长江科技园一期项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

目标市场电子信息产业是南京市优势产业，也是十五期间大力发展战略产业。

据南京市科技局统计，截至到年底，南京市认定家高新技术企业市级中，电子信息及软件及系统集成企业家，占企业总数。

规划分步实施滚动发展方式进行，拟分三期进行建设，建设周期年。

其中园区启动项目万平米综合办公大楼装修改造已经完成，并于年月号举行了开园仪式，现有家电子信息方面高新技术企业入园入住。

期规划建筑面积万平米，投资万元，位于南昌路号原南京长江电子信息产业集团公司大礼堂招待所，土地净面积平方米，年年底开工，年上半年建成并投入使用二期规划建筑面积万平米，投资亿元，位于芦席营号原长江电子集团公司老办公楼三期规划建筑面积万平米，投资万元，位于南昌路号南京长江电子集团集体宿舍。

见附图长江科技园规划方案长江科技园充分发挥南京长江电子信息产业集团及其控股母公司中国信息产业集团在电子信息产业方面优势依托南京大学鼓楼高校国家大学科技园共建高校学科优势和群体优势，结合南京市发展规划和产业导向以电子信息软件和集成电路等高新技术产品研发研制和企业孵化作为园区功能定位。

科技园以区位优势和国家大学科技园优惠政策为基础，利用南京长江电子信息产业集团公司先进电子机械加工设备如加工中心五轴联动，精密慢走丝数控加工中心仪器仪表计量检测中心以及多年从事电子行业丰富实践经验，通过提供企业注册税收登记等条龙服务以及良好工作环境，吸引高等院校科研院所大中企业民营科技企业等电子信息高科技项目入园孵化创业，吸引国际中小企业华人商社及国外留学人员来华创业，从而使南京长江科技园真正成为南京市电子信息技术创新基地企业孵化基地创新创业人才培训基地以及高新技术产业辐射基地。

二建设单位介绍南京长江电子集团有限公司成立于年，是我国第家设计制造并出口大型电子装备整机制造企业，现有职工多人，占地万平方米，资产总额近亿元，下属家子分公司。

年，实现工业总产值亿元，销售收入亿元，利润万元。

公司拥有个省级研发中心个现代化数控加工中心个先进加工中心和个高科技创业园区即南京长江科技园。

其中研发中心有研发人员多人，多个国家重点项目，拥有先进软件设计和检测手段数控加工中心地处南京高新技术开发区，占地多亩，拥有龙门五面体五轴连动精密数控慢走丝线切割等大量精密数控设备加工中心拥有先进日本富士贴片生产线条。

南京长江科技园有限公司是由南京长江电子集团有限公司南京长江电子装备有限公司共同出资组建，公司注册资金人民币万元，其中南京长江电子集团有限公司出资万元，占注册资本，南京长江电子装备有限公司出资万元，占注册资本。

南京长江科技园有限公司作为长江科技园运作主体，在长江科技园管委会和南京大学鼓楼高校国家大学科技园管委会办公室指导下，具体负责园区开发建设经营管理和园区企业工商注册税务登记代办式服务等配套服务，并按现代企业制度自主运作。

三建设方案功能规划长江科技园以电子信息软件和集成电路产品等高新技术产品研发研制和企业孵化作为园区主要功能定位。

在园区整体功能规划上，采取前园后厂建设模式，为电子信息软件和集成电路等高新技术企业提供从研发设计加工装配以及企业经营过程等全方位服务。

其中前园是指二三期新建部分，建筑面积约万平米，作为商务办公研发企业孵化基地，同时提供金融宾馆酒店和餐饮等配套服务后厂是指将长江电子信息产业集团公司万平米综合楼及生产厂房作为电子产品研发研制加工装配及小规模生产基地。

期工程建筑设计方案科技园期工程总建筑面积万平米，其中地面建筑面积万平米地下万平米，是集商务办公科研等多功能体综合性建筑方案总体布局为型，东面层南面层，中间层，东面沿街面为建筑主立面。

地面层层高为米，二层米，标准层为米。

南北共设六部电梯，交通流线清晰。

见附图科技园期工程总平面布置图附图科技园期工程主立面图。

功能分配地下两层为车库人防设备用房，地面层设大堂办公银行餐饮等二层设办公商务中心餐厅等，三层设办公及大会议室，四层以上为办公部分，整个建筑功能分区明确。

四市场分析科技园发展状况自年国家科技部教育部批准在全国进行大学科技园建设试点以来，大学科技园作为我国科教兴国和技术创新体系重要组成部分，内获得了飞速发展，吸引了大批科技型企业入园进行创业和发展。

据统计，年国家大学科技园已达家，遍布个省市涉及所高校，投资总额亿元，入园企业家，在孵科技企业个。

入园企业销售收入从年亿元增加到亿元。

根据教育部科技部发展规划，十五期间大学科技园将作为我国技术创新体系重要组成部分和高新技术产业最活跃创新源以及复合型创新人才科技企业家培育基地加以重点发展。

南京是我国重要科研和教育基地，有各类自然科学研究和开发机构近家，大专院校所，教学科技研究人员万人，每年各级各类研究开发项目近万项，是国内科研成果最多技术创新最活跃城市之。

在计划经济体制下，由于项目与市场脱节，研究人员不熟悉市场或缺乏项目成果转化必须资金人员支持等种种原因，上述科技成果只有很少部分能够产业化，转化率很低，而大学科技园创业园和孵化器作为科研成果产业化市场化服务平台，吸引了大批科研机构项目入园进行孵化和发展。

