时代大厦写字楼建设工程项目可行性投资论证建议报告116页（doc文档）

年，和提出写字楼作用是集中进行信息收集决策制定文书工作处理和其他形式经济活动管理。

年写字楼市场迎来热潮，在住宅市场调控大背景下，中国写字楼市场迎来了全面发展时代。

无论是土地市场销售还是租赁均十分火热。

受益于投资资金挤出经济结构调整和投资回报优良，年全国写字楼市场租售两旺，价格与租金均出现大幅上涨。

受此影响，开发商纷纷进军商业地产市场，写字楼建设如火如荼。

具体表现在商办用地成交宗数达到近年最高值写字楼销售面积屡创新高甲级写字楼租金全面上涨各地市场空置率明显回落。

业内人士认为，办公楼市场升温是经济转型必然结果。

从长远利益看，住宅市场严厉调控将促使整体经济结构趋于优化，市场必然增加对写字楼需求量，从而有利于写字楼市场健康发展。

年，是中国住宅市场深度调整年，但却是中国写字楼市场高速发展年，无论是写字楼销售市场还是租赁市场，均表现十分积极。

写字楼销售市场成交快速增长，价格上升明显写字楼租赁市场入住率持续提升，写字楼租金刷新历史新高。

销售表现良好，明显优于住宅年月，全国写字楼销售面积达万平方米，同比增长，明显优于同期住宅销售增幅。

从年开始，写字楼销售表现开始明显优于同期住宅销售表现，住宅调控对资金挤出效果十分明显，大量资金开始转向写字楼市场。

价格快速上升，北京强势领涨随着写字楼成交量稳定增长，写字楼价格也出现加速上涨。

年月，国内个主要城市样本甲级写字楼价格均出现明显上涨。

在个城市中，价格上涨幅度超过城市分别有北京上海广州深圳南京，其中北京以涨幅位居榜首，远超其他线城市平均涨幅。

租赁需求旺盛，入住率持续提升个城市写字楼入住水平能够反映出当地写字楼市场供求关系，如果入住率率过低，表明这个城市写字楼市场供大于求，反之则表明这个城市写字楼供不应求。

