星海高尔夫花园项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

主城区由中山区西岗区沙河口区甘井子区和旅顺口区组成。

城市用地由现在平方公里扩大到平方公里左右。

把甘井子区农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为体，按照城区标准统规划建设和管理，不再搞低标准小城镇建设。

新市区由开发区金州区保税区出口加工区金石滩旅游度假区双港大窑湾港区组成。

主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通双城格局。

对基础设施走廊实行绿化保护，保证城市生命线安全。

二城市产业体系按照产业强市工业先行思路，从我市经济现有基础出发，推进产业升级，形成以高新技术产业为先导，以石油化工电子信息机械制造三大工业支柱为支撑，现代服务业高度发达产业格局。

建立两区三带开放型产业布局。

两区，即主城区和新市区两大经济区三带，即沿沈大高速公路和黄海大道，以卫星城和多个功能各异产业园区为依托，形成两条放射状陆域经济带，以长山列岛及周边海域为依托，构筑海洋经济带。

发挥高新技术产业在全市经济发展中先导作用。

扩大产业基地外延，优化高新技术产业布局，满足高新技术产业发展空间需求。

集中建设七贤岭产业基地双港等重点产业园区和产业带，发挥产业集聚效应，扩大产业规模。

三城市功能布局围绕城市总体功能，科学定位两城三星分区功能。

我市主城区功能定位为行政文化中心中央商务区和现代产业区。

市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区。

甘井子区为现代都市工业现代物流业商贸服务业和教育产业集中发展区。

旅顺口区为旅游名胜区临港产业区高新技术产业区和大学园区。

新市区功能定位为技术先进工业基地高新技术产业基地现代物流基地和主要口岸。

三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型工业加工区现代农业产业区和特色旅游区。

长海县功能定位为海上大连建设先导区和示范区，成为海洋经济重点发展区。

四城市基础设施以建设畅通型智能型生态型城市为目标，围绕提升城市综合功能，开展新轮基础设施建设，把我市建设得更畅更亮更绿更美。

按照城市扩容交通先行要求，加快交通基础设施建设步伐，尽快形成现代化对外交通市域交通市内交通三级网络。

市区交通重点发展地铁有轨和公共汽车，形成相互连接高效便捷交通网络。

高起点高标准规划建设旅顺口区和开发区大学园区，按规定建设好中小学及其他配套设施，逐步实现中小学办学设施标准化。

创新城市绿化思路，以增加森林资源总量改善生态环境为主题，构筑覆盖整个城乡森林生态网络，在城市周围建设绿色屏障绿色通道等大型生态林带，森林覆盖率达。

搞好环城滨海道路建设，美化岸线环境，拆除亲海隔障，还海于民，建设个蓝天碧海环抱绿树青草簇拥新大连。

二大连市土地供给状况土地供应量开始加大年全年已挂牌幅地块，占地面积万平方米。

截止到年底，已成交幅地块，占地面积万平方米，其中住宅块，占地面积万平方米。

万年大连住宅土地成交情况图二土地供应以甘区为主目前已成交地块中，年甘区成交住宅占地面积约万平方米，占住宅成交面积。

传统中心区域，如中山区西岗区随着城市建设步伐加快，土地存量明显不足，可供开发土地大多为旧城区改造及部分厂房搬迁改造。

而甘井子区有大量待开发土地，且多为净地，成为未来房地产开发主打区。

万中山西岗沙区甘区大连各区年住宅土地供应对比图图三楼面单价普遍上升年大连市内四区成交地块楼面单价均呈上涨趋势，其中甘区涨幅最大。

而楼面单价上涨，势必带动房地产价格上升。

从市场反应来看，各区域价格上涨趋势与成交地块楼面单价相符，说明虽然年成交地块部分还未进入市场，但已经带动区域房价攀升。

表市内四区成交地块楼面单价情况单位元区域中山区西岗区沙河口区甘井子区年年涨幅四经济适用房限价房用地加大投入年年共有万平方米经济适用房限价房推向市场，其中仅泡崖八区就有万平方米经济适用房，今年共有万平方米经济适用房限价房推向市场，这对日益增高房地产价格将会带来定冲击，但与大连房地产市场快速发展相比来看，并不会从根本上阻止房地产市场价格持续稳步增长。

