政府明确提出了高起点大手笔现代化改造方针，而片区产业定位也明确为现代化大宗商品交易市场现代物流配送基地现代物流公共信息平台国际物流总部基地。由于该片区拥有良好物流基础和完备汽车流通业发展基础，交通便利，是关内不可多得价值洼地。深业泰富正是在这样宏观产业背景下选择构建汽车物流产业园来实现这宏伟目标。本项目规划占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，容积率为。项目集设计研发汽车物流配送零配件供应展示交易总部办公信息平台商务会议购物娱乐于体，功能分区包括汽车企业总部大厦汽车博览及服务中心汽车物流及用品分拨中心汽车零配件配送中心汽车研发设计中心汽车展示交易中心。汽车企业总部大厦层汽车博览及服务中心层汽车物流及用品分拨中心层汽车零配件配送中心层汽车研发设计中心层汽车展示交易中心层汽车文化活动广场园区入口喷泉规划总用地面积公顷总建筑面积万平方米汽车企业总部大厦万平方米汽车博览及服务中心万平方米其汽车物流及用品分拨中心万平方米中汽车零配件配送中心万平方米汽车研发设计中心万平方米汽车展示交易中心万平方米容积率建筑覆盖率绿地率配建停车位个深业泰富汽车物流产业园发展目标是以现有万平米土地为龙头和核心区域，借力汽车服务业，通过资源整合政策引导和政府扶持，建立个真正可行具有规模效益国内流世界领先汽车物流产业园项目。项目名称深业泰富汽车物流产业园规划可行性研究项目开发方本项目开发方为深业泰富物流集团股份有限公司承担项目经济可行性研究工作单位受委托单位戴德梁行房地产顾问深圳有限公司。单位地址深圳市罗湖区地王大厦室。法人代表张国正项目地点深圳罗湖区笋岗清水河物流园可行性研究依据深业泰富汽车物流产业园规划可行性研究关于加快发展深圳现代物流业若干意见深圳市城市总体规划检讨与对策深圳市城市规划标准与准则年深圳市商业网点规划深圳市货运交通发展政策及货运场站规划深圳市罗湖区分区规划年笋岗片区法定图则年月笋岗清水河物流园区功能调整研究年月项目建设必要性有利于建立个完善现代汽车流通体系据资料显示，在汽车产业利润中，制造业仅占，流通及售后服务领域占。而流通及售后服务包括售前售中及售后服务各方面内容，即售前购车指导上牌手续办理汽车配件供应售后维修装饰美容驾驶技术培训信息网络建设以及汽车文化培育等。车管所分所金融保险服务机构文化引入政休闲府相关职能画廊艺术馆情境小品雕塑汽车美容改装汽车定制中心驾校服务整车仓储零部件仓储配送中心购物中心主题商业物流仓储体验式商业汽车城市展厅产业研发中心基地采购中心商旅接待商务酒店会展场馆持续增加各类物业深圳是我国私人机动车发展最快地区之，汽车市场规模较大，但布局分散零乱，处于无序发展状态。这不仅与我市汽车销售行业发展不相适应，也与深圳市经济发展不相协调。深业泰富汽车物流产业园建成后，经营面积将达到万平方米，将会成为罗湖乃至深圳市规模较大功能齐全现代化人性化汽车交易市场。该项目实施运营，将弥补深圳市缺乏大型化集聚型汽车销售市场空白，而且凭借便捷交通优势经营优势及网络资源优势，把广大消费者生产厂商配件供应商以及配套服务商紧密联系在起，形成集团化经营优势，真正形成供销服条龙配套体系，并建立完善成熟经营格局，实现政府厂商消费者市场经营者真正意义上四赢。有利于实现区内产业升级和转型，提升清水河区域整体形象‡随着深圳特区经济飞速发展，清水河仓库区仓储功能逐渐弱化，现有货代运输仓储功能已经不能满足城市快速发展和深圳市产业结构转型带来挑战，清水河片区面临单位面积土地投入产出效益低下土地利用率低环境及道路状况落后等系列问题。