日月湾生态港土地开发项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

后期市场竞争激烈区域内商业项目及商业地块聚集，未来年内在华明镇内部和空港内部相机大体量商业项目崛起，区域内产品同质化严重，容易产生客户分流，进而导致客户流失，同时加大经营竞争力，后期市场竞争会很激烈。

受容积与限高影响项目地块容积率低，机场周边高度限制，降低了可售面积，导致楼面地价平米单价成本提高。

机会分析国家发展天津发展滨海政策导向给房地产业带来直接推动。

两港作为运输大通道增强城市经济基础建设贸易物流仓储流通。

原有基础好，空客北车等知名企业入驻本地对地产开发是机遇。

空港经济区及华明镇安置房区域内，生活消费及日常配套商业缺乏不缺钱，却缺少消费导向。

土地成本相对低于空港物流加工区，未来商业经营成本会成为商业竞争中重要优势。

威胁分析整个区域都在发展建设中，发展成熟需要时间。

未来年政策及投资环境等变化都会对本项目造成定影响。

周边项目崛起会对我们项目造成定威胁与冲击。

第四部分市场分析与价格预测市场发展前景分析本项目倡导景观生态与环保科技相结合建设理念，在商业地块及商业项目聚集华明日月湾及空港商业片区目前尚属第例，项目定位清晰，特色鲜明，具有定创新与唯性，极具市场竞争力。

生态居住概念发展起源较早，但是生态办公及生态商业还尚属全新领域，虽然目前市场上也有些项目局部已有雏形概念，是概念不太成熟，二是缺乏整体系统我们项目将会刷新商业地产开发领域新概念。

商住办公三位体规划，产品布局合理，功能分区清晰，既有空间互动，又可以互为作用，相互提升。

企业独栋会所式院落商业组团，主要汇集高端精品餐饮及知名休闲娱乐品牌，与大型企业商务会所例如狗不理全聚德百饺园新煮意富祥酒楼瀚金佰东方之珠豪门夜宴等餐饮娱乐知名品牌，空客北车及航空公司等大型企业商务会所，或银行等金融机构办公使用生态办公楼定位为文化创意产业基地，主要面对文化创意产业领域些如影视传媒广告制作培训文化艺术传播等企业生态港主会所是以运动为主题特色亚历山大精品会所，包含游泳网球健身馆理疗中心等康乐项目精品公寓主要为青年代时尚精英群体量身打造，小户型，高品质。

企业独栋可以为公寓及写字楼商业配套做填充与提升，公寓及写字楼可以为企业独栋中精品商业增添人气，使整个片区商居合，更和谐更惬意，加深销售亮点亚历山大精品主会所引入，在提升整个生态港项目层次同时，又为整体项目销售提供了有力支持，增添卖点生态办公系统设计与创新理念，改变了已有办公模式，真正从内部办公环境生态及景观系统提升入手，使办公环境更优越，科学环保，亲近自然，会成为办公楼销售最大亮点与核心卖点既然有受人们路追捧生态酒店，生态办公主题写字楼定也会成为热点。

项目定位清晰，主题立意新颖，规划设计亮点突出，整体品质追求高端，层次分明生态港项目会成为华明日月湾商业版块大亮点，在完全跳出传统商业概念同时，又与周边传统商业项目版块和谐共处，它填补了华明日月湾商业版块商业模式空白，会如玉上明珠般为华明镇及日月湾版块锦上添花，随着华明示范镇模式全国推广，它会随同华明模式样花开遍地。

随着空港临空经济带日渐发展成熟，也会加速华明日月湾地区商业成熟完善，为项目未来销售大环境提供了良好前景空间。

项目所在大区域发展前景良好，小区域内又有定竞争优势，因此整体市场前景看好。

目标客户定位精品公寓目标客户主要客户群体为空港及华明工业园区域内大型企业青年白领及管理层精英，航空公司机长及空乘人员，周边星级酒店中高管，周边大型地产公司内青年男女政府机关内年轻干部，及临空经济带内青年才俊与社会精英。

