曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目可行性投资论证建议报告word文档（44页）

小时保安巡查闭路电视监控系统可视对讲系统。

单元入口设智能电控防盗铁门及黑白可视楼宇对讲系统，户内设黑白可视对讲分机，主卧室设应急按钮装置。

客源分析区域消化为主，富源生意人也占了部分。

项目分析优势分析社区位于曲靖市南片开发区，社区内配套设施完善，有超市，幼儿园小学校医院健身娱乐中心等。

该楼盘户型面积范围广，房型多样，可以满足不同家庭生活需要。

劣势分析该楼盘体量大，居住人口密度较高。

社区所在曲靖市南片开发区还有待发展，可能会随着政府规划实施后会日趋繁华，但就目前状况而言交通不是很便利，周边配套设施较少。

市调日区年月日爨园小区项目与城市关系社区位于曲靖市南宁北路以东，南边紧邻麒麟区三中，北靠建宁东路。

路公交车直达小区门口，交通便捷。

社区周边生活配套齐全，设有商贸区农贸市场六九医院新生小学校幼儿园等配套设施。

开发商发展商状况曲靖市麒麟区房地产开发公司是家隶属于区政府房地产开发企业，公司成立于九九八年十月，注册资金万元，具有房地产开发资质。

公司以土地开发及房地产开发经营为主，下设区物业管理公司金隆房屋置换公司均具备法人资格。

爨园期爨园二期公司开发过麟瑞小区期工程共套麟瑞园组团占地亩，九九年五月动工，建筑面积。

四套别墅面积。

二期工程共套组麟丰园麟锦园，年动工，建筑面积。

组团共套麟丰园建筑面积。

三期工程共套组团年底动工，建筑面积。

全部合计建筑面积。

项目状况项目名称爨园小区详细地址曲靖市南宁北路区中旁售楼电话营销企划状况开发商自身进行营销企划项目占地面积亩总建面积万市场类别多层容积率绿化率规划总户数户面积范围建筑面积面积配比户型建筑面积格局备注注表格中带为项目销售中主力户型社区配套设施及经营状况社区内无配套设施项目销售状况分析销售价格体系商品房起价元均价元最高价元总价范围万万车位价格及销售情况车位价格未定销售率销售现场及销售人员情况销售现场评价售楼部内设有个小规模沙盘，个销控台，张洽谈桌，布置般。

销售人员评价人员数量人着装情况统服务态度般专业水平般销售推广火车站广场附近有块户外，市中心有户外广告。

未购因素分析社区无任何配套设施，价格偏高。

项目实施情况开工时间年初期开盘时间年月日期交房时间年月期年月二期交房标准室外外墙涂料客厅卧室餐厅书房及过道墙面顶面双飞粉，地面无沙找平卫生间墙面顶面双飞粉，地面无沙找平厨房墙面顶面双飞粉，地面无沙找平，预留排风口。

窗铝合金窗分户门优质复合防盗门阳台门铝合金门配套费收取情况配套设施费未定物业管理麒麟区物业管理有限公司，物管费元月付款方式次性在房屋封顶断水前根据施工进度可享受优惠银行按揭首付分期付款首付，房屋封顶断水时再付，房屋交付时全部付清。

安防智能化情况社区外围采用红外线监控系统，小区内小时录像监控及保安巡查。

客源分析区域消化为主，集团购买。

项目分析优势分析社区位于曲靖市北边，九路公交车直达小区门口。

该楼盘地势自然错落，白石江融会贯通整个小区，环境宜人。

劣势分析社区所在片区还有待发展，小区内无任何配套设施。

市调日期年月日立得江滨花园项目与城市关系社区地处曲靖市北面百石江畔，离曲靖火车站只有分钟车程，社区东面要拟建百石江公园。

开发商发展商状况曲靖立得地产项目状况项目名称立得滨江花园详细地址曲靖市廖廓北路售楼电话营销企划状况开发商自身进行营销企划项目占地面积亩总建面积万市场类别由栋多层和栋别墅组成容积率绿化率规划总户数户面积范围建筑面积面积配比别墅为定向开发，不对外销售。

