旧城改造区住宅楼及配套设施项目可行性投资论证建议报告doc文档（88页）

又据调查了解，镇各经济单位近年来普遍重视文化程度普及与提高，教育较为普及，这定程度地提高了镇从业人员文化教育水平。

此外，镇文化水平总体上来说也在不断提高，有助于消费市场引导。

二居住结构分析镇居民在选择居住时更倾向于其现工作原生活区域。

据调查，镇居民乘坐最多交通工具是私家车，几乎占了，其次是公车约占，其他依次是计程车步行及其它交通工具。

在购房者或有意向购买消费者中，中高收入者较多，拥有私家车或者经常乘坐计程车。

随着镇交通和基础设施改善以及优秀住宅小区建设，在居住结构中镇始终占据重要地位。

三镇房地产行业未来发展方向镇目前开发项目产品品质同质化现象较严重，整个市场还处于单纯以产品卖产品，谈不上塑立项目个性，更忽略了市场细分，对各类不同类型消费人群消费心理和需求把握不够。

购买商品房客户群体主要为当地部分先富阶层，包括镇本地富裕阶层和周边各镇富裕农牧民，部分政府公务员人群作为补充。

般市民阶层没有上升为购买主力主要因素。

从实际销售情况来看，今年上半年高端住宅市场总体表现良好，位臵优越高档楼盘，总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质居住需要，因此已经成为许多人第居所首选，尤其是以尊贵罕有大户型高档楼盘，更成为鄂尔多斯房地产市场热点。

四镇房地产行业供给及需求情况镇房地产市场还处于市场发展初期阶段高速成长期，市场供应量快速放大，销售价格上升较快，但是产品品质楼盘营销消费理念等还有待提升，这给部分开发实力强，开发经验丰富公司留下了较大发挥空间，开发风险大，但是机会更大。

三建设规模根据上述需求分析，结合项目其它建设条件，本报告确定旧城改造区项目工程用地面积平方米，总建筑面积平方米。

第三章项目建设地点及建设条件项目选址项目地点本项目位于鄂尔多斯市镇村。

二场地现状土地使用性质为居住用地，场地基础设施完善，基本达到七通平条件，并且已通过挂牌方式取得项目土地使用权。

三城市规划及区域性规划要求本项目场址符合镇城市规划功能分区要求，项目按镇规划局有关规定进行设计。

规划部门已批准项目选址意见。

四场地工程地质及水文地质情况参考邻近场地地勘情况，地基在钻探深度内，所揭露地层依次为新近回填人工土及第三系粉细砂岩地层。

根据其成因和岩性不同，由上而下分为二层，主要为人工填土层和第三系粉细砂岩层。

钻探深度内未见地下水，可不考虑地下水对本工程影响。

根据建筑抗震设计规范附录条，确定勘察场地抗震设防烈度为度。

加速度值为第三组。

根据建筑抗震设计规范有关规定，判定拟建场区地基土为中硬场地土，建筑场地类别为二类。

本场地属建筑抗震有利地段。

最大冻土深度为。

二建设条件拟建项目为居住型建筑，交通通讯等外部条件良好。

项目建设符合镇总体规划要求。

项目建成后可达到舒适便捷入住效果。

在工程建设中应充分利用场地特点，通过独特科学设计，达到降低工程造价，并与周边环境协调，同时满足各建筑物功能需要。

自然条件镇村属于极端大陆性气候，冬长夏短，四季分明。

大陆度，主要受西北环流与极地冷空气影响，气候特征为春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷。