截止年月，个城市平均甲级写字楼入住率为，其中线城市入住率情况明显优于二线城市，反映线城市供求整体平衡，而二线城市存在定供大于求。

对市来说，纵观近年来市内写字楼市场，从写字楼物业内部配套水平，装修水平到物业管理水平都存在较大差异，当然相应价格也存在较大差异。

这样差异由于写字楼市场上存在写字楼既有近几年上市引进较先进设计理念高档次写字楼物业，也有大量由非专业房地产开发商开发销售或出租质量参差不齐中低档次写字楼。

相应写字楼物业管理市场水平与发达城市市场也有较大差距。

只有极少数高档次写字楼物业由专业高素质写字楼物业管理公司接手，大部分都是开发商自己成立附属物业管理公司或者市场上小规模物业管理公司。

在此背景下，华新房地产开发有限公司加大资金投入，积极响应国家建设节能型社会号召，依托公司强大技术开发实力，建设时代大厦写字楼项目。

本项目即是在上述背景下提出来。

三自然条件地形地貌市境内拥有多种地貌类型，山地丘陵平原大致各占全市面积。

山地主要分布在市域北部和东部，海拔多在米之间，仅部分高峰超过米，泰山位于市区北部，主峰玉皇顶海拔米，为省最高峰。

丘陵大多位于山地外围，海拔米，主要分布在市域东南部和西部。

山地丘陵走向大致为东西方向，在东高西低地势控制下，大汶河自东向西流贯全市，流域总面积平方公里，下游东平湖紧临黄河，为省第二大淡水湖。

因为广阔平缓华北平原与泰山相对高差达米以上，形成强烈对比，故成拔地通天之势。

气象市地处东经，北纬之间，属暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。

具体气象资料如下气温市属暖温带半湿润大陆性季风气候，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。

年均气温。

月份最高，平均在之间，最高极端气温月份最低，平均，极端最低气温。

年积温。

山下平原高于山上，平均温差，泰山顶极端最低气温相对湿度月份最小，为月份最大，为。

年均无霜期天。

降水由于受地貌影响，区内年均降水量东部大于西部，山区大于平原。

泰山顶气象站年均降水量为毫米，比山下气象站多毫米。

年最大降水量在北部山区，年曾达到毫米。

年中，月份降水量为最小，平均毫米月份降水量最大，般在毫米以上其中泰山顶降水量多达毫米，约占全年降水量以上。

冬季雨雪稀少，季降水量均在毫米以下泰山顶降水量毫米，降雪日数平均天泰山顶降雪日数年均天平均初雪日为月日日，终雪日为月日月日。

夏季降水最多，季降水量平均毫米，占全年降水量以上。

其中泰山顶降水最大，为毫米。

季风由于受泰山徂徕山地形影响，风向多是东北风。

风速月份最小，平均米秒以下月份最大，平均米秒。

年中，冬季以北到东北风为主，其它季节以南到东南风为主。

每年有级以上大风日数为天。

年月日，曾记录到瞬时级大风。

泰山顶因受高空气流影响，级以上大风日数平均每年为天，最多达天。

大风最多月份为月份，平均每月可有两次大风，最少为月份。

地温区内年均地温为。

地面温度变化趋势是春季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在以上然后地温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在以下。

月份地温均在以下，月份均在以下，月份平均达到，月份均降至以下。

地质时代大厦项目勘察施工中，在部分钻孔，发现场内存在断层及岩溶发育。

为查明断层性质及岩溶发育范围，特委托泰山地质勘查公司在地面进行物探工作，于月日开始施工并于月日结束野外施工随即进入资料处理解释工作。

构造该区有近南北走向断层。

地层在前期勘探岩性可以看出，从老到新有太古界泰山群，古生界寒武。

第四系耕土粘土为主太古界泰山群雁翎关组花岗岩古生界寒武系紫红页岩砂岩云泥岩为主，次为黄灰色白云岩青色灰岩。

据项目区地质勘察报告，项目区址内地质情况可以满足项目建设要求。

地震本区地震烈度为六度区，因有泰山群变质岩系坚固基地，且又距沂蒙强震地区较远，现处于震中空白区，不存在强震环境地质条件。

四配套条件给排水项目区位于市城区自来水供水服务范围，项目拟采用市自来水公司提供自来水，从东天门大街干管引入项目区。

本项目位于省市高新开发区北部，南邻东天门大街。

有市政雨污干管，生活污水经化粪池处理后可就近排放至公共污水管网，不会对环境造成污染。

供电市电网遍布全市城乡，电能供应充足，项目用电可从附近东天门大街供电线路引入，供电有保证。

通讯市程控电话交换机总容量万门，长途可直拨世界多个国家和地区，现已建成现代化电话本地网移动通讯网数字数据网。

邮电除传统信函包裹电话电报等业务外，还有公众数字数据网国际互联网公众多媒体通讯网宽带网线通视频点播邮政特快传递和被叫集中付费等业务。

市区内公用电话卡电话随处可见，对外通讯联系便捷。

电信部门完全可保证项目通讯需要。

交通市交通在省内综合运输网络中占有重要地位，京沪铁路纵贯南北，市域内泰辛磁莱铁路与京沪铁路连成环状。

京沪京福高速公路穿境而过，路网密度高于全国全省平均水平，各级公路达余条，交织辐射省内外各主要城市。

本项目位于省市高新开发区北部，南邻东天门大街。

处于新区与老城交界地带，既靠近主要城市干道又与高速公路联系紧密，交通条件十分便利。

建材市建材资源丰富，附近有石横钢铁莱芜钢铁中联水泥，道朗水泥等多家建材生产厂家，且物流快捷，完全能够满足项目建设所需全部材料供给。

工程项目建设用材本着就地取材原则，提倡使用新型环保节能材料和物料综合利用，以增值降耗。

综上所述，项目地理交通便利，水电通讯全方位畅通，建材充足，基础设施完善区位优势极佳，完全能满足项目建设需要。

第四节项目建设方案规划布局方案设计依据城市规划编制办法建设部令号民用建筑设计通则项目建设单位提供有关基础资料和方案设想。

二设计理念建筑外观设计风格为体现庄重大气这特点，本设计将写字楼设计为简洁方整体量，不做过多凹凸和切削处理，同时将写字楼与规划酒店和办公楼未建设作为个整体考虑，通过立面语言重复来强调其整体节奏和韵律，通过其高度和宽度对比来体现出写字楼在建筑群中主体地位。