户型建筑面积格局备注已售完已售完已售完剩余套已售完注表格中带为项目销售中主力户型社区配套设施及经营状况社区内有会所幼儿园健身娱乐中心游泳馆等。

项目销售状况分析销售价格体系商品房均价元总价范围万万车位价格及销售情况车库价格元，约万个万个销售率，已基本售完销售现场及销售人员情况销售现场评价售楼部临街临时建筑，个小规模沙盘，个销控台，张洽谈桌，布置般。

销售人员评价人员数量人着装情况不统服务态度般专业水平般销售推广案场有布标广告未购因素分析已是现房，剩余房屋位置较偏。

项目实施情况开工时间年初开盘时间年交房时间年初交房标准室外外墙涂料客厅卧室餐厅书房及过道墙面顶面双飞粉，地面无沙找平卫生间墙面顶面双飞粉，地面无沙找平厨房墙面顶面双飞粉，地面无沙找平，预留排风口。

窗铝合金窗分户门优质复合防盗门阳台门铝合金门配套费收取情况配套设施费元，包括有线电视数据终端可视对讲太阳能等。

物业管理物管费元月付款方式次性无优惠，天内付清银行按揭无优惠，工行，成年，首付天内付清安防智能化情况社区出入口车辆管理系统，实行人车分流。

社区周边设红外线防盗报警系统，小时保安巡查。

客源分析区域消化为主项目分析优势分析社区位于曲靖市百石江畔，社区内配套设施完善，有小型超市，幼儿园健身娱乐中心等。

该楼盘地势自然错落，绿化环境做得有立体感。

劣势分析社区所在片区还有待发展，政府规划百石江公园还未动工，但就目前状况而言周边配套设施较少。

市调日期年月日立得江滨花园实景红日花园项目与城市关系社区位于曲靖市北面建宁西路与寥廓北路交汇处，离曲靖火车站广场有米。

公交车路设有站点。

社区附近有商贸区农贸市场医院学校幼儿园等配套设施。

开发商发展商状况曲靖红日房地产开发有限公司项目状况项目名称红日花园详细地址曲靖市廖廓北路与建宁西路交汇处售楼电话营销企划状况开发商自身进行营销企划项目占地面积亩总建面积万市场类别由栋多层组成容积率绿化率规划总户数户面积范围建筑面积面积配比个户型，种规格户型建筑面积格局备注临街临街临街临街注表格中带为项目销售中主力户型社区配套设施及经营状况社区内无配套设施项目销售状况分析销售价格体系商品房起价元均价元最高价元总价范围万万车位价格及销售情况车位价格未定销售率销售现场及销售人员情况销售现场评价售楼部临街临时建筑，个小规模沙盘，个销控台，张洽谈桌，布置般。

销售人员评价人员数量人着装情况不统服务态度般专业水平般销售推广案场围墙有宣传广告未购因素分析社区无任何配套设施。

项目实施情况开工时间年底开盘时间年交房时间年交房标准室外外墙涂料客厅卧室餐厅书房及过道墙面顶面双飞粉，地面无沙找平卫生间墙面顶面双飞粉，地面无沙找平厨房墙面顶面双飞粉，地面无沙找平，预留排风口。

窗铝合金窗分户门优质复合防盗门阳台门铝合金门配套费收取情况配套设施费未定物业管理物管费元月付款方式次性无优惠，天内付清银行按揭无优惠，成年，首付天内付清安防智能化情况社区采用可视化楼宇对讲系统，围墙上部采用红外线监控系统，小区内小时录像监控及保安巡查。

客源分析区域消化为主项目分析优势分析社区周边交通便捷，公交车路都设有站点，社区附近生活方便。

该楼盘花园依坡而建，建筑群体高低错落，绿化有立体感。

劣势分析社区内无任何配套设施。

市调日期年月日三曲靖市房地产市场分析政府宏观调控政府已经在总体定位上对市场进行全面调整，开发商也在根据市场行情进行调整。

年曲靖市固定资产投资增长迅速，首次突破亿元大关。

该市全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长，其中，基本建设投资完成亿元，增长更新改造投资完成亿元，增长房地产投资完成亿元，增长制造业投资完成亿元，增长倍电力煤气水生产业完成投资亿元，增长交通运输仓储邮电业完成投资亿元，增长。

