望京商业步行街(商业广场)项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

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但其现有公交线路基本能够承接多个交通枢纽密集居住区商务办公区和旅游景点，这些地方聚集着大量流动人口常住人口商务办公人群和国内外旅游观光人士，而依靠良好公交线路组织，可以为本地区带来较为充足人流支持，使其成为本地区潜在投资及消费群体。

随着北京城市进步发展和建设，望京地区吸引着人们越来越多关注，川流不息人流私家车和出租车给区域地面交通系统带来了沉重负担。

随着望京地区人口不断引入，为缓解交通压力，地区地面公交系统完善空间很大。

而公交线路增调，将给区域带来更多消费人群，同时也便于其疏散。

轨道交通系统由于城市化发展速度越来越快，轨道交通已经发展成为重要交通工具之，不再仅仅是原来辅助交通工具种。

从商业方面分析，轨道交通可以很好扩大辐射半径带来有效消费群体，同时也可以弥补常规交通存在不足，购物物品运输方式便捷度，交通管制影响都是地面公交系统存在问题。

望京区域已知建成并投入运营轨道线路有地铁号线，周边规划和在建轨道交通线路还有线地铁号线，地铁号线途经望京西站，地铁号线是连接东直门望京顺义区规划线路。

线则是自东直门至机场线机场快速轨道线路，但目前规划为机场线，通过望京东南侧，望京区域不设站点，未来也存在规划调整可能。

望京地区现有轨道交通系统较为匮乏，部分地铁线路尚处于规划中，其对望京地区影响有待观察。

地铁作为辅助交通工具，引流比重越来越大，其对人流疏导作用十分明显。

如未来规划地铁线路竣工通车后，将大大改善望京地区现有轨道交通状况，对望京地区辐射可能形成新延展。

望京地区道路组成状况外部公路系统望京地区位于北京城区东北部，在机场高速与京顺路和京承高速之间，南至北四环，北到京包线，外部交通网络比较完善。

主要交通干线有京承高速公路，东北五环路，京顺路，北四环东路。

发达外部公路系统可为本地区带来充足人流车流物流支持，便于商业项目后期经营及组织运输。

北四环东路道路状况良好，其较宽双向车道每天承载着较大车流，是望京主要交通干线之。

东北五环路道路状况相对较好，其承载较大车流人流，基本上是连接东部地区和北部地区交通干线，是望京主要交通干线之。

京承高速公路与四环五环相交，道路状况相对较好，是进出昌平区主要交通道路，加之连通承德，是本地区西部重要交通干线。

京顺路以及机场高速路是北京东北部最重要交通干线，与东北四环五环相交，是望京地区非常重要交通干线，主要起引导交通作用。

内部城市道路系统望京区域内道路在建设之初为了与社区东南京顺路首都机场高速路平行，因此出现了些非经纬向道路。

但是望京北部等新型区域内道路，却是经纬向，于是望京内部道路走向便变得错综复杂。

总体来说，望京主要道路大体可归结为两纵环线。

两纵指是广顺大街和南湖北路花家地大街中环南路广顺大街是整个望京地区中轴线，大体将望京分为东西两半利泽西路南湖北路南湖南路与花家地大街连接道路，与广顺大街平行，是连接望京西部和花家地建成区重要干线。

