松桃县乾洲坝棚户区改造项目可行性投资论证建议报告doc文档（97页）

近年来为开发矿产资源，哄而起办了很多锰矿厂铅锌厂，全县年实现工业增加值亿元，按可比价计算比上年增长，其中规模以上工业实现增加值亿元，增长。

规模以上工业主要产品产量发电量万瓦时，水泥万吨。

四固定资产投资固定资产投资保持较快增长。

全县完成全社会固定资产投资万元，比上年增长，其中基本建设完成投资万元，增长更新改造完成投资万元，下降房地产开发完成投资万元，下降城镇固定完成投资万元，增长农村私人建房完成投资万元，下降。

五国内贸易消费品市场销售旺盛。

全县实现社会消费品零售总额万元，比上年增长，分县域看县消费品零售额万元，增长县以下消费零售额万元，增长，城乡市场同趋活跃。

分行业看批发零售贸易业消费品零售额万元，增长住宿餐饮业消费品零售额万元，增长其他行业消费品零售额万元，增长。

六交通运输和邮电通信业全县完成各类运输周转量万吨公里，比上年增长，客运输周转量万人公里，比上年增长。

全县完成邮电通业务收入万元，比上年增长，其中电信业务收入万元，比上年增长邮政业务收入万元，比上年增长年末移动电话用户万户，互联网宽带户，比上年增长。

七财政税收和金融保险财政收入大幅增长。

全县财政税总收入万元，比上年增长，其中般预算收入万元，增长。

财政总支出万元，比上年增长。

金融方面呈现可喜发展全县金融系统进步开展全方位优质服务，收效明显金融存贷款同步增长。

年末全县金融机构人民币各项存款余额达到万元，比年初增加万元，比上年增长，其中城乡居民储蓄存款余额万元，比年初增加万元，增长。

金融机构人民币各项贷款余额达万元，比年初增长。

八教育文化卫生教育环境进步改善。

教育事业进步发展。

年末，全县现有普通中学所，在校学生人，有专任教师人，学校占地面积万平方米有小学所，专任教师人，学校占地面积万平方米幼儿园所，在园幼儿万人，校园占地面积平方米，适龄儿童入学率。

文化事业健康发展。

全县广播电视综合覆盖率。

卫生事业稳步发展。

全县有卫生机构个，其中医院卫生院个，妇幼保健院所站个，疾病预防控制中心防疫站个。

卫生机构床位数张，其中医院张。

卫生机构工作人员人。

九人民生活城乡人民生活继续改善。

全县在岗职工平均工资为元，比上年增长，全县农民人均纯收入为元，比上年增长，农村居民人均生活消费支出元，比上年增长元，增长。

其中食品消费支出元，恩格尔系数为，比上年增长点十人口年末全县总人口为万人，全年出生率为，死亡率为，自然增长率为二项目建设背景大力提高人民群众居住水平，是全面建设小康社会和实现现代化重要方面与重要内容之。

低收入家庭城镇生活困难家庭住房问题是影响人民群众居住整体水平改善主要制约因素，也是制约全面建设小康社会和基本实现现代化重要因素之。

党和政府十分重视低收入家庭和城镇生活困难家庭居住条件改善问题。

国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见明确提出，要加快集中成片棚户区改造，解决困难住户住房问题，提高其住房质量，美化其居住环境。

松桃县是以农业矿产为主县级市，由于历史原因和地域限制，松桃县广大农村生产力落后，经济不发达，贫困人口和贫困地域所占比例较大，要想建设小康社会，必须牢固树立科学发展观，坚持以人为本发展理念。

为解决松桃县低收入家庭和贫困家庭住房，实现使人民群众住有所居要求。

据松桃县县政府对棚户区改造计划，拟对乾洲坝片区教场坝片区公园路片区平块片区南门湾片区和黄土坡片区棚户区住房进行改造，目前只针对乾洲坝片区进行改造，以加快城市现代化建设步伐。

