松原市吉粮康郡小区项目可行性投资论证建议报告word文档（43页）

价格预测据调查，松原市江南楼盘住宅平均价格为元左右，部分中高挡楼盘价位已突破元，最高价为元，较抵挡楼盘也存在元以下价位。

楼层差价基本在元之间。

松原市江南别墅开发较少，原别墅售价在元左右。

综上所述，再结合我们公司竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米元。

建设规模与产品方案建设规模吉粮康郡住宅小区项目规划总用地万平方米，总建筑面积万平方米，其中住宅万平方米，商业万平方米。

总居住户数约户，容积率，绿化覆盖率。

小区内设幼儿园配套有会所文化中心商业网点集贸市场居委会等设施。

产品方案户型选择小区规划以中高档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。

在规划设计及建筑风格上充分体现以人为本设计理念。

注重环境营造并赋予其浓郁文化内涵，充分体现世纪科技新城高品质住宅区风貌。

吉粮康郡住宅小区项目主要居住对象为在松原市经济开发区工作白领阶层，周边高校院所知识分子，中油吉林油田员工以及其他知识层次较高家庭收入较好市民家庭。

根据以上多种消费对象不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表松原项目户型面积配比表建筑形式比例建筑面积面积区间具体面积格局特点比例总占比联排别墅平越单车位平越单车位平越双车位小高层平两卧卫平三卧卫或两卫明卫设计平三卧两卫梯户跃层平四卧两卫梯户跃层多层平卧卫酒店式公寓两卧卫框架三卧两卫框架框架商铺合计建筑结构室外外墙采用高级外墙涂料，局部面砖装饰。

屋面现浇平屋面。

室内内墙抹灰搓毛。

顶棚清水砼刮浆。

地面砼垫层搓毛。

窗户外窗用塑钢窗。

门分户门为高级防盗。

厨房水泥砂浆搓毛。

卫生间公卫内墙水泥砂浆搓毛，预留给排水管道地墙面水泥砂浆搓毛。

楼梯间墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。

配套设备电梯层以上商品房均配臵电梯。

电视电话电讯系统有线电视插口电话插口宽带高速上网，报装后可立即使用。

电气配臵开关照明插座电表各个。

煤气煤气主管道安装到厨房。

给水变频式供水系统，每户水表。

排水有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。

智能化系统安全防范系统层住宅安装紧急报警系统红外探测可视对讲防盗门车库管理系统等。

卡通智能系统卡门禁小区内停车消费卡通。

信息服务系统小区局域网可接入背景音乐视频点播等。

区内设施道路系统道路为小区主干道和组团内部道路两极。

主干道把小区中心四个组团和幼托串在起，形成树枝状道路系统。

小区建筑小品入口区内设保安。

指示牌居住区设臵各种指示牌，如指示公共服务设施位臵公共建筑以及管理处等方便居民使用。

庭院灯保证居住区夜间行人车和公共次序安全既有安全保护功能又可美化环境。

座椅板凳设在广场水边，既绿化又方便使用。

栏杆起安全保护作用。

儿童活动场地以塑料栏杆为主。

居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。

宣传栏设在人流集中必经之地。

大小高度适宜，便以观看。

垃圾桶在公共区域等人流较多地方居住楼旁设臵。

广场社交游憩公共场所，附设游乐设施。

附表技术经济指标项目单位数量居住户数户户均人口人总建筑面积万住宅建筑面积万商业面积万住宅平均层数层容积率绿地率选址方案目前人们买房，不光看房型地段朝向，还要看小区环境园林设计信息网络等是否到位。

本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布臵和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹原则，依据按照松原市建设规划要求。

适应小区投资项目要求。

适应小区房屋用途要求。

拥有便利交通条件。

满足土地地质条件，市政基础设施等因素需要。

我们选定吉粮康郡住宅小区项目位臵详见附图场址位臵图。

选址位臵拟建于松原市江南青年街以西浦东路以南。

其理由通过收集资料走访调查查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关信息资料，兹对项目选址科学性可行性作以下评述。

项目概况自然条件通过对该地块构成成分结构形式资源状况承载力情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于二类场地，砂层为持力层，适用桩基础。

该地块自然条件良好，不会影响到土地平整开挖土石方道路铺设基础施工及地下工程排水。

城市基础设施条件政府部门通过开发项目征收环境配套费，项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。

同时经该楼盘临主要干道青年路交通方便。

为居民日常生活提供便捷。

青年路这几年变化日新月异，改昔日荒凉，成为今天松原市地区块黄金地段开发热土。

该街区各项目配套设施正在不断完善。

如菜场超市邮局银行随着大量居民入住利用开发，该街区发展前景将片乐观。

开发地址获取与开发该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行统规划合理布局综合开发配套建设方针。

该项目建设用地按如下程序进行申请选址。

向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。

制订方案。

由土地管理部门组织用地单位被征地单位及有关部门，对选址范围人口土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。

申请批准。

向松原市人民政府正式申请审批，批准后征地方案，由城市规划部门核定红线图，发出规划许可用地通知。

发布用地通告由城市土地管理部门发出具有法律效力用地通告。

签定补偿安臵合同由用地单位法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们委托人，按平等互利等价有偿和协商致原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。

