星河湾住宅小区B区工程项目可行性投资论证建议报告doc文档（73页）

该项目建设符合运城市国民经济和社会发展总体规划，既能为运城市产业发展起到促进作用，又能为运城市人民提供个高标准高品位居住环境，对改善人民生活，促进经济发展等方面都起着巨大作用。

产业政策分析中国房地产业是市场化比较成功个行业，但是受民生问题影响，又是受政府调控较多行业。

在市场与民生两难中，中国楼市在政策趋严调控下，反而愈调愈涨，呈现出市场走势与政策意愿相背离发展态势，年表现尤甚。

在年以前，楼市调控政策多冠之以稳定理性等字眼，但在政策温柔乡里，楼市愈调愈涨，不停地蚕食购房者住房梦。

然而年全球金融危机，曾经让部分购房者成功臵业，却因救市刺激楼市大肆反弹，也最终招致年史上最强调控出台，并首次冠之以遏制之严厉字眼。

年国务院曾三度发文调控楼市，频率之高，力度之大，前所未有。

在三大政策统领下，土地税收金融保障房等方面政策全面出击，不仅如此，部委之间联合也不仅体现在发文这动作中，而开始体现在政策落实检查中，并且开始约谈地方政府。

然而市场仅在政策出台后有短暂回落，又分别于月月实现反弹，年底楼市又现反弹迹象。

若以国务院针对楼市前后发文时间间隔为个调控周期，无疑楼市调控周期越来越短。

之所以如此原因在年以前楼市愈调愈涨参照下，及年楼市大反弹背景下，政府及其政策在购房者心目中公信力被大幅贬低，并且已形成种强烈预期。

在这种预期支撑下，年楼市三落三起，并且全年成交量继续放大，销售均价再次攀升。

但楼市反弹根本原因通胀，广义货币供应量远高于，及负利率存在，导致物价持续上涨，从而带来通货膨胀，居民财富随之缩水。

而作为大众投资渠道股市和楼市中，股市在见顶回落后直横盘整理，无助于居民财富增值保值，唯有楼市成为居民最佳投资渠道，即使是限贷，全款支付亦在所不惜。

正是居民投资楼市热情不减，开发商方能顺利完成年初目标，其中万科更是年销售额超过千亿。

开发商业绩超预期，也带来年底土地市场火热，地王此起彼伏。

这说明开发商在良好业绩支撑下，对楼市未来满怀信心。

金融政策差别化信贷，首付比例和贷款利率上调国十条明确了家庭二套房首付比例不得低于，新国十条则明确了平米以上家庭首套自住房首付比例不得低于，家庭二套房首付比例不得低于，利率不得低于基准利率倍，三套及以上住房贷款，首付比例及贷款利率应大幅度提高。

年月日，中国人民银行中国银行业监督管理委员会出台关于完善差别化住房信贷政策有关问题通知，平米以下首套自住房首付比例也调整至三成，明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

信贷政策调整是影响居民购房需求重要手段，也是见效最快。

年，信贷政策中首付比例及贷款利率不断上调，提高了银行贷款杠杆化购房准入门槛，直接减少了支撑房地产市场有效需求。

六调法定存款准备金率，历史新高从年月日到月日，央行六次上调法定存款准备金率，尤其是临近年末，个月内三次上调存款准备金率，央行收缩整体流动性意图明显，目前，大型金融机构存款准备金率已高达历史高位。

存款准备金率上调，减少了商业银行可贷资金，对于房地产市场而言，购房者从银行申请购房贷款会趋严，而开发商从银行获得开发贷款将面临紧缩。

只是年全年累计新增信贷万亿元，虽然同比减少了，但却突破了全年万亿投放计划。

此外，全年货币投放同比增长，在整体流动性宽松大背景下，数量型紧缩力不从心。

人民币升值及热钱泛滥背景下慎之又慎加息年月日晚，央行宣布自日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构年期存贷款基准利率上调个百分点。

月日晚，央行年内二度加息，自日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率个百分点。

年月份以来，国内持续走高，月同比增速高达，已经连续个月同比增速超过，与年期存款基准利率相比，两者之间敞口不断拉大，而负利率常态化将诱发银行储蓄搬家和存款活期化。

年加息在人民币升值及国外量化宽松大背景下，变得非常艰难。

尽管国内走高，但年内开启两次加息，都出乎多数人意料。

加息来袭后，对于房地产市场影响，方面是增加了购房者支付成本另方面是开发商从银行获得贷款成本也将上升。

后期，随着加息通道形成，将逐步加强购房者对房价下行预期，但只要负利率依然存在，楼市保值增值功能仍在。

税收政策年月日，财政部和国税总局出台关于首次购买普通住房有关契税政策通知，对两个或两个以上个人共同购买平方米及以下普通住房，其中人或多人已有购房记录，该套房产共同购买人均不适用首次购买普通住房契税优惠政策。

年月日，国税总局出台关于土地增值税清算有关问题通知，明确了土地增值税清算工作中有关收入确认开发费用扣除土地闲臵费扣除等问题，为土地增值税清算工作开展扫清障碍。

年月日，国税总局再度出台关于加强土地增值税征管工作通知，要求充分发挥土地增值税调控作用，科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作，同时规范核定征收，堵塞税收征管漏洞。

年月日，财政部国家税务总局和住房和城乡建设部出台关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策通知，对个人购买家庭唯普通住房，减半征收契税平方米及以下家庭唯普通住房，减按税率征收契税。