‡为了顺应片区发展趋势，笋岗清水河物流园区相关管理部门对园区功能定位进行了调整，编制了笋岗清水河物流园区功能调整研究报告。笋岗清水河物流园区调整后功能定位为以信息化为基础，以建设现代化国际大宗商品展示采购交易市场物流总部基地和现代物流配送基地为重点，抓住培育龙头交易市场家居超市汽车及汽配交易市场电子产品专业市场轻工产品市场医药港冷冻食品配送中心生鲜农产品配送中心文具玩具精品市场和工艺文化传播市场等和集聚专门人才关键，不断提升现代物流业层次规划和能级。把园区建设成为城市现代服务业功能集聚区域深港现代物流企业后方服务基地，为深圳建设成为区域性物流中心城市作出应有贡献。‡而汽车物流产业园开发建设，将是落实市委市政府相关政策法规，实现区内产业结构转型，引导清水河片区提升自身价值和构建长远竞争力有力举措。‡本项目建设，将是在延续现有统简洁建筑界面基础上，塑造个开放性建筑景观节点，形成标志性建筑群，它将成为个城市亮点，可改变现有清水河仓储区相对无序状态，将塑造个崭新优美区域形象。有利于土地资源最大化利用，提升单位土地效益时至今日，深圳面临土地资源人口环境四个难以为继，成为制约深圳发展瓶颈，如何克服四个难以为继负面影响，已经成为深圳面临重大问题。因此，提升单位面积土地产出成为政府出让产业用地基本要求，规模化高效益集聚型汽车物流园区充分反映了政府效益要求。而产业集群是指相同性或互补性企业在空间上成规模集聚现象，在经济全球化今天，产业集群被认为是增强产业根植性和保持国家和地方经济稳定重要条件，引导和强化产业集群化发展，正日益受到国内外各地政府广泛重视。因此，深业泰富汽车物流产业园作为高集聚型汽车物流服务区，对提升特区内产业用地效益具有重要示范意义。有利于拉动罗湖区乃至深圳市经济发展汽车产业涉及范围广，从汽车制造到汽车物流和销售服务，包括后期废旧汽车回收处理，已经日益成为个效益巨大产业链条，对城市经济发展具有举足轻重影响。销售交易金融按揭保险服务关税缴纳相关费用缴纳提车服务上牌办证作为在汽车产业中处于核心地位汽车销售服务业，其发展关系到后续相关产业发展，并且对其他产业带动作用明显。汽车维修服务行业不仅增加地区对汽车零配件维修工具检测工具需求，尤其是增加对电子器配件电子工具和检具需求，而且是汽车消费信贷保险等汽车金融业发展前提，汽车金融业发展完善又为建立成熟汽车市场，促进整车制造业发展创造了条件。其产生推动效应将拉动汽车装饰汽车租贷，以及旅游休闲体育运动等相关产业发展，而由汽车产业发展而形成汽车文化是构筑现代城市文明标志。因此，建立完善便捷诚信汽车物流产业园，形成成熟汽车市场将对带动深圳汽车物流行业发展，促进整体区域经济起到重要作用。深业泰富汽车物流产业园建设，将会形成集品牌专营区汽车集中贸易区零配件服务区物流仓储服务区汽车配套服务区于体，并包含代理上牌代缴车辆购置税车船使用税代办保险等条龙服务业务。不仅可以提升和带动该片区整体发展，实现地区产业结构转型和升级，并可通过市场带动相关行业发展，包括物流运输贸易等，必将有力地带动笋岗清水河地区经济快速发展。基本结论深业泰富汽车物流产业园规划建设顺应了深圳市政府重点发展现代物流业政策走势，率先响应城市对物流园区功能布局调整要求，将对深圳高端物流业发展起到带动与表率作用。