长安区土地项目可行性投资论证建议报告word文档（共100页）

按揭证券化来自银监会消息称，建行将在年季度获准首家推出住房贷款证券化产品，并以债券形式在银行间债券市场发行并流通。

这些政策都是为压制盲目投机或投资，使中国房地产市场进步稳定和可持续发展，从长远来看，这些政策都是在进步规范房地产市场，促使其更加理性发展。

六西安地产板块供需状况西安房地产市场总体供求现状西安房地产真正起步只有两年时间，在几年以前，普通市民掏钱购买商品房还是很少部分人，现在很多中低收入家庭也开始贷款买房，住宅消费逐渐成为西安市民消费热点。

商品房市场快速升温，已经吸引了如上海绿地珠江投资和记黄浦中海个地区，发展空间不大。

城市发展规模依据西安市第四次城市总体规划要求和规定，西安市在未来年内加大城市规模扩张势头，加快城市化进程。

附西安市第四次城市总体规划城市规模数据表城市规模年年年人口规模万人市域总人口市区人口主城区人口用地规模平方公里市区用地主城区用地城市化水平可以看出，西安市在未来十余年内将保持高速扩张速度，扩大城市规模和人口，带动商品房刚性需求，为房地产业可持续发展提供了坚实基础。

同时，根据城市发展方向我们认为城南城北将是我们今后获取土地重点关注区域。

三西安市宏观经济运行状况国民经济增速连续五年超过，年更是突破千亿大关，成为全国个生产总值过千亿城市之这标志着西安市综合实力迈上了个新台阶，步入个新增长期。

年上半年西安国民生产总值亿元，比去年同期增长，其中第产业增加值亿元，比去年同期增长，第二产业增加值亿元，比去年同期增长，第三产业完成增加值亿元，比去年同期增长。

产业结构年西安产业结构对比图第产业第二产业第三产业第产业第二产业第三产业年代以后，西安大力发展第三产业，充分发挥自身旅游商贸科技优势，年第三产业比重达到。

由于近几年第二产业增长迅速，主要源于新兴产业快速发展和外商投资规模迅速扩大，这为商品房市场提供了大批具有较强房屋消费能力群体。

固定资产投资与社会消费近几年西安市固定资产投资总体呈快速上升势头，尤其是从年起增幅大幅提高，主要是政府加大了城市市政基础建设力度，加快城市扩张速度。

固定资产投资占比重逐年提升，已由年达到年，显示固定资产投资对经济拉动作用日趋明显。

年年年年固定资产投资亿基础建设投资亿更新改造投资亿年上半年全市完成固定资产投资亿元，同比增长房地产开发完成投资亿元，比去年同期增加年上半年西安市社会消费品零售总额亿元，比去年同期增长。

居民生活水平各类指标年年年年人均可支配收入元同比增长城乡居民储蓄存款余额亿同比增长城市居民人均消费支出元同比增长可以看出，年西安市人均可支配收入同比增长，已经步入快速增长期同时，城乡居民储蓄存款余额增幅出现减缓趋势，人均消费支出增幅平稳，表明居民消费水平不断提高，消费结构正在发生变化，大额消费性支出购房购车等和投资所占比例日渐加大。

年上半年西安市居民消费价格指数与年相比为消费品价格指数为，其中食品类为，衣着类为，医疗保健和个人用品类为，娱乐教育文化用品类为，居住类，商品零售物价总指数为。

至年上半年，全市在岗职工平均工资元，比去年同期增长城市居民人均可支配收入元，比去年同期增长，城市居民人均消费支出元，比去年同期增长。

结论西安市国内生产总值连续几年快速增长，人们生活水平快速提高，住房需求由需求化向舒适化转变，这必将进步刺激消费者购房欲望，将潜在购房需求转变为实际购买力，推动房地产行业发展。

