市场目标。致力发展海洋文化生态文化和现代港口文化，形成具有鲜明旅游海港城区特色文化事业。而规划区内在梅沙宾馆后山坡新石器时代晚期春秋战国时期遗址处发掘出土了批遗物，并发现了房屋遗迹，此发现在深圳均属首次。文物出土证明了早期人类在该区域曾在此生产和生活，深厚历史底蕴使规划区具有了地域人文色彩，成为该区发展吸引点之，也是盐田历史文化闪亮点。营造深圳特色盐田特色梅沙特色需要深圳历史从史料来看，早在年前，深圳地区就曾有过移民浪潮，内地人曾为开发新安立下了汗马功劳。在东官郡所辖六县中，第个就是宝安县，县治与郡治同在处，是江海交通要冲，海防军事重镇。新安故城开创了深圳城市发展源头，成为深圳地区政治经济文化生活中心。历史变迁经常表现在久必合，合久必分。新安故城发展变化也是如此。梁天监六年年，东官郡改为东莞郡，陈将郡治移至增城。唐肃宗至德二年年，将宝安县名改为东莞，县治从南头移到今天东莞市。到了五代，宋元以后，深圳在行政方面隶属关系都发生过些变化。今天我们所看到南头城，即明城洪武二十七年年，广州左卫千户崔皓在原旧城址上修建东莞守御千户所城。明万历元年年从东莞县又分设新安县，以该所城为县城。据近几年考古发现，深圳迄今已有年历史。据有关地下考古挖掘和地面古代遗址资料表明，深圳历史源远流长。在大黄沙大梅沙沙丘遗址发现陶器石器显示，早在五六千年前新石器时代，就有人类生息在这片美丽富饶土地上，创造了深圳光辉灿烂历史文化。目前已查明，深圳有文化遗址处，古墓葬处，古建筑和历史纪念建筑处，近现代史迹和革命纪念建筑处，旧海关税站和界碑等有处。经过筛选，市政府已分批公布了处文物保护单位。其中大鹏城和中英街界碑于年被省政府确认为省级文物保护单位。梅沙文化大鹏咸头岭新石器时代遗址考古资料证明，深圳历史始于年前新石器时代中期，是中华民族发源地之。大鹏咸头岭新石器时代遗址因其文化面貌为整个珠江三角洲新石器时代沙丘文化遗址代表，从而被命名为咸头岭文化。年发掘屋背岭商时期墓葬群已发掘出座商代墓葬，填补了珠江三角洲和港澳地区考古编年空白，被评为当年全国十大考古发现之。大梅沙春秋时期墓群遗址考古档案该墓群在年全国文物普查时发现。年春，大梅沙被开辟为旅游度假区，为避免沙丘遗址遭到破坏，市博物馆考古队进行了第次发掘。年进行第两次被发掘，发掘面积平方米。墓葬均为长方形竖穴，方向北偏东，长米米，有在近墓底中间挖个直径和深度约厘米小坑。出土随葬品有件，其中有件青铜器件陶器件石器。其中，墓葬随葬品最多，共出土件青铜器件陶器和件石器。表明当时财富多寡差别较大，男女分工明确，族群之间可能还经常发生争斗。历史地位该遗址在当时是广东发掘面积最大沙丘遗址，发现墓葬和青铜器数量在广东沙丘遗址中也是空前，并填补了广东考古编年空白，为研究此时期社会状况及古越民俗等提供了不可多得宝贵资料。保护现状该墓群已被划定大面积保护范围，并隔离起来。目前，已在现场设立博物馆进行更加细致保护。考古工作者在盐田区公里海岸线上发现大小梅沙远古文化遗迹，印证了多年前这地区新石器时代远古文明，同时反映了年前本地区青铜器文化发展水平。沙丘遗址代表是海洋文明，专家认为其与北方游牧民族文化中原龙根文化并存为中国三种文明形态。在环珠江口史前文化圈中，盐田正好居于珠江入海口，其历史遗存价值不言而喻。经过多年印证，我们可以直接在遗址文化层中寻觅远古梅沙人踪迹。盐田区旧城改造需要目前，梅沙街道辖区第个旧村改造项目成上工业区改造已全面启动，万平方米改造红线范围地面上建筑物已全部拆除。