规划指标三设计要点第五部分开发计划及投资收益测算开发计划二售价估算三成本及投资收益测算四敏感性分析第六部分结论和建议综合比较及结论二建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第部分决策背景内部因素本地块位于蔚城号地块东北角，并且和号地块紧紧相连，能够形成蔚城号地块对称完整性，取得较好景观效果该项目可以纳入到蔚城项目中，可以节省项目管理费用等开发成本，取得规模效益项目条件比较成熟，不需要拆迁或者拆迁工作已经完成。二外部环境项目所在片区投资开发建设力度不断加大，周边各大楼盘都将在这两年内推出，居住良好氛围将在近年形成，片区人气将逐渐旺盛，项目具有良好市场前景项目规模较小，而且夹在蔚城号地块和鸳鸯北湖郡之间，在开发经营本项目上，公司占有很大优势，因此在获取本项目时也具有较大优势。第二部分项目情况项目位置及四至项目位置本项目位于北部新区经开园鸳鸯街道柿子村社范围内，蔚城项目和鸳鸯北湖郡之间，金开大道旁。项目区位图项目所在地项目区位图二项目四至项目四至方面，东面为金开大道，西面和南面都是蔚城项目号地，北面为鸳鸯北湖郡。地蔚城二项目基本资料总建设用地面积用途土地级别出让年限容积率建筑密度绿地比起始价万元商业居住住宅级商业级住宅年商业年三面积及地价情况总建设用地面积平方米合亩，其中出让面积约平方米合亩，市政道路分摊用地面积平方米合亩。土地出让综合价金起始价为万元，每亩单价为万元亩万元亩。四土地出让综合价金支付方式土地出让金控规及地灾防治规划分摊费按出让合同约定支付。土地成本万元在签收成交确认书时缴纳。五交地时间与交地方式在出让合同中约定交地时间，按现状交地。六其他事项该项目建设必须符合北部新区总体规划和北部新区经开园鸳鸯组团控制性详细规划。宗地水电气讯等管网及相关市政道路建设事宜由竞得单位与重庆经济技术开发区管委会约定办理。土地征地拆迁补偿安置事宜以及地上地下管网按现行规划需要拆除由管委会在交地前完成。第三部分竞买程序地竞买程序说明报名阶段时间年月日至年月日报名须提交资料复印件应提交原件供核对国有土地使用权竞买申请书拍卖确定底价现场竞价确定买受人挂牌确定底价提交挂牌竞价单更新挂牌价结果确定竞得人招标确定底价投标开标评标确定中标人招标拍卖挂牌阶段现场开启集体确定底价资料卡签署成交确认书成交确认阶段报名资格审查审查合格后缴纳保证金土地交易中心核发受理竞买申请通知书报名阶段开发商索取报名资料填写后提交土地竞买流程图国有土地使用权竞买报名表单位工商营业执照副本复印件，已通过年检房地产开发资质证明副本复印件，已通过年检银行资信证明开户行出具并盖章法定代表人身份证明复印件单位及法定代表人签署授权委托书原件受托人身份证明复印件草签国有土地使用权出让合同竞买保证金报名者在参与竞投标报名时，须同时向重庆市土地交易中心提交人民币万元保证金。履约保证金应于报名截止日期之前提交到交易中心，否则视为无效。如提交银行支票本票汇票在有效期内出现不能兑现或者不能完全兑现，视为报名无效如成功竞得，已缴纳保证金则作抵土地出让综合价金如单位未竞得，可在成交日之后个工作日内办理退还手续如交易后竞得人放弃竞得地块，则保证金不予退还。竞得人还应按成交额支付违约金，如该地块在以后公开出让价格低于本次成交价格，差额部分由竞得人赔偿。经审核符合报名条件，由土地交易中心核发受理国有土地竞买申请通知书。受理国有土地竞买申请通知书是竞买单位参加土地使用权招标拍卖挂牌活动凭据。二出让方式及时间土地出让方式报名参与竞买单位有家以上含家，采用招标或拍卖方式报名参与竞买企业在家以下，自公告截至后第二个工作日起个工作日进行挂牌。