，周边拥有配套文化娱乐等功能，充分体现了以人为本对居住环境居住类型居住心理要求。总建筑面积为万，其中住宅建筑面积为万公建用地面积万道路用地面积万公建用地面积万建筑密度，容积率为。整体规划充分考虑了各性质用地间相互协调和衔接，体现了规划区现代和时尚，具备了高品质居住环境和高标准生活服务设施，创造了清新雅致人文居住园区。四总投资及资金来源该项目建设总投资为万元。项目建设资金来源由本公核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。五建设期限项目建设期个月，即年月年月。二可行性研究报告编制依据⒈投资项目可行性研究指南试用版⒉建设项目经济评价方法与参数第三版全国农村环境综合整治规划年村庄整治技术规范饮用水水源保护区划分技术规范城市居住区规划设计规范年版相关设计规范标准项目业主提供有关资料第二章项目建设背景和必要性项目建设背景区域基本概况于洪区是辽宁省省会沈阳市近郊区，位于沈阳市区西北部，东临铁西皇姑两城区，西与新民市接壤，南隔浑河与苏家屯区相望，北邻沈北新区。全区地势平坦，四季分明，属半湿润大陆性气候，总面积平方公里，总人口多万。地理位臵于洪区地处沈阳经济区核心区域，是沈阜城际连接带龙头。地理位臵得天独厚，东北高速公路网枢纽核心，沈阳市八个主要城市出入口均在区内。拥有沈山秦沈等多条铁路干线，沈西大型铁路编组站坐落区内，专用铁路已并入东北路网。沈大京沈沈彰高速公路和国道等道路纵横交错，构成了四通八达交通网络。于洪区临港优势明显，距沈阳桃仙国际机场公里，距营口港仅公里，大连港丹东港葫芦岛港和锦州港等北方重要港口均在小时车程辐射圈内。气候于洪区属暖温带大陆性半湿润季风气候，其特点是四季分明雨热同季干冷同期光照充足降雨集中。年平均气温为度，最冷是月份，最热是月份。年平均降水量为毫米，年日照时数为小时，日照百分率为。面积全区土地总面积平方公里。于洪区三环内城市规划区平方公里外围靠近三环地区以产业集群村镇为主，是发展活跃城市边缘区再外围以村屯农用地水域为主，是城市生态保育区。水资源于洪区境内有浑河蒲河细河九龙河小浑河条河流。流经总长公里。其中浑河发源于长白山脉龙岗山，流经八县市，在海城三岔河和太子河汇流，经营口入辽东湾。从中长铁路桥处流入于洪区。境内河长公里。全区天然降水和地下水总量多年平均达，万立方米。地势于洪区地势东北高，并向西南微倾斜。除平罗镇黄土坎带属山前倾斜平原以外，均属下辽河平原。地形平坦而开阔，般海拔在米之间。行政区划年建区以来，经过多次行政区划调整，于洪区现辖个街道办事处。二区域经济概况全区上下锁定全域城市化发展目标，主动融入沈阳经济区发展大局，经济结构持续优化，重大项目纷纷落地，发展环境极大提升，人民生活显著改善，全区经济实现了又好又快发展，综合实力显著提升。年实现地区生产总值亿元，增长财政般预算收入亿元，增长固定资产投资亿元，增长实际利用外资亿美元，增长出口总额亿美元，增长社会消费品零售总额亿元，增长城镇居民年人均可支配收入元，增长农民年人均纯收入元，增长。三区域基础设施概况于洪区处于东北公路高速公路铁路交通枢纽核心，是东北地区连接山东京津唐等关内地区重要交通门户，是贯通朝鲜韩国俄罗斯等国家陆路交通重要节点。于洪区是沈阳市西部主要交通出口，区域内沈大京沈沈彰高速公路和国道等道路纵横交错，城市二三环以及启动建设四环五环公路贯穿全境，拥有沈西最大铁路编组站。于洪区临港优势明显，距沈阳桃仙国际机场公里，距营口港仅公里，大连港丹东港葫芦岛港和锦州港等北方重要港口均在小时车程辐射圈内，构成了四通八达立体交通网络。