朝阳区雅宝路危改二期A区A2楼项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

作为在朝阳门内外建国门外国贸亮马河三里屯等商圈等街段骨干建设项目，通过以街带片进行危旧房改造，发挥国家集体个人三方面积极性，改善了居民生活条件和社会环境，同时加快了住房制度改革步伐，逐步实现了住宅商品化，使住宅建设走上良性循环轨道。

本项目建设符合北京城市总体规划要求。

北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要在提升高端产业功能区规划中提出商务中心区要显著提高区域国际化水平，大力发展总部经济生产性服务业和文化创意产业，增强对国际金融国际传媒国际组织和专业要素市场等集聚功能，建设成为具有国际影响力现代商务中心。

在引导市域按功能分类发展方面，北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要确定，北京市在十二五时期，全面落实城市规划，推进旧城区整体保护和渐进式小规模有机更新，加大重点街区和重点院落风貌修缮保护力度，实现民生改善和旧城保护发展有机统。

在此同时，要优化提升主导产业，重点发展金融保险商务会议文化旅游等高端服务业。

本项目所在地，位于北京市朝阳区朝外地区，是北京市商务中心区西部重要门户，是朝阳区政治文化经济发展中心和涉外窗口。

项目实施范围内建筑，不属于北京历史文化保护区，是始建于五十年代原纺织工业部家属宿舍，有户居民居住在宿舍楼房内。

这些砖混结构筒子楼和合住楼已经严重老化，基础设施和交通条件非常差，居民要求改造居住条件愿望十分强烈。

本项目建设，将有利于全面落实北京十二五城市规划，推进旧城区整体保护和渐进式小规模有机更新，实现民生改善和旧城保护发展有机统，从而优化提升主导产业，重点发展金融保险商务会议文化旅游等高端服务业。

项目建设符合北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要要求。

二产业政策分析在北京市朝阳区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出了，朝阳区在十二五时期，将实现经济保持平稳较快发展，经济结构调整取得重大进展，国际化水平明显提升，城乡体化发展实现新突破，文化软实力进步增强，城乡居民收入与经济增长同步，生态文明建设成效显著，社会建设明显加强，具有世界影响国际商务中心功能全面提升发展目标。

规划在全面提升国际商务中心功能方面提出，朝阳区在十二五时期，要抓住总部经济集聚黄金机遇期，积极构建各类总部聚集和繁荣发展格局，搭建中央企业进行跨国投资并购活动平台，引导中央企业总部聚集，积极引进外埠国内强企业大型企业集团总部及大型民营企业总部在朝阳区聚集。

在提升功能区建设方面规划提出，朝阳区在商务中心区要完善中心区商务配套设施，全面提升该地区综合品质，进步强化国际商务中心国际资本往来中心国际信息交流中心国际人才集散中心国际时尚引领中心国际文化传播中心功能，把该地区打造成为全球性商务活动要地。

本项目建设位于商务中心区西部，是商务中心区重要门户。

项目建设商业办公及配套设施将有利于实现北京市朝阳区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出，搭建中央企业进行跨国投资并购活动平台，引导中央企业总部聚集，实现该地区打造成为全球性商务活动要地规划目标，符合北京市朝阳区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要产业政策规划要求。

三行业准入分析按照北京市总体规划提出在中心城区建设中，坚持以人为本原则，妥善处理居民生活条件改善与古都风貌保护关系等系列调整优化要求，本项目在对雅宝路地区危旧房改造建设同时，完善区域内配套及市政道路建设，从而提高地区空间环境品质，创造以人为本，全面协调可持续发展科学发展社会环境。

