昆明市城中村改造48号地块（上峰片区）回迁房项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

规划期内，在强调土地资源节约集约高效利用前提下，重点保证中低价位中小套型普通商品房和政策性住房用地供应坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活进步促进房地产市场区域住房发展合理布局。

依据昆明主城近期建设规划，至年，主城户籍居住人口规模为万人包括非户籍人口及居住半年以内流动人口。

根据国家建设部宜居城市标准及我市不同收入水平家庭结构比例，到年，主城五年内应新增加各类住宅面积总量万平方米。

本项目地处昆明市西山区马街片区，项目建设符合昆明主城区年住房建设规划和昆明市规划局有关用地规划条件相关要求，项目目标与规划内容直，其建设是按照昆明主城建设规划要求进行，符合昆明市城市总体规划详细规划要求。

第二节产业政策分析根据国家统计局发布相关数据，年上半年，我国消费投资和出口三大需求继续保持强劲增长动力，消费结构升级引导投资结构产业结构调整步伐加快，城乡居民收入财政收入和企业利润增长较快，基本延续了近年来又好又快发展态势。

同时，从年开始，政府在医疗教育社会保障体系方面加大投入，提升财政支出比例，中央财政在社会保障方面支出比年增加，方面居民在相关领域支出负担将会有所减缓，另方面也有利于增强消费者信心提高消费意愿以及减少预防性储蓄动机。

这些政策措施，无疑将会为居民消费增长提供最为基础长期动力支持。

与西方成熟市场消费占贡献度相比，消费对经济增长贡献度仍不高，中国消费拉动经济增长空间与潜力十分巨大。

总来说，整个社会经济持续健康发展态势，在为各个行业特别是第三产业创造了比以往更好条件同时，也对其发展和完善提出了更高要求。

本项目规划目标是通过整体规划，完善基础设施水平，发挥土地区位优势，发掘价值，引导片区引入新业态，提升现有商业模式，优化土地资源配置，强化马街片区在昆明市西山区商务商业中心优势地位，将其规划为主城城市西部次中心，西山区行政文化中心，昆明市对外交通枢纽中心之，是以发展行政办公对外交通物流仓储文化体育居住功能为主配套设施为辅功能完善环境优美安全卫生城市综合发展区。

无疑，该项目是现阶段拉动内需刺激消费好项目。

第三节行业准入分析本项目属房地产开发项目，根据中华人民共和国发展和改革委员会第号令产业结构调整指导目录年本，拟建项目不属于鼓励类，但符合国家有关房地产项目开发相关政策，应为允许类建设项目，是符合国家产业政策要求。

同时，根据国家发改委和国土资源部发布限制用地项目目录年本和禁止用地项目目录年本等关于限用土地要求，本项目未占用耕地，且不属于限制土地要求。

因此，该项目是符合国家发改委和国土资源部相关政策要求。

号地块上峰片区城中村重建改造项目规划方案及技术指标均符合昆明市城中村改造指导意见，项目建设执行昆明市城市总体规划，按照经济效益社会效益环境效益相统原则，实行科学规划合理布局综合开发配套建设。

第三章资源开发及综合利用分析第节资源利用方案号地块上峰片区城中村重建改造项目是房地产开发项目，利用资源主要为土地和建筑材料等资源。

土地资源是房地产业发展命脉，但土地资源是有限，不可再生，土地资源永续利用是实现房地产业可持续发展物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善基本前提，对于有限土地资源，要按照可持续原则开发利用。

土地资源数量是有限，其承载能力也是有限，而人口发展则是无限，我们现在面临情况是，方面土地资源严重不足另方面浪费土地资源严重，因此，大力提倡节约集约用地，用有限土地，盖出更多更好房子，对于经济社会可持续发展，对于构建和谐社会建设资源节约型社会，对于稳定房价都具有重要意义。