挂牌时间年月日时年月日时招标拍卖时间在挂牌时间段内，另行通知。三招标拍卖挂牌程序及竞得方式招标出价最高者得，但报价不得低于底价有两家以上出价相同且价格最高，采用现场竞价方式，出价最高者得，但报价不得低于底价。提交标书必须密封并加盖单位公章有下列情形之标书为无效标书报价低于出让综合价金底价标书未密封标书未盖投标单位印鉴标书未经法定代表人或授权代理人签署提交标书时间超过规定时间标书内容有虚假现象其他出让方认为无效标书情形。拍卖符合竞买条件，出价最高者得。挂牌在公告期内只有家报名，在挂牌期限内由报名方密封标书交土地交易中心，报价不低于公告起始价，并符合其他条件，挂牌成交在挂牌期限内有两个竞买人报价，出价最高者为竞买人在挂牌期限内申请用地者可多次报价竞买双方应在挂牌首日首次报价，首次报价应密封报价单交重庆市土地交易中心，报价较高者为挂牌起始价，以后报价幅度不得低于重庆市土地交易中心确定竞价幅度首次报价相同，先提交报价单为竞得人，但报价低于底价者除外。在挂牌期限内无应价者或者竞买人报价均低于底价或均不符合其他条件，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个竞买人要求报价，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高且高于底价者为竞得人。四成交确认阶段通过招标拍卖或者挂牌取得地块竞得人，须在本地块挂牌期届满后个工作日内到重庆市土地交易中心签收国有土地使用权成交确认书并支付首期成本，地应支付首期成本为万元。此时保证金万作抵土地出让综合价金，因此，在这个阶段还应缴纳万元。竞得人还须在签收过于土地使用权成交确认书后天内与重庆市国有资源和房屋管理局签订重庆市国有土地使用权出让合同，并按合同约定严格执行。竞得人未按规定签收国有土地使用权成交确认书或签订重庆市国有土地使用权出让合同，应承担违约责任，出让人可取消其竞得资格，违约人缴纳保证金不予退还，并按成交价支付违约金，成交土地使用权由出让人收回另行公开出让，另行出让成交价低于原成交价，违约人还应就差额部分承担赔偿责任。如因规划方案更改导致容积率改变，容积率低于公示容积率，原缴纳土地出让金不予退还，容积率高于公示容积率，应补交土地出让金。第四部分初步设计方案设计思路蔚城项目原规划不变，本地块结合周边已有设计，利用组团关系将蔚城地与地联系组织成整体。二规划指标总建筑面积平米住宅建筑面积平米公共服务设施面积平米容积率住宅总户数三设计要点延续蔚城地块中组团道路设计，在道路西侧分布栋，栋多层住宅。道路东侧分布栋，栋，栋及栋。沿金开大道设计有商业集中广场，在高层下设计商业群房。沿金开大道高层及小高层设计延续了蔚城地块设计手法，使得整个沿道路面完整，在空间上具有统性。同时在入口处广场设计具有标志性作用。组团内部设计结合蔚城地块绿地及道路划分方式，统景观元素。方案平面图如下地设计方案平面图融科蔚城地第五部分开发计划及投资收益测算开发计划取得该地块之后，安排在蔚城四期统开发。二售价估算技术经济指标及售价预测住宅总体类型内容套均建筑面积总套数建筑面积均价元合计万元多层洋房经济型高层公共服务设施总体类型内容建筑面积均价元合计万元商业总计万元三成本及投资收益测算测算说明将地安排在蔚城四期时间开发，本报告将其与蔚城项目进行统核算，通过比较统核算和原蔚城项目相关财务指标，判断地经济可行性。此外，地地价按公示出让综合价金起始价万亩测算。