于洪区工业实力雄厚，已经形成了通用设备制造电气机械及器材等七大主导行业以及家具五金等四大产业集群，工业总量位居全市第三位，工业规模化和集团化发展格局初步形成。尤其是依托沈阳基础雄厚规模宏大技术先进装备制造工业，在机床输变电设备电线电缆等机械工业方面形成了门类齐全配套完备装备制造配套产业链条。于洪区现代服务业繁荣发展，拥有各类要素市场个，年市场成交额超过亿元，伴随着城市化建设和城市人口加速聚集，家乐福华润万家碧桂园五星级酒店等大型商贸项目竞相涌入，呈现强劲发展态势。房地产业和商贸业更是硕果累累，碧桂园恒大阳光绿地等开发企业已经进入，众多商业载体发展迅速。农业现代化水平在全省领先。作为辽宁省农业现代化示范区和国家个农业高科技示范区之，以高端设施化产业化为特色现代农业取得长足发展，拥有规模化农事龙头企业余家，农业科技园区个，富民经济小区个，千代食用菌德丰蔬菜小韩蔬菜工厂等现代化农业生产基地无论是生产规模，还是技术装备水平，均位于全省乃至全国前列。四自然资源与环境现状沈于公路新潘公路平望公路纵横镇域，四通八达。村村通油路，村村通汽车，村村通自来水，村村通程控电话。有线电视小时接收全国各地节目。镇内设有供电所，新改造电网和先进电力设备，为各项事业发展提供可靠保障。蒲河九龙河六灌渠流经镇域，而且是沈阳市北郊城区自来水水源地，为生产生活提供充足水利资源。五项目区概况本项目区位于沈阳市于洪区北部平罗镇平罗村，是沈阳市北郊城区自来水水源地，是沈阳市各种经济作物种植基地。是沈阳市优质粮食生产基地，也是优质大米产区。平罗镇地处沈阳北郊，距沈阳大二环荷兰村仅公里之隔，西与马三家火车站毗邻对望，东与道义开发区地垅相连。平罗镇平方公里，可使用面积万亩。辖个村委会，个居民委，全镇总人口为万人。平罗村土地总面积公顷，其中平罗村公顷平罗二村公顷。全村居民居住较为集中。二项目建设必要性项目建设是满足平罗村农民不断提高生活质量水平需要。随着我国经济快速发展，人民收入水平不断提高，对生活质量要求也与日俱增，其中环境质量改善和提高是提高生活质量和生活水平最主要内容。对加快推进城乡建设发展增添活力。并有利于盘活当地经济。二项目建设是改善平罗村投资环境，促进平罗村经济发展需要。随着改革开放不断深入，沈阳市及于洪区经济建设日新月异，大批国内外企业纷纷落户平罗工业区，来平罗工作中外企业员工不断增加。但多年来平罗生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有定品质园区住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中大缺憾。通过项目建设，将促进经济作物种植农副产品出口基地和平罗工业园区知名度进步提升，人员流动交往和信息沟通，将增加国内外投资者投资兴趣，会极大地促进和扩展区域经济与国内外经济联系，推动社会经济可持续发展。房地产业是从事城乡尤其是城市房屋和土地综合性开发及经营行业，是城市存在和发展物质基础，是发展国民经济支柱产业之，房地产业发展可以加速市场经济进程。根据我市国民经济和社会发展十二五规划纲要，已将房地产业列为重点培育发展产业。加快房地产业商品化市场化现代化步伐，坚持统规划，合理布局，综合开发，配套建设原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅方针，以住宅建设为重点，进步优化土地与房产资源配臵，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展支柱产业之，这是当前经济建设中重要举措。本项目为住宅建设项目，对进步加快我市住宅建设，满足逐步富裕起来人们对园区住宅日益增长消费需求，提高人们生活品质，培育新经济增长点具有十分积极意义。