财政金融至年上半年，西安市地方财政收入亿元，比去年同期增长，地方财政支出亿元，比去年同期增长。

期末金融机构存款余额亿元，较年初增长。

其中城乡居民储蓄存款余额亿元，较年初增长期末金融机构贷款余额亿元，较年初增长。

西安市房地产投资年第季度，西安市商品房完成投资万元，较上期增长，与去年同期相比小幅回落，从近几年商品房投资来看，每年增幅在左右，而今年政策调整使得市场房地产开发受到定冲击，投资放缓。

本季度自有资金在总投资额中比例为，较上期上升个百分点，实际完成投资额为万元预售资金所占比例变动不大，本期占资金总量，实际完成投资额万元本期借贷资金比例为本期占商品房完成投资总额比例为，较上期该比例下降了，完成投资额为万元其它资金所占比例为，实际完成投资额为万元。

四国家宏观金融政策货币政策宏观政策微调始于今年二季度，其主要表现在财政和货币政策主动小幅放松。

财政部最新统计显示，年前个月，全国财政收入完成亿元，同比增加。

在财政支出增加同时，货币政策也出现了松动迹象。

月日，中国人民银行发布年季度货币政策执行报告，报告改年下半年以来防范系统性金融风险主论调，支持经济发展成为货币政策目标之。

财政和货币政策同时放松值得关注，因为这种放松并非事出偶然，可以看作是对前阶段高强度紧缩政策修正。

而今年月份固定资产投资能继月份之后持续回升经济总体维持强势，均是财政和货币政策小幅放松结果。

利率年月日，央行将超额准备金存款年利率由下调至。

这举措直接导致市场上资金面趋于宽松，这是央行缓冲紧缩政策信号。

房地产按揭政策按揭建行政策目前国家贷款基准利率，第套按揭首付，贷款年限在年以内，利率在原来基础上优惠。

第二套第三套住房按揭首付，利率不做优惠。

五国家房地产相关政策从年月日起，些与老百姓和开发商息息相关新房产管理规定开始执行，方面促进房地产行业健康发展，而更主要则是提升了我们生活水平，维护了老百姓合法权利。

低价圈地难年月日起，中国对土地有偿使用费将实行先缴后分。

申请用地市县人民政府应缴新增建设用地土地有偿使用费，由市县人民政府财政部门负责缴纳。

各级国库收到库款时，按规定分成比例，将库款逐级上划中央总金库将库款部分，按各省自治区直辖市人民政府规定省市县具体分成比例进行划拨。

今后，凡不按国家规定标准足额缴交土地有偿使用费，律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。

房屋契税不代征年月日起，房屋契税不再由国土资源局代收，转由地方税务机关直接征收。

同时还规定纳税人未出具契税完税凭证，土地管理部门房产管理部门不予办理有关土地房屋权属变更登记手续。

房贷月供增加加息后，个人住房公积金利率个人住房商业贷款利率等其他各档次存贷款利率也相应调整。

其中个人住房公积金贷款上调而个人住房商业贷款利率年含以下上调，年以上商贷利率则上调。

拍卖潜规则受控新拍卖管理办法规定了禁止恶意降低佣金比例或低于拍卖活动交易成本收取佣金，甚至不收取佣金或给予委托人回扣等手段竞争拍卖标及相应处罚措施，将有效地遏制目前土地拍卖市场存在些潜规则。

按揭证券化来自银监会消息称，建行将在年季度获准首家推出住房贷款证券化产品，并以债券形式在银行间债券市场发行并流通。

这些政策都是为压制盲目投机或投资，使中国房地产市场进步稳定和可持续发展，从长远来看，这些政策都是在进步规范房地产市场，促使其更加理性发展。

六西安地产板块供需状况西安房地产市场总体供求现状西安房地产真正起步只有两年时间，在几年以前，普通市民掏钱购买商品房还是很少部分人，现在很多中低收入家庭也开始贷款买房，住宅消费逐渐成为西安市民消费热点。