按照规划功能定位，该小区将建成集居住商业文娱于体新型小区名称为港城海湾，成为梅沙地区商业文化中心，也将被打造成梅沙旧村改造个典范。考虑到该小区建成后环境质量有所提升，但这只是金沙街个局部环境改善，而其他部位仍然是残旧落后面貌，与周边大环境很不协调尤其是与新建成梅沙景观路形成了鲜明反差。环境是保持旅游业良性发展所不可或缺基本条件，所以有必要抓住改造上坪村成上工业区有利时机，对金沙街进行全面改造，从而使整个片区环境水平得到同步提高，金沙街改造也将成为盐田区旧城改造中示范工程，从而推动整体旧城改造工作进程。可可行行性性研研究究编编制制原原则则和和依依据据原则目性原则本项目可行性必须根据旅游投资具体要求进行研究。故应根据旅游市场需求和旅游投资者投资目和具体要求，合理地确定投资规模进行项目开发规划和设计编制财务计划等。客观性原则本项目可行性研究为项目投资者和有关部门决策提供重要参考依据，因而可行性研究报告在全面客观充分论证过程中，明确提出研究结论和建议，为项目投资者提供充分决策依据，以便投资者和其他决策者进行正确合理投资方案选择。科学性原则在本投资项目可行性研究中，为了保证可行性研究科学性与可靠性，确定运用类比手法对项目进行定性分析，从而使旅游投资项目可行性研究更具科学性准确性和可操作性。兼顾性原则本项目涉及社会效益环境效益和经济效益，需坚持实事求是和兼顾性原则，以实现三赢投资决策。依据梅沙街道办金沙街改造项目建议书初步可行性研究报告关于印发深圳市盐田区政府投资项目管理办法暂行通知深圳市盐田区人民政府文件深盐府号建设工程工程量清单计价规范深圳市建设工程造价管理站深圳市城市总体规划编制可行性研究报告委托合同其他有关依据资料项项目目建建设设条条件件政策条件深圳市城市规划委员会在年月召开年第二次会议上审议了深圳市东部滨海地区发展概念规划以下简称规划。规划对东部滨海地区开发定位目标是具有国际水准生态型滨海旅游胜地，首要原则是生态保护与可持续发展相协调，总体思路是构建以旅游为主体东部黄金海岸。顺应东部海滨黄金海岸规划要求，深圳市盐田区政府联合梅沙街道办改造办公室做出金沙街改造重大举措。经济条件深圳市盐田区国民经济以年均增长率实现高速稳定发展，年盐田区实现旅游收入亿元，比年增长各旅游景点接待游客万人次，比年增长。旅游经济发展迅速。所有这些是促成金沙街改造经济条件。环境条件金沙街地处梅沙片区中心地段，内环路与盐梅路交界处。东至背仔角水上公安检查站，南到盐梅路，西临内环路，北靠梅沙景观路。周围以住宅和住宿为主，污染小，空气清新环境优雅，且金沙街距大梅沙海滨公园不到米，处于东部海滨黄金海岸重要节点上，环境条件优越。社会条件盐田区为深圳市规划潜在富人区。金沙街已经建成并营业酒店及公寓式酒店有梅沙宾馆滨海明珠酒店水云间酒店公寓海阔•凌海酒店公寓心海假日酒店公寓芭堤雅酒店雅兰酒店等等，另外，金沙街周边还有多个高尚住宅区如心海伽蓝天琴湾万科东海岸等。在建有东部华侨城项目大梅沙五星级酒店。规划拟建有艺术博览中心国际会议中心大梅沙湖心岛酒吧街国际学校东部沿海高速公路莲塘至盐田段。深圳市盐田区社会公共事业发展迅速，无论是体育卫生事业还是科教文化事业都比上年有较大发展，而且致力于向更高目标奋进。以上资源都是促成本项目顺利开展社会条件。结结论论建设必要性金沙街改造是促进深圳市经济发展和旅游经济发展需要是深圳建设国际化城市需要，实现盐田区规划目标需要构建完整旅游经济需要是完善盐田区东部黄金海岸发展规划和实现大鹏湾国际级旅游度假区规划需要。因此金沙街改造势在必行，刻不容缓。选址合理金沙街地理位置非常优越，位于梅沙片区中心地段，内环路与盐梅路交界处。