生态旅游度假区特色街区项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

项目位于市东区镇村社，北接渡金线，南连机场路，距市政府仅公里，依托村地理项目优势，按照社会主义新农村建设和大力发展非农经济要求，结合村民族风情特色，建设成为具有乡村旅游接待功能特色街区，并作为村民未来非农经济主要支撑项目。

二村情况区位交通村位于四川省通往华南东南亚沿边沿海口岸最近点上以及南方丝绸之路重要交通枢纽和商贸物质集散地区域范围以内，北距市公里，南接市公里，有铁路纵贯市全境。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，二人口及经济发展水平村是东区镇个行政村，现有四个农业社大村社北门社冷水箐社小坝塘社，有农户多户，总人口人，其中少数民族人口人，占全村人口，具有浓厚民族特色。

村辖个农业合作社，年人均纯收入为元，同比增长。

三阳光生态旅游度假特色街区情况项目选址及区位阳光生态旅游度假特色街区位于在东区镇村社，距市政府仅公里，东临村村民集中居住区，西临天寿湖，北临村主干道，项目占地面积约亩，是民俗风情度假区功能区内重要民族风情体验区域。

二项目定位在满足社会主义新农村发展趋势要求同时，结合村民集中居住区建设，依托当地民族特色，结合商业业态布局，充分挖掘民族村寨文化，把阳光生态旅游度假特色街区打造成集吃住行游购娱多功能于身民族特色级景区，吸引各地众多游人前来感受具有独特民族风情乡村旅游。

三主要技术经济指标表主要技术经济指标表序号名称单位数量用地面积建筑面积其中商铺乡村酒店公共服务设施容积率建筑密度建筑层数层绿地率总投资万元建设期年第二章项目现状及区位关系项目区位阳光生态旅游度假特色街区项目位于阳光生态旅游度假区中北部，占地亩，容积率，建筑密度为。

该区域以相对单体古民居建筑特色为主，规划区紧临游客服务中心文化广场和歌庄广场，旁有条景区主干道，交通便利。

二地质地貌及气候条件项目区域地形东北高西低，属中山山地为主地貌，其中最低海拔米，最高海拔米，高差大，属山地地形地貌。

项目区域属以亚热带季风为基带立体气候类型，夏季长，四季不明显，旱雨季分明，月上旬至月为雨季，月至翌年月为干季。

具有昼夜温差大气候干燥降雨量集中日照长全年小时，太阳辐射强千焦平方厘米，蒸发量大，小气候复杂多样等气候特点。

年平均气温，夏季日平均气温比市区低，夜间则低以上。

无霜期大于天，具体雨量为毫米。

同时因受大气环流影响，冬季晴空万里，阳光明媚，温度高，日照长。

与它纬度相当贵阳衡阳赣州等城市相比，冬季平均气温高出以上，比位置偏南桂林昆明要高出以上，具备消夏避暑疗养森林旅游开展气候条件。

第三章市场分析与需求预测客源市场流量现状分析村目前主要以市民为主，游客游览主要集中在天寿湖村民委员会区域，游客接待主要集中在天寿湖度假中心周边农家乐区域，接待方式主要以传统农家乐接待为主，每年不间断时间有数万游客来到村，除天寿湖度假中心接待较为集中外，游玩时间接待量相对较为分散。

目前到村旅游者主要为在职工作者出游方式为与家人或朋友组成小型团队为主游客重复性游览欲望很强总体消费力度比较低逗留时间较短，半数以上集中在天内。

由于村旅游休闲接待设施旅游产品开发建设不足，能够吸引游客参与并消费旅游项目不多，为数不多可消费旅游项目游客花费偏低，旅游经济效益远远低于旅游资源价值和旅游社会效益。

二市旅游市场分析市旅游需求市场分析游客现状分析外地游客旅游资源较少，很少有游客直接将市作为旅游目地，有部分前往云南西昌成都等地游客会路过市，般住宿晚就走，少数会到二滩参观。

