杭州(2006)20号地块项目可行性投资论证建议报告word文档（43页）

房价稳中有升是杭州住宅市场总体特征我们认为政府连续性地对房地产市场宏观调控只能放慢房价上升速度，但并不会改变其上升趋势从香港台湾等地房地产市场发展轨迹看，在城市化率稳定之前在政府大规模基础设施完成之前在宏观经济处于快速增长过程中，房价上升是种常态。

我国政府将实行最严厉土地政策，加上杭州土地后备资源本身严重不足，可以断定住宅市场供大于求是暂时，供不应求可能是长期。

从发达国家房价增长与国民经济长期关系看，房价增长率基本上与经济增长率同步，所以我们认为杭州房价年增长率总体保持在之间是极为正常。

杭州写字楼市场分析根据招标文件规定，本项目地块用途为办公兼容宾馆，因此，本部分着重对杭州写字楼市场作分析，并给出了本项目不选择写字楼开发理由市场潜在供应量大从近两年土地投放情况来看，杭城将会有超过万平方米以上新写字楼入市包括出让土地上新建写字楼科技园区企业集团总部以及些企业用房用途改变，且供应楼盘以高档写字楼为主，再加上未被消化部分存量，导致杭州写字楼市场供应量相当庞大。

年杭州共出让写字楼用途地块大多数写字楼开发地块含商业用途，个别地块含住宅用途块，总面积为平方米，占年杭州市土地出让总面积。

从可建面积来看，年出让写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米。

年杭州共出让写字楼用途地块大多数写字楼开发地块含商业用途，极个别地块含住宅用途块，总面积为平方米。

从可建面积来看，年出让写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米，其中钱江新城约为万平方米，下城区约为万平方米，滨江约为万平方米。

截至年月底，杭州共出让写字楼用途地块块，总面积为平方米。

从可建面积来看，截至年月底，出让写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米。

市场吸纳能力有限与此同时，杭城由于经济条件以及企业数量有限，其市场吸纳能力有限。

也就是说，尽管影响力毋庸置疑，中国经济高速发展让世界羡慕，这也必将吸引不少外地资本和外资国资本进入，但是这并不意味着杭州写字楼市场定会风起云涌。

从产业规模结构商业环境角度看，上海无疑分流很大部分大型企业进驻，而杭州尽管经济发展快速，却仍与国际化大都市定位相距甚远，因此杭州国际企业数量不多，而且这种状况在短期内不会有大变化虽有定数量省内企业进入杭州写字楼市场，其对市场吸纳能力有限。

表杭州市区近年来写字楼成交面积月新建写字楼销售面积万平方米综合以上两点，对于杭州写字楼市场而言，存量会越来越大，而市场吸纳能力却有限，需求增长速度缓于供给增长速度，继而造成空置量大，销售时间长，资金回笼慢，风险大等问题。

尽管近期也有很多利好因素存在，但作用有限，供大于求局面在近几年内不会得到根本改变。

写字楼与住宅价格倒挂，本身租金和售价背离般而言，由于造价原因和经营原因，写字楼价格应当是同地区普通住宅倍左右，而目前杭州写字楼定价模式则更接近其邻近住宅，甚至低于住宅价格。

以武林商圈为例，目前白马公寓二手房成交价在万元平方米左右，而几乎是同时交付白马大厦写字楼其市场价却低于这价格。

从价格涨幅来看，年，杭州顶级写字楼代表浙江世贸中心二期开始销售，每平方米售价约元同期，不远处曙光公寓销售价为元平方米。

年过去了，如今曙光公寓市场转手价高达万元平方米左右和世贸差不多品质新写字楼公元大厦销售均价也不过元平方米，涨幅远远低于住宅。

从写字楼投资角度看，目前杭州写字楼市场租金和价格存在定程度背离。

通过对比区域租金和近期写字楼开盘价格，这种现象很明显。

武林商圈丽阳国际商务，销售均价为元平方米，而目前日租金为元平方米，扣除约税金，收益率仅为。

如果按照年收益年限将年租金折现折现率取，可得该物业收益价为元平方米，远远低于其市场价格，这种现状从长远看，对写字楼市场投资非常不利。

表各大商圈典型物业基本情况区域区域特点物业名称建筑面积万售价元租金元天物管费用元月黄龙商圈杭州顶级写字楼区域公元大厦嘉华国际黄龙恒励大厦世贸二期现代国际大厦楼世贸丽晶城欧美中心起武林商圈商业环境优越，但布局分散，是杭州近两年写字楼开发最集中区域之环球中心深蓝广场起丽阳国际商务中心红石中央大厦越都商务大厦元通大厦租金内含庆春商圈金融机构集中，办公配套比较成熟。