在国家省市及地方政府政策支持下，南京市大学科技园创业中心和孵化器获得了蓬勃发展。

据统计，南京现在有家科技园及孵化器，其中有家大学科技园，家综合孵化器和家专业性软件园生物医药园。

通过对上述三个大学科技园和金港科技创业中心调查统计，截至到年上述四个园区共有入园企业家，注册资金亿元入园企业实现销售收入亿元，税收万元详见下表表南京市部分科技园入园企业经营状况汇总表南大科技园东大科技园南理工科技园金港科技创业中心成立时间年月年月年月年月建设方式租赁房屋改造改造建设房屋改造入园企业注册资金亿销售收入亿年月份，国家正式批准在深圳证券交易所开设中小企业板块，为高科技中小企业提供专门融资通道，也为科研成果孵化创业企业发展带来了更多发展动力和机遇，必将会给大学科技园孵化器带来新发展热潮。

目标市场电子信息产业是南京市优势产业，也是十五期间大力发展战略产业。

据南京市科技局统计，截至到年底，南京市认定家高新技术企业市级中，电子信息及软件及系统集成企业家，占企业总数。

平米投资额万元建安工程费，建筑规费建设期利息预备费总投资，详见附表科技园期工程项目总投资估算科技园期工程经济效益分析经营收入预测科技园收入来源包括房屋租赁物业管理鼓楼区政府税费返还和项目投资等，其中租金收入物业管理和鼓楼区税费返还是科技园稳定主要收入来源。

项目投资是科技园运作过程中重要盈利模式，因在现阶段无法进行准确评估，所以在经营收入预测中暂不作考虑。

房租及物业管理收入科技园建成后房屋平均出租价格为年平均出租价格为元平米天，每三年上涨元物业管理为元平米天，每三年上涨元地下车位平均出租价格为万元年，每三年上涨万元各期第年房屋出租率为，第二年，空租率车位出租率第年第二年税收返还根据鼓楼区政府和南京长江电子信息产业集团签订合作协议南京长江科技园有限公司享受南京大学鼓楼高校科技园园区企业优惠政策。

长江科技园开业后，前年鼓楼区政府每年按园区企业纳税总额留区财力部分对园区奖励后剩余部分奖励南京长江科技园有限公司，后年按园区企业纳税总额留区财力部分对园区企业奖励后剩余部分奖励南京长江科技园有限公司。

根据南京市人民政府签发号文件，区财政税收包括增值税企业和个人所得税营业税房产税，其中增值税企业所得税和个人所得税营业税房产税归区财政所有。

收入测算时，园区销售额按每万平米亿元进行测算，增值税统按照销售收入测算所得税仅计算科技园公司所得税，则科技园期工程建成并投入使用后，前年经营收入估算见下表表六营业收入估算表单位万元序号项目总经营收入租金收入物业管理收入车库租金收入税收返还详见附表科技园期工程经营收入预测成本估算科技园运作成本包含房屋折旧费财务费用工资福利费房屋修理费宣传费招待费运输费等。

其中房屋折旧费按国家规定最短折旧年限年进行折旧财务费长期贷款年还请工资及福利费按新增总人数人进行测算则科技园前年年总成本为见下表表七总成本估算表单位万元工资及福利费办公费宣传费修理费运输费招待费房屋折旧费财务费用水电费其他总成本费用合计经营成本详见附表科技园期工程运营期成本估算经营利润按照国家规定税率缴纳税费，其中房产税占租金收入营业税为经营收入，则公司前五年损益为见下表表八损益测算表单位万元营业收入二总成本费用其中房屋折旧三房屋租赁税四营业利润，五利润总额，减所得税六净利润详见附表科技园期工程项目损益预测期工程财务评价指标序号参数指标建设规模万平米总投资万元，资金来源万元，自有资金，银行贷款，财务指标分析万元年均营业收入，年均总成本年均利润总额，年均税后利润投资效益指标分析内部收益率税前投资回收期税前年由以上结果分析认为，本项目具有良好经济效益。

九期工程建设资金安排项目采取分布实施滚动发展模式，期工程由长江电子集团自筹资金进行建设。

二三期工程建设视期工程经营状况决定运作和融资方式。

期工程总投资万元，其中长江电子集团公司从年底开始投入资本金万元进行项目前期及工程土建部分建设，工程土建完成后，以银行授信或在建项目抵押方式贷款万元。

长期贷款在项目建设完成，投入运营后年内还清。

表五科技园项目投资资金来源单位万元序号资金来源投资额万元自有资金，银行长期贷款年，合计，详见附表科技园期工程资金来源与运用十风险及对策项目风险园区道路拓宽风险为科技园改善交通配套道路许府巷金贸花园道路拓宽未能实施或未能按期实施，造成项目建成之后，因交通不便，周围环境差而租赁不出去或低价租赁风险。

市场风险工程建成后，南京市场工业厂房写字楼市场严重供大于求，造成达不到预期租赁份额造价风险建设过程中由于不可预见因素，如地下流沙，暗河原材料大幅涨价等造成工期延长成本超支投资追加等质量风险建筑由于材料工艺工程等不能通过验收，经过评价工程质量未达到标准或要求，工程不能投入使用风险对策风险对策与南京市政府道路拓宽组织部门建立密切联系，及时跟踪道路拓宽工程组织状况，取得市政府项目所在地鼓楼区政府大力支持。

风险对策严格控制工程进度，在南京市类似项目未上马情况下，早日完成工程建设，抢占市场先机。

将能否按公司要求按时完工作为选择施工单位考虑因素之，并写入合同。

风险对策公司建立工程预算及造价管理小组，聘请有丰富现场施工人员和监理公司共同控制及核算工程造价。

风险对策选择国内有实力技术力量强工程建设质量高信誉好工程建设单位负责工程建设选择技术力量强人员素质高