商品房市场快速升温，已经吸引了如上海绿地珠江投资和记黄浦中海键因素。

因此，在理解产品差异化时候，不可单纯理解产品，产品已经不单是指单纯产品和项目，而应该扩大外延，这里产品应该是全案营销过程。

将任何个细节体现得淋漓尽致，成为本项目成败关键。

打造细节文化，细节差异将是本项目产品差异化重点。

三突破性定位市场定位产品定位规划定位建筑风格定位消费者定位价格定位品牌形象定位等，是本项目成功根本点和基础点。

细分市场，以前瞻性眼光开发项目，对市场未来预测，寻找其他项目营销赢利以及优劣势，确定本项目定位。

通过对市场了解，本区域商品房住宅产品性价比普遍较低，所以如何能够体现楼盘高品质高起点，以中档楼盘价格占领并能持续引领该区域市场，将是本项目走向长期成功关键。

消费群体定位在产品定位过程中首先定位消费群体，在确定了消费群体定位后，根据主力消费群生活方式品位收入工作性质个人喜好来确定产品。

四专业营销推广市场处在不断变化中，需要套过硬策略营销体系来支撑。

能够根据市场波动随时调整策略，将楼盘快速有效推广出去，依托强大销售体系，方能成功完成整体推广营销战略。

本案所处是个即将启动市场，需要对市场现状进行深度剖析，做出有效判断。

制定整套完善市场推广和营销策略，保持产品长期差异化与强大市场竞争力。

系统建设市场深度研究对市场现状进行详细调研，研究地区市场发展规律。

对未来市场发展趋势进行准确判断。

指导整体推广营销策略。

建立本项目核心价值体系通过对产品深度理解，综合市场研究与目标客户群体分析结果，挖掘产品核心价值体系。

为造就产品长期强大核心竞争力做好准备。

确立整体营销推广思路在核心价值体系基础上，拓展出整套灵活而富有竞争力策略机制。

配合强大销售团队与强势推广手段。

强调与关注整体推动力与执行力。

第十部分影响开发节奏基本因素影响项目开发节奏基本因素政策法规因素在新国八条出台后，各个线开发城市立即出现了房价下调现象，而身处二线城市西安，楼市也不可避免地受到了影响，些项目出现了购房者持币观望情形。

但是，从长远来看，国八条对西安地产既是规则确立也是新机遇来临。

同时，按照地产行业界定，西安属于房地产二线城市，仍然存在较大投资空间。

地块区域发展状况因素项目地块处于西安南郊郭杜大学城市北端核心位置，北面邻近西安市高新区新型工业园区，长安区新行政中心区政府。

同时拥有南区认同度和大学城人气，发展前景无限良好。

开发商操作水平因素陕西金泰恒业房地产有限公司是陕西省投资集团有限公司控股子公司，承担着集团公司大力发展房地产业重要战略职能，注册资金万元人民币，房地产开发二级资质，目前正在运作金泰丝路花城与金泰财富中心两个项目。

从已经运作两个项目来看，金泰恒业已经掌握和积累了定房地产开发经验。

市场供求因素年第季度西安市商品房施工面积平方米，比去年同期下降，较上期增长本期商品房竣工面积平方米，比去年同期下降，较上期上升年第季度西安市商品房新开工面积平方米，较上期增长，较去年同比下降年第季度西安商品房市场平均成交价格为元平方米，较上期增长，较去年同期增长。

从市场销售价格来看并未出现明显下降趋势，市场销售放缓主要在于市场观望情绪所致，目前已经开始处于恢复中。

入市时间要求由于本地块所处区域和市政规划对本地块要求，对于个基本处于个农材状态地区开发大体量商业，从客户接受角度来看，现在入市是比较超前。

所以我司建议贵公司在拥有此地块情况下，先开住宅，等聚集了定人气，进步提升对本地块认同度后进行商业开发。

二项目开发进度依据尽量缩短建设工期因为房地产开发项目投资巨大，且开发所需大部分资金是借贷资金，工期长短在定程度上决定了利息多少。

因此，在不影响工程质量前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。

而且，工程在建设过程中需专业管理人员及定量物质资源，这样，工期越长，管理成本就越高。

同时，短平快在工程上