昌黎县海棠宾馆装修改造工程项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

项目建设所用建筑材料管材线材可通过市场采购解决，满足施工要求。

工程方案设计指导思想与原则坚持低碳节约原则原建筑物其功能与本项目样，进行加固和合理装饰装修就可营业，相对新建投资低。

而且如将原有建筑拆除，将造成资源浪费，不符合国家倡导节约资源，低碳生产生活，并给投资方带来更大经济负担。

在装饰装修设计时，应充分考虑原有建筑特点，在对原结构不做重大调整原则下进行设计，设计主要考虑是功能上满足和后期经营上需要。

坚持实事求是原则。

原有旧楼已不能满足顾客消费需求，人们消费观念已发生重大变化，花钱买合适花钱买开心花钱买健康成为新消费标准。

设计要融入新观念新技术新设备新材料，合理整合资源，打造星级宾馆。

坚持质量创新原则严格按国家有关技术规范要求进行建设，要从设计施工材料采购等关键环节入手，落实责任，强化管理，为顾客提供随心舒心放心三心居住环境。

坚持以人为本原则宾馆客房要最大限度地满足顾客对功能环保健康要求，认真研究顾客消费理念。

建筑方案设计设计依据最新绿色环保室内装饰装修设计规范与验收标准实用手册金属石材幕墙工程技术规范建筑装饰装修工程质量验收规范酒店建筑装饰装修设计规范三星级酒店设计规范建筑内部装修设计防火规范二装修方案将原入口大堂二层空间扩大，营造出个宽广空间，给宾客个良好初步印象。

改造原有外墙装饰和内部装饰，改造原有采暖系统照明系统给排水系统及消防系统，新增空调系统消防喷淋系统智能广播系统及弱点系统，增设观光电梯两部。

海棠宾馆装修改造工程位于昌黎县碣石大街中段，改造工程应体现时尚文化成为具有时尚风格标志性建筑。

装修风格吸取夏威夷沿海建筑精华，具有欧洲古典建筑美座全新度假酒店。

三外装饰改造方案原有外墙面做保温处理，正立面层为厚铜色旋转门。

采用中空双钢化玻璃幕墙，无框地弹门和框均为氟碳漆喷涂。

二层以上及造型为进口大理石材，窗户选用断桥铝合金窗。

四内装饰改造方案大堂原大堂地天花板装修进行拆除。

墙面重新进行干挂石材饰面，地面改为石材饰面中心为拼花造型，天花为石膏板饰面叠级造型四周暗藏灯带。

标准客房原有墙面地面天花装饰材料拆除。

墙面重新粘贴墙壁纸，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型。

客房卫生间天花改为铝板吊顶，墙面为墙面饰面砖，地面铺设防滑地砖。

餐厅小包房原有房间清除处理。

包房墙面粘贴墙壁纸，局部采用木饰面造型。

地面满铺阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，四周暗藏灯带。

宴会厅原有宴会厅材料拆除。

拆除后宴会厅地面满铺地胶，墙面为木饰面造型局部为波浪板金漆饰面天花采用轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，四周暗藏灯带，天花造型中心悬吊水晶吊灯。

走廊原有走廊地面，天花，墙面饰面材料拆除。

墙面重新粘贴墙壁纸，天花改为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，地面满铺阻燃地毯，客房门为成品木质门扇，配电子门锁。

结构方案加固工程设计依据混凝土结构设计规范建筑结构检测技术标准钻芯法检测混凝土强度技术规程建筑工程质量检验评定标准民用建筑可靠性鉴定标准混凝土结构工程施工及验收规范混凝土结构加固设计规范二加固原则根据图纸检测和现场实际情况，针对因改造引起承载力不足构件进行相应加固处理。

