旧城改造开发项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

农业银行级信用等级。

三企业法定代表人和项目责任人基本情况公司法定代表人董事长王兴财，男，汉族，现年岁，文化程度大专，技术职称经济师，从年开始直从事房地产开发经营工作，具有丰富房地产开发经验，曾先后成功开发广安洪都花园规模万平方米，总投资万元成都市小天竺住宅小区规模万平方米，总投资万元渠县南大街胜利街旧城改造规模万平方米，总投资万元等，取得了可观经济效益和社会效益，经过短短五年时间，已使公司资产达万元，累计实现利润万元，上交税金万元。

已具备相当经济实力，是达州市同行业中姣姣者。

综上所述，公司管理层具有较高企业经营管理能力和房地产开发经验，开发业绩显著，有较丰富项目策划建设经验，开发成绩显著，具有聚集资金能力和贷款偿还意识，无拖欠借款资金记录。

有能力主持该项目开发和建设，实现预期开发目标。

第三章项目提出和建设必要性项目提出达州市地处四川省东部，大巴山南麓。

地理位置介于北纬，东径之间，处于北温带，属亚热带湿润气候，冬无严寒，夏无酷暑是较为理想居住地。

达州城历史悠久，从东汉皇帝建治起，历经县州府等建制，距今约余年。

因地处四达之地而得名，历史上便是川东北物资集散地，辐射合川广安重庆遂宁万县及长江流域其他省市。

达州市处于我国西部大开发前沿部位，其地理位置北界陕西南临重庆，在川渝陕鄂四省市交界处，是四川省东出西进桥头堡，是山区经济与平原经济结合部，是秦巴地区物资集散商贸中心。

襄渝铁路横贯境内，达成铁路在此始发，成万铁路达渝高速公路和达南南充高速已在全面建设。

以国道为主体公路网络四通八达，河市机场可直飞成都西安武汉重庆等地目前河市机场拟将扩建成为可容纳波音飞机大型机场。

邮电通讯设施极为先进，通讯网络覆盖全市城乡。

另方面，达州临近长江，又是我国九十年代以浦东为龙头长江三角洲地区沿长江流域字型区域经济发展战略重要城市之。

同时受成都经济圈重庆经济圈和长江经济带影响，在川东经济发展中具有明显区位优势。

综上所述，达州市地理位置人口状况人气和商气仅次于绵阳德阳，从消费水平来看，在中等城市处于前列。

基于上述，都市花园公寓楼项目申请很快得到市规划局批准。

二项目建设必要性中共中央提出实施西部大开发战略，加快中西部地区发展，关系经济发展民族团结社会稳定关系地区协调发展和最终实现共同富裕是实现第三步战略目标重大举措。

花园公寓楼项目建设正是朝着这个目标奋斗前进。

花园公寓楼项目建设和实施具有十分重要意义，主要反映在都市花园公寓楼开发项目是城市建设快速发展需要近年来，达州市随着新城建设和旧城改造发展规划进行，旧城区规划范围内些城市新区相继建设，城市建设范围不断扩大，城市人口随之逐年增多，目前达州市常驻人口已超过万人，流动人口业已超过万人，城镇居民住宅需求量大幅度增长。

是城区旧城改造必须适应当前形势发展二是城市化水平提高带来了消费观念转变，人们对居住条件提出了更高要求，三是旧城中心正在控制占地面积，作为达州市第个高层电梯公寓，占地少空间大，必将推动和促进城市建设和居住条件改善。

