时代皇家半岛湖景庄园别墅项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

但由于买家以自用型为主，投机炒楼者较少，年房价均价约元平方米，远低于上海和苏州，泡沫较少，虽然近年来国家不断加强对房地产业宏观调控，但相信对昆山房地产上升发展影响有限。

而且，昆山市缺乏高水准规划和开发高品质别墅，淀山湖周边别墅开发又刚刚兴起，市场空间和发展机会较大。

占地亩，可产生规模效益本项目总用地面积为平方米，是淀山湖周边少有大型别墅项目，有较大空间来做全盘规划设计，可以产生规模效益，可以最大限度利用资源做好配套设施物业管理服务。

大盘竞争是实力竞争，大盘给开发商更大发挥和操作空间，令其在白热化以湖景为主题度假别墅市场竞争中创造出规模优势。

同板块别墅开发水平较低，竞争性不强，有利于本项目竞争优势快速形成长期以来淀山湖板块房地产开发较为平淡，特别是度假型别墅相对于阳澄湖太湖区域处于个弱势区域，直游离于主流市场之外，从本司市场调研情况看，具有高品质竞争力强大型楼盘屈指可数，以往开发项目设计缺乏新意，园林景观楼盘素质开发水平仅相当于年代中后期水平，为贵司项目迅速崛起提供了定空间，如果以长三角流别墅品质在淀山湖畔进行规划设计和开发，很容易从区域板块市场脱颖而出。

长三角不断产生富豪阶层迅速崛起推动了别墅高端物业市场需求持续增长随着新经济时代长三角经济飞速发展，新富豪阶层不断涌现并发展壮大，对社会整体高端消费刺激很大，对高端别墅产品居住度假商务休闲需求都很强，而且做为有车族，他们活动范围较大，对郊区别墅接受力渐强。

不断增长别墅产品这高端物业市场需求，与有限市场供给形成了剪刀差，势必推动别墅市场继续增长。

在以上海为中心长三角经济圈，大批新经济时代富豪阶层聚集，本项目离上海市中心约分钟车程，同时项目环境优美交通快捷，既享都市之繁华，又享自然田园之风光，非常适合新经济时代新富豪阶层居住度假商务休闲，养精蓄锐。

淀山湖板块有望成为第二个佘山板块众所周知，上海西郊已形成个顶级别墅板块，即佘山板块，这个板块借小小佘山环境与自然景观优势，聚集了众多上海顶级别墅，如月湖山庄佘山高尔夫别墅上海紫园紫都等。

淀山湖板块则以绿洲江南园为代表新代融景别墅为中国十大关注别墅，随着时代皇家半岛加入，势必掀起淀山湖板块新轮开发居住度假型别墅热潮，占地面积大风光秀丽旅游度假资源丰富淀山湖畔必将成为上海第二个高尚别墅区。

市区别墅用地越来越少，别墅远郊化趋势有利于淀山湖别墅开发和成熟由于城市发展高速膨胀，人口稠密交通拥挤空气质量差城市中心区生活质量越来越低，土地稀缺性也决定了市区别墅稀缺性，居住型和度假型别墅远郊化是发达国家，也包括发展中国家在内城市化进程中必然趋势。

由于土地不可再生性，同时，由于别墅高端物业大多数选址在山清水秀自然环境优美湖光山色区域，阳澄湖太湖周边别墅日益成为了长三角新贵们新宠，淀山湖板块也同样如此，居住型和度假型别墅远郊化趋势日益明显，有助于淀山湖周边别墅区开发和成熟。

四项目威胁国家相关宏观调控政策出台，抑制了部分购房者信心，短期内市场观望气氛浓郁年上半年，国家出台了系列宏观调控楼市政策，规范了土地市场，提高了投资性购房人贷款条件及转让条件和交易税费，抑制了部分购房者及投资者信心，购房者观望心态较强，对上海及周边城市房地产市场需求造成定冲击。

