机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性投资论证建议报告doc文档（51页）

常州远离地质断裂带，相对安全，还有深厚土层也会起保护作用。

本项目区域内无地质灾害影响。

根据常州市历史文化名城保护规划常州历史建筑保护规划，本项目基地内无需要保护文保单位历史价值建筑等。

本地块无人防设施无古树名木。

地块内无军事设施无国防光缆等敏感建筑物或构筑物。

项目建设必要性积极实现常州市城市总体规划，加快城市中心规划实施目前常州已成为特大城市，新轮总体规划发展战略为发展南北，充实东西，提升中心，给常州市城市带来了前所未有发展契机。

本项目位于城西，它实施，加快了常州总体规划实施进程，积极实现常州市城市发展目标。

作为核心城区支撑区与发展潜力区，正迎来巨大发展机遇钟楼区经济发展正进入快速推进期，历史地位不断地提升，作为中心城市核心城区支撑区与发展潜力区，正迎来巨大发展机遇。

这个阶段城区发展首要任务，是加速产业资本人力资本向区内汇聚，形成高质量社会财富积累，将发展潜力真正转化为实力，使钟楼区整个辖区从常州市核心城区支撑区跃升为公众认可中心城区。

在这个快速发展期内，有意识地引导市场开发活动，集约地使用土地，打造城区特色，形成可持续空间结构与用地布局，对城区未来发展具有重大意义。

是集约利用土地，充分发挥土地效能需要厂亩土地目前闲臵，周边村内有亩空地闲臵，对厂及周边地块统规划，进行土地整理，可以充分发挥土地效能，合理利用土地，走集约化道路，符合可持续发展思路。

同时，可以提高周边地区土地附加值，基本做到政府投入与土地出让回收资金总体平衡。

政府投入可以尽快回收，将有利于城市快速发展。

通过实施本项目，可以加快筹集项目资金通过对土地进行前期开发，方面可以大大加快开发进程，增加土地附加值另方面，对前期开发完成土地，通过土地级市场，可以回笼部分资金，从而为下个项目实施提供定资金保证，使土地级开发形成良性循环。

是完善城市基础设施及公建设施用地需要项目实施后，规划公共绿地平方米，有利于改善常州市钟楼区厂及周边地块生态环境。

可提供规划道路用地平方米，为规划道路实施提供保障，可改善周边交通条件。

此外，可新增公共设施及居住用地市政设施等，是完善该地区城市基础设施及公建设施用地客观需要。

是提高当地居民生活水平需要原有民房犬牙交错，土地空间混乱破碎，卫生设施差，交通不便。

项目实施后可提供住宅建设用地，而住宅小区建设可解决原有村基础设施薄弱公共服务滞后等问题，改善生态环境，提高居民生活水平。

第四章建设内容及规模建设内容依据常州市区土地收购储备管理办法号常州市中心城区年经营性用地收储及前期开发计划厂及周边地块规划条件附图用地现状图厂及周边地块规划条件附图用地规划图原则对规划选址范围内土地全部进行收储和前期开发。

同家企业如果部分在规划选址范围外，实施整体拆迁。

便于项目规划道路实施，沿道路外侧进行收储，被拆迁建筑局部在道路上，尽量整体拆除。

土地达到净地出让条件。

范围选址用地范围见附件规划选址范围图开发范围见附件开发范围图收储范围见附件收储范围图建设内容收储前期开发包括拆迁土地平整建设规模收储不含已经收储厂占地面积根据五星街道建设拆迁办提供数据，详细收储面积统计如下表厂及周边地块收储面积明细表序号名称占地面积亩备注常州市华电变互感器厂华创塑料模具料有限公司常州市奥新体育用品有限公司常州市华电变压器厂常州西玛低温设备有限公司市政建设工程有限公司养护分公司常州市苗圃消防支队周家村剩余国有土地李家村剩余国有土地陆家村剩余国有土地村级空地剩余国有土地平岗村委平岗村委店面五星街道店面交通局钟楼区分局五星供电所五星派出所国土资源局钟楼分局常州林基纺织有限公司常州云田家具有限公司富利达皮具有限公司洪庄村勤业中学勤业路小计拆迁项目区内拆迁对象主要为民房营业用房及办公用房。

拆除民房总建筑面积平方米。

其中周家村建筑面积平方米，李家村建筑面积平方米，陆家村建筑面积平方米，洪庄村平方米。

详见表。

拆除营业用房建筑面积平方米，详见表。

拆除办公用房建筑面积平方米，详见表。

根据五星街道建设拆迁办提供数据，详细拆迁量统计如下住宅表住宅拆迁汇总表序号村名建筑面积占地面积亩户数人口周家村李家村陆家村洪庄村合计营业用房表营业用房拆迁汇总表序号名称建筑面积占地面积亩平岗村委店面五星街道店面江苏赛博风卫星通信技术有限公司零星店面勤业路零星店面小计办公用房表办公用房拆迁汇总表序号名称建筑面积占地面积亩交通局钟楼区分局五星供电所五星派出所国土资源局钟楼分局平岗村委小计土地平整本项目按照项目开发范围占地面积进行土地平整，共平整土地公顷，约合亩。

整理后可使用土地可出让土地表厂及周边地块可出让土地览表地块编号地块用途地块面积容积率备注商住商住居住居住商住配套座班幼儿园，用地面积不少于，建筑面积不少于。

配套菜场处，建筑面积不少于。

商住居住居住配套处社区卫生服务站，建筑面积不得小于合计公共用地公共绿地表厂及周边地块防护绿地及公共绿地览表地块编号地块用途地块面积备注公共绿地公共绿地公共绿地公共绿地公共绿地公共绿地公共绿地合计市政用地表厂及周边地块市政用地览表地块编号地块用途地块面积备注市政用地常州港华五星中中压调压站市政用地合计河流用地公顷约合亩道路用地公顷约合亩第五章建设条件自然条件地质地貌本区大地构造属于江阴溧阳复背斜东台溧阳地震带，基岩以上分布着米米第四纪冲积土层，属相对稳定地区。

