杭州市五星级宾馆改扩建项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

与苏锡常地区对上海严重依赖不同，杭州城市定位强调与上海同城效应，是旗帜鲜明区域副中心，强调接轨上海不是依赖上海。

工业立市战略和国际性旅游休闲城市定位并举双市战略是杭州城市定位核心首先，杭州是浙江制造重要基地，产业内部分工与配套能力极强，已呈块状制造业格局需进步做大做强，与整个长三角地区产业有效互融积极竞争而国际性旅游休闲城市定位则给予杭州未来更大产业延伸空间，并打造其在整个长三角地区独无二城市品牌。

第二节杭州商业地产宏观面概况及政策影响浙江省及杭州市地产宏观面研究长三角地区是中国人口最稠密经济最发达人民生活最富裕经济区域。

年，长三角地区总量达到亿元，占全国人均和人均可支配收入分别为元和元，大大高于环渤海经济圈，也高于珠三角地区。

浙江省与上海市江苏省并称为长三角地区三大支柱，其国民经济近几年直保持快速增长，发展势头强劲。

年全省年均增长，比全国高出个百分点。

年，全省实现生产总值亿元，比上年增长。

今后年年，浙江经济增长率仍将高于全国平均速度。

预计到年，全省人均将达到美元，年将达到美元。

作为浙江省省会城市杭州，其经济实力及发展势头也不容小觑，杭州已经连续十四年保持两位数增长，年达到亿元，人均达到元美元，比上年增长了。

预计年市区将达到亿元，人均达到美元到年市区将达到亿元，人均达到美元，年均递增以上。

在经济快速发展浙江省，尤其是杭州市区，房地产业已经成为浙江经济重要支柱产业，在发展国民经济中发挥着重要作用。

虽然年年国家宏观调控中对固定资产投资宏观调控也包括房地产投资在内，但因房地产业是需要持续发展行业，而且各地发展不平衡，故此要求各城市从实际出发进行有针对性点刹性调控。

因此，认为这次全国性宏观调控主要是房地产引起调控主要目是降低房产价格观点是不确切。

正如国家建设部房地产司司长谢家瑾司长所说，从总体上来说，对房地产业调控重点不是压，政府不希望房价出现大起大落。

有区别有针对地解决各地不同问题，以促其健康发展，使房地产业成为发展国民经济不断地做出更多更大贡献动力，正是杭州市乃至浙江省房地产业发展真实写照。

浙江省统计局年至月统计资料对上述观点进行了有力确认。

据统计，今年至月，全省全社会固定资产投资达个亿，比去年同比增长房地产开发投资额达其他开发投资额亿元商品房建设投资额亿元开发投资额亿元年至月浙江省房地产开发投资额亿元图亿，比去年同期增长，其中商品房建设投资额达到个亿，比去年同期增长。

商品房建设占房地产开发投资比重如图所示。

从另个衡量投资热度商品房施工面积来分析，年至月达到万平方米，其中住宅面积达到万平方米，同比分别增长和。

住宅施工面积占商品房施工总面积百分比饼图，如图所示。

其他商品房屋住宅施工面积万平方米年至月浙江省商品房建筑施工面积万平方米图可以看出，在保持较快增长幅度同时，住宅在商品房施工总面积中仍然占有较合理比重，体现了浙江省通过调整住房建设结构，满足不同层次居民住房要求，为中低收入者供应更多低价位住房，及通过增强房地产市场信息透明化稳定房价来促进整个房地产市场健康发展战略。

从以上数据与图表可明显得出这样结论无论是房地产业投资总额还是商品房建设投资，都比去年有了左右增长幅度，远远高于浙江省全社会固定资产投资增长速度，显示了政府及开发商对浙江房地产业信心。