三加固方案楼板封堵采用植筋现浇混凝土楼板方法，对于因封堵楼板而增加荷载引起相关构件承载力不足处采用粘贴碳纤维及钢板方法加固。

新增电梯井道需将原建筑物楼板开洞，重新设置基础，然后做现浇钢筋混凝土电梯井道，采用植筋方法将井道与原结构连接。

对于因增设电梯井道引起相关构件承载力不足采用增设钢筋混凝土梁及在原有梁板上粘贴碳纤维方法加固。

局部承重墙开洞采用托梁换柱技术将墙体拆除，并且对相应梁墙地梁及基础做加大截面及增设承力构件加固补强方法进行处理。

配套设施建设给排水给水项目用原既有给水管网接入。

用水标准及用水量详见表。

表用水标准及用水量表序号项目名称单位用水标准数量用水量备注宾馆生活用水人服务配套用水人绿化喷洒用水未预见用水量合计室外消防用水消防时间室内消防用水消防时间给水系统项目用水均由原既有给水管网直接供给，室内设有消火栓系统，室外设置地下消火栓和水泵结合器。

原宾馆给水管道改为给水管道。

排水排水体制采取雨污分流制。

雨水排放系统雨水经雨水收水口收集后用雨水管接入既有雨水排水系统。

屋面雨水采用内排水，在屋面设置雨水斗，经雨水立管排至室外雨水井。

污水排放量确定污水量按平均日给水量计算，计算污水量为。

生活污水排至室外地下化粪池处理后，排至原既有污水管网。

原宾馆排水管改为排水管。

原宾馆卫生间采用普通座便器，用水量大。

本项目卫生间座便器采用两档冲水量水箱，蹲便器和小便器采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀。

供热与空调冬季采暖及客房用热水由原既有热网供给。

更换原宾馆散热器，采用钢制高频焊翅片管对流型节能散热器。

采用中央空调系统，空调系统采用风机盘管加新风系统，新风分层取风，每层侧墙开设新风口。

年耗煤为吨，按折标准煤系数，折合标煤为吨。

供电设计依据供配电系统设计规范民用建筑电气设计规范建筑照明设计标准二改造内容更换灯具开关箱内管线改造铺设网络布线系统配电线路电线电缆选型及敷设方式电话电视线路穿镀锌钢管在天棚内暗射，各种电线路，均选用阻燃或难燃电缆电线。

电源本工程为二级负荷，供电电源应采用双回路或自备柴油发电机组。

当路电源断电时，路电源应能保证楼内照明消防与弱点电源供电。

楼顶屋面设置明装避雷网，所有高出屋面各种金属构件均与避雷网可靠焊接。

利用构造柱内根大于或根大于截面通长焊接主筋做防雷引下线，上端与避雷网焊接，下端与接地装置焊接，距地面处设置测试盒。

接地装置利用建筑物自然接地体，即基础及地梁中钢筋构成接地网，其接地电阻要求不大于，当不满足要求时增设人工接地极。

通讯网络采用综合布线系统，满足入住客人对电话宽带互联网需求。

电视系统接入院区内有线电视系统。

楼内采用火灾自动报警及消防联动控制系统。

负荷估算根据建筑方案和建筑物功能，按负荷密度法计算配电负荷。

本工程电气负荷约。

年耗电量约为万度，按折标准煤系数千克标准煤度，折合标煤为吨。

资源利用与节约本项目是宾馆装修改造工程，项目建成后主要耗用资源是水电和气，气又分为暖气和空调。

在建设期采用低能耗电气设备和新型保温建筑材料，虽然采用新电气设备和新材料次投资较多，但从长远运营费用较低，综合效益较高。

本项目拟采用采取以下节能措施采用合理建筑体型及窗墙类型，推广保温隔热性能好围护结构，重点推广外保温墙体，积极开展对建筑物节能规划，充分考虑使用建筑节能材料，外墙及屋顶均采用新型保温材料窗户采用采用单框双玻，降低传热系数，减少冷热负荷交换，节约能耗及运行费用。

在保证冬季室内热环境改善夏季热舒适条件和坚持卫生标准前提下，降低单位建筑面积能耗，提高用能效率。

重视改善夏热冬冷室内热环境，提高建筑物保温隔热性能，尽量利用自然采光和自然通风。

供电热水气系统均采用合理工艺设计，降低输送过程中损耗。

加强管道保温，改善水系统水力平衡，提高其运行效率和自动化程度，充分开发利用太阳能技术等。

变配电设备，公共照明灯具选用低能耗节能产品。

采用节水装置，首先考虑使用国家推荐节水型器具，减少不必要用水损失。

项目耗能指标本项目能源消耗主要能源为水电供热，其中电万度采暖煤吨。

其能源消耗折算标准煤总量为吨标准煤年，综合能耗指标为吨标准煤平方米，耗能工质为零。

本项目属公共建筑，项目主要能源品种及年需要量见下表。

项目主要能源和含耗能工质品种及年需要表主要能源及耗能工质名称计量单位年需要量其中备注购入量自产量其他实物标煤实物折算系数折标煤实物实物实物折标煤折标煤折标煤电万度采暖煤年总需要折标煤本项目全部能源消耗折合标准煤年用量为吨年。