本项目建设单位北京兆泰集团股份有限公司于年成立，直致力于城市核心区内高品质住宅和商用房产投资开发与管理。

该公司具有房地产级开发资质，年获得中国房地产名企和全国省市房地产公司品牌价值称号。

该公司经历二十余年发展，如今已经成为拥有总资产三百多亿元，涵盖房地产开发物业管理商贸代理综合投资业务大型集团企业。

与此同时，兆泰集团也形成了套从房地产前期开发到规划设计施工管理营销策划及物业管理先进成熟房地产开发体系。

本项目建设符合国家和北京市相关政策要求和房地产业建设与管理规定。

北京兆泰集团股份有限公司依托其多年房地产开发经验专业实力，有能力完成本项目开发建设。

第三章资源开发及综合利用分析资源开发利用本项目不属于资源开发类项目，不涉及重要自然资源开发利用。

二水资源消耗本项目在建设阶段主要消耗钢材混凝土等建筑材料，为常规资源投入，在确保建筑质量前提下，以成本最优化为目标合理使用该类建筑材料，间接影响金属矿建材矿开发利用。

本项目建成后对自然资源中水需求般。

但北京市作为水资源严重短缺城市，人均水资源量不足为全国，全世界目前北京市年用水量已达到平水年水资源量亿，水资源匮乏已成为制约首都经济和社会发展个主要瓶颈，节约用水己成为刻不容缓现实问题，具体到本项目，仍应在建设及后期使用阶段要注重对水资源利用与节约。

三节水措施为有效节约用水，本项目拟采用如下节水方案，具体措施详见节能专篇。

合理使用管材降低供水能耗使用内壁光滑供水管材，减少管道沿程水头损失，使用低阻力阀门和倒流防止器，较少管道局部水头损失，水利损失降低后，相应可减少水泵供水压力，以此降低供水耗能。

二采用节水型器具为减少漏水现象，卫生设备采用节水型，各种阀门采用建委规委允许产品。

坐便器采用冲洗水量为升水节水便器且采用两档冲洗阀门，水龙头采用陶瓷芯片，公共卫生间采用红外线感应式水嘴，感应式冲洗阀冲洗大小便器，消除长流水。

第四章节能方案分析节约能源是我国国民经济发展项长远战略方针，建筑节能是节能工作个重要领域。

为保证工程项目做到合理利用能源和节约能源，本项目按国家公共建筑节能设计标准和北京市公共建筑节能设计标准进行节能设计。

项目在围护结构外墙保温方面均采用了相应节能措施，使建筑物具有良好保温隔热性能，同时降低了围护结构传热系数，使本项目达到节能设计标准。

选用节能节水型建筑设备与产品，以利水资源节约。

用能标准和节能规范本项目建设均须符合以下节能相关法律法规及建筑相关标准和规范要求公共建筑节能设计标准公共建筑节能设计标准北京建筑节能工程施工质量验收规范公共建筑节能评审标准民用建筑设计通则高层民用建筑设计防火规范年版汽车库修车库停车场设计防火规范办公建筑设计规范屋面工程技术规范民用建筑热工设计规范外墙外保温工程技术规程绿色建筑技术导则建科号绿色建筑评估标准绿色建筑评价标准建筑采光设计标准智能建筑设计标准建筑照明设计标准绿色照明工程技术规程低压配电设计规范民用建筑电气设计规范及以下变配电所设计规范供配电系统设计规范建筑物供配电系统谐波抑制规程用能单位能源计量器具配备和管理通则电力工程电缆设计规范电子信息系统机房设计规范锅炉房设计规范城镇供热管网设计规范建筑给水排水设计规范版建筑中水设计规范采暖通风与空气调节设计规范民用建筑供暖通风与空气调节设计规范建筑给水及采暖工程质量验收规范通风与空调工程施工质量验收规范饮食建筑设计规范供热计量技术规程设备及管道保冷设计导则城镇燃气设计规范全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇建筑外门窗气密水密抗风压性能分级及检测方法建筑幕墙变压器空载损耗率限定值三相配电变压器能效限定值及节能评价值管形荧光灯镇流器能效限定值及节能评价值普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级单端荧光灯能效限定值及节能评价值房间空气调节器能效限定值及能源效率等级多联式空调热泵能效限定值及能源效率等级冷水机组能效限定值及能源效率等级清水离心泵能效限定值及节能评价值节水型生活用水器具二节能措施和节能效果分析节能措施综述为贯彻执行国家能源政策，节约能源，提高能源利用效率和经济效益，保护环境，保障国民经济和社会发展，本项目建设将采用各种节能措施以降低能源消耗。

