景区文化旅游综合开发项目可行性投资论证建议报告119页（doc文档）

其中，近期重点项目开发建设总投资约亿元。

本项目为近期规划中部分工程建设，主要是景区内基础设施及服务设施建设，总投资约为亿元。

项目概况景区概况景区位于吉林省通化市县城东北部，紧邻吉林省长白山国际生物圈保护区和集安世界文化遗产两大重要旅游目地，北距省会长春市，南距通化市，距离县城，总面积，因相传唐代名将罗通扫北到过此处而得名。

景区集城古洞幽林密崖险壁奇峰峻景秀为身，景区内城因其位居要冲而成为政权和辽金时期军事重镇，与世界文化遗产集安王陵墓葬桓仁五女山城遗迹同系列，年被列入国家重点文物保护单位。

城构筑在中部海拔主峰上，系土石混筑式城墙。

由紧密相连东西两城组成，整体布局如人两个肺叶，左右分开，中间共用段城墙相连，全城周长约，为左右城式山城典型代表。

城墙沿山脊修筑，在地形陡峭处以天然悬崖峭壁为自然城墙，其余部分则随山势垒砌石墙，修筑瞭望台角楼瓮门等城防设施，充分体现了山城军事防御技术特点。

建设地点景区处于县圣水镇亨通镇和镇交界地带，规划总面积，其中，山巅面积。

景区北距省会长春市，南距通化市，距离县城。

地理坐标为东经，北纬。

建设用地风景旅游区总占地面积，其中，本项目建设区域总用地面积约为。

本项目建设区域土地权属为县政府，项目建设用地范围内有部分林木需砍伐，需要进行林木补偿。

区域内没有需拆迁建筑物。

建设内容及建设规模根据景区总体规划，近期工程以旅游观光和参与性游览活动为主，侧重于基础设施主要景点和服务接待设施建设。

选择投资少收益高项目。

本项目是近期工程中部分，具体建设内容详见表。

表项目工程建设内容览表序号建构筑物名称单位工程量备注景区西门亨通镇入口区建筑面积合计，不含合用建筑大门仿古城式座大门高，仿古城墙造型游客中心框架结构层售票处砌体结构单层司机之家砌体结构层厕所座砌体结构，水冲厕所，蹲位西门综合服务区西门以外建筑面积合计，不含合用建筑广场分散布置，水泥混凝土结构水体景观系统处包括水面观瀑亭座绿化等餐饮中心框架结构单层室外休闲长廊宽，外形仿古建筑形式，琉璃瓦屋顶景区交通车辆豪华中巴座辆，垃圾车洒水车各辆文化体验区山城至西门音响设施套混凝土结构，音响外形模拟天然石块骑马游道砂土结构，宽了望塔台个高，石材结构就地取材仿古军营设施套包括仿古士兵服装套仿古兵器若干景区南门镇入口区建筑面积合计，不含合用建筑南大门座仿古式宾馆框架结构层，三星级别墅砌体结构单层，共栋，平均栋游客中心框架结构单层售票处砌体结构单层水体景观处包括水面拦水坝座观瀑亭座木质石材各绿化等公路景区西门至西城西门水泥混凝土结构盘山公路，宽水帘洞至南门水泥混凝土结构盘山公路，宽打深机井眼西南景区各眼，单眼井出水能力合计建筑面积合计，不含合用建筑主要建设条件供电条件景区西门区域拟由圣水镇大泉眼村二次变电所引入，距离约，架空敷设。