瑞丰国际商务大厦广利大厦起金融大厦银座大厦文教商圈信息产业密集，市场活跃，出租率高求是大厦昌地火炬大厦颐高创业大厦百脑汇科技大厦续上表城站吴山商圈交通便利，商务环境和办公配套较其他区域相对较差西湖国贸大厦利群大厦万新大厦西湖定安名都成交地价低对年至年政府已经出让写字楼用地土地价格统计，楼面地块在元以上只有块，仅占成交地块总数，元块，占成交地块总数，元块，占成交地块总数，元以下块，占。

明显低于高地段住宅用地价格。

本地块区位商业氛围差，欠缺写字楼群体效应本地块虽有紧邻武林商圈，地处市中心等诸多区位优点，但是由于周边城区陈旧，居民多以小市井生活方式为主，居民消费档次不高，前期文化底蕴挖掘不足等因素，使得其直未能形成其应有商业气氛，杭州二百大失败就是很好经验考证。

加之原有周边些中低档次沿街商铺，杂而乱，因此高档写字楼在此区位难免会显得无所适从。

而本项目出路口位于北面，非主要交通要道，周边又缺少完善配套条件和自然景观条件，特别是周边不会规划兴建写字楼，难免会有孤掌难鸣之势，加大了建造高档写字楼风险。

周边地块写字楼价格览具参照意义写字楼主要集中在武林商圈，湖墅南路带，目前该区域在售写字楼主要有环球中心丽阳国际商务中心越都大厦红石中央花园二期，价格如下表。

结合本地块区位分析，若本项目地块定位为写字楼，则目前价格在元左右，低于酒店式公寓价格。

表周边在售写字楼概况序号楼盘名称位置开盘时间开盘均价元可预销售总套数套可预销售总面积已预销售总套数套销售率已预销售均价元环球中心西湖文化广场丽阳国际湖墅南路号越都大厦文晖路号红石中央花园二期拱墅区红石板小区基于杭州写字楼市场供给严重大于需求销售期长价格与租金背离，以及本地块区位，认为若定位开发写字楼不能实现地块最大化效益。

杭州酒店业分析本部分将对杭州酒店业发展状况作分析，并给出地块不定位于酒店理由。

酒店建设两头热倾向比较明显年，杭州共拥有星级酒店达家，其中五星级家，四星级家，拥有间客房和个床位，客房数与床位数分别比年增加了和。

新增加量主要来自于五星级酒店和低星级酒店。

年五星级酒店客房数和床位数分别增长了和。

星级酒店客房数和床位数分别增长了和。

见下表。

高星酒店效益下滑与繁荣兴建酒店高潮相反是市场下滑，年杭州五星级饭店入住率为，比年全年平均入住率下降了个百分点。

平均房价为元，而年为元。

四星级房价为元，比年下降，而年平均房价为元。

房价下降与数量猛增有关，由于杭州五星级和四星级酒店数量多，其平均房价已低于宁波，五星级酒店平均房价要比宁波低元左右，四星级酒店平均房价比宁波低元左右。

下表为年杭州五星级饭店基本经营状况。

表年杭州星级酒店情况表星级家数客房数间增减床位数张增减平均房价元增减出租率增减五星四星三星二星星合计表年杭州五星级饭店基本经营状况年份入住率平均房价增减每间客房收益增减年年年平均潜在供给量大据省旅游局分析，最近几年每年新增酒店四五星级客房数将达间左右，占杭州所有星级酒店万间。

这样建设高峰虽然提高了杭州酒店整体档次，但客户争夺造成利益受损，未来必将形成恶性竞争。

见下表。

因此，我们认为尽管随着经济发展，对高星级酒店需求量处于增长趋势，但是受供给增长过快影响有条件酒店目前正在进行场酒店星级攀比，和高档次新建星级酒店纷纷入市，以及同质化经营严重，可以肯定未来杭州星级酒店业将进入残酷竞争期。