从固定资产投资总额在全省各地结构性分布来看，各地投资额及增长率参差不齐，具体投资及同期增长比率如图所示。

图中可以看出，杭州位于以杭州宁波为首第梯队中。

这梯队特点便是投资总额普遍高于其他地区，而同比增长也在两位数，杭州增长而宁波更是达到。

第二梯队以嘉兴和绍兴为首，与温州与湖州组队，其特点是虽投资额比第梯队略微逊色，但增长势头非常迅速，尤其是湖州，同比增长。

以台州为首第三梯队无论在投资总额还是增长速度上都乏善可陈。

以固定资产投资额统观浙江省，杭甬两地区在投资额绝对数量上优势及快速增长势头，都显示了两地区在浙江省经济中重要地位和雄厚实力。

年月浙江省分地区固定资产投资亿元图分地区固定资产投资丽水市台州市舟山市衢州市金华市绍兴市湖州市嘉兴市温州市宁波市杭州市月同比增减通过上述对浙江省宏观经济尤其是在固定资产投资方面总体及结构性分析，我们可以看出长三角地区已成为拉动中国经济发展火车头，在各方面都具有其他经济区块无法比拟强势，而浙江省地处长三角较为富庶南翼，地理位置得天独厚，经济发展突飞猛进，已成为重要经济引擎。

杭州市作为浙江省经济辐射中心，依托独特居住环境，无论从投资气候，天然环境，还是政策导向，购买实力来看，都对在杭州房地产投资发展提供了沃土。

二杭州市商业地产发展现状及展望自从今年月日央行上调个人住房公积金贷款利率以来，政府又出台了系列调控措施，尤其是月初银监会选择天津沈阳上海南京杭州宁波青岛重庆个城市，对家国有商业银行和家股份制商业银行房地产贷款情况进行了检查。

抽查城市中，浙江省八占其二，对浙江省房地产业重视可见斑。

深入分析政府自月日加息以来采取种种调控措施，我们认为上次房地产调控主要目有以下几点稳定房价，保持房价上涨在定幅度之内抑制房价远离价值不合理上涨，防止出现价格暴涨泡沫。

禁止房地产市场炒作整顿市场行为加强信贷管理，防范房地产金融风险。

调整住房建设结构，满足不同层次居民住房要求，为中低收入者供应更多低价位住房。

通过增强房地产市场信息透明化稳定房价来促进整个房地产市场健康发展。

首次宏观调控系列房产调控政策出台之后，各地房产市场均有定程度反应，尤其是最近几年房价上涨幅度较高几个城市。

正如建设部副部长刘志峰在月日房地产市场形势报告会上说，中国房地产市场运行已出现部分城市商品住房成交量明显下降，价格上涨趋缓等积极变化。

在政策强大攻势下，杭州楼市持续很长时间观望僵持局面开始被打破，大量待价而沽空置楼房近几天来纷纷挂牌于二手房市场。

通过观察杭州透明售房网上所显示住宅成交量数字，恐怕实在难以让杭州开发商笑出声来。

但在这略显颓势市场中，类房产成交却搅得表面波澜不惊房海暗流涌动。

月日，在大限之前倒数第二天，根据杭州市透明网公布数据，当天杭州市共成交套物业，其中公建商业类物业成交量达到了套，占据当天总成交额。

而当日预定数量达到了套，却没有套是公建商业类物业，观察这类物业交易信息可以发现，般极少有预定，而是直接成交。

这也不难看出买卖双方对这物业类型信心。

其实早在月日起，阳光顾问信息研究部已连续数天统计了杭州透明网上公布成交数据，杭州市公建商业类物业成交量始终没有出现象住宅物业那样明显下滑趋势，保持着稳定成交量，还时有上升趋势。

从物业类型上看，像福雷德广场万新大厦这样小户型酒店式公寓销量是最好，单价从元到万元不等另外，环球时代广场写字楼等写字楼项目成交量也不错，这些写字楼所处地段通常商业氛围较成熟，单价也都在万元以上。

那什么样物业可称为商业地产我们对商业地产概念重新认识，商业地产概念有广义狭义之分，从广义上讲，商业地产是指各种非生产性非居住性物业形式，包括写字楼会议中心，以及商业服务业经营场所等等。