景区南门区域拟由镇水洞村二次变电所引入，距离约，架空敷设。

供排水条件供水条件生活用水采用深井水供给，拟新打深机井眼，景区南门及西门区域各眼，单眼井出水量约为。

排水条件景区新建建筑物周边水体及山林可作为项目雨污水收纳体。

通讯有线电视条件通讯条件项目区域内通讯由已经建成网通线路及移动联通通讯塔完成。

有线电视景区区域未安装卫星电视接收系统，需经有关单位批准后安装，以满足本项目建设有线电视接收需要。

交通条件景区对外交通较为便捷。

目前已修通县城至县级公路，宽，双车道，为水泥路面山脚至城建有盘山公路现景区西门至山城约，宽，砂石路面。

景区还可以通过宽，双向四车道，沥青路面通梅级公路和宽，双车道，水泥路面营白二级公路直达长春通化集安等城市，满足游客乘坐汽车及驾车旅游需要。

另外，其所在县铁路交通更是四通八达，快捷方便。

过境梅集铁路纵贯全境，每天均有直达北京青岛天津大连沈阳长春直特快列车，并通往国内各主要城市，总计个车次，可满足外省市及国外游客换乘铁路列车旅游需要。

供热条件本项目冬季不营业，因此暂不考虑采暖供热，洗浴将由电热解决。

项目总投资及效益情况项目总投资估算项目总投资估算为万元。

其中建设投资万元建设期利息万元流动资金万元。

建设投资构成如下建筑工程费万元设备购置费万元安装工程费万元其它费用万元基本预备费万元。

资金筹措建设投资万元，拟申请银行贷款万元，占建设投资，其余万元由建设单位自筹解决。

建设期利息万元由建设单位自筹解决。

流动资金万元由建设单位自筹解决。

效益情况经财务分析与测算，项目计算期内年平均营业收入为万元，项目投资税前财务内部收益率为，净现值为万元，总投资利润率为，税前投资回收期年含建设期年。

项目建设可以满足市场化运营需要。

项目建设期及投产期项目建设期为年，拟于年月动工，至年月全部工程建设完成。

项目投产期为年，即竣工后分年达到设计规模，年达产比例分别为门票部分除外。

即年投入使用年投入使用年及以后各年投入使用。

主要技术经济指标主要技术经济指标详见表。

表主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注年接待旅游人数万人次各年平均主要原燃料消耗量水电柴油汽油劳动定员人其中管理技术及其他人员人服务人员人项目总投资万元建设投资万元其中建筑工程万元设备购置万元安装工程万元工程建设其它费用万元基本预备费万元占上述项之和建设期利息万元建设期利息流动资金万元达产年经济指标营业销售收入万元各年平均年营业销售税金及附加万元各年平均年总成本费用万元各年平均年利润总额万元各年平均年所得税万元各年平均年增值税万元经济效益全部投资财务内部收益率所得税前所得税后财务净现值万元所得税前万元所得税后全部投资回收期包括建设期年税前包括建设期年税后借款偿还期其中宽限期年等额还本利息照付总投资利润率平均利息备付率年偿还期内平均偿债备付率年偿还期内总投资利税率营业销售利润率营业销售利税率盈亏平衡点第年问题与建议根据工程建设要求，核实拟砍伐树木，并按照当地林业部门相关标准对进行补偿。

同时，在工程竣工后定要搞好植被恢复，搞好环境绿化，减少对自然环境破坏。

建设单位应做好项目前期准备工作，落实债务资金，以保证项目顺利实施，并达到预期目。

项目实施阶段，要加强工程监督管理工作，确保项目质量和工程进度，使工程如期完工投入使用，及早发挥效益。

柳河罗通山高句丽文化旅游综合开发建设项目第二章市场分析及预测第二章市场分析及预测景区旅游资源分析概述景区旅游资源分布特征分析根据总体规划对景区旅游资源环境及市场环境进行了调查分析，评价如下旅游资源分布类型较为丰富景区旅游资源在主类上占到全国，说明景区旅游资源类型主类齐全亚类占全国亚类，说明景区旅游资源亚类较为丰富，基本类型占到全国，在个旅游区内能有这样高比例，是非常难得。

由此可以得出结论景区具有发展成复合型旅游目地资源基础。

旅游资源单体分布较为均衡景区旅游资源单体分布比较均衡，除了水域景观和旅游商品两大主类旅游资源单体数量较少外，其他主类资源单体数量较为平均。

其中，地文景观和遗址遗迹比例最高，是本项目进行旅游开发和旅游产品设计资源依据。

景区旅游资源分析城文化旅游资源在历史上位于与其他北方民族交流交通要道上，与世界文化遗产集安王陵墓葬桓仁五女山城遗迹同系列，其建筑规模和保存完好程度均属国内罕见，具有重要军事防御和政治文化交流意义，因此城遗址所体现文化既有与集安辽宁桓仁等我国境内余处文物遗址展示文化共性，更体现了其兼有柳河罗通山高句丽文化旅游综合开发建设项目第二章市场分析及预测军事防御和民族交往资源特质，其核心资源为城。

