本斋民族小区(新民居)项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

加强政府宏观调控，鼓励和引导各种所有制企业和个人投资市政公用服务领域，逐步形成城镇建设投资主体由政府向社会过渡格局。

献县城市总体规划规划区确定县城规划区界定范围为北至子牙新河右堤，西至滏阳新河右堤，东至河街乡东界，南至石黄石家庄至黄骅港高速公路，规划区面积平方米公里。

布局规划依托国道和县城，构筑两轴翼核空间布局结构。

两轴指国道国道城镇发展轴冀指沿韩村路肃献路留西路发展带核指县城。

县域重点发展地区范围为国道与国道交汇地带，涉及县城陈庄镇河街镇等。

县城应发挥自身优势，进步突出中心城市职能，带动全县经济发展和城镇建设。

陈庄镇年镇区人口规模为万人，用地规模控制在平方公里，其镇区建设用地逐步置换到国道以北，国道以西，大杨庄以北空地。

河街镇年镇区人口规模为万人，用地规模控制在平方公里，其镇区建设用地主要向西发展，向南不宜跨越国道。

县城性质为全县政治经济文化科技信息及商贸中心，以发展轻工业为主城镇。

县城人口规模至年，控制在万人左右其中常驻人口万元，暂住人口万人至年，县城人口规模达到万，其中常住人口万，暂住人口万，全县城镇化水平达到。

县城建设用地规模年建设用地为公顷，人均用地平方米年为公顷，人均用地平方米。

县城用地布局县城建设用地发展方向为鼓励内部挖潜，禁止向北控制向西适当向东和向南发展。

重点景观地段规划确定重点景观地段处东西大街及俱乐部前文化广场东环路及教堂西欧式公园现状国道及文化广场平安大街及中心广场南环路及休闲广场。

规划重点景观地段及绿化系统，应精心设计，尽快形成面貌，成为展现县城面貌窗口。

对重点景观地段生态优先群体协调反映时代原则上提高城市环境质量和景观艺术水平。

居住用地布局规划居住用地以二类为主类为辅，重点安排在建城区城区西部及南部，并与类工业用地组合，形成组团式布局。

居住用地中应保证绿化率，加强中小学商业等公共服务设施和市政基础设施配套建设，创造良好人居环境。

西部新区以安排滞洪区移民及西部周围村庄居民为主。

中部建成区改平房为主，以多层楼房为主。

东北部新区改建为低层高密度居住区，主要安排东部村民居住，风格与教堂建筑群相协调。

东南部新区建设为多高层高密度居住区，主要安排附近村民及东部工业区就业人口居住。

逐步改造建城区内居住质量差层数低住宅，重点改造老城中心区居住用地，充分发挥商贸活动中集中区域土地开发效益高优势，在这些地段安排兼容性用地可增大土地灵活性和选择性，优化用地结构，发挥土地区位效益，改善环境质量。

绿地系统规划城区绿地人均不小于平方米，其中公共绿地人均不应少于平方米。

城区绿地总面积不应少于公顷，其中公共绿地不应少于公顷。

到规划期末，规划绿地率达到，绿化覆盖率达到。

居住小区详细规划绿地指标按下表执行。

该类用地属居住用地。

居住小区详细规划绿地指标序号用地类别公共绿地人绿地率绿化覆盖率类居住用地二类居住用地居住区新建改建居住小区新建改建居住组团新建改建环境保护到规划期末，县城污染物排放和环境污染得到有效控制，环境明显改善，生态系统转入良性循环。

大气中年日平均浓度控制在国家二级标准以内，二氧化硫年日平均浓度小于微克标准立方米城区各主要功能区噪音得到有效控制地表水水体达到地表水二类标准，县城内景观渠系统用水达到国家地表水三类水体标准，地下水质符合国家地下水级标准。

采取积极有效环境保护对策。

献县县域镇村体系规划规划指导思想完善以中心城市中心镇般镇乡中心村基层村为等级镇村体系，优化村庄空间布局，整合土地资源，实现基础设施与公共服务设施共建共享，减少低水平重复建设，引导文明生态村有序发展，改善农民群众生产生活环境。

