总体规划年草案根据项目需要进行调查和收集设计基础资料，包括城市居住区规划设计规范城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准城市道路绿化规划及设计规范等。二可行性研究结论及建议于洪新城项目地块暂定为容积率，和地块暂定为容积率，实际用地面积共亩，楼面价按元平方米进行经济测算，以层和层高层产品搭配，结论如下项目总成本万元土地成本万元含契税项目销售收入万元项目税后利润万元项目销售利润率项目利润地价比项目内部收益率核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目净现值万元项目投资回收期年通过对项目整体经济评价，可以得出该项目地块具有较高投资回报率，投资回收期合理，属于优质地块，建议公司购置该地块。第二部分城市背景综述城市背景城市简介沈阳是辽宁省省会，东北地区政治经济金融文化交通信息和旅游中心，中国个副省级市之，中国七大区域中心城市之，全国工业重镇和历史文化名城。背依长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛腹地。行政辖区概况沈阳市共辖个市辖区，个县级市，三个县。各辖区情况如下和平区沈阳市中心区域，是全市政治经济科教文化中心，辽宁省综合实力第强区。沈河区沈阳市政治中心商贸中心金融中心文化中心，旅游胜地和开放门户，是全国城区中第个国家级可持续发展试验区。皇姑区辽宁省行政中心去和文化教育大区。大东区中国北方著名新兴工业城区，以汽车及其零部件飞机发动机机械装备生物制药仪器仪表等先进制造业形成产业集群，是中国著名航空发动机制造基地。铁西区国家装备制造业发展示范区国家可持续发展实验区国家新型工业化产业示范基地国际科技进步示范区入选新中国大地标。东陵区浑南新区兼具城乡两种管理职能新型城区。其中浑南新区为沈阳高新技术产业开发区，即现代服务业中心研发创新基地新兴产业制高点和展示形象窗口。于洪区毗邻母城，半环市区，是沈阳西部最具活力经济增长板块，沈阳重要装备制造配套产业基地。沈北新区沈阳重点推进四大发展空间之，国家综合配套改革实验区新型产业集聚区生态市建设先行区和谐社会示范区。苏家屯区国务院批准沈阳南部副城，是沈阳这座区域性中心城市链接辽宁中部城市群个战略门户，也是沈阳开放前沿。地形地貌及气候特点沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地丘陵集中在东南部，辽河浑河秀水河等途径境内。属温带半湿润大陆性气候，全年气温在之间，平均气温，全年降水量毫米，全年无霜期天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。交通条件沈阳是东北最大交通枢纽中心，建成现代交通网络。高速公路四通八达，通往全省各市和北京天津长春哈尔滨等地都可朝发夕至。沈阳有条干线在此交汇并连接着条支线，通往全国各地，是国际联运通往朝鲜俄罗斯必经之路。沈阳也是航空枢纽，东北第大航空港沈阳桃仙国际机场，航线连接着余个国内城市和韩国日本俄罗斯德国泰国美国法国澳大利亚等国余个城市。铁路方面，沈阳北站沈阳站沈阳西站苏家屯站支撑着沈阳与各大城市铁路往来。公路方面，有沈大京沈沈抚沈四沈丹等多条高速公路，让沈阳与其他城市走更近。另市内现已开通地铁二号线，四九十号线正在筹建过程中，又有多条公交线路在城市运营，交通条件非常便利。二城市综合评价人口规模沈阳市总人口万，其中户籍人口万。沈阳市年第六次全国人口普查主要数据公报显示，沈阳市十年来人口年平均增长率为，比全国平均水平高个百分点，主要体现在大量外来人口涌入上，沈阳市外来常住人口约万人，已占到全市人口总量。