五今后土地市场供给趋势大连市十五用地规划中表明年供地指引为普通商品住房近期新供应普通商品住房用地主要分布在甘井子区梭鱼湾泡崖子泉水大化渣场等地区其次分布在中山区西岗区沙河口区。

经济适用住房和廉租住房充分考虑土地资源利用收益和级差效应，确保土地资源高效利用，近期供应经济适用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子区辛寨子机场新区泡崖新区石门山棚户区大连西站庙岭凌水等地区，有少量分布在沙河口区和西岗区。

商品住房为提高土地收益增强中心城区活力，同时考虑商品住房需求意向，近期商品住房供地首先以中山区西岗区和沙河口区为主，其次是甘井子区。

年年商品住房供地主要集中在中山区西岗区和沙河口区。

三近年大连房地产开发总体走势施工面积逐年呈上升趋势土地放量从年开始加大，同时大连市在年出台打击囤地行为相关措施，使得从年房地产施工面积大幅度上升，年继续保持这趋势，年施工面积比年增加了近万平方米。

表年年大连市商品房开竣工面积情况表单位万平方米年份施工面积竣工面积数据来源大连市统计年鉴大连统计月报年大连市商品房开竣工面积情况表万施工面积竣工面积图表年全市住宅施工新开工竣工面积表月份施工面积新开工面积竣工面积累计同比累计同比累计同比数据来源大连楼盘统计网年大连住宅施工新开工竣工面积线性图增速施工面积新开工面积竣工面积图从上边图表我们可以看出，虽然随着土地放量加大等因素影响，使房地产施工面积直呈上升趋势，但是年竣工量剧减，原因主要是由于市场逐渐趋向大盘时代，项目开发周期较长，其次是为避免缴纳土地滞纳金或逾期未开发被收回风险，项目只是象征性开工，因此虽然施工量增加，但竣工量较少，再是由于国家宏观调控因素影响，房地产开发行业主要资金来源为银行贷款，开发资金链容易发生断裂，很多开发商都采取了整体开发分期建设策略，以弥补资金不足状况，由此也使得开工面积与竣工面积之间形成了定程度上巨大反差。

二大连房地产呈现西拓北进态势大连房地产发展同样遵循大大连规划要求，也呈现西拓北进态势。

西拓方面是在向大连旅顺口区发展，在旅顺口区与原大连老城区交通干道旅顺南路周边已有大批项目已经并陆续实施。

北进方面则是在向金州区和经济技术开发区发展，这两个新城区发展潜力已逐步显现。

表年大连住宅施工情况表区域房屋施工面积万本年新开工面积万房屋竣工面积万大连市其中中山区西岗区沙河口区甘井子区旅顺口区开发区金州区数据来源大连楼盘统计网万中山西岗沙区甘区旅顺开发区金州年大连各区住宅施工情况表房屋施工面积本年新开工面积房屋竣工面积图由上图表可以看出大连西部北部区域施工量尤其是新开工量占大连总量绝大部分，可见大连楼市西拓北进格局已经形成。

年我市预计开盘楼盘个，可供销售面积万平方米以上，其中面积将于年上半年开盘销售，供应量上会有明显高峰出现。

通过详细分析，我市今年上半年供应将出现次波峰，首先是月份集中供量，以中小开发商为主要参与者，楼盘整体放量不大，分布较为散乱，同时，年底由于种种原因暂缓或顺延开盘楼盘，也会在年初同步放量，预计该阶段价格不会有太大波动，但其成交数量或许可为年整体房地产冷热定下基调。

