有限公司上城国际大酒店筹备处四项目经营面积平方米五项目建筑高度地下层，地上层，建筑总高度米。现在酒店建设已经进入关键期，已完成酒店投资万，建筑工程已经全部完工，酒店设备工程及配套工程正在紧张进行当中，酒店完成投资情况列表如下酒店项目目前已投入投资明细表序号项目摘要金额万元备注土地费用前期工程费地质勘探费规划设计费场地平整费拆迁费工程报建费建安工程费房屋开发费附属工程费消防工程中央空调末端安装水电工程电梯工程人防工程园林景观费营销费用管理费用财务费用税金合计六本项目为标准五星级涉外酒店七本项目装饰设计风格为现代中国风格八本项目为永州唯五星级酒店第二章开发企业基本情况湖南省冷水滩先达建设开发有限公司成立于九九二年，总部设立在永州市冷水滩区，是永州市知名多元化发展企业。公司主营房地产开发商贸建筑材料物业管理农业开发电线电缆生产和销售等。公司现有职工余人，其中大专以上学历人数达以上，公司下设房地产开发公司绿色农业开发公司线缆电器公司。多年来公司依托雄厚资本及技术与成熟开发理念，成功开发了凤凰新村向荣工业新村上城国际商业广场等项目，探索出了条与国际接轨先进商业物态与本土地经济有效嫁接成功之路，具有良好经济效益和社会效益。公司法人代表吴建先，男现年岁，大学本科，九七九年从部队转业到地方后，直从事经济工作，在政府部门分管经济开发区开发建设，九九五年下海经营民营企业，为人诚恳言行致思维敏捷理念先进，深得社会各界好评。同时也为企业赢得了宝贵财富。现为公司董事长。第三章项目经营市场分析酒店市场分析随着国家改革开放政策纵深发展，永州市国民经济和社会发展取得了长足进步和发展，经济交流和商务交流日益频繁，现有旅游接待设施已经老化，无法适应永州经济发展需求及人们商务交往需求。永州现有酒店接待场所在信息化电子商务新型经济大潮流大背景下无法满足现在商品经济社会和信息化经济社会沟通交流需要。在此背景下，建设个五星级具备高端商务接待能力和政务接待能力并满足高端旅行消费者需求酒店迫在眉睫。随着永州市委市政府开发永州建设永州需要，永州市旅游城市建设已得到快速发展，全市年接待入境游客万人次年创汇万美元。年末，全市各类旅行社达家，其中国际旅行社家星级旅游饭店家，三星级旅游饭店家级景区个，其中景区个，景区个但却只有家已经老化四星级酒店南华酒店，远远不能满足旅游和商务接待政务接待需要。因此高端旅游酒店市场具有极大发展前景。正是基于这现象和商机，本项目投资商湖南省冷水滩先达建设开发有限公司董事会决定在永州市冷水滩区建个高标准高生态高文化品位五星级酒店上城国际大酒店。永州市位于湖南南部，五岭山脉北麓，是全国唯与广东广西两省相毗邻地区。全市面积万平方公里，居全省第二位。人口万，是我国瑶民主要聚居地和瑶文化发祥地之。辖芝山冷水滩两区和祁阳东安双牌道县江永宁远蓝山新田江华九县。地形以山丘为主体，丘岗平俱全，是全省热量条件最优地方，年均气温约，无霜期长远天，年降雨量在毫米之间。土壤自下而上依次为红壤山地黄棕壤山地草甸土。境内西北越城岭西部都宠岭南部萌渚岭三大山系大体呈南北走向分布。都宠岭峰顶韭菜岭海拔米，是境内最高峰嶷山舜庙，为历代帝王朝祭圣地，尧天舜日名贯天下，毛泽东九嶷山上白云飞，帝子乘风下翠微壮丽诗篇，更使九嶷蜚声中外。阳明山国家森林公园，大峰小峰连中峰，当天削去青芙蓉，山奇树奇泉奇云奇佛奇。全国重点文物保护单位浯溪碑林，保存完好摩岩石刻有块，其中摩岩三绝大唐中兴颂石刻，为天下三绝之首。宁远文庙，全国重点文物保护单位，保存最为完整仅次于曲阜文庙。