这将给本项目建设带来千载难逢大好机遇。

三项目建设必要性本项目建设是满足住房消费需求住房是人们生活基本要素之，也是当前城乡居民最为关心问题之。

随着社会经济发展人们生活水平提高消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房需求无论在量上和质上都日趋增强。

随着生活节奏加快，在繁忙工作之余拥有个舒适休息环境已成为人们迫切愿望。

改善人们居住条件，提高人们住房水平，是实现这愿望必由之路。

近几年，松桃县房价提升较快，价格偏高，目前市中心房价已达元平方米。

松桃县城区范围内低收入家庭，多是原国营和集体企业下岗职工及低保家庭，没有足够经济实力去购买价格昂贵商品住房。

为彻底解决低收入家庭住房等基本生活条件，维护社会稳定，构建和谐松桃县，帮助低收入家庭改善住户条件就成了县政府重要工作任务。

松桃县棚户区建设工程，有助于和谐社会构建，改善提高松桃县居民人居环境，加快城市化建设需要。

同时本项目主要是建设具有针对性拆迁安置房，住宅面积较小，销售价格较低，满足消费者心理需求及购买力，创造出价格地理位置建筑质量环境等优势，获得当地老百姓认可，必将成为消费者购房首选。

此项目实施是提升居民生活水平进程需要松桃县棚户区房屋均属年代修建木结构房屋，结构简易，年久失修，低矮破旧，基础设施条件差，道路狭窄，消防隐患大。

本项目实施将让老百姓住上好房子，有利于美化环境，完善城市功能，该工程实施，是按照城市总体规划要求，是加快松桃县城市化建设步伐有力举措，具有综合社会经济效益。

本项目建设是社会与经济发展和区域发展需要本项目乾洲坝片区总建设占用土地公顷，容积率，建筑密度以下，住宅建筑层数为多层和高层，绿地率为，符合国家集约节约土地资源政策要求。

成片开发住宅小区建设是住宅建设重点。

价格合理，主要销售对象为松桃县现有住房难收入低人群。

建设本项目符合中央关于建设和谐社会要求，符合当前国家围绕城镇化建设主题发展要求，符合当前省政府关于加快棚户区改造建设要求，既可以满足低收入居民家庭住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产泡沫。

不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面，中低价房建设在未来很长时期内，有着存在和发展必要性。

因此，实施本项目是可行而且是很必要。

棚户区居住情况分析各棚户区房屋现状构成现状房屋高度构成比例层建筑层建筑层以上建筑现状房屋修建年代构成比例年代以前年代年代从上面对乾洲坝棚户区调查结果可以看出，棚户区建筑主要集中在低层建筑，占地面积大，浪费土地资源。

修建时间多为年前建筑，建筑破损较为严重。

建筑面积多为平方米以上，故此比例进行安置房户型设计。

现有建筑结构框架结构所占比例非常小，建筑结构稳定性较差，建筑安全存在定隐患。

从消防部门统计资料反映，乾洲坝棚户区存在以下问题该片区无消防规划，建筑物分布杂乱无章。

建筑物依山而建，道路不通畅。

无消防车通道。

无基本消防设施。

无消防水源。

无城市消防给水系统。

由此可见棚户区现状是随时都有发生重大火灾危险，由其他部门统计来看，该片区现基本通水，但只能供应饮用。

无行车道路通现状房屋面积构成比例平方米以下平方米平方米平方米以上现状房屋结构构成比例框架结构砖木结构砖混结构木质结构至棚户区，无法满足消防等其它要求。

无公厕垃圾转运站等基础设施。

棚户区电网线路陈旧，需要改造。

棚户区无规范通讯设施。

由于棚户区建筑密度高，居住人口多，房屋间距小特点，造成棚户区犯罪率居高不下，成为犯罪分子滋生温床。

综上所述，松桃县乾洲坝棚户区改造迫在眉睫，通过项目实施，彻底解决棚户区居民基本居住要求，对避免火灾发生降低犯罪率提高居民卫生条件起到积极推动作用。

第三章场地址选择及建设条件建设场址根据松桃县总体规划松桃苗族自治县国民经济和社会发展第十个五年发展规划纲要以及建设用地许可证，建设地址为乾洲坝片区。

场址现状地点与地理位置本项目选址于松桃县城区内，交通便利，地理位置优越，周围资源条件齐全。

场址土地权属类别及占地面积根据松桃县国土资源局开发区分局初步审核，该地块土地利用现状为规划居住用地。

建设单位已取得土地使用权证。

土地用途为居住用地，土地使用年限年。

总用地面积公顷。

现有场址利用情况该项目所在地有部分旧式棚户区，所有住户基本上已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。