市民远距离度假市民由于本市缺少旅游产品及旅游项目，大多多前往云南成都西昌北京上海等地休闲度假。

距市较近西昌，有邛海泸山等景点，其游客有来自市。

市民近郊休闲市农家乐主要集中在仁和区，为本地市民提供简单生态体验喝茶打牌娱乐活动，档次不高，距离较远。

般以家庭出行为主。

产品需求偏好对都市近郊拓展运动项目调查显示，市民兴趣较高，随着活动惊险刺激度增加，除少数爱好者外，感兴趣程度降低。

对城市商务休闲项目调查显示，度假酒店高尔夫练习场保龄球网球等较受欢迎。

对养生保健项目调查显示，膳食养生康体疗养管比较受欢迎，对太极瑜伽管兴趣般。

我们还对西昌成都等外地市场进行了调查，调查显示，有人对亚热带风情感兴趣，人对民族风情感兴趣，人对城市观光感兴趣。

另外有些人对多项感兴趣，包括观光和亚热带风情。

说明外地人对自己地域内所不能体验旅游资源感兴趣。

市印象分析我们对影响游客前往市因素做了调查。

结果显示，成都人受距离影响较大，得人认为吸引力不够，人认为环境较差，人认为受价格因素影响较大。

另外有些人认为交通和吸引力问题同时制前往旅游。

居民综合消费能力年，市城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别达到万元和万元，年均增长和。

小结游客群体以中青年为主，学历层次中等。

冬季御寒度假较受老年市场欢迎，其亚热带风情民族风情最受外地游客欢迎。

本地游客以中等收入为主体，人月收入在之间，基本为中等收入，充分说明人旅游意愿越来越强。

他们是旅游市场中坚力量，对本项目档次定位提供了有力市场支撑。

他们对生态农业观光养生保健商务休闲拓展运动等项目类型较为感兴趣。

本地人多对兼顾家庭不同年龄成员项目感兴趣，出游方式以自驾车或包车为主，从结伴出游关系结构来分析，同事朋友家庭是主要形式。

家庭团体中般有老人和小孩这两个特殊市场群体。

消费者对于乡村优美环境，轻松氛围，有特色彝家风情十分看重，大多数乡村旅游消费者是因为乡村本身风格产生旅游动机。

二供给市场分析周边旅游供给空间结构及其游客流向分析目前市乡村旅游主要集中在周边区县，而在距离市区较近，乡村旅游资源数量不多，也比较分散，没有形成大规模集中区域。

现状分析城市空间局促而狭长，缺少休闲空间和休闲项目，具有定开敞空间低级旅游产品就能够吸引大量本地游客。

本市距离周边旅游城市较远，交通成本高，因此对本地旅游产品需求量较大，且重游率高。

本市观光产品组合业存在问题，目前不仅对本地市场没有吸引力，也正在失去外地客源市场。

本市政公园是市民主要休闲集中区，但是规划区空间普遍较小，缺乏娱乐项目。

农家乐目前处于初级开发阶段，未形成规模效应，主要集中于仁和区。

产品分析产品结构服务模式单，主要集中在吃住方面，游娱购产品单。

由于大多数农家乐服务相似，旅游代替程度高，旅游者选择余地大，且旅游产品雷同长期不变，导致游客随游览次数增多而满意程度降低，客源就会大量流失。

这就造就了价格高低成为消费者选择唯条件被动局面，造成既没有自己特色，又容易被竞争者模仿局面，又不能满足游客越来越高消费要求，无法为农户带来更高经济效益。

许多游客都认为，增加特色，不要千篇律是现在最急需解决问题。

乡村旅游产品档次较低，规范化程度都还不高，忽略了商务型游客市场空缺。

由于乡村旅游整体依然处于初始阶段，无论是产品档次成熟度还是规范化程度都还不高，也没有形成规模效应，很难适应商务型游客市场需求。

三近郊旅游市场发展现状及趋势分析随着人们休闲意识增强出游能力提高，人们对旅游产品功能需求和对目地选择均发生了很大改变，总体上已从远距离观光游览转向近距离休闲游憩。

