杭州块土地出让项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

年城市居民家庭人均可支配收入达到元，在全国大中城市中位居前列。

年杭州城市居民人均消费性支出元，占可支配收入，购房等非消费性支出人均为元，同比增长。

居住消费需求根据杭州市人口增长控制指标，近几年杭州市人口增长平缓，市区人口直保持每年约万人增长速度。

随着杭州城市化进程不断深入经济持续发展城市人口持续增加，住宅有效需求不断增加，按照年市区居民人均住房使用面积平方米计算，仅每年新增人口对商品住宅需求就达到万余平方米。

二杭州房地产宏观市场状况杭州房地产市场在国家宏观政策调控下经过了两年平稳发展，从年底至今又进入了个快速发展时期。

经济快速发展也促杭州历年城市居民人均可支配收入单位元年年年年年年城市居民人均可支配收入增长率进房地产业发展，呈现出派欣欣向荣景象。

房地产开发投资持续增长，增幅回落杭州房地产开发投资近几年稳定增长，但是增幅却呈下滑之势。

年增幅在以上，年则回落至以下，而年则骤降至，主要是受到宏观调控信贷紧缩及土地供应紧张等因素影响。

商品房施工面积持续增长竣工面积回落杭州开发商热情高涨，市场开发如火如荼，商品房施工面积由年万平方米迅速飙升至年万平方米。

竣工面积虽每年均有增加但变化相对不明显，且年较年有所下降。

杭州历年房地产开发投资单位亿元年年年年年年房地产开发投资增长率杭州历年商品房施竣工面积单位万平方米年年年年年年商品房施工面积商品房竣工面积房屋新开工面积持续下降受宏观调控政策及土地供应影响，年杭州新开工项目较上年明显减少。

全年各月新开工面积与上年同期相比均为负增长，月降幅在以上。

年，全市商品房累计新开工面积万平方米，比上年减少其中住宅新开工面积万平方米，同比减少。

市场需求旺盛，销售量逐年增加，增幅平稳杭州市商品房销售面积呈逐年稳步增加趋势。

年虽受宏观调控影响，但增幅依然达到了高位，年增幅受政策调控因素影响，上半年出现较大幅度负增长，下半年销售加快，全年总体增长，增幅回落。

年杭州商品房竣工总量为万平方米，销售总量为万平方米，竣工销售总量比为，竣工总量略大于销售总量。

房价稳步上扬杭州房地产市场供需两旺同时也带来了房价不断上涨。

随着杭州城区不断扩张，楼盘供应也不断向郊区化发展，除年受政杭州历年商品房销售面积单位万平方米年年年年年年商品房销售面积增长率策因素影响增幅较低外，总体房价依然步步走高，年均价达到元平米，增幅达。

年上半年商品房销售形势良好年上半年全市商品房销售面积万平方米，其中现房销售万平方米，期房销售万平方米，分别比去年同期增长，增幅达到新高。

受良好市场氛围影响，市区商品房销售价格上涨，商品住宅价格上涨，同比上升个百分点，销售形势良好。

住宅需求旺盛，房价地价节节攀升自年下半年杭城楼市回暖，杭城商品房直保持旺盛需求，许多高品质楼盘重现年客户几天几夜排队购房盛况如万科魅力之城，期供需比达到∶。

旺盛需求导致杭城房价地价节节攀升。

杭州是全国最早施行土地招拍挂制度城市之，开发商获取土地基本上通过招拍挂方式，通过其他途径取得土地总量比较少，对整体市场不构成严重威胁。

杭州历年房地产平均价格单位元平方米年年年年年年商品房销售价格增长率杭州近年土地供应情况时间成交土地面积亩平均容积率可建地上建筑面积万土地单价万元亩楼面地价元年年年年至今注上述成交土地不含工业加油站等用地年土地供应截止年月日杭城老城区基本无地可供，受杭州不饱和供地政策影响，其他区域供应也较为有限，土地供应紧张杭州近年土地供应都在亩以内不含本年度，可建设建筑面积不足平方米，与杭城逾万平方米年销售量相比，供应不足。