规划原则坚持集中因地制宜原则，优化空间布局，改善城乡居民居住生活环境，减少大范围低水平重复建设。

规划可持续性实用性，处理好城市发展与保护耕地关系，合理确定村庄空间布局规划战略目标，综合布局，努力实现资源合理配置。

坚持统筹城乡经济社会体化发展原则。

促进城乡在经济社会文化观念生态环境空间布局上整体协调发展和相互融合。

重挖掘地域传统文化特征，延续地方文脉，强化城市特征，创造富于地方特色城镇形象。

空间发展策略优先发展献县县城，强化中心城镇战略沿国道北侧县城淮镇之间打造个产业走廊将商林乡升级为商林镇，培育和提升商林淮镇两镇职能地位加强献县内部和外向通道联系镇村等级结构献县镇村等级结构分为中心城市中心镇般镇乡中心村基层村六个级别，如下表所示。

献县镇村等级览表城镇级别乡镇名称或居民点编号数量个县域中心城镇乐寿镇河城街组团陈庄组团中心镇淮镇商林镇般镇郭庄镇陌南镇本斋镇韩村镇十五级镇乡段村乡西城乡垒头乡高官乡南河头乡小平王乡张村乡临河乡中心村陌段商乐西本十韩垒高淮郭河河陈陈南基层村其余村庄镇村职能县域城镇职能结构规划览表序号城镇名称等级级别城镇职能县城中心城市Ⅰ全县政治经济文化科技教育信息及商贸中心和物流中心，以发展轻工业为主城镇。

淮镇中心镇Ⅱ全镇政治经济文化信息中心，产业走廊东部地区中心，以发展商贸餐饮旅游服务业为重点，以枣和铸造业为主小城镇。

商林镇中心镇Ⅱ全镇政治经济文化信息中心，县域北部地区中心，以抽纱产业为基础，以商贸服务业粮油菜加工业为发展方向小城镇。

河街组团组团Ⅲ全镇政治经济文化信息中心，以发展玛钢扣件铸造建仪建材为主小城镇。

陈庄组团组团Ⅲ全镇政治经济文化信息中心，以发展商贸物流和轻工业为主县城卫星镇。

陌南镇般镇Ⅲ全镇政治经济文化贸易信息中心，以农业为基础，以发展渔具抽纱轻工业为主小城镇。

郭庄镇般镇Ⅲ全镇政治经济文化信息中心，以发展果品加工铸造业为主小城镇。

本斋镇般镇Ⅲ全镇政治经济文化信息中心，省级爱国主义教育基地，以发展牛羊加工业旅游服务业为主小城镇。

韩村镇般镇Ⅲ全镇政治经济文化信息中心，以农业为基础，以农副产品深加工木器加工畜牧养殖业为主小城镇。

十五级镇般镇Ⅲ全镇政治经济文化信息中心，以农业为基础，发展畜牧和农副产品加工业为主导方向小城镇。

村庄空间布局规划迁并标准地域空间上融为体或已经接近村庄，需进行统规划建设，共享基础设施和社会服务设施，避免物力资源浪费接近或纳入城镇和中心城区规划范围内村庄并入城镇和中心城区建设规模较小村庄就近搬迁至周边居民点集中建设存在安全隐患村庄进行搬迁，并入周边居民点建设。

如隐患不大，且搬迁困难性较大，应加强防御措施根据新农村建设精神，村民普遍具有搬迁意愿村庄就近迁入周边居民点或联合周边村庄组建居民点。

新型农村居民点选址原则靠近主要道路，交通便利，搬迁较容易靠近供水站变电站等基础设施和中小学等公共设施，节约投资按照废弃地现状村庄建设用地般农田基本农田顺序选择，少占或不占基本农田避开文物高压走廊微波通道等以上条件同等时，靠近较大村庄。