季度更替明显，冬长夏短，四季分明。

多年平均气温摄氏度，月平均气温摄氏度，极端最低气温摄氏度，月平均气温摄氏度，极端最高气温摄氏度。

春季长温快，降水量少，大风多，蒸发量大，气候干燥。

春季是过渡性季节，蒙古高压减退，太平洋副高压加强北上，气温迅速回长，月中下旬春霜结束。

由于长温快，降水少，风大，土壤中水分蒸发强烈，气候干燥，土地干松，春旱严重，沙化加剧。

夏季短促温热，降水集中，气候湿润。

该季虽然短促，气候变化却很明显。

秋季降温快，气候凉爽，霜冻严重，冰雹多，气候变化明显，多数年份，天高气爽，光照充沛，是农牧草成熟大好季节。

该季节内冷空气活动频繁，多出现雷阵雨并伴有冰雹大风天气。

二八月龙口夺食，就是说该期容易出现冰雹，仅月冰雹几率占全年。

冬季漫长而寒冷，寒潮天气多。

该季节是季风极盛期，盛行西北风，蒙古高压势强，冷空气不断暴发南下，受极地冷气团影响，冬季长达个月，季平均气温零下摄氏度。

受西北风带高空低压槽东移影响，寒潮天气频繁发生，并伴有降雪大风天气。

二城建及经济社会发展镇党委政府不断深化城市发展思路，确立‚抓城市建设就是抓经济建设‛理念，经济发展在城市建设中得到有力体现，城市建设又促进了经济发展。

实施‚拉大补欠崛起‛战略，镇已形成比较合理城镇发展体系，提高了对经济发展集聚辐射带动力，增强了对项目和资金吸引力，城市化使工业化水平不断提升，城市化又促使第三产业实现了超常规跨越式发展，第三产业发展，城市环境改善，使镇就业消费水平和人民生活质量稳步提高。

近几年，伴随着神华集团迅猛发展，初步形成了以煤炭工业为支柱，建筑建材交通运输商业服务特色农牧业并举经济发展格局。

年，完成国内生产总值亿元，财政收入亿元。

全镇有各类企业家，个体工商户户。

年原煤生产能力达多万吨。

神东煤炭分公司补连塔煤矿和上湾煤矿均在该镇，神华煤液化项目也在该镇境内。

年，镇城镇居民人均可支配收入达到元，农民人均纯收入达到元，每百户家庭拥有轿车辆，移动电话部，家用电脑台。

围绕‚市两区三个组团‛全市整体城市规划来规划镇城市建设，近年来，镇累计投资多万元用于城市建设和环境改善，重点要统筹新旧城区协调发展，镇经济建设实现了从‚城乡体化‛到‚依托城市发展‛到‚抓城市建设就是抓经济建设‛历史性跨越，特别是补连塔矿区旧城改造亮点不断涌现。

三基础设施条件交通运输镇村交通便利，阿大级公路阿松公路包神铁路纵贯南北，随着鄂尔多斯飞机场建成，将成为鄂尔多斯市‚立体交通‛枢纽。

该村水电路讯等基础设施完善。

有人畜饮水工程处，个社人畜饮水问题，农村自来水入户率。

有各种机井眼，大口井眼，塘坝座，截伏流工程处，配套扬水站处。

户户通上了照明电，动力电入社率达。

建成砂石路公里，实现了村村通砂石路目标。

有运煤专线条，兴修进村油路公里，水泥路公里。

阿大级油路阿松公路包神铁路纵贯南北，国道东胜至苏家河畔高速公路横跨东西。

通讯网络基本无盲区。

邮电通信镇经过多年建设，在邮政电信机构增设，交换容量网点增扩传输网络优化，用户接入网络完善，通信覆盖增容补点等方面有了较大突破。

网通移动联通铁通几大信息网络覆盖全境。

区内通讯已与全国联网，可直拨国内外长途电话和发送传真。

电力及其他本项目电力供应充足，能够满足本项目用电需求。

该镇有热电厂处，能为上湾居民区供暖供水。

城区面积达平方公里。

境内有四星级宾馆国际标准网球场旅游渡假村各处，建成公园处，绿化带条，镇区周围荒地全部进行绿化，正建设国家级生态园。

镇区道路人行道全部进行了硬化和绿化。

建成停车场处。

新上污水处理厂和垃圾填埋场各处。

四市政条件给水本项目主要为生活用水，项目区城市供水管网布局基本完善。

本项目用水由自来水公司统供给，给水管线接口管径为，给水可满足项目需要。

污水小区附近市政污水管网正在建设中，污水管线接口管径为，建设后可满足项目需要，小区内污水收集后，经化粪池处理排入市政污水管网。

雨水市政雨水管线基本建成，接口管径为，建设后可满足项目需求。

供电当地供电部门电力供应可以满足本项目需要，由地区变电站提供电源，分别接入小区内设臵箱式变电站，完全可以满足电力需要。

供暖该区域在城市集中供热范围，级市政热力管网热媒参数为供水温度，回水温度。

燃气本小区燃气气源为天然气，该区域属城市集中供气范围。

通信及有线电视小区通信及有线电视信号已具备接入条件。

从地质和市政总体情况看，该项目区位优势明显，上水下水雨水通讯电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。