本项目建设严格按照昆明市土地资源开发管理办法昆明市城市规划管理技术规定以及昆明市规划局批准建设项目规划条件要求，充分合理利用有限土地资源，提高土地利用率，使该地块土地资源发挥最大效益。

目前，我国住宅建设过程中，耗能达到总能耗多，耗水占城市用水，城市用地中有用于住宅，耗用钢材占全国用钢量，水泥用量占全国总用量。

住宅建设物耗水平与发达国家相比，钢材消耗高出，每拌合立方米混凝土要多消耗水泥公斤。

因此，要按循环经济要求指导住宅建设，按照减量化再利用资源化原则，搞好资源综合利用，发展循环经济建设资源节约型社会重要领域，要通过住宅产业现代化途径，大力发展节能省地型住宅，为调整经济结构和转变增长方式做出贡献。

第二节资源节约措施节约土地资源措施是合理规划居住区，在保证住宅功能和舒适度条件下，确定居住区人口规模和住宅层数，提高单位住宅用地住宅面积密度二是通过设计优化，改进建筑结构形式，增加可使用空间充分利用地下空间，提高土地利用率延长住宅寿命，减少重复建设合理控制住宅体形，实现土地资源集约有效利用三是合理配置居住区环境绿化用地减少停车占地并向立体空间发展，以留出更多居住空间。

节约建筑材料措施是推广可循环利用新型建筑体系如钢结构等二是推广应用高性能低材耗建筑材料如高强混凝土高强钢筋等三是因地制宜地选用当地可再生材料及产品四是推行次装修到位，减少耗材耗能和环境污染。

第四章建设用地征地拆迁及移民安置方案项目建设地点西山区号地块上峰片区城中村重建改造项目建设地点位于昆明市西山区马街街道办事处，四至位置为东至中央储备粮昆明直属粮库昆明冶炼厂铁路专线，南至成昆铁路，西至昆明西站货场北京师范大学昆明附属中学，北至兴苑路。

项目土地权属类别本地块内土地使用权类型包括集体用地和国有出让土地两种。

占地面积本项目规划用地性质为二类居住用地，兼容商业金融业用地。

规划用地总面积为亩，项目选址对防洪排涝航空军事设施等无不利影响。

为保证地块内原住村民尽早回迁安置，本项目计划分两期实施开发建设，五年内完成。

土地利用合理性分析根据国家发改委和国土资源部发布限制用地项目目录年本和禁止用地项目目录年本等关于限制用地规定，本项目用地末涉及基本农田和耕地，并且不属于限制用地项目，符合国土资源部和国家发改委相关政策要求。

土地是极其宝贵不可再生资源，按照已公示西山区号片区控制性详细规划方案，依据节约集约用地原则，可适当提高建筑容积率和开发强度，充分发挥珍贵土地资源社会效益安置效益和经济效益。

征地拆迁和安置补偿方案重建改造指导原则根据昆明市有关城中村重建改造各项文件规定及实施办法，在实施行为主体与操作方式上，采取以村民为主体，政府指导，市场化运作综合开发模式。

通过整体规划，充分发挥该地块区位优势，完善基础设施水平，引入新业态，提升现有商业模式，优化土地资源配置，强化上峰片区在昆明市西山区政治经济文化商业中心优势地位。

提高城市整体形象，完善城市规划道路和基础设施，改善居住环境，提高使用功能，美化城市环境，从根本上消除地震消防社会治安等长期存在隐患。

通过城中村重建改造，实现村民满意政府满意投资开发商满意目标，力求获得良好社会效益安置效益环境效益和经济效益。

征地拆迁安置补偿主导思想以政府主导为基础，配套政策为标准，通过与本项目涉及到村民企事业单位充分协商，得到其支持与配合，在投资开发商承受能力允许前提下适度放宽，以保证被拆迁人合法权益和基本利益，在原地回迁安置货币补偿拆迁过渡安置费用等方面，均得到真正落实，以保证征地拆迁重建改造顺利实施。