沈阳市年户籍市区人口走势及增长情况如下沈阳市十二五末市区新增户籍人口数计算公式如下年市区新增户籍人口数年全市城镇户籍人口数年全市城镇户籍人口数年市区户籍人口数年全市户籍人口数年全市户籍人口自然增长率年全市城镇化率年全市城镇化率经计算年市区新增人口数达万人。年市区新增刚性需求住房面积，计算公式如下年市区新增户籍人口数年人均居住面积数据未公布，年为平米年市区新增刚性需求住房面积经过计算万平米沈阳市主要经济指标增幅继续在全国副省级城市中名列前茅，增长率近四年呈现波动下滑走势。年全年预计值亿元，增长率为。年沈阳市变化及增长情况数据来源沈阳市统计局居民生活水平城镇人均可支配收入连年呈现上涨走势，年全年城镇人均可支配收入元，增速，受国内外经济环境所致，年预计城镇居民人均可支配收入增长将会保持与增速同步。年沈阳市城镇年人均可支配收入情况数据来源沈阳市统计局财政收支年地方财政般预算收入亿元，比上年增长。地方财政般支出亿元，增长。其中，城乡社区事务支出增长，节能环保支出增长，科学技术支出增长，教育支出增长，医疗卫生支出增长。年沈阳市财政收入变化及增长情况数据来源沈阳市统计局固定资产投资年沈阳市固定资产投资额为亿元，同比增长率为。其中，城镇固定资产投资亿元，增长农村固定资产投资亿元，增长。年沈阳市固定资产投资变化及增长情况注数据来源沈阳市统计局年统计局数据与前年公报数据不符，待验证从产业结构上，年沈阳第产业投资亿元，增长第二产业投资亿元，增长，其中工业投资亿元，增长第三产业投资亿元，增长。年沈阳市三大产业投资额变化情况社会消费年沈阳市人均消费支出元，增长。年上半年沈阳市城市人均消费支出元，其中人均交通通信支出元，同比增长，人均教育费用支出元，同比增长，人均居住支出元，同比增长，占消费支出比重为。数据来源沈阳市统计局城市发展规划城市发展目标到年，通过推进东北金融中心综合性枢纽城市建设，提升城市实力，把沈阳建设成为立足东北服务全国面向东北亚国家中心城市通过推进生态文明建设，把沈阳建设成为人与自然和谐共生生态宜居之都通过坚持走新型工业化道路，集约发展合理布局，把沈阳建设成为具有国际竞争力先进装备制造业基地通过加强历史文脉保护和特色风貌建设，把沈阳建设成为历史文化与现代文明交相辉映文化名城加快步伐向经济开放文化包容东北亚国际大都市迈进。城市规模年市域常住人口万，城镇人口万，城镇化水平达到左右。中心城区城市人口万人，城市建设用地规模平方公里，人均城市建设用地平方米。城市总体规划未来我市将立足于区域协调发展和国家中心城市建设，引导人口土地产业等资源合理布局，优化市域发展空间，统筹城乡产业发展，推进城乡生态环境基础设施和公共服务体化建设，逐步缩小城乡差距，实现城乡从二元到体统筹发展新格局。其中辽河以北以生态保护为主，辽河以南以城镇发展为主。强化中心城区新城及复合交通走廊支撑和拉动作用，形成城六轴城镇空间布局结构。城指中心城区。六轴指沈山沈大沈抚沈本沈阜和沈铁康法六条城镇发展轴。规划形成中心城区新城新市镇般镇四个等级城镇体系结构。中心城区重点强化国家中心城市核心职能，全面提升先进装备制造金融中心商务会展区域物流科技研发和文化创新等功能，加强综合交通枢纽建设，推进多边经贸合作和国际交流，形成辐射带动东北地区乃至全国枢纽与中心。规划人口万人，建设用地平方公里。空间结构以金廊银带为骨架，构建主四副城市空间结构。主指城市主城，包括三环内用地及浑南新城。四副是主城综合服务职能拓展和城市核心生产职能发展主要区域，包括铁西产业新城蒲河新城浑河新城和永安新城。