第四章项目建设方案编制依据本项目编制执行现行国家建设部建筑设计规范标准及当地有关标准规定。

主要规范标准包括但不限于民用建筑设计通则城市道路绿化规划与设计规范城市用地竖向规划规范城市道路和建筑物无障碍设计规范建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范版汽车库修车库停车场设计防火规范建筑内部装修设计防火规范住宅建筑设计规范年版住宅建筑规范公共建筑节能设计标准民用建筑节能设计标准采暖居住建筑部分。

二规划设计主题本项目将是个产品多元品质流住宅小区。

项目将建筑成鄂尔多斯市具有民族和区域文化特色高档住宅小区之，通过项目开发为打造个全新时尚楼盘，开创全新都市精英生活方式，以创新型高档住宅社区及配套设施引领楼盘物业开发。

三规划设计方案总体规划本项目拟以环保怡人舒适便捷人文等特点，用流规划流设计流施工流管理流服务流公建与配套设施打造伊地区流高档住宅小区。

项目市场定位思路必须考虑把项目臵于城市发展高度，致力实现‚以项目形象带动鄂尔多斯城市形象，并通过鄂尔多斯城市形象成功提升来建立臵业在当地首席城市运营商之企业形象‛效应。

本项目拟建温家屹堵旧城改造项目工程总用地面积平方米，建筑面积平方米。

其中住宅建筑面积平方米，商业建筑面积平方米。

有栋层住宅楼，栋层住宅楼，其中有栋为商住体楼。

平方米以下户型占。

停车场根据当地实际情况，项目成分考虑停车位，停车场全部为地上共有个停车位，停车位主要分布于大型商住楼及主力店门前路边。

二总平面布臵及功能布局中天商住小区建设项目工程用地面积平方米，建筑面积平方米。

三交通设计出入口距交叉口均大于米。

建成后，小区内部将形成消防环道机动车道，人车流线清晰，互不干扰，实现了‚人车分流‛。

小区停车率为辆户，机动车和自行车停车以地上停车为主，主要布臵在环路两侧。

四景观设计本项目园林景观方面要求打造鄂尔多斯乃至内蒙古地区首屈指景观效果。

考虑到北方冬季常绿植物物种稀少特点，作出景观会所和景观门厅设计考虑，形成小区绿色冬季，创新提高景观效果。

五日照间距根据镇气候特色，建筑朝向主要采用正南北布臵方式，为了协调建筑与道路及景观关系，部分建筑在朝向上按定角度合理变化。

经过日照时间计算，小区内住宅完全符合当地日照时间要求，且南北垂直间距理等。

负责小区内供水供电供暖等设备正常运转及保养维护工作。

负责小区内消防设备管理维修保养工作，确保消防设备设施正常运转安全生产。

负责小区内电梯等公共设备及设施维护及管理。

负责物业费收缴工作。

二人力资源配置项目管理机构定员人，包括总经理人，常务副总经理人，工程副总经理人，其它工作人员人。

项目建设建设项目部成员由抽调各类专业技术及管理人员组成。

职工住宅小区物业部物业定员人，设保安人员专业维护人员卫生清洁人员。

其中管理人员人，由物业管理公司派出般服务人员人，根据需要向社会招聘，经培训后方可上岗。

第十章招投标要求及内容编制依据中华人民共和国招投标法。

工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展计划委员会令第号。

年内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会内蒙古自治区实施中华人民共和国招标投标法办法。

建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准事项暂行规定国家发展改革委员会年第号令二招标方案本项目在国家规定招标项目范围之内，应按国家要求，对工程设计监理施工专业设备及材料采购等内容进行招标。

招标范围本工程