旧城镇、旧村庄、旧厂房改造项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

要通过房地产开发，对道路等设施和工业区进行提升和整合，腾出发展空间，提高土地利用率。

同时通过房地产开发推动农民公寓以及相关基础设施建设，实现工业区与住宅区进步分离二是用活政策促升级。

积极争取市财政每年亿元专项资金，按照市要求，做好三旧改造试点工作。

月底前出台三旧改造规划和工作方案，选取个试点项目。

确定三旧改造重点地块，按照建设片，成熟片目标，整体推进三旧改造及其公共设施等各项工程建设，同时，完成三旧改造范围内土地和房屋权属调查工作。

月底完成近期重点改造片区单元规划和改造方案编制和申报，年底前选择条件成熟且控制性详细规划已批准实施地块，开展三旧改造试点工作。

第三章市场分析与市场定位市房地产市场基本分析土地供需两旺商住用地量创历史新高年上半年市国土资源局级市场共挂牌上市宗土地，总面积万，同比增加，其中商住用地宗，占地面积万，同比大幅增加宗商业金融用地，占地万，同比减少宗工业用地，占地万。

在全国住宅土地市场萎靡不振情况下，市住宅土地市场可谓逆势而上，上半年多万体量商住用地扎堆供应，大有势如破竹之势。

商住用地放量正好赶上广深限购限价带来机会，加上城际轻轨带来机遇，许多本土和内地开发商更加看好市这块价格洼地。

上半年商住用地成交量为万，远远超出往年同期水平，甚至超出年全年商住用地成交量，与年和年全年成交量相当。

商住用地半年供应量和成交量最高值就此轻松被改写。

但由于上半年商住用地多面向二三线镇区，且银根几度收紧，开发商更吝惜手中资金，故成交楼面地价有所回落，同比下降个百分点，为元。

商住用地供应比率阶段性上升达年以来最高点年上半年商住用地供应量占土地总供应量，自年以来首度超过成。

根据市瑞峰置业市场研究部多年监控数据显示，年以来市年度商住用地供应量基本在万出头，年达到最大为万。

商住用地供应比率自年以后大幅回调，年间直处于以下，今年上半年有较明显回升，再次突破。

商业用地虽上半年增加推地总数，但体量比往年大幅减少，而工业仓储用地则同比去年同期少供应宗，故上半年商住用地比率同比去年提高了个百分点。

节后住宅土地市场渐趋理性多半商住地以底价成交年上半年市土地市场供应商住用地万，成交万，同比分别增加和。

从月度来看，月份市商住用地供需最旺，共供应宗，合计万，成交宗，合计万，溢价，无流拍土地。

月适逢春节长假，商住地交易也出现两极分化，其中仅麻涌地块成交，由于区域价潜力被看好而溢价，而樟木头地块因无人问津第度惨遭流拍。

至此月开始进入转折点，商住地大部分以底价或接近底价成交。

出现此情况原因有多方面，瑞峰置业市场研究部认为和多次加息和收紧放贷导致开发商资金产生缺口有关，另方面上半年供应商住地块多位于二三线镇区甚至偏远镇区，城区和中心镇区供应减少明显，故溢价有限。

但流拍土地较少说明了市场普遍被看好，前景乐观。

住宅用地集中放量楼面地价稳中趋升对比年，年上半年市商住用地楼面均价趋于平稳，土地出让金总额亿元，同比剧增，楼面均价元，同比下降。

从月度看，上半年每月楼面地价都在以上运行尽管月商住用地溢价率上半年最低，但鉴于月成交商住地多位于松山湖塘厦东城万江等楼市活跃区域，尤其是松山湖和塘厦等有多宗地块成交，土地起拍价都比较高，故月也是楼面地价最高月份，为元。