加强主城及各副城间城市功能与交通组织紧密联系和生态空间隔离，实现城市空间优化布局和可持续发展。三环内相对集中发展，三环外采取分散组团式发展，构建多中心城市空间结构。公共中心以金廊银带为骨架，建立市级中心市级次中心地区中心片区中心四级公共中心体系，形成梯度覆盖便捷可达多中心服务网络。市级中心是面向区域综合性服务中心。主要包括金廊太原街地区中街小东路地区等区域。金廊重点发展金融商贸商务文化体育等功能。太原街及中街小东路地区重点发展现代商业，提升文化旅游等服务功能。市级次中心是市级综合服务功能重要补充。结合副城和浑河沿线建设，规划道义永安张士会展中心新南站曹仲东塔南塔西塔个市级次中心。住房建设调整居住用地布局，引导居住人口向副城转移加快保障性住房建设，提高居住质量与环境品质，形成完善住房供应体系和保障体系。规划人均居住建筑面积平方米。控制环以内居住用地规模，加快二三环间及副城大型居住区建设。按照相对均衡原则，围绕地铁沿线等交通便利设施齐全区域，优先布局保障性住房用地。④公共设施用地行政办公用地在浑南主城建设市级行政中心，老城区行政办公用地以局部调整和优化为主，原则上不再增加行政办公用地。商业金融用地结合公共中心体系，主城继续建设太原街中街金廊沿线和平金融街曹仲次中心东塔次中心南塔次中心西塔次中心等重要城市商业中心区。副城重点规划建设南站商务区会展中心次中心道义次中心张士次中心永安次中心等商业中心区。合理控制预留地区及社区级商业设施用地。文化娱乐用地结合浑河沿线浑南新城中心等地区及方城中山路等历史文化街区改造，加快建设文化艺术中心博物馆影剧院科技馆图书馆等文化设施，提升城市文化品位和综合服务能力。体育用地结合十二届全运会筹备工作，完善奥体中心周边现有大型体育设施功能。结合地区发展，分散兴建新体育场馆，具备承办大型国际赛事和国际综合运动会能力。均衡布局区级体育场体育馆全民健身中心等体育设施，满足全民健身需要。医疗卫生用地继续完善浑北主城现有各级医疗保健设施，积极引导浑北主城内综合性医院在副城开设新院区，提高新发展地区医疗服务水平和应对突发事件能力，实现公共卫生服务均等化，努力促进人人享有基本医疗卫生服务。科研教育用地优化教育资源，积极引导驻沈高校及科研院所在浑南新城蒲河新城设置新校区新院区，形成优势互补资源共享，产学研结合高教和科技园区。大力推动浑南国家大学科技园和沈北职教城建设，做好规划控制和空间预留。工业布局优化工业用地布局，继续推进主城内传统工业搬迁改造，工业用地主要向副城集中，促进优势产业集群快速发展。西部地区重点发展装备制造业及配套产业现代建筑产业东部地区重点发展汽车及其零部件加工制造产业南部地区重点发展高新技术产业北部地区重点发展农产品深加工及光电信息等新兴产业。地下空间开发利用加强地下公共空间连通整合，构建交通市政防灾人防商业等综合功能协调发展地下空间网络，完善城市功能，促进城市向集约化可持续方向发展。地下空间开发利用以地铁网络为骨架线，以市级中心和次中心为重点地区面，以地铁站重要交通枢纽和地区中心为节点点，形成点线面相结合网络化布局结构。城市宏观总结沈阳市作为我国老工业基地，经过几年努力，现阶段经济发展迅速，已逐步向周边区域扩张近年来沈阳市城市建设突飞猛进，浑南沈北新区兴起迅速，地铁二号线已经顺利开通，发展前景好沈阳市外来人口逐渐增多，基本已形成两口或三口之家，居住条件有明显改善，居民消费水平也日益增强，房地产购买力充足④沈阳市城市规划完善，开发区建设逐渐兴起，主四副空间布局将会带来更多机遇和发展。第三部分市场研究土地市场近年土地出让情况年土地出让信息表类别年年年年年供应占地面积亩成交占地面积亩供应建筑面积万平米成交建筑面积万平米成交总价万元