因此，本项目开发建设加大了城市规划建设发展力度，将为人们提供具有现代气息更完善居住条件，以适应达州市城市建设快速发展需要。

二城市现有街道狭窄亟待改善和改造需要达州市现有城区面积平方公里其中老城区平方公里，西区平方公里，南外区平方公里，常住人口万人，人均用地仅平方米。

远低于四川省设市城市人均用地平方米平均水平。

现城市用地己极大地限制了城市社会经济发展，难以适应城区人口增长需要。

达州市老城区更是建筑物密集，街道狭窄，交通拥挤，脏乱差突出。

因此，达州市委市政府在重视规划达州城市向西外南外发展同时，也加快了老城区旧城改造和向高层电梯公寓发展步伐。

达州市红旗桥火厂坝旧城危房片区，是达州市城区内现有唯大面积危旧房区。

该片区地处城区要地，房屋破旧脏乱排列错杂，严重影响了达州市市貌，给市区居民带来诸多不便，亟待规划改造。

三城市人口急剧增长迫切需要加大城市规划建设力度随着达川撤地建市，进步促进了经济发展，人口急剧增多，各区县向市内人口移动速度进步加快，市区内住房紧张问题明显加剧。

人口增加还带来商业兴旺，市区内门市租金价格涨幅巨大，这也反映出闹市区商业网点不足压力也进步加大。

为解决这些矛盾和美化城市面貌，给市民营造个健康舒适工作生活环境，从根本上解决火厂坝带旧城区脏乱差现状，确定开发该项目已迫在眉捷。

四城市改造和基础设施建设是西部开发战略部署需要达州市地处天府之国东部，是四川省东出西进东大门，也是公路铁路交通枢纽区域。

由于地域位置优势和交通发达条件，给达州市带来了经济发展机遇和有利前景。

城市改造和基础设施建设是我国项基本国策。

近年来，国家对城市改造和基础设施建设要求力度不断加大。

特别是当前国家实施西部大开发，生态环境城市建设基础设施建设被列为西部开发重中之重。

要让达州市发展进入四川省乃至全国中等城市前茅，成为西部开发重点城市，加强城市规划和基础设施建设是优先发展目标。

为此市政府确定了强工业兴市场建城市奔小康工作重点，并统协调以系列优惠政策，全面推进达州市城市建设发展。

该项目立项批文土地使用证建设规划许可证施工许可证预售许可证已办理完毕预售许可证政府已答应准予颁发审批手续齐全。

综上所述，我们认为都市花园公寓楼项目有效地推动了城市规划建设步伐，对促进达州市人民居住消费水平提高，节约用地，改善城市面貌改善环境和交通拥挤堵塞，完善市政基础设施，增加城市发展动力具有重要作用，同时还增加了就业机会。

项目建成对达州市社会经济发展和四川西部大开发影响重大。

因此，确立本项目建设，既是十分必要也是非常紧迫，该项目建设是完全必要。

第四章项目建设条件达州市在改革中，与时俱进开拓创新，历经改革开放年来建设发展，已经发生了历史性巨大变化，也为达州进步发展积聚了能量，城市功能日益增强，环境质量不断提高，座新兴城市已初具规模。

达州市抓住机遇，深化改革扩大开放。

经济建设科技社会事业持续快速健康发展，达州市气候宜人，资源丰富得天独厚，境内属处于北温带，属亚热带湿润气候，冬无严寒，夏无酷暑是较为理想居住地。

通过旧城改造为中心城市建设步伐加快，提高了城市综合能力，达州正焕发出现代化城市灿烂风采，市政府确定了强工业兴市场建城市奔小康工作重点，并统协调以系列优惠政策，全面推进达州市城市建设发展。

第五章工程设计设计依据中华人民共和国城市规划法达州市计委文件达州市规划局定点文件及红线图四方公司提供设计要求国家各有关专业技术规范二协作单位重庆钢铁设计院三用地现状都市花园公寓楼位于达州市通川区大西街与红旗桥交汇处火厂坝，都市花园公寓楼由裙楼与幢塔楼组成，四层立体绿化，商住两用，为达州市高品质观景花园住宅小区。

该楼位于达州市市中心，四周交通网络发达，商业环境良好。

其地理位置楼盘东与本项目拆迁安置楼相望，南临拟建滨江路和洲河，西邻红旗路接红旗桥，北邻大西街。

该楼盘建筑用地呈矩形，东西长米，南北宽米。

项目总占地平方米亩，其中都市花园项目占地平方米亩征用，拆迁安置楼平方米亩政府划拨。

四设计原则都市花园公寓楼开发项目是集商业居住为体城市综合建筑群体，该工程开发建设应兼顾社会效益经济效益环境效益，充分发挥黄金地块社会和经济价值，拓展城市空间，提升达州市城市形象，为此，本方案设计遵循以下原则合理组织外部空间，做到布局合理，节约用地。