表年前杭州预计将开业五星级标准饭店序号名称位置行政区域客房数预计开业年份杭州利群歌德大酒店上城区间套年下半年海外海拱墅区年前第世界萧山区年前滨江海威喜来登滨江区余间套年前龙禧二期滨江区年前西子国宾馆翻新西湖区间套已开业浙江宾馆翻新西湖区间套年前杭州城市花园翻新余杭区间套已开业本项目投资星级酒店分析本项目若投资酒店，则只有两种选择是经济型酒店，二是五星级酒店。

由于本项目地处武林商圈，流动人口多，预计投资经济型酒店能获得比较好经济效益，但是可能会降低整个楼盘档次，进而影响整个项目收益。

若投资五星级酒店，其好处是可以提升整个楼盘档次与形象，但面临主要问题有投资大，般五星级酒店投资成本达到万元不包含地价，回收期长，酒店是个长线投资项目，般年投资回报率只有在，无法快速地回收资金，本地块所处环境难以打造五星级酒店，缺少五星级酒店处需配套设施与景观资源。

杭州酒店式公寓市场分析杭州酒店式公寓供给情况杭州房地产市场号称酒店式公寓楼盘超过个，单个楼盘酒店式公寓拥有量多至上百套，少至五六十套，保守估计总量超过套。

目前杭州在售酒店式公寓不下家，处于预告有家。

其中市中心供应量较大，在售有家，预告有家，约占了总数半。

年底交房家。

大多数项目酒店式公寓主力户型都集中在在平方米，小户型居多。

表部分杭州在售和预售酒店式公寓物业名称物业位置占地面积总建筑面积户型平方米开发商开盘时间交付时间世贸丽晶城西湖天目山路和教工路交界处市中心其中火炬置业名珏商务公寓杭州东坡路号市中心华薄实业东方金座平海路市中心杭州轻都实业深蓝广场杭州市朝晖路市中心酒店式公寓建筑面积平方米主力绿城房产西湖金座解放路号上城区市中心紫晶房产锦绣天地凤起路与环城西路交界处市中心锦绣天地房产财富中心环城北路号市中心云天房产丁香公寓黄龙商务区市中心绿园房产元丰钛合国际杭州朝晖路市中心元丰房产龙禧硅谷酒店广场滨江东信大道与南环路交叉口滨江龙禧投资集团现代印象广场滨江区高新科技园区滨江英冠房产钱塘沁园江干机场路号城东杭州钱塘房地产开发集团有限公司泰富广场萧山区通惠路与萧绍路交叉口以北萧山绿都控股集团有限公司福雷德广场下沙高教园西区下沙福雷德杭州置业华润西子中心杭州市体育场路号市中心红太阳房产司华荣创艺工社江南大道以南创业路以西滨江华荣集团星光大道滨江区闻涛路以南，江南大道以北滨江浙江华联杭州湾创业有限公司云溪酒店会员公寓梅灵南路号之江华庭云溪度假酒店有限公司预计滨江新城时代广场新塘路与凤起东路交叉口城东酒店式公寓面积约浙江新城时代广场有限公司到运河毛坯房，中间套，能看到运河毛坯房，中间套，能看到运河精装修从杭州另个高档楼盘绿园挂牌情况来看，般带万装修价格住宅在元平方米。

表绿园部分挂牌二手房概况序号面积平方米单价元平方米楼层备注边套，带中等装修带装修，边套豪华装修，中间套带装修，中间套边套，豪华装修，面对中心花园考虑到本项目相当多位置难以享受到运河景观，以及盘子大价格高高收入客户群体相对稀少，特别是年前后地铁开通后对市中心楼盘影响等综合因素后，保守估计本项目在年开盘时均价能达到元平方米，较为乐观估计是在元平方米左右已综合考虑不同区块景观因素，并按每年幅度增长。

酒店式公寓住宅部分酒店式公寓售价参照当前酒店公寓价格行情，并充分考虑房价随着时间推移上升速度，保守估计年销售时价格为平方米，较为乐观估计能达到元平方米，年增长幅度也取。

商铺越都公寓沿街商铺目前成交均价