商业用地宗数增多体量减少均价同比升上半年商业用地供应量为万，成交量为万，同比分别减少和。

但从供应和成交宗数看，上半年同比分别增加宗和宗，可见商业用地供应规模在减少，比较容易消化。

从价格方面看，今年上半年商业用地区域价值普遍被看好，均价方面比去年有所提升，去年上半年均价为元，今年提升至元，上升个百分点。

虽然今年还未出现去年月份总部基地集中拍卖情况，但基于产业转型仍然是市未来段时间内重点工作，政府正积极引导，商业地产在市仍然有较大发展空间。

二镇经济总体形势分析总体经济年镇逆势发展，达亿元，增长工业总产值亿元，增长各项税收总额亿元镇本级可支配财政收入达亿元，增长农民人均纯收入元，增长实际利用外资万美元，增长社会消费品零售总额亿元，增长每万元能耗吨标准煤，降低率，完成市下达节能减排工作任务城乡居民储蓄存款余额亿元，增长区组两级总资产为亿元，增长有个社区进入全市村组可支配收入总额超万元前名镇属集体经济健康稳定发展，税利达亿元，增长。

镇坚持实施内外源经济并进工商并举战略，按照稳定农业优化工业发展壮大第三产业工作思路，在保持工业稳步发展同时着力打造商贸镇，形成了工业商贸服务业现代物流业旅游业金融业同步发展，共同繁荣发展格局。

目前全镇在册各类营业执照万多户，其中个体户户内资及私营企业户外商投资和来料加工户，形成了包括服装电子物流会展五金塑料玩具彩色印刷电线电缆等多个行业，万多个品种。

商贸重镇目前全镇有各类专业市场个，总建筑面积达万平方米。

正在规划建设富民商贸城，建筑面积达万平方米，商铺达，多个。

货柜码头年吞吐量达万，近万吨货运量。

镇正将为珠三角区域炙手可热商贸物流重镇。

服装名城在特色产业发展方面，镇服装已达到产业集群规模，具有显著区域经济特色。

年，被审定为第二批广东省产业集群升级示范区年，在参加中国服装博览会期间，镇作为唯政府机构被中国服装协会授予年度中国服装品牌推动大奖同年，镇以镇服装设计与制造特色产业基地被纳入国家科技部火炬计划。

连续成功举办了十三届中国镇国际服装交易会和九届镇杯国际青年设计女装大赛，大大推动了服装产业发展，获评最具行业影响力专业展会最具行业影响力纺织之都最具影响力专业市场。

目前，全镇工商注册服装加工企业多家，全镇服装生产量达到亿件套，销售总额近亿元。

拥有中国驰名商标个中国名牌产品个国家免检产品个广东省著名商标个广东省名牌产品个。

现有大型专业服装批发商场个，商铺多家，经营面积达多平方米，主要集中在富民时装城周围平方公里商业集聚中心区范围内。

镇服装市场形成了完善从设计生产销售体化服装产业结构网络，拥有织布定型漂染拉链绣花钮扣配件等服装产业配套行业家各类面料辅料批发市场个，形成平方公里布料辅料销售批发集聚区。