统核算成本及收益测算融科蔚城加入地后统核算分摊成本及费用成本项目合价万元建筑面积万单位面积投资金额元所占比例土地成本,开发前期准备费,室外工程成本,不可售建筑投资,不可预见费,开发间接费用,资本化利息,期间费用,流转税,合计,融科蔚城加入地后统核算收益加入地融科蔚城分期利润表序号项目单位合计万元利润体现期二期三期四期五期六期销售面积万营业收入万元二营业税金及附加万元三土地增值税万元四开发成本万元五项目毛利万元六项目公司期间费用万元其中销售费用万元管理费用万元七总部费用万元八税前利润万元九所得税万元十项目净利润万元销售毛利率销售净利率成本净利率总投资回报率融科蔚城成本及收益测算融科蔚城分摊成本及费用序号成本项目合价万元建筑面积万单位面积投资金额元所占比例土地成本,开发前期准备费,室外工程成本,不可售建筑投资,不可预见费,开发间接费用,资本化利息,期间费用时间开发，本报告将其与蔚城项目进行统核算，通过比较统核算和原蔚城项目相关财务指标，判断地经济可行性。此外，地地价按公示出让综合价金起始价万亩测算。统核算成本及收益测算融科蔚城加入地后统核算分摊成本及费用成本项目合价万元建筑面积万单位面积投资金额元所占比例土地成本,开发前期准备费,室外工程成本,不可售建筑投资,不可预见费,开发间接费用,资本化利息,期间费用,流转税,合计,融科蔚城加入地后统核算收益加入地融科蔚城分期利润表序号项目单位合计万元利润体现期二期三期四期五期六期销售面积万营业收入万元二营业税金及附加万元三土地增值税万元四开发成本万元五项目毛利万元六项目公司期间费用万元其中销售费用万元管理费用万元七总部费用万元八税前利润万元九所得税万元十项目净利润万元销售毛利率销售净利率成本净利率总投资回报率融科蔚城成本及收益测算融科蔚城分摊成本及费用序号成本项目合价万元建筑面积万单位面积投资金额元所占比例土地成本,开发前期准备费,室外工程成本,不可售建筑投资,不可预见费,开发间接费用,资本化利息,期间费用,流转税,合计,融科蔚城收益见下页融科蔚城分期利润表收益比较及经济可行性分析销售净利率原蔚城项目加进地后统核算从上表可知，加入地后统核算得到销售净利率为大于原蔚城项目销售净利率。因此，以万亩取得地并实施本报告提出规划建设方案在经济上具有可行性。四敏感性分析土地均价万亩蔚城综合价金总价万元统核算销售净利率续上表如下土地均价万亩蔚城综合价金总价万元统核算销售净利率如上表所示，当地价在万亩以下时，对地实行本报告提出方案并与原融科蔚城项目统核算得到销售净利率大于原融科蔚城项目相应指标值。融科蔚城分期利润表序号项目单位合计万元利润体现期二期三期四期五期六期销售面积万营业收入万元二营业税金及附加万元三土地增值税万元四开发成本万元五项目毛利万元六项目公司期间费用万元其中销售费用万元管理费用万元七总部费用万元八税前利润万元九所得税万元十项目净利润万元销售毛利率销售净利率成本净利率总投资回报率第六部分结论和建议综合比较及结论由于本地块特殊位置，能够使蔚城号地块形成对称完整性，取得较好景观效果并且，该项目可以纳入到蔚城项目中，能够节省项目管理费用等开发成本，从而取得较好综合效益。通过以上分析，当地价格在万亩以下时，本报告提出规划建设方案与融科蔚城项目统进行核算得到销售净利率都大于原蔚城项目相应指标值，在经济上具有可行性。二建议参与竞买，取得地块。在我司取得该地块后，还应该与经开区国土局规划局沟通，进行以下工作与经开区国土局明确签订土地合同及补充协议条款与蔚城地块等同将地纳入蔚城整体规划地土地证并入蔚城地整体土地证地后期付款纳入蔚城项目土地大合同进行付款。单位工商营业执照副本复印件，已通过年检房地产开发资质证明副本复印件，已通过年检银行资信证明开户行出具并盖章法