因此本项目建设对改善投资环境促进经济发展具有积极意义。综上所述，项目建设是十分必要。第三章建设地址与建设条件建设地址建设地点与地理位臵本项目区位于平罗镇地处沈阳北郊，距沈阳大二环荷兰村仅公里之隔，西与马三家火车站毗邻对望，东与道义开发区地垅相连。沈于公路新潘公路平望公路纵横镇域，四通八达，地理位臵优越。项目建设地点为于洪区所辖平罗街道平罗村平罗二村。二建设土地权属类别与占地面积。建设项目涉及土地为该村集体土地，占用土地总面积公顷。二建设条件社会经济条件平罗镇平方公里，可使用面积万亩。辖个村委会，个居民委，全镇总人口为万人。年农民人均纯收入达到余元。二自然气候水文平罗村地处沈阳市区西北部属暖温带大陆性半湿润季风气候，其特点是四季分明雨热同季干冷同期光照充足降雨集中。年平均气温为度，最冷是月份，最热是月份。年平均降水量为毫米，年日照时数为小时，日照百分率为。第四章建设规模和建设内容建设规模平罗街道平罗村平罗二村村屯改造项目总用地面积公顷约亩，总建筑面积公顷，其中住宅公顷公建用地面积公顷道路用地面积公顷绿化用地面积公顷。规划居住户数户，居住人口人，设计容积率，绿化率。二建设内容本项目主要建设内容有普通公寓平方米小学校平方米小区幼儿园平方米变配电所煤气调压站平方米商场文化娱乐设施及物业管理等平方米绿地平方米区内道路平方米第五章建设方案总平面布置本项目形状为较规则多边形，占地面积公顷。小区采用多层住宅，将不同单元拼接组合，根据沈阳地区地理纬度及地段环境条件，适当设计南偏东及南偏西住宅，在不影响日照同时，改善小区空间景观效果，避免般小区中兵营列式单调布局又能增加了组团绿地。景观设计改变以前小区设计集中，地块大规模绿地模式，在保证集中绿地指标前提下，设计组团绿地，使每户均有较好景观。根据场地状况，区内道路依据住宅群自由布臵，分别设两个主入口。入口处设小区中心广场，广场周围沿主干路布臵文化娱乐设施小区北侧布臵幼儿园小学校绿化街心游园老人活动场地儿童活动场地体育健身场地等绿化休闲区。根据建筑物群组自然布臵。区内停车根据场地情况采用路边港湾式停车和地下集中式车库相结合。住宅按院落式布臵，保证小区有较为开阔中心休闲空间。院落间设臵绿地晨练儿童游艺等邻里交往空间。小区道路自由布臵，伸向每个住宅群。主要道路宽米，次要道路宽米，支路宽米。项目具体主要技术指标见附表。附表项目主要技术指标表项目计量单位数值所占占地面积公顷居住户数户居住人数人户均人口人总建筑面积万其中住宅用地万公建用地万道路用地万绿化用地万规划住宅平均层数层人口毛密度人容积率建筑密度绿地率二土建建筑居住小区规划布局要着重处理好路网结构建筑布局及空间环境内在联系，在协调中求变化，注重小区环境和住宅单体建筑设计。单体设计中统筹考虑空调室外机位臵，用建筑构件进行遮挡，屋顶高低错落，采用平坡结合，富有变化。按照人车基本分流原则进行小区路网停车设施规划。停车位机动车按辆户自行车按辆户进行考虑。小区在布局上淡化组团，突出院落，通过中心绿地绿色走廊整个小区各部分。小区绿化系统是由中心绿地景观绿色走廊院落绿地建筑物立面顶面植物形成点线面结合并相互渗透立体绿化景观。小区公共建筑布臵在小区东面，布臵中心会所农贸市场超市小学和幼儿园。小区住宅设计从人行为科学出发，适应不同家庭构成需要，套型多样，广泛利用新材料新技术改善居住功能。住宅采用院落式布臵，各建筑围合成相对院落空间。规划设计树立以人为本指导思想，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住宅设计，采用节能节水环保智能化等住宅建设新技术及其它新型材料设备，以达到节能智能舒适生态安全要求。二套型户型从