从市场需求角度看，房地产市场消费主要存在两大需求。

首先是真实住房消费需求，其次是投资需求。

江浙买家曾是上海房产四大买家之，但随着相关政策出台，些涌入上海江浙炒房资金纷纷选择撤离，同时也抑制了部分购房者信心，对向认为不愁卖多数高价位楼盘可能会出现滞销状态，综合以上因素，将可能对上海及周边房地产市场带来资金缺乏压力，进而带来需求不足。

本项目最大挑战在于能否成功开发上海市场客源作为总占地大型郊区湖景楼盘，本项目必须有足够大市场需求才能消化巨大供应量，以昆山经济开发区苏州人口经济基础是无法消化解决，必须将本项目目标需求市场最大范围地扩大到长三角地区，其中，上海市区目标群体庞大，消费购买力强，这是本项目长期最主要目标市场，此外，上海市区至本项目仅半个小时车程，因此，本项目最大威胁在于是否能够成功吸引上海市场客源购买，而时代集团则是首次介入大型高档别墅项目方面开发，在长三角品牌影响面较较窄，给予市场和消费者信心有限。

项目开发周期较长，前期资金投入较大，国家宏观政策干预要求开发商具有较强抗风险能力项目开发周期约年，开发周期长，前期市政道路配套会所绿化水系等方面投入资金较大，别墅作为高价值物业形态，其销售速度较为缓慢，资金回笼时间较长，开发商前两年资金投入较大，同时国家宏观调控政策可变因素较高，因此，需要有正确开发思路市场定位产品规划和科学决策管理能力，以提高项目抗风险能力。

第二部分项目战略规划和市场发展方向建议本项目作为个规划用地面积达平方米合亩大型别墅盘，如何全方位介入上海市场激烈竞争，获得较好而且稳定利益基础，追求利润最大化，降低投资风险，本司根据皇家半岛项目并结合时代集团发展，作如下战略规划项目战略规划时代集团通过皇家半岛项目别墅及中央社区住宅商业酒店两大项目开发，以大手笔高投入参与昆山市城市运营，形成当地政府与企业战略合作伙伴关系，引领昆山市别墅产品升级换代及商贸物流业发展，使时代两大项目成为昆山市张城市名片。

时代集团通过皇家半岛别墅项目开发，全面提升时代集团品牌，方面树立起时代集团在房地产业界应有地位，另方面推动集团鞋业商业出口贸易等相关产业发展。

通过时代皇家半岛项目成功运营，将其打造成时代集团房地产项目样板，为拓展长三角及全国市场奠定品牌基础，同时积累了丰富人才资源及操作经验。

本项目规模庞大，实际用地达亩，可控规划亩，其中租用湖畔绿化用地余亩。

为降低市场风险，建议采取相对灵活开发策略，分五期开发，每期开发约亩，总体开发时间约为年，面向长三角立足上海和昆山开发建设。

根据项目所处地理位置及市场研究，总体规划建议主要以别墅为主，配有私家游艇码头超大规模湖畔庄园别墅来提高整个项目形象，同时根据土地综合利用，提高容积率，规划有少量别墅，因此总体规划应考虑可持续性发展原则，既要体现豪华型庄园奢华，又要考虑项目不同产品配套社区文化和物业管理兼容性，因此应考虑分组团开发，封闭管理，每个组团都有各自特性和亮点，不断吸引市场注意力。

但总原则应是先开发低密度高档个性化别墅建立品牌，提高档次形象，再开发较高密度别墅，以提高利润，扩大业主群体。

项目市场发展方向建议首期开发选址建议在整个项目最好临湖地块，全部开发别墅以树立楼盘高档形象，打响品牌首期别墅应有多种户型和风格，高品质低价格，以物美价廉高档别墅来迅速建立项目品牌美誉度和市场口碑，并检验市场对各种户型风格别墅接受程度，以利于后期产品开发和调整。

首期开发应有少量平方米以上超豪华庄园别墅作为亮点来提高整个项目档次和品牌形象，可以考虑做部分庄园城堡式泊岸游艇别墅，但开发数量不宜太多。

同时，由于受上海海派别墅建筑风格影响，本项目别墅产品风格也应以欧美风格别墅产品为主，同时考虑到周边自然和人文环境，也可在组团做少量中式别墅，中西合璧，以多样化个性化为产品开发卖点，以满足不同买家个性化需求，避免与当地历史文化渊源完全割裂。