城是吉林省处全国重点文物保护单位之。

该城构筑年代在迁都集安国内城之后，筑抚顺国北新城之前，即公元年至年间，约当魏晋之际，灭亡后，为辽金沿用，距今已有年左右历史。

该城规模巨大，东西两城周长达，是时期左右城山城代表作，是国内城，丸都山城向北扩张重要军事城堡，其地理位置和作用都是十分重要，特别是对于研究古城建筑，疆域地理，军事防卫及国家政治经济文化发展，具有不可低估价值。

城历史内涵丰富，遗址遗迹众多。

经初步考古调查查明重要遗址遗迹有处城门遗址处角楼遗址，以及点将台遗址演兵场遗址蓄水池遗址兵营遗址古井等。

随着对其考古调查和保护工程进展，些鲜为人知重要遗址遗迹将逐步昭示与世人。

生态旅游资源景区集古城险崖奇峰幽洞于体，独具特色。

森林资源主要以次生阔叶林为主，野生经济植物科属种野生动物有科种独特树种石榆树，珍稀动物娃娃鱼。

水帘洞内深潭中，生活着种十分奇特四脚鱼，体长达，黑褐色鱼体呈不规则黑色斑纹，头扁平，鳃羽状，腹部呈浅粉色，躯干背部有不明显脊沟，尾侧扁，四肢细长，前肢四指，后肢五趾，无蹼，眼退化，但感光十分灵敏，经专家鉴定为极北小鲵，俗称娃娃鱼，属罕见有尾目蝾螈科两栖动物。

野生动物主要为狼狍子獾狐狸野猪稚鸡松鼠花尾榛鸡野鸭蛇类等。

柳河罗通山高句丽文化旅游综合开发建设项目第二章市场分析及预测洞穴旅游资源景区南坡经西城锁龙潭畔回马岭，沿千层石阶而下，有处独具北方特色石灰岩溶洞，洞口坐北朝南，高，宽，进深达千余米，洞内水流湍急，至洞口轰然下泻，落差达，水帘洞由此而得名。

洞顶悬崖峻峭巍然拱起，洞厅四壁窟窿斜上，洞内暗河曲折，钟乳石笋悬柱参差竖立，千姿百态，美不胜收。

背阴洞坐落于北麓，洞旁两峰夹峙，洞口坐北朝南，洞顶怪石嵯峨，四周古木葱郁，因终年不见阳光，故名背阴洞。

沿洞口内行，即可到达宽，高门厅，越过门厅便是高，面积近大厅，四壁钟乳估算额为万元详见表建筑工程费用估算表。

表建筑工程费估算表单位万元序号建构筑物名称单位工程量单价元费用合计备注景区西门亨通镇入口区建筑面积合计大门仿古城式座大门高，仿古城墙造型游客中心框架结构层售票处砌体结构单层司机之家砌体结构层厕所砌体结构，水冲厕所，蹲位附属工程建筑面积合计，不含合用建筑变配电系统设置在游客中心层柳河罗通山高句丽文化旅游综合开发建设项目第十二章投资估算投资计划与资金筹措供水系统水泵房砌体结构单层污水处理系统污水处理站砌体结构单层并设地下污水处理池绿化停车场区内硬化水泥混凝土结构彩色方砖石材等地下蓄水池消防用生活用围栏景区入口区域维护，铁艺围栏西门综合服务区西门以外建筑面积合计广场分散布置，水泥混凝土结构水体景观系统处包括水面观瀑亭座绿化等餐饮中心框架结构单层室外休闲长廊宽，外形仿古建筑形式，琉璃瓦屋顶文化体验区山城至西门音响设施套混凝土结构，音响外形模拟天然石块骑马游道砂土结构，宽了望塔台个高，石材结构就地取材景区南门镇入口区南大门座仿古式宾馆框架结构层，三星级别墅砌体结构单层，共栋，平均栋游客中心框架结构单层售票处砌体结构单层水体景观处包括水面拦水坝座观瀑亭座木质石材各绿化等围栏景区入口区域维护，铁艺围栏附属工程建筑面积合计，不含合用建筑变配电系统设置在宾馆供水系统水泵房砌体结构单层污水处理系统污水处理站砌体结构单层并设地下污水处理池绿化停车场区内硬化水泥混凝土结构彩色方砖石材等地下蓄水池消防用生活用公路打深机井眼单眼井