本项目征地拆迁重建改造工作，遵循政府主导市场运作企业参与村民自愿原则，采取整体盘活，整体规划，分期实施，优先安置方法进行开发建设。

具体实施原则土地征购原则依法取得国有土地使用权证，按批准土地用途进行评估后给予补偿通过协议方式使用土地，按当年出让总价格递减使用年限后给予补偿依法办理手续，尚末取得国有土地使用权证，按张峰社区内集体建设用地征购标准给予补偿，对已交纳各种税费，凭原始收据凭据按实补偿属于清理完善用地手续，虽手续补办齐全但末取得国有土地使用权证，按当时取得土地成本价加银行同期存款利息补偿手续不全，按本片区内集体建设用地征购标准给予补偿，对已交纳各项税凭原始收据据实补偿依法批准划拨土地，每亩万元计算给予补偿对非国有出让土地上未改制企业或特困企业土地，除按每亩万元标准给予补偿外，另行协商安置方案集体经济组织建设用地土地征收补偿按每亩万元给予补偿具体实施原则按照西山区政府批准号地块上峰片区重建改造拆迁安置补偿实施方案实施。

二房屋拆迁补偿原则非住宅拆迁补偿按相关法律法规进行评估后，采取次性货币补偿。

被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权征载明建筑面积和用途为准。

违法建构筑物律不补偿住宅拆迁补偿拆迁具有合法产权住宅，按照相关法律法规进行评估后，采取产权调换原地回迁或次性货币补偿两种方式进行拆迁补偿安置。

被拆迁房屋用途以房屋所有权证载明用途为准。

其中国有土地上住宅，被拆迁人选择货币补偿，根据房地产市场评估价格确定被拆迁人选择回迁安置，按拆还原则进行安置集体土地上住宅，被拆迁人选择货币补偿，以房屋产权证载明建筑面积为准，按照昆政发号文有关规定及村策片策原则，参照同地段近期补偿标准，由拆迁人与被拆迁人协商制定补偿标准报区领导小组批准后实施被拆迁人选择回迁安置，按照实际面积进行安置对超过四层平方米无合法产权和无相关报批手续房屋，按拆迁人与被拆迁人协商补偿标准进行适当补偿三房屋拆迁补偿原则安置补助费支付办法及奖励原则等均按城改办号文件西山区城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见暂行规定执行。

具体实施可按以下原则四层平方米按照拆还，进行原地回迁四层不足平方米，原地回迁按照实际房屋面积计算四层以上，超过平方米，按照实际面积减去平方米，实行货币补偿按照元平米补偿标准进行房屋安置补偿均以每户进行补偿，不以户藉数进行计算最终以西山区政府批准号地块上峰片区重建改造拆迁安置补偿实施方案实施。

四征地出让方式建议采用毛地招拍挂方式进行。

第五章节能方案分析第节用能标准和节能规范中华人民共和国节约能源法节能减排综合性工作方案国务院关于印发节能减排综合性工作方案通知云南省节能减排综合性工作方案民二投资成本开发直接费土地征用费按万亩社保基金万元亩计亩万万元拆迁安置补偿费用拆迁住宅超货币补偿元万元拆迁安置补偿费用按个月计户以上元个月万元以下面积元个月万元万元拆迁企业货币补偿按砖混元万元拆迁企业给予次性三个月停产停业补偿，每个平方按元计元个月万元搬家费户元万元拆还面积建房费户元万元已签约土地款万元动迁费平米元平米万元万元土地征用费与拆迁安置补偿费用合计万元土地及拆迁成本每亩计万元平米元平米每亩土地计万元建设工程成本前期工程费规划设计费地质勘测费监理费前期工程费按每平米元计建安置房面积已在拆迁成本中元万元建安工程费其中土建工程元水电工程元消防元电梯元累计建安工程费元元万元基础设施配套费道路管网元景观绿化元有线电视网络元煤气工程元智能监