重点项目建设成绩斐然。

年末投资额在万元以上项目有个，其中上亿元项目有个，主要是曲靖电厂二期工程完成投资亿元宣威发电有限公司五六期扩建工程完成投资亿元西电办输变电工程完成投资亿元宣威至天生桥级公路完成投资亿元曲靖焦化制供气有限公司炼焦制气厂完成投资亿元富兴公路建设完成投资亿元曲沾大道完成投资亿元云南省冶金集团总公司曲靖有色基地指挥部有色冶炼厂完成投资亿元东源铝业完成投资亿元师宗至罗平公路建设完成投资亿元鸡田公路完成投资亿元富源中安监狱高炉改造投资亿元曲靖市城市建设水平明显提高。

加快发展珠江源大城市，增加曲靖中心城市辐射和带动作用，发展适度规模中小城市，按照高标准进行修编城市规划。

年，全市城市建设共投资亿元，其中，麒麟城区为亿元，投资亿元对中心城市道路改造，城市道路明显改善。

城市建成区面积平方公里。

城市建成区绿化覆盖面积公顷，建成区绿化覆盖率达，城市人均公共绿地达平方米。

目前和今后几年曲靖市政府将会规范房地产开发，消费梯度市场也将会逐步建立并完善，从目前消费关系及市场发展来看，未来几年内曲靖房市将会呈现个稳定发展良好态势。

楼市供求关系从统计数据上来看，年曲靖市房地产开发销售量都有较大幅度增长，但销售量增长速度略低于新开工量和竣工量增长速度。

如果将收入水平按高中高中中低低五档水平来划分，应该看到，目前曲靖房地产市场是以中中低收入家庭消费群体居多，而高中高等收入家庭消费群体未能入市，原因为高品质高档次楼盘很少，以致曲靖阳光花园推出，很快就得到相应消费群体认可。

关于产品竞争低总价产品解决是次置业问题。

开发商对此类产品可以相对减少在品质方面投入，因为低总价房屋让购房者实现了从无房到有房转变。

高总价房竞争是品质竞争，是包括开发商服务管理等全方位竞争。

中等总价房供应量目前在曲靖市场上较多，针对是二次置业者，此类消费群消费能力已逐步体现。

房地产市场发展成熟度目前曲靖市场虽然存在着规模总量不大供应结构不合理露台或花园小计三区高档住宅联排别墅户，框架结构，二三层，铝合金窗，双飞粉墙面，外墙涂料，送露台或花园花园洋房户，框架结构，五六层，铝合金窗，双飞粉墙面，外墙涂料，送露台或花园小计合计第四章项目成本项目成本包括土地成本，建设成本，销售成本，公司管理费，项目销售税金，项目风险准备金。

土地成本按土地价格万元亩考虑，当容积率为时，土地成本为元，当容积率为时，土地成本为元，当容积率为时，土地成本为元，随容积率增大，土地成本不断下降。

各区及各建筑形态土地成本如下土地成本土地价万元亩阶段项目建筑面积占地面积容积率土地成本元备注区经济适用房二区高档住宅联排别墅花园洋房小计三区高档住宅联排别墅花园洋房小计二建设成本拟建项目位于云南省非中心城市，与中心城市昆明相距公里，道路有昆曲高速公路与昆明相连，铁路有贵昆及南昆两条电气化铁路干线连接昆明贵阳南宁，交通便捷。

曲靖本地没有大建材生产基地，建设用材主要靠外供，由于本地建筑市场不大，项目竞争性不强，消费偏低，与周边城市交通便捷，部分建筑用材及人工费比昆明稍低。

由于城市历史及地域因素，经济文化发展状况明显弱于昆明市，城市建设及住宅建设建设标准比昆明市略低。

由于以上原因，当地建设成本比昆明略低。

建设成本包括土建工程费用，安装工程费用，内外装修费用，设备及配套费用，室外工程费用，工程建设其它相关费用，综合各项费用如下表建设成本阶段项目土建费用元安装费用元内装费用元外装费用元设备及配套元室外工程元其他相关费用元汇总元区经济适用房二区高档住宅联排别墅花园洋房三区