中心村确定标准居民点内居中位置村庄首选为中心村条件相同，规模较大确定为中心村。

中心村规划本次规划共选定个中心村，即陌段商乐西本十韩垒高淮郭河河陈陈南。

用地整合到年，县域人口万人，县城人口万人，其余乡镇人口万人。

通过村庄合并整合建设用地公顷，其中公顷规划期末县城建设用地县城现状建设用地公顷用于县城用地扩展，新占耕地按照倍还耕后，剩余用于工业区建设或发展备用地。

本项目符合献县国民经济与社会发展十五规划目标，符合献县县城总体规划和镇域体系规划要求。

产业政策分析河北省农村新民居规划建设指导意见摘录如下关于农村新民居规划建设指导思想和基本原则指导思想深入贯彻落实科学发展观和省委省政府关于大力推进农村新民居建设工作部署，坚持城乡统筹，推动城乡体化均衡化发展坚持规划先行，以规划指导农村新民居建设坚持从实际出发，适度超前，引导农民建设具有现代功能体现本地特色方便生产生活农村新民居，不断改善乡村面貌。

二基本原则政府引导，农民自愿。

完善县域村镇空间布局，编制乡村规划，为农民做好建设技术服务，制定完善支持政策，加强工作指导，发挥政府引导作用同时充分尊重和顺应农民意愿，争取农民群众积极支持和广泛参与，发挥广大农民建设新民居主体作用。

宜建则建，宜改则改。

根据各村庄地理位置环境条件经济水平农民意愿和发展趋势等情况，对各村庄进行分类指导，采取整村迁建滚动翻建就地改造原址建设等多种方式建设，满足不同区域不同村庄不同收入水平农户需要。

因地制宜，体现特色。

村庄规划建设应注意利用村庄自然条件，保护和传承历史文化，符合当地经济社会发展水平，体现地方特色村庄特色和民族特色建筑单体应多样化农村化，防止千户面千村面和城乡空间形态趋同化。

节约资源，保护环境。

积极采用节能门窗外墙保温非粘土砌块等节能材料和技术，充分利用太阳能地热能风能沼气等新型能源，整合使用村庄内部闲置土地。

保障安灾害影响分析项目所在地不是地质灾害多发区，项目建设也不会对当地地质造成灾害。

献县地表平坦开阔，土壤疏松肥沃，著名子牙河子牙新河滏阳河滹沱河黑龙港河等河流纵贯全县。

根据年月日实行万中国地震动参数区划图使用规定，献县年期限内，般场地条件下超载概率为，应按照地震动峰值加速度小于，相当于原基本烈度度设防。

第七章社会影响分析社会影响效果分析社会评价从以人为本原则出发，研究拟建项目社会影响效果分析，社会适应性分析和社会风险分析。

房地产开发项目关联度大，该项目建设，必然影响着献县社会与经济发展和附近城市居民生活，包括产生正面影响通常称为社会效益和负面影响，以国民经济中各产业有较强推动和带动作用，但社会效益很难用货币来衡量，需要复杂技术方法和分析工具。

故本项目只定性说明其对社会贡献和合理性。

与项目关系密切主要群体分析根据项目建成后对各利益群体影响程度主不同，把影响区划分为直接影响区和间接影响区，其中直接影响区为项目上游企业，间接影响区为项目周围商业门市其他开发商以及政府形象。

与项目关系密切主要群体分析项目建设涉及到项目上游企业，上游企业通过出售产品施工等方式获取更多利益，可以为这些人创造更多经济效益。

项目建设中和建设后带来巨大人流，这些人流消费会带动附近区域商业人气，附近商业地产增值，促进附近区域经济发展，美化当地环境，提升城市整体形象，增加政府税收。

项目建设可以完善政府形象，体现民族大团结精神，彰显以人为本构建和谐社会安民政策，政府也是项目间接受益团体。

其他房地产开发商更是项目相关联者，该项目低价出售，势必会影响其他开发商销售价格和销售量，降低市场集中度，还会被该项目瓜分部分市场，影响其他开发商对房地产市场原有预期。

主要社会效益分析有利于繁荣地方经济，取得较大社会经济效益项目建成后，极大地改善了该地段环境状况，解决长期不能治愈脏乱差局面，改善城市形象，进步改善献县投资环境，加快附近区域建设与开发，引导该区域产业结构和产业布局调整，促进城乡贸易流通，带动商业建筑业运输业加工业等迅速发展，从而去促进项目影响区域经济繁荣。

有利扩大就业，促进社会综合事业发展随着诸多产业逐渐兴起和发展，将为社会就业提供更多机会，发挥更大经济和社