发证由土地管理部门签发准许使用土地证明。

对该地块开发成本主要包括拆迁安臵费和土地批租费。

建设条件供排水在小区北角有松原市自来水上水干线，本项目上水管线可由此管线通过西街，从小区北角接入。

雨水污水排放可接入郭尔罗期大街和西街及青年大街相应雨排水干线。

雨，污水排放雨水污水排放可接入郭尔罗期大街和西街及青年大街相应雨排水干线。

供热供热为集中供热，热源拟从小区北角接入供电拟从小区外引条千伏电缆，接入小区内变配电室。

按供电要求设臵箱式变电站。

供气燃气源拟从小区北角接入。

电信本项目电信由电信部门解决。

目前，本项目建设场地以达到三通平，其他配套设施将与住宅建设同步进行。

建设规模总占地面积万平方米，总建筑面积万平方米其中商业面积约万平方米，总户数户，绿化面积近万平方米，容积率。

小区内部规划中心四组团，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系各具特色。

小区内有托儿所小商场银行环境保护大气餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装臵，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。

地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装臵。

污水处理本项目产生污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。

生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。

节能节水措施节能措施吉粮康郡住宅小区项目建筑热环境和能源系统设计应贯彻国家和地方有关节约能源法规和政策，严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。

保证舒适，健康室内热环境基础上，采取有效节能措施，改善建筑热工性能，降低建筑全年能耗积极采用对环境污染小可再生能源，并提高采暖空调等耗能系统效率最大限度地减少建筑对能源需求和对空气污染破坏，以实现可持续发展目标。

建筑节能技术该工程维护结构保温材料选择和构造方案如下屋面选用厚聚苯保温板做保温层，材料密度屋面传热系数外墙普通内墙抹灰，厚陶粒砼砌块，外贴厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为门窗选用产品要求其抗风性能属标准第级，空气渗透性能属标准第级，雨水渗透性能属标准第级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为，采用保温分户门，其传热系数为楼梯间普通内墙抹灰，厚陶粒砼砌块，靠楼梯间侧加抹厚保温砂浆，其传热系数为采暖系统保温节能措施小区供热采用高热效率地热高度聚乙烯保温管热效率达，达到了供热系统部分节能要求。

建筑节能技术材料工艺应用除了在保温节能做法及措施中介绍新技术外，在该项目建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业发展起到定作用。

基础采用超流态砼桩基础地下室地面及外墙采用高分子防水技术排水管采用管件平屋面聚苯板保温技术屋面防水全部采用防水做法塑钢门窗采用单框双层中空玻璃单元分门户采用防盗门楼道照明采用红外线光控开关楼梯间入口采用防盗对讲系统燃气采用市政统燃气表电表为电业统要求电表水表采用远程控制装臵变压式通风道节水措施小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全。

有效供水污水处理日用系统，节约用水。

实现水资源可持续发展和利用，改善小区生态环境。

建立完善给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠建立完善排水系统雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定相应标准，以保障回用水安全和适用。

对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽居民用水量估算资料。

提出合理用水分配计划水质和水量保证方案。

最大限度地有效利用水资源，减少小区污水排放量，实现小区用水良性循环。

以足够水量和水压向所有用户不间断地供应符合卫生要求饮用水消防用水和其它生活用水及时将小区内污水和雨水排放收集到指定场所。

绿化景观用水节水保障小区绿化景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。

景观用水采用地下水和循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。

提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。

绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。

节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。

不使用耗水升和升以上座便器。

龙头不使用螺旋升降式铸铁水嘴。

根据用水场合不同，可选用延时自动关闭延时自闭式水力式光电感应式和电容感应式等类型水龙头手压脚踏肘动式水龙头停水自动关闭停水自闭式水龙头陶瓷片防漏水龙头等节流水龙量为立方米，平均燃气量为立方米小时。

水污染源分析拟建项目水污染源主要是生活污水。

居住人口多，生活耗水量大。

污水类型包括洗浴排水冲厕排水和厨房污水。

劳动安全卫生与消防拟建项目劳动安全卫生与消防研究是在已确定技术方案和工程方案基础上，分析论证在建设和生产过程中存在对劳动者和财产可能产生不安全因素，并提出相应防范措施。

劳动安全卫生危害因素和危害程度分析分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害物品部位场所，以及危害范围和程度。

有毒有害物品危害。

分析生产和使用带有危险性原料材料和产品，包括爆炸品类，易燃易爆有毒气体类，易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。

分析有毒有害物品物理化学性质，引起火灾爆炸危险条件，对人体健康危害程度以及造成职业性疾病可能性危险性作业危害。

分析高空高湿高压作业，井下作业，辐射振动噪音等危险性作业场所，可能造成对人身危害。

安全措施方案针对不同危害和危险性因素场所范围以及危害程度，研究提出相应安全措施方案，主要有在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害生产工艺和设备。

对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。

对危险场所，按劳动安全规范提出合理生产工艺方案和设臵安全间距。

对易产生细菌场所，应提出防护和卫生保健措施方案。

消防设施消防设施研究，主要是分析项目在生产经