生态办公楼目标客户整体打造成个文化创意产业基地，目标成为影视传媒广告制作培训设计及策划类企业聚集地。

企业独栋会所目标客户机场及华明周边大型企业及私企业主大型餐饮与中高端知名休闲娱乐品牌高端运动会所及银行等金融分支机构。

周边项目市场调研居住项目楼盘名称开发商在售产品客户来源区域购买目价格海航湾天津空港贸易中心开发公司平米户型河东自住元平米万通金府国际天津万华置业公司公寓，居平米，二居平米空港附近自住均价平米金泰丽湾天津汇祺北京金泰地产平居，平两居，三居河东自住元平米华润橡树湾同上平米两居三居市区自住平米恒大名都恒大集团平米三居，平米两居河东空港改善精装元平米，毛坯元平米复地温莎堡天津申港置业发展有限公司联排别墅平米双拼别墅平米，小高市区周边自住最低万套起，小高平米华侨城天津华侨城实业有限公司洋房平米叠拼平米双拼平米北京投资起价元平米均价元平米叠拼均价元平米金地紫云庭金地集团天津发展有限公司平米产品，层到顶高层，包括平米户型附近河东婚房均价元平米蓝庭国际滨海浙商精装修，平米室厅卫地缘河东自住投资均价元平米招商雍华府招商集团平米叠墅，平米河北地源自住婚房，叠墅起办公项目楼盘名称开发商在售产品客户来源区域购买目价格远洋新干线天津市远滨房地产开发有限公司平米独栋面积在平米栋，全部为层周边河东河西和平投资自用均价元平米总部港天津滨海金地投资有限公司平米企业独栋空港河东河西和平自用投资均价元平米迎宾商业中心天津鸿茂置业有限公司平米小间平米整层河东河西和平自用投资均价元平米商业项目楼盘名称开发商在售产品客户来源区域购买目价格海航湾天津空港贸易中心开发有限公司平米单层平米两层空港周边河东市区投资均价元平米层元平米，二层元平米远洋新干线露西亚商街天津市远滨房地产开发有限公司平米独栋双拼联排商业天津东部北京投资均价元平米迎宾商业中心天津鸿茂置业有限公司平米单层平米拖二河东河西和平投资自用元平米均价元平米层价格预测精品公寓销售底价均价元平米米层高户型设计，买层送层，单价约合元平米，单套总房款控制在万元套上限控制在万以内。

生态办公楼销售底价均价元平米平米，万层半层平米，万半层也可做分割销售。

企业独栋会所销售底价均价约元平米按栋卖，平米，万套平米，万套。

以上销售价格细则在实际销售过程中可能还会略有调整，详见项目销售定价方案定价总原则为整体均摊销售成交单价不低于元平米，具体可根据实际销售情况而定。

通过打造新型生态商业概念，带动项目整体品质与价值提升，做可以收藏商业地产项目不是卖价格，而是卖价值，第五部分项目实施计划工程建设实施计划目前已取得土地使用权，月份办土地证，将于年底完成项目总详规单体设计施工图设计，工程报建审批等有关手续，满足年项目开工需要。

为了合理利用资金，将采用滚动开发模式，因为项目整体规模不大，计划分两期开发，先开发地块精品公寓与地块生态办公楼及主会所主会所先期建设，可作为整个生态港项目营销体验中心，精品公寓单套总价较低，会有定量刚性需求，有利于销售资金快速回流生态办公楼作为期精品公寓销售补充性产品同时，也为自身销售深化宣传和预热打下了良好基础主会所先期建设成型及运营在提升项目品质与整体形象同时，也会在定程度上对项目整体销售产生有利影响与推动。

在有定资金回流后再开始开发地块企业会所与商业独栋组群项目，这样整体项目形象也会有个基本轮廓，先做景观形象再做开发，利于销售，更利于提升项目及企业形象。

拟开发建设周期为年全年，年上半年拟开发建筑面积约平米，占地面积约平米年下半年拟开发建筑面积约平米，占地面积约平米具体工程建设计划详见年度工程建设进度排期表。

销售计划及营销策略销售计划整体项目分两期开发，分四期销售，整个销售周期计划为年年上半年基本完成公寓销售，约合总货值亿年下半年基本完成办公楼销售，外加消化公寓产品剩余部分，约合总货值亿年上半年基本完成企业会所及商业独栋销售，约合总货值亿年下半年年底前完成整个剩余产品销售清盘，约合总货值亿。