环线指阜通西大街和阜通东大街二者与北四环东路构成了个环线，将望京核心区于京顺路北四环紧密地联系在起。

广顺大街城市主干道，双向六车道，红线宽度米。

广顺大街广顺北大街和广顺南大街是望京地区中轴路，它北接北五环广顺桥，东南与京顺路相交，从而将望京分割为东西两半。

阜通东大街与京顺路平行，南起三元西桥，北至四元桥北，与望京地区内部路网相接，全长约米，红线宽度为米，为城市主干道。

阜通西大街与阜通东大街京顺路平行，为城市主干道。

沿大西洋新城走到末端，路面逐渐变窄为双向单车道，并与望京西路相交。

宏昌路位于望京新城区西北部条斜街，与广顺北大街宏泰西路构成了个三角形区域，并且宏昌路两端十字路口都是不规则十字路口。

望京地区内部城市道路系统完善，规划合理，道路互相连通，且基本上没有交通管制，有力地支撑了望京内部日常地交通组织。

合理交通布局，不但缓解了望京地区人流车流疏导问题，有序消费环境也便于吸引更多消费人流来此消费。

立交桥立交桥为疏导缓解交通阻塞问题提高道路通行能力保障行人安全起到至关重要作用。

望京地区现有立交桥座，分别为来广营桥广顺桥广泽桥五元北桥五元桥大山桥南湖渠桥四元桥望京桥望和桥北湖渠桥，以及将于今年完工湖光中街立交桥。

上述立交桥分别设置于望京周边地区，绝大部分是进出望京地区主要出入口，主要承担了连接外部公路系统与内部城市道路系统纽带作用，是望京地区保持交通顺畅有力保障。

望京地区原规划出入口可达个，但仅个可用，所以造成外部公路系统与内部城市道路系统脱节，上下班高峰期间进出望京交通系统全面瘫痪。

从目前现状看，随着政府市政投入力度加大，望京地区交通问题已得到初步缓解，立交桥在望京地区起到了很好连结作用，是望京地区高速运转关键所在。

区域交通未来规划及道路改造分析望京地区内部交通路网较为密集，地区道路状况较好，路幅普遍较宽，基本上是城市次干道，但是道路缺乏复合化规划，随着入住人口增多，望京区域私家车数量迅速上涨，私家车数量巨大对道路交通状况提出了较大考验，以往交通规划不完善方面开始显现，外部公路系统与内部城市道路系统脱节，交通拥堵较为严重，特别是上下班高峰期间进出望京道路易堵。

另外，区内交通监控系统还不很健全，道路交通指示牌明显不足。

针对以上问题，政府对交通规划进行了调整，并投入较大资金进行改造，同时加大交通监控力度，设立了更多指示牌，可以预见，望京地区未来交通将更加顺畅。

按照规划，望京地区将完成六个主要出入口和五个次要出入口建设，建立个以快速轨道交通和公共交通为主，多种客运方式相结合综合交通体系。

今年已完成阜通大街西延线建设，实现进出城区快速连接，完成了花家地南街花家地街望京街与京顺路进出望京地区出入口改造，预计年前全部实现望京地区道路网络规划。

人人口口状状况况分分析析商业项目开发最重要因素之就是人口消费支持，人口消费特性与消费结构层次等相关问题是直接制约商业市场发展，因此，在分析区域人口现有状况之前，先对住宅项目发展做深入分析，从而提供依据和支持。

住业说明上述节点均为依据项目宗地现有状况及实际开发能力制定初步评估，依该指标判断，项目初步招商期应在五月上旬前后，通过前期经营商户积累将有利于推动后面销售进程。

项目销售期内部认购将排列于招商期两个月后启动，该阶段工作主要是为其后正式开盘储备投资客户群，正式开盘应同项目封顶期配合。

届时尚有九月及十月两个投资强销期作为铺垫，本案能够拥有较好销售收益预期。

经经济济面面分分析析租售时间节点预计为本项目招商阶段项目计划于年月份开始进行招商阶段实施，在此时段起始部分，其目是将本案推向市场销售证尚未领取，亮相于广大商家及投资者面前，为下步项目进展作铺垫而后，进行广泛市场推广，待项目主体结构封顶时段到达租赁高峰期，最后于次年年初收盘。

预计为本项目销售阶段销售阶段于年月开始实施，迟于招商工作个月。

由于招商先行，故在此阶段，本项目在市场中已经有了定认知度，并积攒了定数量签约客户，待销售证落实之后，项目正式进入销售阶段，在主体结构封顶时达到销售高峰期，后期与招商同步收盘。

初步销控暂定出租控制比例本项目预计于开始进行全面租售其中月份开始招商月份开始进行销售，并对其进行租售节奏控制，以调节项目回款周期及租售价格调整，见下表出租比例年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月总计暂定销售控制比例销售比例年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月总计望京商业步行街项目可行性研究报告强销期分析出租强销期月此时，宗地施工已经进入尾声，物业接近封顶，在此期间将会出台更为有利租赁政策，并加强市场招商推广力度，以吸引市场中意向商户，该阶段招商率预计达到。

销售强销期月月份为市场游资活跃周期，在此阶段招商工作已经提前开展，主力商户已经确定，签约商户也已经上升到定比例。

在此招商阶段性工作过后，转向宗地销售周期，销售推广工作应紧跟招商进度。

在此阶段，物业应已经封顶，有利于树立投