项目综合能耗指标为吨标准煤平方米。

环境保护建设地区环境现状昌黎黄金海岸是国家旅游胜地之，该区具备海洋沙滩空气阳光绿色等旅游五大要素，以碧海蓝天清风金沙闻名于天下，拥有世界第二大滑沙场。

该区风景秀丽景色贻人，此项目建设应该为昌黎县景区增添道靓丽风景。

项目主要污染源和污染物此项目主要污染源有项目建设期噪声污染粉尘固体废弃物及项目建成后生活污水生活垃圾污染。

环境保护标准及采取措施环境保护标准建筑项目环境保护管理办法国环字第号建筑项目环境保护设计规定国环字第号城市区域环境噪音标准污水综合排放标准建筑施工场地噪声界限值环境空气质量标准生活垃圾填埋污染控制标准生活垃圾焚烧污染控制标准采取措施施工期环境保护施工期环境保护措施见表。

表施工期环境保护措施污染源环境保护措施粉尘车辆运输弃土石灰砂石时，应加盖苫布天元桌洗浴中心人元营业收入客房收入万元宴会厅收入万元包房收入万元洗浴中心收入万元合计万元项目投入总资金与资金来源本项目投入总资金为万元，其中建设投资为万元。

项目建设投资和流动资金，企业自筹解决万元，银行贷款万元。

实施进度估算期根据实际情况，确定评价中建设期为年，经营期年，估算期含建设期为年。

财务价格根据目前市场现行价格确定含税价格为平均房价为元。

成本中原材料燃料动力价格由宾馆提供。

项目基准收益率。

项目参照本行业平均收益水平并考虑本项目风险因素，项目基准收益率按估算。

税费产品营业税为，城市维护建设税按增值税计取，教育费附加按增值税计取，所得税率，法定盈余公积金按税后利润提取。

其他基础数据及参数折旧年限建构筑物综合折旧年限为，机械设备为。

固定资产残值率。

工资及福利定员按人估算，员工人，人均月工资元，管理人员人，工资元，福利费按工资总额计取。

修理费率按折旧费计取。

提取应付投资者各方股利利率，按股东会事先约定记取运营期头两年不分配利润，以后各年按可供投资者分配利润记取，亏损年份不计取。

企业其他费用按实际情况选取。

营业收入及税金估算项目估算年营业收入为万元。

企业估算年上缴营业税为万元，城市维护建设税万元，教育费附加万元。

详见附表。

成本费用估算经估算，项目计算年总成本费用万元。

详见附表。

利润总额计算年利润总额为万元。

税金计算年企业上缴所得税为万元。

利润总额与所得税见附表。

财务评价报表见附表财务评价指标盈利能力分析项目投资财务内部收益率。

净现值为万元，投资回收期含建设期，详见附表。

投资利润率投资利税率不确定性分析盈亏平衡分析计算年达到设计能力时盈亏平衡点生产能力利用率为，相当于达到设计能力时就保本不亏。

财务评价结论海棠宾馆装修改造工程实施后，本项目需要投资总资金万元，年提供客房间，年营业收入为万元，项目投资内部收益率为，投资回收期年含建设期，项目盈利能力较强，具有定经济效益，因此，在财务上是可行，建议尽快建设。

社会评价本项目建设将对昌黎县乃至秦皇岛社会环境产生如下积极影响昌黎黄金海岸是个风景秀美气候宜人滨海旅游地区，海棠宾馆装修改造建成，将是对昌黎县旅游业发展有力支持，改变游客无处住居住环境差局面。

增加就业岗位，吸收农村剩余劳动力，可