杭城土地供应不饱和，地根紧缩商品房供应和销售正在逐步消化存量土地和商品房，未来存量土地供应对整体市场将不构成威胁杭城近年土地价格上涨较快，楼面地价平均年增幅以上，而且此为土地供应向主城区周边辐射老城区无地可供前提下地价涨幅由于杭城土地供应紧张，而且本土开发商实力较强如绿城滨江宋城等，外地开发商进入困难。

三杭州房地产市场特点分析购买市场涵盖浙江长三角港澳台及海外市场，辐射能力强杭州作为浙江省会城市，是浙江省政治经济文化中心，凭借其良好城市环境和强势经济实力，吸引着整个浙江省和跨区域长三角北京港澳台海外消费群体。

杭州房地产市场在区域经济高速增长私有民营经济不断繁荣整体形势下，对商品房价格承受能力极强。

大城西是杭城第三阶段高端物业发展热点区域物以类聚，人以群分，板块划分决定了区域物业开发类型档次和水平，同时也决定了板块购买人群与板块特点相对应特征。

城东区域主要依托下沙大学城及九堡交通枢纽概念，但由于区域距离市中心较远，配套欠缺，加上四季青服装市场整体搬迁至该区域，降低区域档次，开发物业多为普通住宅，销售价格相比其他区域较低，以性价比吸引中低端客户群体。

城北区域区域多为老工业区，如杭玻杭钢及些化工企业。

区域距离市中心较远，配套欠缺，区域楼盘多定位为中档物业，面向中端客户。

钱塘江沿线钱江新城上马曾令无数购房者趋之若骛，江景概念也使得区域楼盘价格路上涨，成为继风景区之后第二个高档物业聚集区如东方润园滨江金色海岸。

但随着钱江新城滨江区块开发成熟，区域基本已无土地供应。

大城西区域区域有着良好自然资源，特别是作为首个国家级湿地公园西溪湿地，环境优美，自然景观丰富，交通便捷，辐射闲林区域。

西溪湿地已成为大城西标志性景观。

杭城高端物业正逐渐由时代到钱塘江时代进而过渡到西溪湿地时代。

区域距离城市中心近，各项配套设施齐全，普遍得到人们认可，大城西已成为杭城第居所高端物业代名词。

旺盛需求带动房价地价大幅提升自年下半年杭城房地产市场回暖，市场需求旺盛，带动了杭城新轮房价地价大幅上涨。

开发商和消费者对杭州房地产市场价格预期大幅提高，导致房价地价轮番上涨。

年，从钱江新城号地块楼面价元平方米到金松地块元平方米至原杭商院地块元平方米，杭州土地楼面成交价格记录不停被刷新。

金松原杭师院等地块陆续拍卖成交后，地块周边二手房开始猛涨，挂牌均价与地块拍卖之前时相比，上涨元平方米。

对于在售楼盘来讲，价格更是飞速增长，特别是原杭院地块成交之后几天，其周边在售银马公寓枫华府第等楼盘均价纷纷上涨了近元平方米，根据杭州近两年土地供应分析，杭城土地供应已基本向郊区化发展，在弥补郊区化低容积率情况下，楼面价格仍处于上涨趋势。