针对本项目特点，拟采用节能措施如下尽量采用自然采光，对电梯厅走道楼梯间等均采用节能灯，设备用房地下车库等采用荧光灯，荧光灯采用电子型镇流器，功率数大于，显色指数不小于，光通量大于。

以上措施降低建筑照明用电量建筑采暖供电供气供水系统设计建造中采用合理工艺流程，尽可能降低途中消耗机电设备选用耗能低效率高设备卫生器具采用节水型新产品网络运行控制尽量采用先进手段，并选用高可靠性先进配电设备围护结构节能设计标准和措施本项目建筑总平面规划布置和平面设计有利于冬季日照和避风夏季和其他季节减少得热和充分利用自然通风。

建筑主体朝向多采用南北向，部分建筑采用东西向。

建筑内部主要房间避开冬季最多频率风向北向北北西向和夏季最大日照朝向西向。

按照建筑物功能及围护结构能耗占全年建筑总能耗比例特征划分为甲类公建。

体型系数。

窗墙比各朝向窗项目开工，国家广告产业园等批重点工程竣工，温榆河生态绿色休闲区定福庄国际传媒走廊东坝国际商贸中心区等区域规划编制工作加快推进，实现了年初确定有进展有突破有实效目标，多点支撑协调联动空间布局特点进步显现。

功能区聚集能力持续提升，产业培育成效明显，营业收入突破万亿元。

电子城功能区实力进步增强，总收入超过亿元，增速居中关村各园区之首，北扩区规划局部调整获批，大望京建设项目实现封顶。

奥运功能区旅游会展功能特色显现，管理机制环境建设场馆资源利用同步深入，成为国家级旅游景区。

年，朝阳区提出了地区生产总值增长，城乡居民收入增长，城镇登记失业率控制在以内，区级财政收入增长，万元能耗完成市下达任务发展目标。

本项目建设对朝阳区经济发展影响本项目建设，带动朝阳区经济及文化产业发展年国务院批复北京城市总体规划，首次提出在朝阳门至建国门东二环至东三环带，规划建设北京商务中心区。

年，朝阳区文化创意产业十五规划正式出台，提出建设当代艺术品古玩艺术品图书出版和动漫网游等版权交易基地，打造有世界影响版权投资和交易中心。

到年，形成个特色集聚区个版权交易基地个展示体验区条产业发展带。

规划中个特色集聚区，即大文化创意产业园包括奥运现代体育文化中心朝阳公园文化园三里屯工体时尚文化街区文化传媒园区潘家园文化园区温榆河绿色生态区北京艺术区大环文化园高井影视传媒文化园高碑店民俗文化园三间房国际动漫文化园北京欢乐谷。

到年，这些园区将全部成熟形成。

图朝阳文化创意产业规划图三里屯酒吧街位于朝阳区三里屯路东侧，北起三里屯东三街，南至工体北路，全长米，占地平方米。

东临东三环路，南靠工体北路，西邻迎宾线，北接使馆区，与家使领馆及联合国开发计划署人口基金署粮食计划署等个驻华机构临近。

三里屯酒吧街是个集休闲娱乐餐饮购物为体时尚文化圈，并带动了周边旅游广告服装酒业及房地产业发展。

目前，周边聚集了滚石凯富太平洋唐会雅秀藏酷蕉叶等批亦中亦西亦古亦今颇具个性独具特色娱乐休闲餐饮购物场所。

三里屯酒吧街正在以这著名品牌为龙头，建设三里屯国际时尚文化街区。

囊括国际服装品牌博物馆艺廊现代化数字电影院等各种时尚文化设施，容纳更多具有异国风情和突出个性异国风情酒吧。

工体中心现由工人体育场工人体育馆工体运动酒店工体游泳场等个经