而狭义商业地产概念，是专指用于商业服务业经营用途物业形式，包括零售餐饮健康服务休闲娱乐设施等等。

其开发模式融资模式功能用途都有利于住宅公寓写字楼等等房地产形式。

商业地产在城市经济中作用体现在带动了第三产业迅速发展改善人民生活品质提升城市综合竞争能力吸纳社会就业人口和承载城市景观功能等。

与前小节所述杭州市宏观经济概况相对照，也就不会对商业地产在杭州楼市中异军突起感到意外了。

与住宅类物业不同，商业地产受宏观政策影响还是较大。

商业地产开发经营周期很长，不可预见性因素很多，受相关政策影响相对较大，因此，商业地产市场发展与商业地产政策制定应该是息息相关。

目前我们国家商业地产融资渠道比较单，主要靠银行贷款，银行信贷率非常高，有开发商在，部分超过。

所以在去年上半年宏观调控中，商业地产被列入调控范围。

虽然商业地产在调控之列，但各地仍投资热情高涨，开发热度不减，特别是代表些城市形象大型商业项目陆续建成。

这主要是因为，方面中国加入世贸组织以后，许多国际零售娱乐餐饮业商业巨头，都在加快进入中国市场，特别是年月号，随着零售业全面开放，现在基本已经全面开放了，外资零售业扩大了在我国扩张区域，加快了发展步伐，使商业地产需求量进步加大另方面若该商业地产属于品牌物业，开发商会在商业地产选择上，租金价格谈判中，占据主动权。

杭州市商业地产基本围绕个市中心商业中心四个区域商业中心三个市级商业副中心十二个区域商业副中心十条商业特色街区布局，在林林总总商业中心规划范围内，商业物业开发量快速增长。

据杭州市商贸局商业网点处有关人员提供数据，目前杭州有个跨国商业企业网点，各种国内连锁店专卖店超级市场量贩店仓储商场主题商场等仍在增多。

而据专业人士介绍，发达国家人均商业面积通常在平方米以上，像上海北京人均商业面积已接近平方米，需求依然较为强劲。

而目前杭州人均商业面积约为平方米，增量空间尚有定余地。

而杭州市商业用地土地出让情况，为我们描绘出杭州好发展势头。

近年来星级饭店房价营业额和出租率都保持良好增长速度从杭州饭店结构上看，近四年数据都表明，三星级以上酒店出租率中，四星级出租率最低，而五星级酒店出租率年比年增加了近个百分比。

总结长三角浙江省以及杭州市经济现状和发展前景，为杭州地产业和饭店业都提供了保障。

本项目不管是从酒店改造方面还是开发地产方面，其所处宏观背景都是利好面。

第二节复合业态建议基本建筑指标结合本项目地块分析，相关参考项目分析，以及五星级酒店酒店式公寓产权式酒店写字楼开发可行性分析，我们对未来建筑指标做以下规划。

表基本建筑指标建筑指标表指标名称数据备注用地面积约亩土地成本万拆迁亿出让金亿容积率绿化率左右其中绿地率左右建筑面积地上面积地下面积建筑高度第层第二层层建筑占地面道路及地面停车场面积绿化建筑面积业态五星级酒店与酒店式公寓复合酒店建筑面积平方米酒店式公寓面积平方米酒店电梯台酒店室公寓电梯台得房率客房均价元间二复合形态五星级酒店五星级酒店基本建筑指标表宾馆基本建筑指标单位平方米建筑面积商铺面积厨房面积客房面积酒店间数间餐厅面积会议室面积娱乐面积健身中心美容美发室桑拿多功能厅室内游泳池网球场顶楼桌球房棋牌房壁球房大堂面积商务面积办公房面积公摊面积其它需要改善方面客房方面，客房大小缺少豪华套房和客房装修装饰三个方面最需要改善，其中标准客房面积不少于平方，客房内配套最好更换成新用具，部分客房内卫生间冲淋和浴缸可分开设置，增加湖景房等餐厅方面，菜系品种缺乏大型宴会厅餐具档次是餐厅方面需要完善三个方面，菜系品种方面中餐可以考虑提供粤菜川菜江浙菜和湘菜等，西餐需提供法国风味意大利风味和日本风味菜系在娱乐配套方面，健身中心美容美发室多功能厅精品店室内游泳池棋牌室网球场和应是主要配套。

会展方面，会展配套需要引进技术含量较高设备，使其商务会展功能强化。

在宾馆改造期间，对改扩建工程开始时间持续时间及结束时间，改扩建期间是