对出售自有住房并在年内重新购房纳税人不再减免个人所得税。

取消契税和个人所得税部分优惠政策，目在于通过不再减免购房者购房成本，减少市场需求。

土地增值税清算工作主要是针对开发商，通过提高预征率及清算土地增值税，收紧开发商资金链，从而迫使开发商加快楼盘销售，回收资金。

目前，已经有深圳广州成都等多个城市上调了预征率，但土地增值税清缴则是个难题，地方清缴土地增值税积极性并不高。

土地政策年月日，国土资源部出台关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作通知，通知要求进步加强管理，提高用地报批效率，促进土地合理利用，改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作。

明确了申报住宅用地，经济适用住房廉租住房和中低价位中小套型普通商品住房用地占住宅用地比例不得低于。

年月日，国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知，又称土地新政国十九条，通知要求依法加强监管，切实落实房地产土地管理各项规定，增强土地政策参与房地产市场宏观调控针对性和灵活性，增加保障性为重点住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，明确了开发商竞买保证金最少两成月内付清地价等土地调控政策。

年月日，国土资源部住房和城乡建设部出台关于进步加强房地产用地和建设管理调控通知，通知要求进步加强房地产用地和建设管理调控，明确提出企业违约开发土地因自身原因土地闲臵年，都将禁止竞买资格。

年月日，国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题通知，通知指出，未完成保障性住房供地，年底前不得再出让大户高档住房用地，建立土地交易异常情况快报制度，对于住宅用地容积率小于等违反政策规定出让公告，主管部门需及时撤销公告，违规违法出让土地将没收其违法所得，并追究责任。

土地政策参与房地产市场调控，是对开发商源头供给进行规范。

年土地政策有如下突出点是加大保障房用地供给力度，为保障房建设有效开展保驾护航二是加大违法违规行为清理查德处力度，在全国范围内开展闲臵土地清查与问责三是行政干预土地成交价格上涨，建立上报制度。

该项目建设符合国家住房产业政策要求，符合相关法律法规宏观调控政策，项目工程技术方案设计合理，技术指标控制在产业政策范围内。

本项目建设单位有自己名称和组织机构有固定经营场所又符合国务院规定注册资本有足够专业技术人员，符合中华人民共和国城市房地产管理法。

行业准入分析行业准入标准房地产业属于第三产业，它不仅涉及土地与建筑产品经营，而且还从事部分土地开发和房屋建设，甚至包括住宅厂房库房以及商业旅游服务文化教育卫生体育办公等各种房屋建造改建装饰维修经营等活动。

所以，房地产业具有生产经营服务三重属性，主要执行流通和服务职能。

房地产业在我国已成为个行业，可将房地产业列为第三产业第二层次，其产值是国民生产总值重要组成部分。

房地产业具有以下明显特点房产地产交易是不可分割。

不同地域房地产价格差异很大。

房地产业风险小，获利大，但经营房地产投资大，建设周期长。

加入后，我国房地产企业不仅要面临国内企业竞争，还要接受来自全球企业直接压力。

面对全球化形势，各国政府和企业都已经注意到，要想提高产品在市场上占有率和取得领先地位，必须使自己产品或服务质量达到并保持先进水平。

房地产行业准入标准推行和标准，要达到质量目标，供方应建立个预防系统，而非测量系统，并监察是否正确地完成有关工作。

质量问题往往是不能控制些活动结果，要解决质量问题，公司必须建立套质量管理方法个优良质量管理系统应是个适合机构本身系统，而发展及执行此系统则需要时间及努力。

个优良质量管理系统，可使机构有信心展示其效率。

拟建项目建设单位和拟建项目符合相关规定拟建项目建设单位是山西锦佳房地产开发有限公司，该公司经山西省运城市工商行政管理局，成立于年，注册资本万元，是以房地产开发为主营业务新型现代化开发企业，经营范围有房地产开发及经营等。

拟建项目单位领导层领导有方，责任心强，素质高，管理层技术力量雄厚，质量管理意识强，他们视质量为企业生命，有套适合自己公司质量管理体系，又具有多年房地产开发经验，有信心将该项目建设成个高标准高质量住宅小区。

拟建项目符合国家相关政策和法规，无论从土地使用，建设规模建设方案组织管理节能安全，还是环境保护，都符合相关政策和法规要求。

因此该项目建设单位和建设目标符合行业准入标准。

第三章工程建设方案建设条件项目区位臵现状该项目区东临安邑水库，西临禹西路，南侧为铺安街，北侧为供水公司。

沿禹西路向北，是已经建成通车学苑北路立交桥，由此可快捷到达运城机场大运高速运城长途汽车站等向南米为红旗东街，直向东可达运三高速项目区距离河东广场南风广场等运城市中心不足公里。

周边市政配套设施齐全，区域内地势平坦，交通方便，经有关单位初步勘查，未发现需要保护文物和古建筑，无大工业污染。

周边市政基础配套设施完善，有很好发展前景和经济人文发展潜力。

影响，这是该项目在建设中应该考虑问题。

该小区开发能为商业家具业家用电器业房屋装修业园林花木业家庭通讯业搬家公司房屋金融保险业物业管理业家庭特约服务业房屋买卖中介业等发展提供前提条件。

房地产消费使用特别是住房消费是种综合性消费，它能够波及吃穿用住行娱乐休闲学习社交享受发展等人们生活方方面面。

项目对产业布局影响该项目建设，对当地产业结构调整和运城市中长期发展规划均有定影响。

建筑业是个产业关联度较高行业，是对其他行业产出影响较大行业，它可以带动钢材建材化工能源轻工机械等个部门发展。

建筑业对金属冶炼及压延加工业产品消耗主要是各种钢材。

目前钢铁工业品存在供大于求局面，建筑业发展对于减少钢铁工业积压产品，消化库存，缓解供大于求矛盾会有定作用。

另外通过销售积压产品，增加销售收入，