道县月岩，其岩形浑园，入洞仰视，自东看象上弦月，自西看象下弦月，从洞中看，蓝天当顶，园如满月，故名月岩。江永千家峒，世界瑶族发祥地，千百年来，无数迁居外地和侨居海外瑶胞先后不断来这里寻根祭祖。江华千里瑶山，山清水秀，风情独特，住吊脚楼饮瓜箪酒，为崇尚自然旅游佳境。历史上，永州是文人墨客神往之地。唐代著名文学家柳宗元在永州谪居年，寄情于永州山水，写出了名扬千古永州八记和捕蛇者说等名篇名著宋代文豪欧阳修画图曾训零陵郡，今日方知画不如和诗人陆游挥豪当得江山助，不到潇湘岂有诗等不朽名句脍炙人口。还有元代文学家元结草圣怀素书法家颜真卿，宋代诗人黄庭坚理学开山鼻祖周敦颐，明代地貌学家徐霞客，清代大诗人书法家何绍基，以及司马迁李商隐寇准米芾等历代名人为永州留下了大量诗铭书画崖刻，给永州增添了无穷神韵。永州是湖南四大历史文化名城之，近年来整合其优势旅游资源，结合区位优势，与周边省市县区结成旅游战略联盟，极大推进了旅游产业发展，积极推动与粤北桂东地区联合打造两日游三省旅游产品，同时我们与周边城市衡阳郴州娄底与株洲结成大湘南旅游联盟，目前合作已经进入到实施阶段，年湖南旅游节期间已经签订相关协议。依托于日益完善立体型交通网络，永州旅游走上了联合推介捆绑营销旅游促销之路。按照两日游三省合作模式，游客从湖南永州九嶷山，到广西贺州姑婆山，再游广东连州地下河个级景区，每两个景点之间车程只需个多小时，两日游三省跨区域旅游线路为永州年增加游客上。除此以外，永州加强与桂林市旅游合作，签订了旅游发展战略合作协议书，积极构建长沙南岳永州桂林跨省旅游线路。在月举行中国湖南国际旅游节上，永州又与衡阳市郴州市以及娄底双峰县株洲炎帝县签约，组成大湘南旅游联盟，这是湖南省继大湘西旅游联盟之后第二个区域旅游联合体，有利于永州客源市场进步开拓。按永州市旅游局统计，今年月，永州已接待旅游者万人次，实现旅游收入亿元，同比分别增长和，全市旅游产业快速崛起。随着二广高速洛湛铁路建成，以及厦蓉永贺等高速公路开工建设和批航线开通，永州将形成立体型交通网络，旅游进出口条件更加优化，为旅游产业超速发展注入更强劲动力。市区到广州仅多公里，南六县距广州仅多公里，是沿海内地，内地前沿。湘桂铁路横贯东西，国道及九条省道在境内纵横交错。永州机场已开通长沙，海口广州深圳航班。永州至广东连州二级公路衡昆高速公路以及正在建设中洛湛铁路即将开工太澳高速永州段，是内地直达两广广东广西两南海南大西南两区香港澳门地区重要通道，永州是我国华南与华北两大经济区重要结合部，具有明显双幅射功能。永州市市区座落在潇湘二水汇流处和湘桂线冷水滩站。整个市区分为相对芝山冷水滩两个区，两区相隔垂直距离公里，由湘江和联城公路零陵大道将两城区联接在起，呈哑铃形框架，构成潇湘第城独特城市风貌。上城国际酒店项目位于永州市冷水滩区珊瑚路，永州市目前档次较高酒店有南华大酒店四星级万喜登大酒店三星级威尼斯大酒店三星级三家。从目前来看，永州市酒店市场供不应求，目前己经在经营南华酒店万喜登酒店和威尼斯酒店己无法满足永州酒店市场需求。