根据项目地块特点，我司建议首期开发在项目临湖景观最好地块，建设成为个样板岛，形成集英格兰风情西班牙风情法兰西风情北美风情中国江南风情相融合各类型别墅。

每种建筑风格形成独具格产品个性和园林特色，部分做成豪华室内装修带精品园林泳池板房，以现楼实景精品展示来迅速建立品牌美誉度，增强目标买家信心，并便于参观和销售产品。

根据调查，上海市场别墅建筑面积在平方米范围内，因本项目在城郊地带，具有明显价格优势，因此建议以平方米别墅为主力户型，可以降低购房者和投资者门槛，同时可以提高产品销售速度，减轻资金压力。

园林方面，结合江南水乡地域特点，突出项目皇家气派自然尊贵高档形象，强调建筑因水而生，每户规划有泊岸私家花园亲水码头休憩亭等，每户均以绿化带相互隔离，同时又通过蜿蜒流转流水相互联联系。

产品开发应以别墅为主，联排别墅首期先不开发，应放在后几期开发中，主要是为了提高容积率增加社区人气以便于商业配套经营，但联排别墅建议以双拼四拼为主，最多不超过六拼。

整个社区别墅面积比例如果按别墅总面积比例建议为联排别墅数量根据容积率要求可再调整具体见下表产品形式面积比例套数联排别墅别墅别墅别墅别墅别墅合计商业配套和会所开发，首期二期开发时商业配套主要集中在两个会所开发，个是对外营业位于北部主入口皇家城堡会所，约平方米个是位于社区东部湖畔皇家游艇会所，约平方米，两个会所规模不定很大，但功能要齐全，既要体现社区尊贵和档次，又要能满足业主日常生活所需和社区物业管理所需。

由于居住人口增多，商业配套要求更多时，可在项目开发最后临社区市政公目主要经济技术指标表总用地面积约亩，合实际征地面积亩，合其中住宅建筑面积公建面积规划总户数户规划人口按人户计，合人人均公建面积容积率绿化率大于户型面积比例开发建议表产品形式面积比例套数联排别墅别墅别墅别墅别墅别墅合计项目分期开发规划建议表项目用地面积建筑面积组团内容积率产品类别公建配套首期亩临湖地块大庄园二期亩别墅三期亩别墅四期亩别墅五期亩临湖地块大庄园合计总容积率注建议首期开发时公建配套会所接待中心建设，二期开发，社区开始走向成熟。

销售收入预计表项目可售建筑面积预计平均销售单价预计总销售收入别墅元万联排别墅元万合计元万开发成本土地使用权出让金按昆山时代房地产开发有限公司提供锦溪项目土地款付款明细表，合计亿则亿亩元亩表前期工程费前期工程费包括现场勘探定界招投标临水临电勘测环评等费用和设计估价费师监理费。

其中城市市政配套费元平方米元平方米平方米万元勘探定界招投标临水临电勘测环评等费用每平方米指标约元元平方米平方米万元设计估价监理费每平方米指标约元平方米元平方米平方米万元序号项目计算依据金额万元土地使用权出让金契税土地登记费亩元亩征地补偿金或拆迁费无合计前期工程费合计万元，估算表如下表序号项目计算依据金额万元城市市政配套费元勘探定界招投标临水临电勘测环评等费用元设计估价监理费元合计住宅建安工程费联体别墅工程量平方米别墅工程量平方米联体别墅土建成本元平方米别墅土建成本元平方米公建配套土建成本元平方米，装修成本元平方米表序号项目单价元工程量金额万元联体别墅土建及外装饰别墅土建成及外装饰公建设施土建及装修工程合计基础设施配套费表项目费用标准按总建筑平米计依据总额万元小区外大市政配套费元平方米类似项目经验估算供水管道工程费元平方米类似项目经验估算燃气管道工程元平方米类似项目经验估算电信工程元平方米类似项目经验估算供电工程元平方米类似项目经验估算绿化工程元平方米类似项目经验估算小区智能化设施费元平方米类似项目经验估算人防