本项目经济上可行,具体财务指标如下„全租模式按照自有资金银行融资全租模式下，项目经济效益指标如下项目总投资额约亿元，年投资利润率项目财务税后内部收益率项目税后财务净现值,万元，项目税后动态投资回收期含建设期年„租售结合模式按照自有资金银行融资租售结合模式下，项目经济效益指标如下项目总投资额约亿元，年投资利润率项目税后财务净现值,万元，项目税后动态投资回收期含建设期年„全售模式按照自有资金银行融资全售模式下，项目经济效益指标如下项目总投资额约亿元，年投资利润率项目税后财务净现值,万元项目市场分析宏观背景分析宏观经济分析国内经济发展现状年明显下降，年季度整体表现好于预期年在金融危机影响下，中国经济出现了明显放缓趋势。国内生产总值亿元，同比增长，年以来首次降至个位数，经济形势十分紧迫。而中国政府也明确了当前首要任务是保经济增长拉动内需和和促进消费，并相应出台了万亿投资计划及十大产业振兴规划等重大措施，力争在外围经济形势和持续严峻情况下，促使中国经济率先复苏。年累计增速年季度截止到年第季度，国民经济运行出现了积极变化，整体表现好于预期。初步核算，季度国内生产总值亿元，按可比价格计算，同比增长。居民消费价格同比下降，工业品出厂价格同比下降，环比降幅逐月缩小。当前国际金融危机仍处在调整之中，但中国季度经济运行状况已经好于预期表现，有逐步启稳趋势，未来将有可能在全球范围内率先回暖。因此，宏观经济有利发展形势将对各行业发展起促进作用。深圳经济发展现状抗金融危机能力强，重要经济指标仍处于全国领先地位近年来，深圳市国民生产总值以年均近速度快速增长，经济发展成果显著，产业结构良好。虽然年深圳面临着金融危机巨大冲击，经济发展环境艰巨，但深圳产业升级和调整抓得早，因此抗危机保增长工作处于全国前列。目前深圳经济发展主体基本面比较稳定。深圳国民生产总值及增速表深圳主要经济指标与其它三大城市对比年亿元全国排名人均美元全国排名人均可支配收入全国排名深圳上海北京广州数据来源各地统计局网站从表中可以看出，深圳年总值为亿元，继续稳居全国第四位。而在全国人均和人均可支配收入两项指标上，深圳仍然位居全国首位，显示了深圳在经济发展以及居民收入消费水平等方面处于全国领先地位，甚至达到了中等发达国家水平。同时，深圳国内商品销售总额在年达到了亿元，比上年增长，其中汽车类产品亿元，同比增长，显示出强劲发展势头。小结从全国宏观经济发展来看，随着国内新经济措施逐步实施，将促使中国经济迎来新轮发展机遇。从深圳目前经济发展状况来看，其整体水平仍处于全国领先地位，人均和人均收入水平位居全国首位，为商品市场持续发展奠定了坚实基础。对于本项目而言，逐步回暖国内经济形势将成为本项目有利发展因素。而深圳中心城市核心竞争力和价值，为本项目蕴育了巨大市场空间。宏观政策影响汽车产业调整和振兴规划该政策是在当前经济危机背景下，国家大力扶持和促进汽车行业发展具体表现，对本项目而言是重大政策利好。为应对国际金融危机影响，落实保增长扩内需调结构总体要求，稳定汽车消费，加快结构调整，增强自主创新能力，推动产业升级，促进我国汽车产业持续健康稳定发展，政府特制定汽车产业调整和振兴规划，作为汽车产业综合性应对措施行动方案。产业调整和振兴主要任务培育汽车消费市场遏制汽车产销下滑势头，确保年稳定增长。调整和出台鼓励汽车消费恢复市场信心政策措施。推进汽车产业重组鼓励大型汽车企业在全国范围内实施兼并重组。支持企业自主创新以企业为主体，加强产品开发能力建设。实施技术改造专项支持汽车产业技术进步和结构调整，重点支持发展新能源汽车相关技术。实施新能源汽车战略推动纯电动汽车充电式混合动力汽车及其关键零部件产业化。发展现代汽车服务业加快发展汽车研发生产性物流汽车零售和售后服务汽车租赁二手车交易汽车保险消费信贷停车服务报废回收等服务业。主要具体政策措施减征乘用车购置税自年月日起，升及以下小排量乘用车购置税从减到。开展汽车下乡农民按照规