具体情况见下表表在营业酒店情况楼盘名称南华大酒店四星级万喜登大酒店三星级威尼斯大酒店三星级客房数间套间套间套综合开房率主营项目客房客房餐饮经营状况优良优良优良经营面积平米平米平米装饰风格无独特风格现代风格欧式风格表二万喜登大酒店房价客房类型门市价优惠价高级客房豪华客房商务客房特价高级套房豪华套房行政套房总统套房加床表三威尼斯大酒店房型价格说明首日价均价早餐床型上网高级间不含早支付方式前台自付不提供加床周二周三无早无早无早大双宽带免费豪华双人房不含早支付方式前台自付不提供加床周二周三无早无早无早双宽带免费豪华单人房不含早支付方式前台自付不提供加床周二周三无早无早无早大宽带免费豪华商务单人房不含早支付方式前台自付周二周三无早无早无早表四年湖南国内旅游主要指标表酒店地区床位数出租率过夜人天数日游比重总人天数日游人次数平均停留天数过夜人次数总人次数过夜人均花费过夜收入日游人均花费日游收入总收入计量单位个万人天万人天万人次天万人次万人次元人天亿元元人亿元亿元公式天数长沙市怀化市株洲市湘潭市衡阳市邵阳市岳阳市常德市张家界益阳市郴州市永州市娄底市湘西州合计二目标市场预测从上述数据分析后可得出结论，永州市旅游市场，特别是酒店市场正在迅速扩张，并具有巨大利润空间，三家主要酒店平均入住率为市场平均入住率为。市场拓展潜力巨大。由于永州市经济快速发展，宾馆酒店服务市场需求也在不断发生变化，出现新特点。在过去，宾馆酒店价格区位交通状况周边环境宾馆酒店服务消费者选择决定因素，而现在则是宾馆酒店服务水平住宿和餐饮舒适度信息化程度商务办公及就地实现商务功能程度等适应现时代经济及信息化要求决定消费者选择取向。并且本项目从地理位臵来看处于永州市城市中心区，从投资角度来说,有很高酒店经营潜力。本项目定位于五星级高级酒店。同时，我们经过大量市场调研，发现随着经济发展水平提高，消费者对宾馆酒店建设要求更高，越来越注重健康舒适安全方便。功能完备和服务特色和注重文化品味已成为酒店服务业发展必然趋势。建筑造型遵循当地历史文脉，具有深厚文化内涵及独特审美个性，建筑空间尺度宜人，富有亲和力，利于人与人之间和谐相处满足人流疏导道路交通城市消防环境保护节约能源安全防护等方面要求。可以说，本项目社会影响力与号召力凸显，极易获得消费者认同感，从而促进当地酒店服务业和旅游业发展。综上所述，我们认为在此地建设个功能完备高端高文化品位五星级酒店必将受到市场亲睐。因此，建设上城国际五星级酒店市场前景是非常看好。第四章项目组织实施组织实施本项目为湖南冷水滩先达建设开发有限公司重点投资项目，也是湖南省永州市确定市重点投资项目，为保证本项目顺利实施，市委市政府专门成立了以市委副书记唐长久为组长项目领导小组以政协副主席盘玉花为指挥长项目指挥部开发建设单位湖南冷水滩先达建设开发有限公司成立了以董事长吴建先为主任筹备小组，公司总经理董庆东为项目总监上城国际大酒店筹备处，专门负责本项目实施，并制定了严格组织实施计划。公司为保证将来酒店项目正常运营，高薪聘请专业酒店管理人才陆友星李高亭加盟上城国际大酒店筹备组，陆友星原为康年酒店管理公司执行总经理，曾先后在长沙神农酒店湘泉大酒店和广州白天鹅宾馆等著名酒店有过良好职业记录李高亭原为上海建国大饭店常务副总，曾先后在上海锦江湖南通城酒店进行酒店管理。整个项目筹备处集中了各个专业优秀人才，以良好职业操守和卓越项目管理及运营能力进行上城国际大酒店筹备。二组织原则本项目在董事长领导下，由项目总监根据公司章程管理。本项目相关审批手续由上城国际大酒店筹备处负责项目不动产管理由湖南省冷水滩先达建设开发有限公司负责项目发包，材料采购事宜由湖南省冷水滩先达建设开发有限公司进行招投标管理。三营销策略酒店基础设施建设硬件酒店装饰酒店营业区域进行互动设计以利于各营业区间营业整合。营造温馨和谐酒店环境酒店经营项目之间互补配套酒店周边环境建设二酒店管理建设软件酒店员工培训酒店管理制度设计酒店网站建设完善酒店管理系统酒店管理流程设计三酒店销售渠道建设引进国旅和中青旅进驻酒店开展扎实有效