以上为拟定数字模型预估数据，详细营销执行计划及排期见年度营销执行计划及排期表。

营销策略在营销策略方面我们会采取整合营销创新模式，以传统广告为依托，配合渠道销售行销拓展等多模式推进。

传统广告宣传因为我们属于新型概念精品高端项目，所以广告内容主要以形象广告为主，突出生态港生态景观环境与环保节能创新理念，以新颖规划设计理念及众多知名品牌引进衬托出整个项目高端与层级感强化生态港新商业地产模式与环保生态概念，生态港项目像沙漠中抹绿洲，镶嵌在整个华明及空港商业版图上，为整个区域起到了很好点缀作用。

渠道销售采取二级市场销售联动与圈层营销结合模式，有目标针对定圈层或领域进行项目销售如周边及同类型楼盘销售人员推介利用中介机构门店及网络进行销售合作，高尔夫等高端会员制会所与俱乐部信息互惠客户推介及销售合作。

拓展销售整合资源全民营销。

泛营销，打破单信息传播途径，通过业主带动亲情链接团购让利等多种形式，让更多人有意识或无边大型地产公司内青年男女政府机关内年轻干部，及临空经济带内青年才俊与社会精英。

生态办公楼目标客户整体打造成个文化创意产业基地，目标成为影视传媒广告制作培训设计及策划类企业聚集地。

企业独栋会所目标客户机场及华明周边大型企业及私企业主大型餐饮与中高端知名休闲娱乐品牌高端运动会所及银行等金融分支机构。

周边项目市场调研居住项目楼盘名称开发商在售产品客户来源区域购买目价格海航湾天津空港贸易中心开发公司平米户型河东自住元平米万通金府国际天津万华置业公司公寓，居平米，二居平米空港附近自住均价平米金泰丽湾天津汇祺北京金泰地产平居，平两居，三居河东自住元平米华润橡树湾同上平米两居三居市区自住平米恒大名都恒大集团平米三居，平米两居河东空港改善精装元平米，毛坯元平米复地温莎堡天津申港置业发展有限公司联排别墅平米双拼别墅平米，小高市区周边自住最低万套起，小高平米华侨城天津华侨城实业有限公司洋房平米叠拼平米双拼平米北京投资起价元平米均价元平米叠拼均价元平米金地紫云庭金地集团天津发展有限公司平米产品，层到顶高层，包括平米户型附近河东婚房均价元平米蓝庭国际滨海浙商精装修，平米室厅卫地缘河东自住投资均价元平米招商雍华府招商集团平米叠墅，平米河北地源自住婚房，叠墅起办公项目楼盘名称开发商在售产品客户来源区域购买目价格远洋新干线天津市远滨房地产开发有限公司平米独栋面积在平米栋，全部为层周边河东河西和平投资自用均价元平米总部港天津滨海金地投资有限公司平米企业独栋空港河东河西和平自用投资均价元平米迎宾商业中心天津鸿茂置业有限公司平米小间平米整层河东河西和平自用投资均价元平米商业项目楼盘名称开发商在售产品客户来源区域购买目价格海航湾天津空港贸易中心开发有限公司平米单层平米两层空港周边河东市区投资均价元平米层元平米，二层元平米远洋新干线露西亚商街天津市远滨房地产开发有限公司平米独栋双拼联排商业天津东部北京投资均价元平米迎宾商业中心天津鸿茂置业有限公司平米单层平米拖二河东河西和平投资自用元平米均价元平米层价格预测精品公寓销售底价均价元平米米层高户型设计，买层送层，单价约合元平米，单套总房款控制在万元套上限控制在万以内。

生态办公楼销售底价均价元平米平米，万层半层平米，万半层也可做