国内旅游已出现跨区域远程观光游览向近距离休闲度假转化趋势，这是区域旅游发展阶段从初级单观光旅游活动向较高级集观光游览休闲和度假相结合进行整体提升表现。

我国大规模城郊旅游开始于世纪年代后期，年代中期实行周末双休制度以及后来推行黄金周休假制度极大地推动了城郊旅游发展。

从最近几年双休日及黄金周旅游客源流向来看，国内旅游者舍远求近以城市郊区和周边邻近地区为旅游目地短途旅游般日游或二日游开始向规模化发展。

随着广东人游广东广州人游广州活动策划推广以及该项富有创意旅游活动方式在国内其他省市或城市推广，近程旅游休闲活动让城市居民重新审视和发现了身边优势资源，感受到城郊旅游种种乐趣。

根据全国假日办近日发布十黄金周假日旅游信息通报和主要旅游城市旅游预报来看，各地开展本地游日游或市郊游等十分火爆，城市周边多种形式散客旅游和小规模团体旅游快速发展，城市郊区开发主题公园观光农业园垂钓园自然游览地农家乐等项目成为旅游者最受喜爱旅游产品之。

北京上海广州西安武汉成都等众多城市郊区旅游地开发活动十分活跃，展现出近郊旅游发展良好开发前景。

四旅游市场预测分期人口和距离因素是影响旅游客流量重要因素。

由于距离阻抗作用，区域内总人口与资源区之间，具有出游比例衰减规律。

美国有关研究表明，英里半径为郊游区，占出游率英里半径为周末景区，占出游率，超过英里旅游占。

我国属于发展中国家，受可支配收入限制，国内旅游流向以近地短程旅游为主，中程次之，远地长线最少。

尤其占城市居民绝对多数工薪阶层，方面使其产生外出旅游愿望原因逐渐增多，另方面可供自由支配收入和时间有限，这就使得他们倾向于选择距离常驻地较近旅游地去旅游。

村区域最大客源市场是本市，其次是周边等近距离大中城市，这与市现有市场状况符合。

同时，从其旅游资源价值和开发利用程度看，村特色街区项目资源吸引力主要对本地区游客吸引力强，对区省外游客吸引力较弱，应把本地及省内市场作为主要市场。

参照市旅游发展规划以及相关国民经济规划，项目未来年内市场需求量大致为表表项目年游客量预测表年份游客量万人次第四章环境保护项目对环境影响项目建设在施工期会产生定噪声污染和扬尘，同时会排放定废水废气和建筑垃圾等。

项目建成后产生污染主要为生活污水生活垃圾等。

二环境保护措施施工期间环境保护措施施工期废气污染控制措施施工期间料堆土堆等应加防起尘措施，挖出土壤等固体废弃物应及时清运，运输车辆要采用防止散落和尘土飞扬措施工地周围用围墙或防护围护，减少扬尘对环境影响保持出入口路面清洁湿润，以减少汽车车轮滚动引起扬尘，并尽量减缓行驶速度。

加强施工人员环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。

施工期噪声污染控制措施执行建筑施工场界噪声限值对各施工阶段噪声限值要求。

合理安排作业时间，高噪声施工尽可能安排在昼夜时段，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，或批准后方可在指定日期内进行。

将施工现场固定噪声声源，如搅拌机车临时加工车间建筑料场等相对集中，并尽可能避开居民区。

工地周围设立围护固定运输车辆出入线路，尽量避开居民区。

施工废水建筑垃圾污染控制措施施工期工地废弃物应指定地点堆放并及时组织清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体。

施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁将污水遍地横流严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅而导致周围地区积水内涝。

施工期清洁生产与综合污染防治对策用先进施工管理采用预制装配施工方案采用先进施工机械设备采用优质环保型工程材料。

在施工时，积极采用这种对策，可将施工造成影响减少并限定到较小范围。

通过上述有效环境保护措施，项目建设不会对环境造成较大影响，项目投入使用后，对环境有定影响，但影响处于可控范围内。

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