交通组织顺畅便捷，减少人流车流相互干扰，减轻城市交通压力。

加强广场绿化建设，形成有特点绿化体系和广场空间，使之成为城市有机组成部分，并能进步提高该地区城市环境质量。

五总体设计及布局建筑总面积为平方米。

都市花园楼建筑面积平方米，功能分布负层至三层为商业用房建筑面积平方米，负二层为设备用房面积平方米，层物业管理用房面积平方米，负三层为地下停车场面积平方米，号塔楼层号塔楼层为住宅房平方米。

拆迁安置楼建筑面积平方米，功能分布二层商业用房平方米，三至十二层住宅房平方米。

本项目建设内容如下拆迁安置楼，框架结构层都市花园公寓楼，框架剪力墙结构，号塔楼层，号塔楼层含地下室层引桥花园长米，宽米沱江河钢筋砼护坝长米，高米滨江路长米，宽米绿化工程，约平方米。

项目地理位置优越，是进入达州市门户，地势北高南低，高差约为米，交通方便，都市花园公寓以其独特造型和商业位置设施，为达州市都市建筑增加新形象，成为达州市标志性建筑之。

六水电气道路断性，从而为销售提供了保障。

三市场定位都市花园公寓楼是以商业为主商住楼含公寓综合性商业建筑，根据本项目所处地理优势和商场规模大优势，商场应是达州市最大最具知名度与美誉度购物中心，确定为达州第商城。

电梯公寓运用现代景观，结合欧式建筑以欧洲艺园为参照，体现精彩时尚休闲豪华生活，提升项目名牌价值，现为达州市仅有第电梯公寓。

项目坚持以人为本，遵循人居环境和谐，作为达州市第个品牌商住楼。

立足于居住环境园林化，建筑空间审美化，住宅设计人本化及达州市标志性建筑之。

四销售定价分析威权公司对该项目房屋售价进行了调查，调查结构为项目区域住宅售价在元平方米元平方米之间目前八层以上住宅楼尚无电梯，商业门市售价在元平方米元平方米之间，视地段而房价差别很大。

根据市场调查情况及地段估算，综合项目本身优势保守预测楼层平均售价商铺价格元平方米商场价格元平方米电梯公寓元平方米拆迁安置楼住宅元平方米地下车库元平方米商铺用房按最低市价测定，该地段商场价格般再元平方米以上，本报告按元平方米保守估算，升值潜力空间非常大。

五付款方式分期付款为首付房款入住，其余房款三年内本息还清。

次性付款，期房期间九八折优惠，现房期间九九折优惠。

首付，银行按揭，原价出售。

首付，发展商免息贷款两年，银行按揭。

六预订房情况经调查现已预订户，预订面积平方米，占总售房面积。

其中住宅户含集体购房户，面积平方米商业用房户，面积平方米。

我们认为都市花园公寓楼是达州市现唯高层电梯公寓楼，具有较高品牌效应，公司销售策划良好，住宅商场销售市场是可靠并现已预订总销售房，前景喜人。

市场定位是适当，采取户型设计，立面效果设计，地面平街广场，裙楼楼顶，塔楼楼顶，四位体，主体绿化，花草坪树木完美组合，并能较好地利用高尚成熟社区优势条件，这种大规模上档次超市，达州市目前绝无仅有，具有成都好又多家乐福商住楼特点，由于都市花园公寓楼兴建将促进达州市商气和人气上升，这必将给该楼带来增值潜力。

第七章建设进度本项目开工时间为年月日，计划年完成，在年月日完工。

从年月日至年月中旬，完成拆迁安置工程设计办理相应有关手续。

该项目应拆迁户，拆迁住房面积近平方米，商业用房平方米，总拆迁面积为平方米。

目前拆迁安置已全部结束，工程设计也全面完成，各土建工程已基本完工，现进入工程装修及设备设施安装阶段，从年月至年月，完成项目全部建设目标计划年月交付使用。

都市花园工程已完成项目见下表都市花园工程已完成项目表序号工程费用名称单位数量单价元合计万元土地成本拆迁安置