地震基本烈度为六度，重要建筑按七度设防。

地貌单元属长江三角洲冲积平原，地面坡度小于，地面青岛标高般为米米，区内水网遍布，河流纵横，最高洪水位标高米，设防水位标高米。

气候水文根据年统计资料，本区年平均气温，最高年平均气温，最低年平均气温平均年降水量毫米，最大年降水量毫米，最小年降水量毫米年平均日照小时，年平均最大日照小时，年平均最小日照小时。

年，本区气候总特点是年平均气温偏高，暖冬连暖春明显。

年总降水量接近常年。

年日照时数略偏少。

年平均气温，较常年偏高，除月月平均气温较常年同期偏低外，其它各月平均气温较常年同期偏高。

月月较常年同期偏高，月月月平均气温较常年同期偏高。

冬季气温较常年同期偏高，具有回升早回升快升温高特点，暖春明显。

全年出现日最高气温超过高温天气有天。

年极端最高气温月日，年极端最低气温月日。

终霜日出现在月日，较常年明显偏早初霜日出现在月日，较常年偏早。

全年无霜期天。

年平均降水量毫米，较常年平均值偏多毫米，河湖库水位普遍接近常年偏高，汛期降水量比历年偏多。

雨情水情年降水量属正常偏多年份，月日入梅，月日出梅，梅雨期天，接近正常年份，梅雨期雨量大，时空分布极不均匀，年降雨量比历年平均值偏大，是年水偏丰年。

由于长江中上游来水较多，且汛情较早，新北区魏村闸最高潮位米月日，比上年最高潮位高米，超警戒水位天，最低潮位米月日，比上年最低潮位低米。

基础设施条件现有交通条件项目周边龙江路勤业路均为成熟干道，能满足本项目交通需求。

表主要道路现状表路名道路性质道路宽度米机动车道数龙江路主干道勤业路主干道除主要道路外，规划区地块间道路般为米，详见规划图。

市政条件供水本项目水源由市政管网供给。

统由常州自来水集团公司供给，魏村水厂供应。

根据地块位臵由龙江路路敷设给水管进入勤业路给水管，本项目可由勤业路给水管供水。

雨污水排水采用雨污水分流制。

生活污水就近接入城市污水管网，其中地块可直接排入勤业路污水干管其余地块可考虑排入规划道路六十规划污水管。

雨水就近排入规划河流，其中地块可直接排入规划河流地块可接入规划道路六十雨水管后排入规划河流地块可接入五星路规划雨水管后排入规划河流。

强电由勤业变供给，可从勤业路线接入。

④弱电勤业路有通讯有线电视等，地下敷设。

燃气由勤业路现状中压煤气管网供给。

周边配套教育培训花园二小勤业中学平岗幼儿园购物场所新怡华超市欧尚超市苏果超市医疗保健钟楼开发区综合医院常州第四人民医院文化娱乐群众艺术馆文化广场行政中心广场绿地公园青枫公园其他配套钟楼区新政府图书馆银行工商银行建设银行交通银行第六章拆迁及安臵方案概况范围南至规划道路六十四西至龙江路北至勤业路东至规划道路六十五。

规模地上拆除总建筑面积平方米。

拆迁补偿依据本次拆迁按国务院城市房屋拆迁管理条例江苏省城市房屋拆迁管理条例常政发号市政府关于修改常州市城市房屋城市拆迁管理办法决定常建号关于印发常州市城市房屋拆迁补偿估价技术细则通知常建号关于调整市区城市房屋拆迁补助费等标准通知常建号关于调整城市房屋拆迁补偿最低标准通知执行。

拆迁组织由常州市土地收购储备中心成立项目组。

通过拆迁招标，委托个拆迁公司实施拆迁。

公示选择个评估单位进行评估。

拆迁补偿及奖励拆迁基价在市拆迁办颁发拆迁许可证后，由评估公司按市场价评估后公布。

为加快推进拆迁工作，拆迁分三期进行，并采用以下奖励措施住宅房屋以被拆迁私房所有人公房承租人为奖励对象，奖励标准为自拆迁许可证规定拆迁起始日期后日内搬迁并交出被拆迁房屋钥匙，奖励元自拆迁许可证规定拆迁起始日期后日内搬迁并交出被拆迁房屋钥匙，奖励侧地块出让时间为年，出让毛地地价约万元亩，当时拆迁费用估算为元平方米，拆迁建筑面积为拆迁占地面积，因此折合净地出让价每亩单价为元平方米平方米亩万元亩万元亩。

结合年以后土地市场实际情况预计本项目出让价根据不同容积率及地块用途在万元亩间。

根据地块内可出让土地具体情况，出让收益预测见下表表本项目土地出让收益预测表地块编号地块用途出让方式地块面积容积率预测单价收益估算万元亩万元商住净地商住净地居住净地居住净地商住净地商住净地居住净地居住净地合计由上表可计算出，本项目土地出让收入总额为万元，开发成本万元。

收益万元。

可以提高土地收益，土地收益用于弥补常澄路万福路拆迁改造投资缺口。

相关经济效益影响本项目具有相关经济效益，主要体现在完成了城市基础设施和公共设施地块收储及拆迁上。

城市基础设施和公共设施实施，必须对地块进行收储及地上建筑进行拆迁，政府需要投入，通过本项