而后，就是月份放量高峰，将以大品牌大体量楼盘为主体，价格走势会受国家政策影响，但其价格走势，将成为全年商品房价格定心盘。

而从全年来看，由于年底政策对需求打压，购买力集中或许会出现于二次供应高峰，如果年国家政策不能很好地做出调控接续工作，积累很长时间价格将再次出现报复性增长。

经济适用房推出对改善大连市住宅供给结构有着重要意义。

截至年，大连市共建设经济适用房万套，总建筑面积达万平方米。

另外，市内四区现有廉租住房万套，总建筑面积为平方米。

未来三年，大连市内四区用于住房建设土地储备量约公顷，其中，用于建设经济适用住房廉租住房和中低价位中小套型普通商品住房土地储备量约公顷。

年我市将建设经济适用住房和廉租房万平方米，为中低收入家庭提供更多价格合理房源，这也意味着大连住房供应结构矛盾开始逐渐得到缓解。

经济适用房推出也在定意义上缓解了住宅价格上涨压力。

第三节大连市高新园区区域总体分析高新园区概况大连高新技术园区是年月经中国政府批准建立首批国家级高新技术产业园区，也是大连市对外先导区科技兴市区示范区。

园区总占地平方公里，由七贤岭产业化基地双港海外学子创业园软件园黄河路科技城等发展区铺，公区公寓，寓区产权酒店，区公寓，小计，地下车位万个，合计，注本项目销售面积较少，若想提高利润，则需增加销售面积。

表建筑面积分配比例表项目总建筑面积单位可售比例及面积部队比例及面积比例面积比例面积住宅区住宅区住宅区住宅小计公建区酒店区商铺区幼儿园区商铺区公建变电所及其他配套设施小计公寓区公寓区产权酒店区公寓小计地下车位区酒店地下车位位人防不可售区公寓地下车位位人防不可售区地下车位位区地下车位位区地下车位位小计第八章投资估算开发成本估算土地成本序号项目名称费用总额万元备注地价，土地契税税率合计，二前期工程费序号项目名称楼面单价元费用总额万元建筑面积备注规划设计费，三通平费占地面积水文地质勘查费建安可研及策划费合计，三建安工程费项目楼面成本元装修单价元费用总额万元建筑面积住宅区，区，区，小计，公建区酒店，区区商铺，幼儿园区公建，其他配套设施小计，公寓区公寓，区产权酒店，区公寓，小计，地下区地下人防，区车位，区地下车位，区地下车位，区地下车位，区地下车位，小计，合计，四基础设施建设费序号项目名称楼面成本元费用总额万元备注城市基础设施建设费，按建筑面积计算外网工程，电力配套工程，智能化系统工程，环境景观工程，临时水临时电区内排水临时设施费合计，五开发期间相关费用序号项目名称楼面成本元费用总额万元备注劳动保险费，按建筑面积计算市政工程质监费质量监督费沙石管理费白蚁防治费墙改专项基金水土保持费环境评估费维修基金，人防结建费房屋面积测绘费工程监理费招投标费档案费施工审图费电管费施工图预算编制费散装水泥基金费环保排污费合计，六开发成本估算序号项目名称费用总额万元土地成本，前期工程费，建安工程费，基础设施建设费，开发期间相关费用，合计，二开发费用估算序号项目名称费用总额万元备注销售费用，销售收入财务费用贷款期年，年利率管理费用，开发成本合计，三不可预见费用估算序号项目名称费用总额万元备注开发成本，开发费用，合计，不可预见费，上述合计四投资总额估算序号项目名称费用总额万元开发成本，开发费用，不可预见费，合计，五利润表序号项目名称费用金额万元备注销售收入，投资总额，销售税金及附加，销售收入利润总额，所得税，所得税税率税后利润，注在项目建成后酒店及幼儿园成为甲方固定资产，对外开放，每年均有营业收入，此部分收入应另行计算，未体现在在此次投资分析利润中。

六静态投资效益分析表序号指标名称指标值税前销售利润率税后销售利润率税前投资利润率税后投资利润率资本金利润率税后静态投资回收期年七动态投资效益分析表序号指标名称指标值动态投资回收期年净现值万元财务内部收益率八开发成本敏感性分析变动