亩其中马山亩，蠡湖周边亩，