在建筑材料选用上，以石材和玻璃为主，局部配合铝合板等金属材质。

其中，石材可以很好体现建筑厚重感玻璃幕墙则表现灵动活跃而金属材质应用则体现了建筑时代气息。

大型空间科学布局本项目功能组成中有两个大型开敞空间调度指挥中心和入口大堂。

在常规高层建筑平面设计中，交通核多采用单核中心布局方式，其南北向使用空间进深在无柱情况下最多为米，同时米也是最适宜办公空间使用进深尺寸，在这种情况下，如果不考虑增加裙房或标准层出挑情况，很难解决大型开敞空间布局问题。

为此，本设计把单交通核拆分成两组，分开布置在建筑左右两侧，其之间就可以形成大面积开敞空间，结合定上空高度，便可以在首层形成尺度恢弘通高景观中庭，极大提升写字楼内部环境品质同时在中庭顶部设置结构转换层，便可以在这层之上形成开敞无柱空间，完全可以满足平米调度中心使用。

建筑层高合理划分考虑到高层建筑结构经济性，本设计将写字楼结构顶板控制在米以下，共设置层。

其层高设计如下入口门厅层位于整个建筑首层，包括了待客区接待台候梯厅贵宾室等多处形象展示空间，净高要求较高，故层高设计为米餐厅包间层多为大空间开场形式，人员流动性大，为了保证日后办公空间使用，故层高设计为米客房层设计考虑客房内不设吊顶净高可达米以上，且日后可根据需要改为办公空间，故层高设计为米办公层层高设置依据国内甲级写字楼设计标准要求室内净高达到米以上，同时考虑吊顶内管线高度和结构梁高，其层高设计为米是合理。

三方案设计外立面设计本方案外立面材料以淡黄色石材为主，整齐划石材立柱刚劲有力向上伸展，有效地强化了建筑挺拔身姿同事立面局部采用正面玻璃幕墙，它灵动与石材厚重形成了鲜明对比。

在建筑东西两侧还局部采用了铝质金属框架，金属材质应用不仅丰富了建筑外观材料层次，更体现了建筑强烈时代气息。

功能布局地上部分建筑首层为出入口门厅，层高米。

正南侧中部为写字楼主入口，进入入口后即为通高景观中庭中庭宽米进深米高米，中庭两侧分设两组交通核，共设置电梯部楼梯部，可完全满足楼内各功能区人员交通需要。

中庭东西集中相集合方式，地下设施机房等处般照明采用间隔控制，楼梯间及室外照明采用智能变场景控制装置，以满足不同照明要求条件下尽量少打开灯要求，室外及泛光照明采用光敏智能自动控制装置，根据室外亮度自动开闭相关灯具。

四能源管理管理组织和制度在能源管理制度建设方面，设置节能管理机构，制定从能源采购计量统计生产过程管理和定额考核等系列能源管理制度，并以经济责任制方式严格考核，促进了单位各项节能工作有效展开，做好组织和制度准备。

能源计量建立能源计量系统，实行各部门单位重要设备三级计量管理，配备相应仪表和设备，建立能源计量器具台帐，计量器具档案。

二节能效果评价项目通过系列节能措施实施，用能总量及用能品种合理，能耗指标大大低于国内能耗水平，用能设备采用全是符合国家有关规定节能型设备，节能效果显著。

第七章经济影响分析第节财务分析根据国家发展和改革委员会建设部发布建设项目经济评价方法与参数第三版中国国际工程咨询公司编著投资项目经济咨询评估指南和现行有关财税制度等，对项目财务状况进行分析预测和评价。

基础数据项目总建筑面积。