东至背仔角水上公安检查站，南到盐梅路，西临内环路，北靠梅沙景观路。交通便利，基础配套设施相对完善，旅游大环境既已形成，金沙街处于较为成熟旅游经济商圈中，选址合理。社会效益显著整个金沙街开发建设会带来良好社会效益，具体表现在对项目所在地区居民收入有利影响，能有效提高居民收入对项目所在地区居民生活水平和质量有利影响，能明显改善居民生活水平和质量对项目所在地区居民就业有利影响，能扩大就业范围，提供就业机会对项目所在地区不同利益群体有利影响，有利于所有利益群体间利益调和对项目所在地区文化教育卫生有利影响，有利于文化教育及卫生事业向前推进对社会基础设施和公共服务有利影响，有利于完善基础设施，提升公共服务质量，构建完美社会对项目所在地区宗教信仰有利影响，有利于更新当地居民价值观和宗教信仰，接受新鲜外来事物。第第二二章章建建设设规规模模标标准准与与功功能能建设规模建设标准功能建建设设规规模模现状概要规划区建筑以城市居民住宅和酒店旅馆建筑为主，约占总建筑量。其中心海伽蓝心海假日海阔凌海水云间等是新建小区，另有心海伽蓝北面港城海湾现正处于土地平整阶段。规划区西面入口附近上坪村为旧村。梅沙宾馆芭堤雅酒店滨海明珠及深大电话度假村为主要酒店建筑。行政办公建筑有规划区东面入口处梅沙街道办及中部梅沙派出所等。文化设施则有心海伽蓝东面社区活动中心。规划区内仅有栋商业建筑梅沙市场，但现状建筑质量较差，经营状况不佳。另外市政建筑则有金沙街东面入口处梅沙加油站。规划设想本项目是对现状进行梳理，进行穿衣戴帽规划改造工作。包括建筑外环境改造建筑外立面改造建筑改造和市政改造四个部分。下图是规划改造总平面图。建设规模汇总由上面规划总平面图统计如下规划总用地面积商业街长约公里建筑外环境改造铺装绿化街头小品及步行街小品详见下页金沙街改造建设规模汇总表建筑外立面改造建筑改造市政改造。金沙街改造建设规模汇总表项目分项小项单位备注规划总用地单位公顷建筑外环境改造东广场中广场西广场南面两入口广场南面两入口广场二步行街铺装主要商业街上坪村铺装铺装小计,步行街街道及所有广场绿化及种植取五个广场及主要商业街铺装总和西北面旧村上坪村绿地西入口绿地绿地小计街头小品街头茶座街头小景步行街小品路灯单位为套基雕塑单位处休息座椅单位把喷泉东单位项喷泉西单位项建筑外立面改造阳光板廊架商业街建筑外立面首两层改造商业街建筑外立面首两层改造后增小计建筑改造连廊连接建筑拆除建筑小计市政改造深大电话度假村楼顶电讯发射塔灯饰单位项生态停车场加油站车行道改造其他机动车道改造水电市政设施中国有关方面研究测算狭义旅游业万元增加值，可推动增长万元狭义旅游业增加值增长个百分点，可推动增长个百分点狭义旅游业万元消费，可带动万元旅游业每增加个直接就业人员，可带动相关产业间接就业人员人，以上研究结论表明，旅游经济关联带动效应是很强。目前盐田旅游业虽达不到这个比例，但其连带效应仍不可忽视。由此可见，金沙街将来发展会带动其他相关产业发展，促进盐田区经济发展，实现区域旅游经济腾飞。第第十十二二章章项项目目实实施施进进度度项目分期建设项目实施进度计划项项目目分分期期建建设设近期金沙街商业界面整改。指金沙街沿街商业立面地面铺装道路广场等沿街设施完善。西面入口处宿舍楼近期考虑拆除，打开西面入口空间，以吸引东部华侨城人流进入，尽快形成完整连续商业空间界面。市政配套改造也在期建设中完成。中期对上坪村内部进行整改，形成风情酒吧街区。远期对上坪村及成坑村实行整体改造，彻底拔除城中村隐患。项项目目实实施施进进度度计