三镇房地产市场基本分析镇住宅成交价量齐升年上半年镇住宅成交共套，成交面积约万，涨幅也达到了成交均价为元，比年度元上涨了。

上半年镇港住宅成交量价齐涨主要得益于地标广场镇国际公馆万科紫台丰泰观山碧水丰泰东海城堡等项目支撑，万科紫台丰泰观山碧水等高端楼盘更助推镇均价首次破万。

镇今年新供应产品大部分已被消化，下半年销售压力相对减少，而下半年会入市项目有龙泉豪苑京仕柏豪庭。

新增区域分布镇遥遥领先瑞峰置业市场研究监控数据显示，月共有个镇区有商品房新增供应，合计万。

其中住宅新增万，供应套。

从区域分布来看，镇万遥遥领先，主要是龙泉地产旗下两大项目龙泉豪苑龙泉华苑及丰泰观山碧水所推高受天利中央花园御花苑天珑湾金域中央藏峰等项目支撑，南城排名第二。

非住宅方面新增万，合计套，以深业御泉山及联华花园车库为主力，共推套商铺新增套，合计万。

镇地王不断涌现，楼面地价再创新高年月日下午，位于镇金洲村编号为捆绑拍卖起始价亿元两地块，在市土地交易大厅成功拍出。

在经过个地产企业轮轮番较量后，市万科房地产有限公司以亿价格将两地块收入囊中。

两块地地面单价元平方米，折合楼面地价元平方米，为镇楼面地价新高。

四项目分析优势优良地理区位镇位于珠江口东岸，面积平方公里，下辖个社区居民委员会，户籍人口万，外来人口近万。

作为南国重镇，镇交通相当发达，水陆空三路无不便捷通达水路，宏业货柜码头和正在规划建设沙角河仔港被国务院批准为类口岸，通航广州深圳香港等华南地区诸港航空，镇北接广州机场南邻深圳机场西近珠海机场陆路，广深珠高速公路省道纵贯全境，小时车程可抵珠三角主要城市。

随着在广深港客运专线穗莞深轨道专线轻轨线及沿江高速公路建设，镇将有更加便捷现代化轨道交通和公路交通。

本地块位于市镇镇大道旁，西临路，南临路，东临路。

周边，距广深高速镇出口米，距黄河商业城约米，目前该宗地为熟地，开发状况已达五通平空地，附近商住公共设施齐全，繁华度较好，公共配套设施较好。

该地块距在建穗广深城际轨道及市区轨道线双出口约米，交通环境便捷。

优惠政府政策本项目属房地产开发项目，可以享受市镇政府七大优惠政策，包括市属税费有减有免出让收益返还共享新旧业主共同受益供地方式切实简化用地空间有效扩大用地指标灵活安排审批程序确保快捷，确保房地产开发规划顺利实施。

这是周边其他楼盘所无法享受政策优惠。

建设周期与成本优势与周边其他楼盘相比，本地块土地使用权属市房地产开发有限公司，不存在产权变更，更不存在拆迁补偿拆迁安置和钉子户问题，亦不存在相关费用，不仅缩短了筹备建设工期，而且节约了拆迁费用及其他费用。

与周边其他楼盘相比，本项目属房地产开发项目，不需要履行招拍挂程序，根据市三旧改造实施细则试行和镇三旧改造工作实施细则可以享受相应税费减免政策。

教育资源配套优势与周边楼盘相比，本项目拟建现代幼儿园座，这是市教委在指出，房价上涨过快二三线城市也要采取必要限购措施。

国务院要求继续严格实施差别化住房信贷税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。

已实施住房限购措施城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快二三线城市也要采取必要限购措施。

二市场风险保障房大量开工建设政府加大投入力度，确保今年万套保障性住房月底前全部开工建设。

央行银监会联合发布关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作通知，要求银行加大力度，支持和配合地方政府做好保障房建设工作。

保障房大量投放市场，必然给房地产价格带来冲击。

月日，国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将万套保障房建设任务分解到各地。

国务院副总理李克强月日在全国保障性安居工程工作会议上强调，今年要求建设万套保障性住房是硬任务。

据市城乡规划局资料，年市主城区包括东城南城莞城万江将建设面积约为万平方米经济适用房，同时规划公顷土地用于廉租房建设，将建成套经济适用房及套廉租房共套保障房。

公租房方面，今年市公租房建设规模将从原定套增加至套，建设套数跃居全省地级市第。

目前公租房建设任务已分配到个镇街，所有公租房项目必须在月底前开工。

租赁市场更加规范政府要求规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。

加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。

规范租赁市场可能导致投资客取消买房意愿。

另据瑞峰置业市场研究监控数据显示，今年月，镇推出楼盘万，在全市居首位，主要是龙泉地产旗下两大项目龙泉豪苑龙泉华苑及丰泰观山碧水。

三管理风险公司管理风险主要表现在以下几个方面是市房地产开发有限公司缺乏相应房地产开发资质二是公司股东缺乏房地产项目开发和管理经验三是公司原有组织架构管理制度不适合房地产开发企业管理要求，容易造成管理混乱，资源浪费四是项目开发过程中管理人才技术人才匮乏，造成工程进度迟缓工程质量低劣。

这些风险对项目顺利实施起着至关重要作用。

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