建设规模和主要建设内容建筑规模棚户区总户数户总人口人用地面积公顷安置房用地面积公顷招牌挂土地面积公顷拆迁建筑面积万平方米安置建筑面积万平方米招牌挂商品房建筑面积万平方米乾洲坝片区主要建设内容安置房以平方米以下户型为主，为多层建筑，占总安置建筑面积平方米以上户型占安置建筑面积，为小高层建筑。

二建设条件规划条件松桃县规划局已就该地块出具建设用地规划设计条件通知书，建设单位依据城市总体规划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质单位编制建设方案，方可办理规划报批工作。

二土地条件项目建设方已取得了该地块土地使用权证。

土地用途为住宅用地。

场地原为建设用地，基本平整，无较大高差，地形地貌简单，不良地质作用不发育，无不良地质灾害。

三基础设施情况交通方面，建设地点均有公路经过，交通便利。

通信方面，项目区处于通住程控范围之内。

供水方面，自来水水厂承诺完全能满足该项目施工用水和建成后工作生活用水。

用电方面，已与国家电网并网运行，场地附近均有高压电缆，电力供应有保障。

各项基础设施完善，适合于房屋建设。

四周边环境分析周围农贸市场学校超市等设计逐步完善，附属设施齐全，居住条件良好。

五建筑材料供应钢材砖水泥砂石等均可就地采购。

六资源节约措施项目所需主材均可在松桃县采购，运输方便。

所有材料承建单位均与供应商签定合同，保障供应，进场前需要进行复试，合格后方可使用。

水和电由松桃县供水公司供电部门申请报批，满足项目建设使用要求，所有材料按比质比价原则进行择优采购。

三拆迁方案为了加快城市建设步伐，大力提高城镇化建设水平，切实改善人居环境，促进地方经济发展，按照统规划统设计统管理统建设原则进行拆迁安置补偿，根据中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国土地管理法国务院城市房屋拆迁管理条例中华人民共和国物权法贵州省城市房屋拆迁管理办法结合我县棚户区改造实际，特制定本房屋拆迁安置补偿方案。

拆迁范围平块片区乾洲坝片区教场坝片区公园路片区南门湾片区黄土坡片区内所有建构筑物。

拆迁期限年年完成。

补偿方式采取货币补偿和产权调换两种方式。

补偿标准及范围房屋按产权证载明性质，面积按房产证或评估测量面积，实行和概率分析，由于进行全面不确定性分析工作量很大，特别是概率分析，所以，除非是对于重大关键骨干项目或不确定性较大项目，般只需对盈亏平衡分析和敏感性进行简要分析即可。

盈亏平衡分析盈亏平衡分析又称损益平衡分析或量本利分析，是对项目生产规模成本和销售收入进行综合分析种技术经济分析方法，广泛应用于经营分析成本管理和方案选择等领域。

盈亏平衡分析目，是确定投资活动盈亏平衡点。

根据这个平衡点，使投资者能掌握企业或项目盈亏界线，了解企业或项目风险大小。

销售价格盈亏平衡点总成本可销售面积万元平方米元预计土地销售平均价格万元亩元销售率盈亏平衡点销售价格盈亏平衡点原销售平均价格元元即销售收入达预测收入时，项目处于盈亏平衡状态敏感性分析影响项目开发利润主要因素有销售价格和开发成本，在不考虑销售率情况下，以上两个因素幅度分别上升和下降计算对经济效益影响。

经过分析，所列两种影响因敏感性因素中，价格与投资敏感性相当。

因此，项目业