信赖实力型品牌企业知名实力型企业开发物业受到消费者追捧。

消费者普遍信赖品牌公司所开发产品。

据统计，品牌公司所开发物业比般公司所开发同区域同类型物业价格高出约，去化速度也比般物业快。

如万科开发魅力之城项目销售均价达余元平方米，高出周边同类物业约元平方米。

稀缺资源得到追捧杭州虽然山湖江河等自然景观资源丰富，但大部分区域属于景观保护区域，今后可借景土地供应将极为稀缺，使得山湖江河等成为房产开发稀缺资源。

正是由于资源稀缺和对居住品质不断追求，导致消费者对稀缺资源认可和追捧，可借鉴稀缺资源物业远高于周边区域同类物业市场价格，而且去化速度也更块。

如边元华项目，周边非湖景项目平均价格低于万元平方米，该项目湖景房售价高达万元平方米。

高端物业市场价格敏感度不高，无价格天花板现象对于高品质高端物业，消费者对价格敏感度不高。

目前杭城高端物业价格已超过万元平方米，最高成交单价甚至超过万元平方米。

高档物业基本为业主长期持有，极少进入二手市场交易。

杭城主城区范围内，在销和可推出高档物业供应量很少，杭州未来高端物业价格上限难以预期。

四宏观政策影响停批别墅用地国家停止审批别墅用地，同时严厉禁止出让容积率低于住宅用地。

别墅产品日益稀缺。

排屋类产品将逐渐替代别墅，成为房地产市场上高端物业。

政策随着政策出台，虽然小户型有利于房屋总价降低，但也在定程度上限制了楼盘个性化差异化竞争，也使得客户选择层面大大减少，因而楼盘地理位置产品品质周边配套景观环境等成为差异化竞争主要因素，产品附加值挖掘也成为市场竞争主要焦点。

严查新增建设用地严查新增建设用地项目政策出台后，今后土地供应主要是消化存量建设用地，新增建设用地将在有关部门严格审查下得到有效控制。

从国土资源部制定相关政策来看，减少新增土地供应量主要是为了抑制投资过快增长调整和优化投资结构。

五分区分类物业市场状况别墅排屋市场状况别墅排屋物业发展历史各大区块均配置高档会所，由业主独享会所装修高档豪华，体现尊贵会所配置室内游泳池棋牌室中西餐厅健身房客房美容美发美体室内运动场所如羽毛球乒乓球壁球等关于智能化智能建筑家居布线智能照明背景音乐场景控制电动窗帘控制无线遥控控制集中控制所等众多智能化功能，让您充分体现以自我为中心尊贵感受。

关于团队强强合作为塑造项目高档形象和品质，中天集团采取强强合作团队策略，无论是规划设计景观设计建筑施工施工监理建筑用材景观营造还是物业管理等各个方面，都将选择国际国内流合作单位和顶级建筑材料，打造杭州顶级极其稀缺高档物业，提升项目附加值。

第六章项目开发节奏由于项目体量大，且产品非单类型，结合市场及项目实际情况，拟考虑分六期开发，在具体操作过程中，可根据市场和销售情况实施搭接开发和相应方案调整，具体思路和方案如下分期思路先期开发排屋类产品，期建设同时将期内部及可视范围周边区域环境改造整治工作同步进行，以实物可见高档次联体排屋和景观环境吸引高端客户购买，则树立项目形象，带动产品在市场上认知度和美誉度二则可以坚定消费者购买信心，同时利于后期物业推广三则以合适去化速度实现资金回笼，减少财务成本。

期二期三期四期五期六期项目分期开发示意图期物业作为树立项目形象公司品牌排头兵，是试探市场反映敲门石，所以开发总量不宜过大，则利于后期大量物业价值提升，二则可以根据市场反映对后期开发物业进行调整。

项目分期要充分考虑不同物业销售节奏安排和不同产品开发周期，基本保证物业为准现房销售。

项目分期充分考虑顺应道路自然河流等对项目自然分隔。

项目各期建设应减小或避免后期施工对先期交房物业影响。

项目分期施工进度应根据销售进度和市场状况，适当调整每期开发量开发时间上搭接，调整开发节奏。

二分期开发方案及进度安排综合上述分期开发思路，确定项目分期方案及进度安排如下项目分期开发方案及进度安排分期物业类型占地面积平方米建筑面积平方米占总量比例容积率开工时间期排屋商业二期排屋商业三期高层公寓商业四期高层公寓商业五期排屋商业六期高层公寓商业合计第七章项目营销策略销售策略先行主推企业品牌，而后确立楼盘高端形象，以高品质排屋现房面市，以体验式销售手法，实现整个项目销售目标，二销售节奏及进度安排项目销售节奏及进度安排分期物业类型建筑面积平方米占总量比例开盘时间期排屋商业二期排屋商业三期高层公寓商业四期高层公寓商业五期排屋商业六期高层公寓商业合计三推广阶段及主题第阶段公司品牌树立期时间主要任务扩大公司及项目在杭城知名度和影响力营